30年以内に高い確率で起こるとされている大地震にあなたのマンションは耐えられるか？ 中古マンションの耐震性を単純に築年数だけで判断することは危険。耐震基準、マンションの建物構造に加え、古いマンションを耐震補強した実例を解説する。（フリー記者・後藤利恵子）
目次
耐震基準の「旧耐震」「新耐震」「新・新耐震基準」とは
中古マンションの耐震性を考えるとき、「築年数が古い＝危険」ととらえる人が多いだろう。ただ、築年数や外観だけで耐震性をはかることはできないことはご存じだろうか。
詳しくは後ほど説明するが、まずは、国の定めた建物基準法における「耐震基準」について触れておきたい。
地震が起きた際に、建物がどの程度耐えうるのかをはかる基準が「耐震基準」だ。1978年の宮城県沖地震の被害の分析から、震度6～7の大地震で倒壊しない建物を目的とした新基準がつくられた。
それが「新耐震基準」で、「新耐震」と呼ばれている。新基準がつくられた1981年6月1日以前の耐震基準を「旧耐震」、それ以降を「新耐震」と呼ぶ。
また、2000年6月には建築基準法がふたたび改正され、いわゆる「新・新耐震基準法（2000年基準）」がつくられた。これは、1995年の阪神・淡路大震災を契機に見直しが行われたもので、地盤調査や建物の基礎構造の明確化が義務付けられた。
＜耐震基準の変遷＞
・旧耐震基準（1981年5月31日以前）
震度5程度の中地震で倒壊しない建物
・新耐震基準（1981年6月1日以降）
震度6～7程度の大地震で倒壊しない建物
・新・新耐震基準（2000年6月1日以降）
新耐震基準に加え、地盤調査の実施、壁の量やバランス、接合部の金物使用など厳格な設計基準が設けられた
※耐震基準は建物の完成日ではなく建築確認申請が受理された日付で決定する
能登半島地震の被害で耐震基準の差が明確に
まだ記憶に新しい2024年元日に起きた能登半島地震だが、建物被害について国土交通省がまとめた資料を見てみよう。このときの各地の震度は5強から最大震度7となっている。
資料によると、旧耐震の木造建築物で崩壊したものは19.4%、新耐震では5.4%と大きな差が出た。また、新・新耐震の木造建築物では、わずか0.7%だった（図表の赤色部分）。
図表 能登半島地震による建築年代別の倒壊・崩壊の割合
報告書では、「耐震基準は倒壊防止に有効で、今後は旧耐震の建物の耐震化を一層進める」としている。
地震に強いマンションの耐震構造
「新・新耐震基準」で強化されたことからもわかるように、建物の基礎構造は非常に重要である。ここで、建物の構造について詳しく見ていきたい。
一般的なマンションに多いRC造（鉄筋コンクリート造）は、耐震性が高いと言われている。
また、鉄筋コンクリートの中に鉄骨が通っている構造のSRC造（鉄筋鉄骨コンクリート造）は、さらに耐震性が高い。SRC造は、コスト面でRC造よりも高額になるため、比較的大規模の中層・高層マンションに多く用いられている。
構造面から見れば、築年数が経っているものでもRC造かSRC造であれば、耐震性の最低ライン（耐震等級1※）はクリアとなる。
※耐震等級は3段階あり、等級1は震度6～7の地震で倒壊・崩壊しない基準となっている
一方、最近では地震により強い構造のマンションが出現し、それをウリとして打ち出している物件もある。その多くがタワーマンションである。
タワーマンションに採用される耐震構造は主に「制震」「免震」「免制震」の3つがある。それぞれのメリット、デメリットを下にまとめた。
建物の柱や壁にダンパーなどの制震装置を設置し、揺れのエネルギーを吸収する
▪メリット：建物全体の揺れを軽減し、損傷を抑える。耐震補強の一環として、既存建物への導入も可能。高層建築物が大きくゆっくり揺れる長周期地震動に強い
▪デメリット：揺れは低減するが、大幅に抑えられるわけではない。また、制震装置のメンテナンスが必要（免震よりコストは少ない）
建物の基礎に免震装置を設置し、地震の揺れを建物に伝えにくくする
▪メリット：地震による揺れを大幅に低減
▪デメリット：建築コストが高く、免震装置の定期点検などメンテナンス費用が高額
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免制震構造
免震構造と制震構造のハイブリッド型。どちらの機能もそなえる
▪メリット：免震＋制震のため、耐震性能は非常に高い。余震や長周期地震動にも強い
▪デメリット：3つの中で、コストが最も高い
耐震性の高さは、免制震構造＞免震構造＞制震構造となる。
商業施設が入るタワーマンションに採用される中間免震
免震構造の中には、基礎部分に免震装置を設置する従来の方法ではなく、建物の途中階（中間層）に設置する「中間免震」と呼ばれるものが見られるようになった。
中間免震のメリットは、地盤が弱い土地でも利用できること、また免震装置を入れた上部に住宅、下部に商業施設をつくるなど用途の違う建物をつくりやすい点が挙げられる。
一方で、構造設計が複雑で高い技術が必要になることや施工費が従来までの免震構造建築より高額になるというデメリットもある。
中間免震を採用しているタワーマンションはまだ多くないが、住宅階と商業施設の間に中間階免震構造を採用している「テラス渋谷美竹（渋谷区）」や「パークシティ小岩 ザ タワー（江戸川区）」「ブランズタワー豊洲（江東区）」などがある。
こうした高性能な耐震構造は安心につながるが、建築コストは確実に高くなる。標準的なRC構造のマンションと比べると、制震構造で+5～10%、免震構造で+10～20%、免制震構造で+20～30%のコスト増になると言われている。
ただ、タワーマンションなどでは、専有部にハイグレードな設備が使われていたり、豪華な共有部が備わっていたりするため、耐震構造がどの程度価格に転嫁されているかはわかりにくい。
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中古マンションを耐震補強して安全性を高めた事例
最新のマンションが耐震性能に力を入れている一方で、古いマンションがすべて危険というわけではない。
旧耐震基準の古いマンションを再生して耐震性を高めている例も多くある。東京都では、古いマンションの建て替えや増改築を機に耐震補強する事例を公表している。
美竹ビル（渋谷区渋谷）
建替え前：1959年（昭和34年）竣工、6階建て総戸数40戸
建替え後：2012年（平成24年）、17階建て総戸数196戸
※地区計画制度を活用し、容積緩和により360%から700%に増床
※新日鉄興和不動産が売り主となり、業務施設（事務所）との複合マンションに
引用元：東京都住宅政策本部「マンション再生の事例」
桜新町グリーンハイツ2号館（世田谷区桜新町）
建替え前：1971年（昭和46年）竣工、4階建て総戸数24戸
建替え後：2005年（平成17年）、8階建て総戸数57戸
※既存不適格（斜線、日影）マンションだったが、隣地との共同化で建替え可能に
※容積率は、単独敷地（160%）から200%に
引用元：東京都住宅政策本部「マンション再生の事例」
Vマンション（文京区）
1980年（昭和55年）竣工、6階建て総戸数43戸、鉄筋コンクリート造
工事期間：2009年6月～9月
主な工事内容：地下1階に耐震壁の設置、補強
工事費用：2,200万円（概算）
引用元：東京都住宅政策本部「マンション再生の事例」
Tマンション（港区）
1978年（昭和53年）竣工、3階建て総戸数31戸、鉄筋コンクリート造
工事期間：2008年12月～2009年3月
主な工事内容：耐震壁、ブレース（鉄骨造の建物を補強するもの）を設置
工事費用：3,000万円（概算）
引用元：東京都住宅政策本部「マンション再生の事例」
建て替えよりも耐震補強のハードルは低い
マンションの建て替えは、マンション住民の合意形成が必要になる。現状では、区分所有者と議決権の5分の4以上の賛成、実際には全員に近いレベルでの合意が必要である。とくに築年数の古いマンションでは、高齢の住民や所有者がマンションに住んでいない例も多く、ハードルは高い。
⼀方、耐震補強は原則として管理組合の過半数の合意形成ができれば可能になる。また、建物が旧耐震であれば、各自治体の助成金制度を活用できるケースも多い。
費用は、小規模マンションで耐震壁補強などをする場合、3,000万円程度と想像よりも安価な場合もあるので、耐震性に不安がある場合は検討してみるとよい。
ただし、建物の構造に大きく関わる「著しい変更」に該当する場合は、管理組合の4分の3以上の賛成が必要になるため、工事内容は慎重に考える必要がある。
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マンションの耐震性に加え、住んでいるエリアの地盤にも注意を
耐震基準の「新・新耐震」で地盤調査が追加されたように、地震対策には地盤も重要な要素になる。
東京都内で地震に対して地盤が弱いとされるエリアは、「下町低地帯」と呼ばれる地域だ。「下町低地帯」とは、都市の低地、とくに海や川に近いエリアを指し、荒川および墨田川流域などに代表される標高0メートル地帯などを指す。江東区、墨田区、葛飾区、荒川区、江戸川区の一部がこれに該当する。
これらは、関東ローム層（武蔵野台地など）の台地に比べ、地盤が軟弱な箇所がある。地震時に揺れが増幅されやすく、液状化のリスクが高いとされている。こうした地域のマンションでは、積極的に地震対策を考えてみる必要がありそうだ。
これまで見てきたように、マンションの耐震性は築年数だけでなく、マンションの構造や地盤に大きな影響を受ける。この機会に自身のマンションの耐震基準、構造、地盤を今一度確認しておくことをおすすめしたい。
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