「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の価格予想は? 湾岸エリアの他のタワマンとの違いも解説

2023年12月7日公開(2023年12月7日更新)
ふじふじ太:不動産コンサルティングマスター

53階立て、総戸数2046の大型タワーマンションが湾岸エリアに誕生します。その名も「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」。この記事では、このマンションが湾岸エリアの他のタワマンと比べてどういう特徴があるのかを解説。周辺相場から分析した価格予想とあわせて紹介します。(ふじふじ太:不動産コンサルティングマスター)

コンセプトからひもとく「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の特徴

 実はマンションが掲げるコンセプトに共感できるかどうかは、重要な検討材料のひとつ。なぜなら周囲の物件との違いや、どういう人に向けたものなのか。そういったメッセージが集約されているからです。
 
 まずはコンセプトをひもとき、マンションに込められた思いを想像していきましょう。

 
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」のコンセプト(出典:公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」のコンセプト(出典:公式ホームページ から)

 公式ホームページを見てみると、キャッチコピーは「Private Blue 人生に、まっさらな時間を。」。最近の湾岸エリアの新築マンションにしては、かなり落ち着いており、柔らかい印象を受けます。

 あくまで個人的な感想ですが、このコピーから感じたのは、湾岸らしい海と空を全面に押し出した豪華なリゾートマンションのイメージ。外観のデザインを見ても、リゾート地にあるような豪華でラグジュアリーなホテルコンドミニアムを連想させます。

「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(出典:公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(出典:公式ホームページから)

 ちなみに同じ湾岸の新築マンションのキャッチコピーは以下の通り。

・パークタワー勝どき「BRIDGE TO THE NEXT」
・晴海フラッグスカイデュオ「ようこそ、TOKYOの最前列へ」
・グランドシティタワー月島「ONLY ONE TOKYO 日本の中枢、東京の中心に住まう」 

 キラキラとした未来を連想させるワクワク感を前面に押し出しており、「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」が、これらとは違う路線で差別化を狙っていることがわかります。

 同時に、ターゲットは日本人だけでなく、投資用のセカンドハウスを購入する海外勢が含まれていることも想像できます。円安により海外資本も東京に流入している背景から、より高単価で売る戦略として海外勢をターゲットにするのは自然な流れかもしれません。

 また、外観だけでなく内装のデザインや共用部分などを見ても居住用マンションというより、ホテルに寄せている雰囲気があります。詳細は後述しますが、ところどころに海外勢を取り込もうとする節が見受けられました。

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(物件詳細はこちら)
THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY価格一般販売住戸:未定
完成時期2026年11月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分
所在地東京都中央区豊海町41番
間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
専有面積一般販売住戸:32.92㎡~156.56㎡(トランクルーム等除く)
物件の特徴総戸数2046戸
  • 中央区で海を間近に望む、地上53階建の超高層レジデンス
  • 総戸数2046戸の大規模複合再開発プロジェクト
  • 都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
施工清水建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、東急不動産株式会社【国土交通大臣(16)第45号(更新中)】、東京建物株式会社【国土交通大臣(17)第6号】、野村不動産株式会社【国土交通大臣(14)第1370号】、三菱地所レジデンス株式会社【国土交通大臣(16)第408号】、清水建設株式会社【国土交通大臣(15)第1081号】
資料請求はこちら
(ライフルホームズ詳細へ)

湾岸で一番東京タワーに近いマンションになる? ロケーションを解説

 ロケーションは、勝どき駅から徒歩10分。駅から少し離れているのと、湾岸エリアの中でも、水産・物流倉庫街のイメージが強い豊海エリアに位置するため、決して恵まれた立地とは言えません。

最大の魅力は眺望の良さ

 しかし、東湾岸と言われるエリア全体(豊洲・東雲・有明・勝どき・月島・晴海)の中で、最も北西側に立地するため、東京タワー、都心方面に一番近いマンションとなります。よって、眺望は湾岸エリアナンバーワンと言っても過言ではないでしょう。マンション周辺に眺望を遮る高い建物が少ない点も魅力です。

 
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」53階からの眺望写真(公式ホームページから)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」53階からの眺望写真(公式ホームページから)

 勝どき・晴海エリアはタワーマンションが乱立した結果、眺望の価値が以前より高まっています。例えば、「勝どきザ・タワー」「THE TOKYO TOWERS(ザ・東京タワーズ)」「ドゥトゥール」「ベイサイドタワー晴海」「パークタワー勝どき」の立地を見てわかる通り、マンション同士がかなり密集しており、抜け感のある眺望の希少性が増しているのです。

 実際、不動産業界の現場での肌感覚だけでなく、取引データからみても価値が上昇しているのは明らかです。

全方向の部屋の眺望が良い!

 今回の豊海タワーは駅から離れる分、周りに高い建物がなく、ほぼ全方向の眺望が良いです

 強いて言えば、距離は離れておりますが北東向きの部屋は、「勝どきザ・タワー」「THE TOKYO TOWERS」とお見合いになるので、タワー全体の中では割安感のある価格設定になりそうです。

 逆に湾岸エリアのマンションの代名詞と言える東京湾・都心方向の西側と南側の眺望は、前述した通り、貴重な抜け感があり、かつ永久眺望(※)という点で、かなり高単価での販売になることが予想されます。眺望好きの人にとっては、絶対に見逃せない部屋になるでしょう。

 北西を見れば東京タワーと浜離宮恩賜公園、南を見ればレインボーブリッジで、どの方向も、前建てリスク(※)は限りなく低いので、これほど眺望に優れた立地のマンションは珍しいと筆者は思います。

※今後物流施設の再開発が行われる可能性もありますので、100%永久眺望ではないものの、今の所再開発の予定を筆者は知りません。
※目の前に眺望を遮る建物など好ましくないものが建つリスク

小学校が隣接している

 ロケーションにおいてもう一つの特徴が、小学校が隣接しているということです。

 もはや一体開発と言ってもおかしくない距離感です。中央区湾岸エリア内でこれほど小学校と隣接しているタワーマンションは、今のところ他にないのでこれも魅力の一つに数えられるでしょう。

 小学校だけでなく区立の運動公園も近く、子どものいるご家庭にとっても暮らしやすい立地です。またマンション前の清澄通りはトラックの行き来が多い道路ですが、道路に出ることなく小学校や幼稚園に通える点も非常に安心です。
    
 日々の生鮮食品の買い物は、近隣マンションの「THE TOKYO TOWERS」の1階にある24時間営業のマルエツ勝どき6丁目店がメインになるかと思いますが、本プロジェクトの1階商業施設にもミニスーパーが入る計画があるようです(詳細は未定)。

 また、徒歩3分の立地に都営バスの乗降場もあり、勝どきBRTも近く、バス便が非常に充実しています。電車に頼らないでも生活が成り立ちそうです。

デザインは世界基準!ポイントを解説

 デザインの監修は、ヨーロッパ・中東・台湾・シンガポールなど世界中の大規模なプロジェクトに携わる株式会社ホシノアーキテクツ。この点だけでも、デザインへの本気度がうかがえます。世界基準のデザインを採用したのではないでしょうか。

 デザインに定評のある他の湾岸タワーマンションと比較しても際立つ個性があり、美しい曲線美とフォルムは、一度見たら忘れられない独創的なデザインです。

 波をイメージしているのか、高級感がありつつも全体的に丸みを帯びており非常に柔らかい印象。円柱のようなタワーマンションです。近隣の「THE TOKYO TOWERS」のシャープなカーブラインが特徴的な外観と対照的で、街全体として見ても、マンションのデザインのバリエーションが豊富です。歩いているだけで楽しいエリアになりそうです。

「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(出典:公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(出典:公式ホームページから)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の近隣にある「THE TOKYO TOWERS」の外観(公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の近隣にある「THE TOKYO TOWERS」の外観(筆者撮影)
(公式ホームページ  から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」のコーチエントランス完成予想CG(公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(公式ホームページ から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」の外観完成予想CG(公式ホームページ から)

 デザインは購買欲をかき立てる重要な要素です。目の肥えた海外投資家勢をも納得させるクオリティーを求めたのでしょう。このデザインからは安売りしませんよと釘をくぎをさされている気持ちになったのは私だけではないでしょう。

 ちなみに敷地面積は約1.6万㎡弱。これは、「ドゥ・トゥール」と同じくらいの敷地の規模感です。広々した緑豊かにデザインされたランドスケープ(空間デザイン)も特徴に数えられるでしょう。

 アトリウム、ウォーターテラス、ヒルトップガーデン、キッズパークなど、変化に富んだ複数のスペースがあり、まさに都会の喧騒(けんそう)から一線を画した落ち着いた雰囲気です。

 
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」のランドスケープ(出典:公式ホームページ  から)
「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」のランドスケープ(出典:公式ホームページ から)

 規模は違うものの、豊洲エリアの「スカイズタワー&ガーデン」のようなイメージで、駅から離れるからこその閑静で豊かな自然を感じられるという点に価値を創造しているのでしょう。

近隣タワマンと比べると共用部分に際立った点はなし

 本プロジェクトにおける主な共用部は以下の通りです。

(2F)
ファミリーパーティールーム
ミュージックスタジオ
キッズスペース
ランドリー

(3F)
オープンテラス
スタディールーム
個室ブース
フィットネスルーム
ゴルフレンジ
ゲストルーム(5部屋)
ライブラリー

(51F)
パーティールーム
スカイラウンジ(2層吹き抜け)
ゲストルーム(サウナ・バルコニー付き)

 3階フロア全体がコモンスペースとなっており、多くの共用部が3階に集約されている形です。1〜2階は商業施設になる予定です。

 共用部のバリエーションも豊富でデザインも前述の通り素晴らしいのですが、類似エリアのタワマンも、共用部が充実しているものが多いのも事実。比較をしたときに特に際立って共用部の種類が多いというわけではありません。

 ゲストルームにサウナがあるという点は特徴的ですが、普段遣いできないのがやや残念です。

 リゾート風のマンションに全振りをするのであればプールがあれば完璧でしたが、残念ながらプールまでは付いていません。

玄関が内開きなのはなぜ?間取りの特徴と注意点

 まだ一部の間取りしか公表されておりませんが、一番におや?と思った点が、玄関が内開きであることです。

 日本のマンションにおいて内開きの設計は大変珍しいこと。少なくとも湾岸タワマンでは見たことがありません。

 なぜなら内開きにすると、靴を置くスペースが狭くなるというデメリットがあり、ただでさえ狭い日本の部屋で、わざわざスペースを減らす設計にする必要がないというのが一般的です。

 内開き設計は基本的にはホテルか欧米諸国の建物に多く、コンセプトについて言及したところでも触れた通り、 完全にグローバル基準で海外勢を取り込む狙いが感じられます。

 また、デザインにこだわっている分、柱の位置や間取りの形に特徴がある部屋が多いように思います。おそらく、間取りからマンションを設計したタイプではなく、デザインからマンションを設計した形なのでしょう。

 まだ一部の間取りしか公開されていませんが、長方形や正方形に整えられていない部屋や、窓がない行灯部屋(あんどんべや)があるタイプの間取りが多いように感じています。デザイン性が高い分、間取りについては少々妥協をする必要がありそうです。

予想価格は?

 さて、グローバル基準で計画された「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(ザ 豊海タワー マリン&スカイ)」は、価格もグローバル基準になるのでしょうか。

 まず、現在の周辺相場は以下の通りです。

 類似エリアの中古マンション、新築の未入居転売住戸、新築マンションが、今現在どれくらいの価格で取引されているのかを見ていきます。

【中古マンション住戸】
THE TOKYO TOWERS(2008年築)平均成約坪単価:445万円
勝どきザ・タワー(2016年築)平均成約坪単価:485万円
ドゥ・トゥール(2015年築)平均成約坪単価:515万円

【新築未入居転売住戸】
パークタワー勝どき(2023年)平均成約坪単価:670万円

【新築マンション住戸】
グランドシティタワー月島(2024年1月から販売開始予定)平均坪単価:700万円前後

※価格は全て2023年10月時点のもの

 近隣の築10年弱の中古タワーマンションは、坪単価500万円前後で取引されていることがわかります。しかし、これはあくまで平均の価格。「ドゥ・トゥール」や「勝どきザ・タワー」の眺望の良い部屋になると、坪単価550万円前後で取引をされている例もあります。

 駅直結・スケールメリット・高いデザイン性で勝どきエリアナンバーワンマンションといわれている新築マンション「パークタワー勝どき」。投資家による新築未入居の転売住戸の成約事例の平均成約坪単価は、600万円台後半という驚異的な数字です。

 そして、新築では湾岸エリアの上値をぶち破る勢いとされている「グランドシティタワー月島」の平均坪単価は700万円前後。かなりスローペースで販売をしていくようで、住友不動産の販売方式だと今後さらに値上げをすることは確実と言えます。

 「晴海フラッグスカイデュオ」については方角による単価差が大きく、人気の南向きになると坪単価500万円前後。ただし、晴海フラッグは立地が特殊であることと、旧五輪選手村で国が関わるプロジェクトということで全体的に単価が安く話題となったマンションです。

 そして安すぎることで投資家が群がってしまい、実際に住みたいとされる人たちが買えないという新しい問題が生まれました。(【関連記事】晴海フラッグの転売住戸を買ってもいい? 住宅ローンが通らない可能性があるなど、注意点を要チェック!

 また、下記に価格を予想する材料として「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」の特徴をまとめました。

・豊海タワーは相対的に眺望の良いお部屋が多く、割安感のあるお部屋が少なそう
・残業規制による更なる人件費高騰やインフレによる原材料費の高騰(建築コストの高騰)
・引渡し時期は約4年先。そして今後緩やかなインフレが継続していく可能性が高い
・マンションのコンセプト、デザイン性の高さから海外勢を狙っている
・今後湾岸エリアで新築マンションの供給が減っていくので、新築の希少性が増している

 上記から、なかなか安く募集をするとは思えないというのが個人的な見解です。立地面のデメリットを含んだ低い価格設定になることはあまり期待しない方がよいかと思います。

 ただし、勝どきエリアと月島エリアでは元々取引単価に大きな差があるので、新築の「グランドシティタワー月島」ほどの価格にはならなそう。そして、立地面から駅直結の「パークタワー勝どき」の単価にも及ばないのではないかと思います。(【関連記事】「グランドシティタワー月島」の価格や間取り、特徴を分析!  狙うなら「上階」がおすすめの理由

 したがって、販売坪単価のボリュームゾーンとしては、周辺相場より10〜15%アップの約600万円前後(70㎡換算で1億2700万円)になるのではないかと予想します。
※やや希望を込めた予想です。

まとめ

 湾岸について少しでも土地勘がある方であれば、豊海エリアと今回のリゾートを彷彿させるマンションのイメージが合わないと思う人も多いのではないでしょうか。

 豊海エリアが海に近いのは間違いないのですが、現状は水産品冷蔵倉庫が立ち並ぶ倉庫街。大型トラックの行き来も多いエリアで、正直高級リゾートのイメージとはかけ離れています。

 中にはこんな倉庫街に高級リゾート風のマンションを建てるなんて、どうかしていると批判する方も出てきそうです。

豊海エリアの様子(筆者撮影)
豊海エリアの様子(筆者撮影)

 しかし、思い返してみると、湾岸エリアの開発は常に批判と隣り合わせだったように思います。

 豊洲6丁目の「スカイズタワー&ガーデン」が開発されたときを振り返ってみると、豊洲駅からは徒歩10分以上で、あんな不便な陸の孤島にマンションを建てるなんてあり得ないという声が多くありました。

 それが結果的には、豊富な共用部と広大な公開空地と高いデザイン性で、今では豊洲エリアでも屈指の人気マンションです。新築時の倍近くの価格で取引される部屋もあるほどです。

 「THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY」を見ても、勝どき駅徒歩10分と恵まれた立地ではないでが、そのデメリットを凌駕(りょうが)するマンションの企画の良さがあるように感じました。

 個人的には本マンションに大きな期待を込めており、今後も注目していきます。

 販売開始は来年2024年4月で、引き渡しは2027年6月。4年待つよりも今の低金利を活かして早めに購入をして残債を減らすという合理的な考え方もあるでしょう。そのポイントを考慮しつつ、後悔のない選択をして頂ければと思います。

THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY(物件詳細はこちら)
THE TOYOMI TOWER MARINE&SKY価格一般販売住戸:未定
完成時期2026年11月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩10分
所在地東京都中央区豊海町41番
間取り一般販売住戸:1LDK~4LDK
専有面積一般販売住戸:32.92㎡~156.56㎡(トランクルーム等除く)
物件の特徴総戸数2046戸
  • 中央区で海を間近に望む、地上53階建の超高層レジデンス
  • 総戸数2046戸の大規模複合再開発プロジェクト
  • 都営大江戸線「勝どき」駅徒歩10分
施工清水建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】、東急不動産株式会社【国土交通大臣(16)第45号(更新中)】、東京建物株式会社【国土交通大臣(17)第6号】、野村不動産株式会社【国土交通大臣(14)第1370号】、三菱地所レジデンス株式会社【国土交通大臣(16)第408号】、清水建設株式会社【国土交通大臣(15)第1081号】
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HARUMI FLAG SKY DUO(物件詳細はこちら)
HARUMI FLAG SKY DUO価格未定
完成時期2023年11月
交通都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩16分~21分 【SUN VILLAGE第二工区】18分【PARK VILLAGE第二工区】18分【SEA VILLAGE】16~20分 【SUN VILLAGE第一工区】※1
所在地東京都中央区晴海五丁目502番、503番、504番(地番)
間取り2LDK・3LDK
専有面積54.80㎡~121.66㎡
物件の特徴総戸数4145戸
  • ■HARUMI FLAGに2棟で一対のシンボル、地上50階建の超高層免制震タワーいよいよ登場
  • ■“TOKYO FRONT ROW”東京最前列、希少価値の高いポジショニング
  • ■レインボーブリッジを眼前に、東京の美しい街並みを一望するダイナミックな眺望
施工【SEA VILLAGE】株式会社長谷工コーポレーション【SUN VILLAGE第二工区】前田建設工業株式会社【PARK VILLAGE第二工区】三井住友建設株式会社【SUN VILLAGE第一工区】前田建設工業株式会社
売主■売主・販売提携(代理):三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、野村不動産株式会社、住友不動産株式会社、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、大和ハウス工業株式会社 ■売主:住友商事株式会社、NTT都市開発株式会社、日鉄興和不動産株式会社
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グランドシティタワー月島(物件詳細はこちら)
グランドシティタワー月島価格未定
完成時期2026年4月
交通東京メトロ有楽町線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「月島」駅 徒歩5分、都営大江戸線「勝どき」駅 徒歩9分
所在地東京都中央区月島三丁目3300番他(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積37.66㎡~91.25㎡(一部住戸の専有トランクルーム面積0.84㎡~2.32㎡を含む)
物件の特徴総戸数1285戸
  • 下町情緒残す中央区月島。「銀座」駅まで直線約1.6km、「東京」駅まで直線約1.9kmの都心立地
  • 東京メトロ有楽町線と都営大江戸線の2路線が利用可能な「月島」駅まで徒歩5分の駅近立地
  • 総戸数1,285戸、中央区最高層58階建の制震超高層住商一体大規模複合再開発タワープロジェクト
施工五洋建設株式会社
売主住友不動産株式会社東京建物株式会社大和ハウス工業株式会社マンション事業本部一般財団法人首都圏不燃建築公社
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