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高崎線(東京~籠原)で住むべき駅ランキング!
上野、東京は中古マンション価格が上昇!北区・尾久も総合利回りでは東京駅に並ぶ人気【完全版】

2020年6月26日公開(2020年6月25日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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高崎線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

高崎線は、埼玉、東京、群馬を結ぶ歴史ある路線

高崎線は、日本で最も古い路線の一つ
高崎線は、日本で最も古い路線の一つ(出典:PIXTA)

 高崎線は、JR東日本が運行する、大宮駅(埼玉県さいたま市大宮区)から高崎駅(群馬県高崎市)までを結ぶ鉄道路線である。運行系統上は、東北本線や宇都宮線の駅も含めており、東京駅から高崎駅までの25駅、105kmが「高崎線」として扱われる。群馬県の地名「高崎」にちなんだ路線名だが、走行している路線の大部分は埼玉県にある。

 高崎線の歴史は古く、1883年に日本で最も古い路線の一つとして上野駅~熊谷駅間で仮運行を開始したのが始まりだ。当時は「上野熊谷間汽車」と呼ばれていたが、1909年に大宮駅~高崎駅間を「高崎線」と改称した。

 都内では、多くの路線と直結しながら東京都を縦貫している。東京駅~大宮駅間では宇都宮線と一体化されており、その区域内では「宇都宮線・高崎線」と表示されることがある。また、高崎線のすべての列車は、大宮以南で東北本線に乗り入れている。その多くは「上野東京ライン」「湘南新宿ライン」として東京を縦断し、神奈川方面へ向かっているため、利用者が多い路線でもある。

中古マンション価格が上昇したのは
上野、東京の都内2駅のみ!

 まずは、高崎線各駅における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、高崎線の場合は東京駅から籠原駅までをランキングの対象にしている。

 高崎線内で中古マンション価格が上昇しているのは、東京駅、上野駅、浦和駅をはじめとした複数路線が乗り入れている駅が多い。

高崎線(東京~籠原)の駅別

「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 高崎線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 上野 JR山手線/JR宇都宮線/他 5% 6,215万円
2 東京 JR東海道本線/JR山手線/他 3% 7,136万円
3 浦和 JR宇都宮線/JR京浜東北線/他 -1% 4,496万円
4 さいたま新都心 JR宇都宮線/JR京浜東北線 -2% 3,924万円
5 大宮 JR宇都宮線/JR埼京線/他 -2% 4,438万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

上野の中古マンション価格は5%上昇!

JR上野駅前周辺
JR上野駅前周辺(出典:PIXTA)

 中古マンション価格騰落率トップは、5%上昇した上野だ。上野駅は、東京都台東区上野7丁目および東上野3丁目にまたがる広大な駅で、2018年度の1日平均乗車人数は、JR駅のみでも18万8,170人にもなる(参照:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度

 上野駅周辺といえば、「上野動物園」や「アメ横」など観光地的なイメージが強いかもしれない。「東京芸術大学」や「国立西洋美術館」「国立科学博物館」などの美術館・博物館も多く、文化的なエリアでもある。

 休日、平日問わず、駅周辺には人があふれているが、御徒町駅周辺をはじめとした下町の風情を残すエリアへも徒歩圏内で行ける、意外にも住みやすい町だ。周辺にはコンビニはもちろんスーパーマーケットも豊富で、日常の買い物をするのに困ることはない。

 また、上野駅から東京駅まではJRでわずか5分。東京メトロ日比谷線・銀座線も通っているためアクセスは良好だ。JR上野駅から2~3分ほど歩けば、京成本線上野駅を利用することもできる。

 上野駅のフラッグシップマンションとしては、
・クレストフォルム上野グランステージ(70㎡換算で6,119万円、上野駅徒歩5分)
・ジェイパーク上野アクシス(70㎡換算で5,696万円、上野駅徒歩5分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>台東区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?​

高崎線の駅別騰落率一覧は?

 以下が高崎線各駅の中古マンション騰落率一覧だ。東京駅から籠原駅まで順番に並べている。

 都内にある主要駅の東京駅、上野駅以外は、軒並み中古マンション価格が低下している。とくに、鴻巣駅、籠原駅は-30%と大幅下落となった。

高崎線(東京~籠原)の駅別

「中古マンション騰落率一覧」

駅番号 駅名 高崎線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 東京 JR東海道本線/JR山手線/他 3% 7,136万円
02 上野 JR山手線/JR宇都宮線/他 5% 6,215万円
03 尾久 JR宇都宮線 -3% 4,343万円
04 赤羽 JR宇都宮線/JR埼京線/他 -7% 5,091万円
05 浦和 JR宇都宮線/JR京浜東北線/他 -1% 4,496万円
06 さいたま新都心 JR宇都宮線/JR京浜東北線 -2% 3,924万円
07 大宮 JR宇都宮線/JR埼京線/他 -2% 4,438万円
宮原 JR湘南新宿ライン -6% 3,239万円
上尾 JR湘南新宿ライン -12% 2,827万円
北上尾 JR湘南新宿ライン -19% 2,438万円
桶川 JR湘南新宿ライン -11% 2,477万円
北本 JR湘南新宿ライン    
鴻巣 JR湘南新宿ライン -30% 1,905万円
北鴻巣 JR湘南新宿ライン -20% 1,757万円
吹上 JR湘南新宿ライン
行田 JR湘南新宿ライン
熊谷 秩父鉄道/JR北陸新幹線/他 -17% 2,025万円
籠原 JR湘南新宿ライン -30% 1,757万円

鴻巣は下降線だが、一部上昇するマンションも

 鴻巣駅は、騰落率-30%とかなりの落ち込みをみせている。東京駅から1時間かかり、駅から20分も歩くと田園風景が広がる町であるため、交通の利便性が低いことが原因だろう。しかし、その中で駅から徒歩6分の「ポレスターステーションシティ鴻巣」はわずかながら価格が上昇。比較的ゆったりしたつくりのファミリータイプのマンションだ。

総合利回りでは、北区・尾久駅が2位!

 次に高崎線各駅の中古マンション総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りで上位に入った駅は、1位が上野駅、3位が東京駅、4位がさいたま新都心駅、5位が浦和駅となっており、騰落率上位の顔ぶれとほとんど変わらなかった。大宮駅の代わりに、尾久駅がランクインした形だ。

高崎線(東京~籠原)の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 上野 5% 4.8% 6.2% 6,215万円
2 尾久 -3% 5.4% 5.8% 4,343万円
3 東京 3% 4.7% 5.8% 7,136万円
4 さいたま新都心 -2% 4.6% 4.9% 3,924万円
5 浦和 -1% 3.9% 4.3% 4,496万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

尾久は総合利回り5.8%もある人気エリア!

JR尾久駅前周辺
JR尾久駅前周辺(出典:PIXTA)

 総合利回りランキング2位は、意外なことに北区にある尾久駅。総合利回りは5.8%とかなり高い。3位の東京駅とほぼ同率だ。

 尾久駅は東京都北区昭和町にある駅で、周辺には特別なものがない静かなエリア。乗り換えなしで東京駅まで約13分という都心への近さの割には、かなり落ち着いた住宅街だといえる。駅の利用者も少なく、2018年度の1日の乗車人員は10,000人程度だ。(参照:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度

 総合利回りは、マンション価格の上昇率だけではなく、賃料の利回りも含めて計算される。そのため、アクセス力が高く、賃貸需要のある尾久駅がランクインしているのだろう。

 尾久駅のフラッグシップマンションは、
・アーリアシティ尾久(70㎡換算で4,319万円、尾久駅徒歩2分)
・コスモ田端ロイヤルフォルム(70㎡換算で4,552万円、尾久駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

高崎線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が高崎線の中古マンション総合利回りの一覧だ。東京駅から籠原駅まで順番に並べている。

高崎線(東京~籠原)の駅別

「中古マンション総合利回り一覧」

駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 東京 3% 4.7% 5.8% 7,136万円
02 上野 5% 4.8% 6.2% 6,215万円
03 尾久 -3% 5.4% 5.8% 4,343万円
04 赤羽 -7% 4.7% 4.3% 5,091万円
05 浦和 -1% 3.9% 4.3% 4,496万円
06 さいたま新都心 -2% 4.6% 4.9% 3,924万円
07 大宮 -2% 3.7% 3.9% 4,438万円
宮原 -6% 3.9% 3.6% 3,239万円
上尾 -12% 4.3% 3.1% 2,827万円
北上尾 -19% 5.0% 2.7% 2,438万円
桶川 -11% 4.7% 3.7% 2,477万円
北本
鴻巣 -30% 5.4% 1.1% 1,905万円
北鴻巣 -20% 5.4% 2.9% 1,757万円
吹上
行田
熊谷 -17% 5.3% 3.3% 2,025万円
籠原 -30% 5.9% 1.5% 1,757万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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