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大規模マンション比較[2019年]
2019年7月22日公開(2019年9月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所
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「ブランズタワー豊洲」の価格大公開! 
潜入レポートで分かったメリット・デメリット
平均坪単価は400万円、高層階が狙い目な理由は? 

 「ブランズタワー豊洲」は駅徒歩4分で、豊洲最後の駅近マンションとの呼び声が高い。資料請求数は7000を超え、事前案内会も連日大盛況だ。気になる価格、メリット・デメリットを探るべく、事前案内会に赴き、覆面調査を行った。

豊洲駅近物件の騰落率は、驚異の50%だった!

 豊洲の駅近物件が常に注目されるのには理由がある。

 豊洲がにわかに注目されるようになったのは、旧石川島播磨工場跡地に「ららぽーと豊洲」がつくられた2006年あたりからだ。駅徒歩3分にある「ららぽーと豊洲」と地下でつながる超高層マンション「アーバンドックパークシティ豊洲」が分譲されたのは2008年。当時の販売価格は70㎡換算で4,839万円だが、2017年の中古価格は7,209万円となっている。10年あまりでなんと49%値上がりしている。

 また、2006年に完成した駅徒歩1分の「豊洲シェルタワー」は70㎡換算4,002万円で売り出されたが、2017年には中古価格6,092万円と52%上がっている(価格データ:週刊ダイヤモンド2017年2月4日号)。現在も両物件ともほぼ同程度で取引されている。

 もちろんこの値上がりは、マイナーだった再開発中の街に目を付けた人たちの先見の明だが、今や豊洲は湾岸エリアのアイコン、別格の人気を誇っている。駅近辺の開発はほぼ終わり、今後新築マンションが建てられる敷地は残っていない。ここが最後の駅近物件だという見方が大方で、その価値を知る人たちが「ブランズタワー豊洲」に懸ける思いは強い。

住民年齢層は幅広く、シニアやDINKSが多くなる可能性大!

「ブランズタワー豊洲」外観
「ブランズタワー豊洲」外観

 「ブランズタワー豊洲」の事前案内会が他の事前案内会とは少し違う印象を受けたのは、その客層だった。通常、新築マンションの客層の大半は30代、40代のファミリー層だ。だが、平日のこの日、訪れた見学者の大半は夫婦または単身者で、その多くは50代以上のミドル層だった。休日はファミリー層も多いという話だったが、他のマンションと比較すると平均年齢は一回り上のようだ。営業担当者によると、江東区を中心とする湾岸エリアからの来場者が多いとのこと。この立地が良いと考えている人たち、ともいえるだろう。 

 そもそも「ブランズタワー豊洲」は48階建て全1152戸という大プロジェクトだ。約半数が3LDK、残りが1LDKと2LDKで、40㎡~50㎡の部屋も多いことからシングルやDINKSも多く、幅広い年齢層が住むことが予想される

価格は7000万円、8000万円台が中心

 事前案内会では、PRムービーの鑑賞や模型、モデルルームの見学後、いよいよ商談ルームで価格についての説明となった。価格は予定のため、価格表は渡されない。空白の価格表を受け取り、価格が公開されている部屋から興味のある部屋を選び、自分で値段を書き込む。主だった部屋の予定価格を見てみよう。

ブランズタワー豊洲の予定価格

  • 7F
  • 南西 3LDK 68.53㎡ 8,200万円 (坪単価395万円)
  • 南西 2LDK 58.02㎡ 7,000万円 (坪単価398万円)
  • 南角住戸 3LDK 83.54㎡ 10,200万円 (坪単価403万円)
  • 南東 3LDK 75.53㎡ 9,000万円 (坪単価393万円)
  • 南東 2LDK 61.15㎡ 7,300万円 (坪単価394万円)
  • 北東 1LDK 43.41㎡ 4,800万円 (坪単価365万円)
  • 北東 2LDK 57.02㎡ 6,300万円 (坪単価365万円)
  • 北西 2LDK 60.00㎡ 6,600万円 (坪単価363万円)
  • 北西 3LDK 73.79㎡ 8,100万円 (坪単価362万円)
  •  
  • 12F
  • 南西 3LDK 68.53㎡ 8,300万円 (坪単価400万円)
  • 南西 2LDK 58.02㎡ 7,100万円 (坪単価404万円)
  • 南角 3LDK 83.54㎡ 10,300万円 (坪単価407万円)
  • 南東 3LDK 75.53㎡ 9,100万円 (坪単価398万円)
  • 南東 2LDK 61.15㎡ 7,400万円 (坪単価399万円)
  • 北東 1LDK 43.41㎡ 4,900万円 (坪単価372万円)
  • 北東 2LDK 57.02㎡ 6,400万円 (坪単価370万円)
  • 北西 2LDK 60.00㎡ 6,700万円 (坪単価369万円)
  • 北西 3LDK 73.79㎡ 8,200万円 (坪単価367万円)
  •  
  • プレミアムフロア(46階~48階)
  • 46階
  • 東電堀側 3LDK 135㎡ 26,000万円 (坪単価636万円)
  • 豊洲駅側 3LDK 95㎡ 17,000万円 (坪単価591万円)
  • ゆりかもめ側 3LDK 120㎡ 21,000万円 (坪単価578万円)
  •  
  • 48階
  • ゆりかもめ側 3LDK 195㎡ 39,000万円 (坪単価660万円)
  • 豊洲駅側 3LDK 160㎡ 32,000万円 (坪単価660万円)
  • 東電堀側 3LDK 215㎡ 51,000万円 (坪単価783万円)

*坪=3.3㎡

 プレミアムフロアを除く部屋の平均坪単価は約400万円。想像していたとはいえ、高額だ。

タワーを買うなら、早めに動いて高層階を狙うのが正解!

商談ルームは個室で落ち着いた雰囲気
商談ルームは個室で落ち着いた雰囲気

 この価格は本当に高過ぎる価格なのだろうか。

 3年前の2016年3月に発売された「パークホームズ豊洲ザレジデンス」の価格は次の通りだ。内陸部にあるため眺望はさほど期待できないが、ブランズタワー豊洲にほど近く、豊洲駅から徒歩4分にあるため、条件は似ている。

◇「パークホームズ豊洲ザレジデンス」の価格

  • 1) 7F 南東 75.10㎡ 7,620万円 (坪単価335万円)
  • 2)14F 南東 72.93㎡ 7,280万円 (坪単価329万円)
  • 3)20F 南東 72.93㎡ 7,700万円 (坪単価348万円)
  • 4)22F 南東 72.93㎡ 7,960万円 (坪単価360万円)

 これを見ると全般的な坪単価は上がっているとはいえ、「ブランズタワー豊洲」の価格は現在の相場の中では、許容範囲といえるかもしれない。

 さらに、注目は各階の価格差だ。

 同じ方角・敷地面積の2)と4)を比べてみると、「パークホームズ豊洲ザレジデンス」は階数が8階上がると価格が680万円上がっている。1階上がるごとに平均で85万円のアップだ。

 一方「ブランズタワー豊洲」では、7階と12階の差はどの部屋もほぼ100万円。5階上がるごとに100万円なので、1階上がると20万円しかアップしていない。

 これは最近のトレンドでもあり、眺望に大きな差がなければ階が上がっても大きな価格差をつけないのが主流だ。その点では、上階を選択できる時期に購入を検討するというのは現在のタワーマンション購入法としては大切な要素といえる。将来の資産価値を考えれば、高層階の方が有利なのはまず間違いないからだ。

 また、高層タワーの場合、北向きの部屋でも上階なら充分な採光が期待できる。北東、北西の部屋でもリセールバリューが下がることはないので、比較的坪単価の安い北東、北西の高層階は特に割安感があり、狙い目といえる。

「ブランズタワー豊洲」のメリット、デメリット

 ここで、この物件の特徴をまとめておこう。

「ブランズタワー豊洲」のメリット 

抜群の立地
 まずは、駅徒歩4分という駅近であること。敷地内には、スーパー、保育所が誘致される予定で、隣には小学校があり、目の前は豊洲公園と子育てには最高の環境である。また、徒歩5分の場所には地域でも評判の良い大学病院「昭和大学江東豊洲病院」があるため、高齢者にも安心だ。加えて、人気の商業施設「ららぽーと豊洲」も徒歩5分。
 そして、周囲に眺望を妨げるような建物もないため、眺望もよい。これだけの利便性と水辺の環境を謳歌できる場所はそうそうない

敷地内には、スーパーマーケットや保育所もある
敷地内には、スーパーマーケットや保育所もある

開放感を追及した仕様
 最近のスタンダード250cmに対し、ブランズタワー豊洲リビング・ダイニングの天井高は265cmと高い。これは小規模マンションであれば、プレミアムフロアでの天井高レベルであり、贅沢なつくりである。また、バルコニーはガラス手すりを使用し、屋外の光が届きやすくなっている。開放感を意識した仕様はメリットと言えるだろう。

トランクルームにもなる防災備蓄倉庫
 営業担当者はあくまでも防災備蓄品を入れるための倉庫だと強調していたが、防災グッズを入れるにはどうみても広すぎる倉庫が各住戸の玄関脇に設置されている。ここを防災備蓄倉庫と呼ぶのは、このスペースを容積算入外とするための売主の知恵である。鍵のついた立派な倉庫をどう使うかは事実上、住民の自由なのである。

「ブランズタワー豊洲」のデメリット

不安が残る遮音性
 これはタワーマンション全般にいえることだが、そもそもタワーマンションでは構造上重量を軽くする必要性から、壁や床は薄く、そのつくりは音に弱い。一般的に壁や床スラブは厚みがあるほど防音効果は高まるが、タワーマンションでは十分な厚みがとれない。住戸と住戸を区切る戸境壁は遮音性の高いコンクリートではなく、乾式壁が利用され、最低20cm以上は必要とされる床スラブの厚みも充分な厚さがとれないことがある。
 営業担当の話によると、「ブランズタワー豊洲」は13.6cmの戸境壁を利用。床スラブは27cmと厚みはあるが、ボイドスラブと言われる工法で、音に強いとはいえない。こちらは不安要素といえるだろう。

【関連記事はこちら】>>「新築マンションで気になる「音」のトラブル!壁や床の遮音性は、厚さと工法を確認しよう

直通のないエレベーター
 エレベーターの数は標準的なレベルであるが、問題は住民が必ずコンシェルジュカウンターや郵便受けのある4階で乗り換えをして、自分の住戸フロアに行かなければならないこと。これは毎日の生活を考えると、億劫だと感じる人も多いだろう。
 特に地下の駐車場を契約した場合は、地下から1階へ、1階から4階へ、そして住戸フロアへと乗り換えを2回しなければならない。
 46階から48階のプレミアムフロアには、3フロアだけに停まる直通エレベーターがあるが、こちらも4階での乗り換えが必要となり、地下駐車場利用時は2回乗り換えることになる。せっかくのプレミアム感に水を差す結果となった。
 営業担当者は、そもそも当初はエスカレーターの設置を考えていたことから、こうした構造になってしまったと悔しそうに話していた。

まとめ

 ブランズタワー豊洲の立地が良いことは間違いない。豊洲では今後これ以上の好立地に大型マンションが建つ見込みは薄い。平均坪単価400万円に手がとどく世帯はそう多くはないだろうが、世帯年収1500万円以上のパワーカップルといわれる共働き世帯が低金利を利用して購入する選択肢はありだろう。

 いずれにしても興味があれば、早めに動きだすのが得策だ。正式価格が発表されるモデルルームのオープンは8月半ばの予定である。

◆ ブランズタワー豊洲(販売前)
価格

未定

完成時期

2021年10月下旬予定

交通 東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から徒歩 4分(高層棟入口まで5分) ゆりかもめ「豊洲」駅から徒歩 4分(高層棟入口まで4分) 所在地 東京都江東区豊洲5丁目2番1の一部他(底地地番)
間取り 1LDK ~ 3LDK(予定) 専有面積 43.41㎡ ~ 219.91㎡(予定)
総戸数 1152戸(事業協力者住戸1戸含む) 来場者数 _
売主 東急不動産株式会社(売主・販売管理)・株式会社NIPPO(売主) 他2社 施工会社 株式会社熊谷組首都圏支店
ブランズタワー豊洲詳細はこちら
※データは2019年7月22日時点。最新情報は公式サイトをご確認ください。

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