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東西線で住むべき駅ランキング!
竹橋駅の中古マンション価格は19%上昇!総合利回りでもトップ!【完全版】

2020年10月22日公開(2020年10月22日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東西線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東西線は、メトロ内で最も利用者数が多い人気路線!

東西線の車両
東西線の車両(画像:PIXTA)

 東西線は、東京メトロ(東京地下鉄)が運行する、「中野駅(東京都中野区)から「西船橋駅(千葉県船橋市)」までの23駅、30.8kmを結ぶ鉄道路線である。都内から千葉までを東西に横断する、東京メトロ最長の路線だ。

 東西線は東京メトロで初めて東京都外へ乗り入れた路線であり、東京メトロで唯一、千葉県内に延伸されている。

 東西線は、「戦後復興計画案」のひとつとして計画され、1964年に東西線最初の区間である、高田馬場~九段下駅間が開業。その後、中野駅や竹橋駅、大手町駅、東陽町駅まで開通し、1969年に中野駅~西船橋駅間が全通した。

 西側では、JR中央線(各駅停車)で中野駅~三鷹駅まで、東側ではJR総武線(各駅停車)で西船橋駅~津田沼駅に直通運転を行っている。そのため、東京都西部や千葉方面から都心へと向かう通勤・通学路線として重宝されている。その利便性の高さから、東京メトロ9路線の中で1日の平均輸送人員が最も多く、非常に混雑していることでも知られている。

上昇率が高いのは、千代田区内の駅が多い

 まずは、東西線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 東西線沿線における中古マンション価格が上昇しているのは竹橋駅大手町駅をはじめとした東京都千代田区内に所在する駅が多い。1位の竹橋駅、2位の大手町駅、3位の九段下駅はそれぞれ隣り合う駅になり、いずれも皇居に近い。

東西線の駅別

「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 東西線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 竹橋 19% 7,623万円
2 大手町 東京メトロ丸ノ内線/東京メトロ千代田線/他 14% 7,909万円
3 九段下 東京メトロ半蔵門線/都営新宿線 12% 8,584万円
4 木場 9% 5,988万円
5 飯田橋 JR中央・総武線/東京メトロ有楽町線/他 7% 7,678万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

竹橋駅の中古マンション価格は19%上昇!

竹橋駅 気象庁などを望む
竹橋駅 気象庁などを望む(出典:PIXTA)

 中古マンション価格の上昇率1位は+19%の竹橋駅。駅は東京都千代田区一ツ橋にあり、都内の中心部に位置する。2018年度の1日平均乗降人員は49,315人と、ここ15年ほぼ横ばいだ(参照:各駅の乗降人員ランキング 2019年。駅周辺はビルが立ち並ぶオフィス街となっている。

 徒歩圏内に皇居があり、365日24時間体制で警備が行われるため治安は良く、夜中でも安心してウオーキングやランニングができる。竹橋駅のある千代田区は最近多くのマンションが建設され、それに伴い人口が増加。子育て支援に力を入れていることもあり20代~40代のファミリー層の移住も多い。

 しかし、ビジネス街のためコンビニや飲食店の数は多いのだが、食料品や日用品を扱うスーパーマーケットの数が非常に少ない。日頃から自炊をする人にとっては不便を感じるポイントだといえる。

 竹橋駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・アイル大手町(70㎡換算で8,893万円、竹橋駅徒歩6分)
・クラッシィハウス神田錦町(70㎡換算で8,787万円、竹橋駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>千代田区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?​

東西線の駅別騰落率一覧は?

 以下が東西線の中古マンション騰落率の一覧だ。始発駅の中野駅から終点の西船橋駅まで順番に並べている。

東西線の駅別

「中古マンション騰落率一覧」

駅番号 駅名 東西線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 中野 JR中央線/JR中央・総武線/他 -6% 5,869万円
02 落合 -4% 6,098万円
03 高田馬場 JR山手線/西武新宿線 -9% 6,435万円
04 早稲田 -4% 6,464万円
05 神楽坂 0% 6,595万円
06 飯田橋 JR中央・総武線/東京メトロ有楽町線/他 7% 7,678万円
07 九段下 東京メトロ半蔵門線/都営新宿線 12% 8,584万円
08 竹橋 19% 7,623万円
09 大手町 東京メトロ丸ノ内線/東京メトロ千代田線/他 14% 7,909万円
10 日本橋 東京メトロ銀座線/都営浅草線 5% 7,141万円
11 茅場町 東京メトロ日比谷線 5% 6,892万円
12 門前仲町 都営大江戸線 -15% 6,458万円
13 木場 9% 5,988万円
14 東陽町 0% 5,226万円
15 南砂町
16 西葛西 -5% 4,425万円
17 葛西 -7% 4,048万円
18 浦安 -18% 4,679万円
19 南行徳 -14% 2,985万円
20 行徳 -7% 3,557万円
21 妙典
22 原木中山 -27% 3,127万円
23 西船橋 JR武蔵野線/JR中央・総武線/他 -11% 3,269万円

原木中山駅は27%の下落

 下落率が大きい駅を見ると、急行通過駅や、都内から遠方に位置する駅が多い。-27%で騰落率の最下位となったのが原木中山駅。千葉県船橋市にあり、終点の西船橋駅から1駅手前にある。1日平均乗降人員は27,467人で、ここ数年大きな変化はない(参照:各駅の乗降人員ランキング 2019年

 駅周辺は開発が進んでおらず、直近の開発や整備事業も予定されていない。また、周囲には住宅地が広がっているので、落ち着いて暮らすにはいいかもしれない。ただし、東西線快速が停車せず、さらに東西線終点の西船橋発の電車からすでに混雑が始まっているため、都心への通勤・通学には苦労するだろう。

総合利回りランキングも、千代田区内の駅が上位に

 次に東西線の各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は、価格上昇率と同様に、竹橋駅、大手町駅など千代田区および都心寄りの駅が上位を占めた。千代田区以外だと、現在駅の大規模改良工事中の木場駅が、4位にランクインしている。

東西線の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 竹橋 19% 4.6% 7.9% 7,623万円
2 大手町 14% 4.3% 6.9% 7,909万円
3 九段下 12% 4.3% 6.5% 8,584万円
4 木場 9% 4.6% 6.5% 5,988万円
5 日本橋 5% 5.0% 6.5% 7,141万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

日本橋駅周辺物件は、値上がりせずも利回りは高い

「大手町」交差点前の大手町駅やオフィスビル群などを望む
大手町駅周辺のビル群(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングの1位は+7.9%の竹橋駅、2位は大手町駅の+6.9%など、騰落率ランキングとほぼ同様の駅が上位だった。
 
 2位の大手町は、東西線のほかに東京メトロ丸ノ内線、東西線、千代田線、半蔵門線、都営地下鉄三田線が乗り入れるターミナル駅で、アクセスが非常に良い。1日平均乗降人数は365,972人で、東京メトロ全駅の中でも、2番目に利用者数が多い(参照:各駅の乗降人員ランキング 2019年
 
 駅周辺はビルが立ち並ぶオフィス街、皇居や官庁などの施設が点在しているため警備が厳重で治安は良い。マンション70㎡の平均価格は8,000万円近くだが、抜群のアクセスの良さが人気の高さに大きく貢献している。

 大手町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ジオ千代田大手町(70㎡換算で1億58万円、大手町駅徒歩5分)
・グリーンパーク千代田大手町(70㎡換算で8,512万円、大手町駅徒歩5分)
 などが挙げられる。
 
 今回のランキングで上位を占めていたのは、主に千代田区にある駅だが、騰落率・総合利回りどちらのランキングにも4位に食い込んでいるのが、木場駅(江東区)だ。
 
 木場駅は、ターミナル駅である日本橋駅や大手町駅からも近く、アクセスが良い場所にある。都内の主要駅へは、おおむね30分以内で行くことができる。駅周辺には大型商業施設「イトーヨーカドー木場店」「深川ギャザリア」があり、買い物にも便利だ。また、駅から徒歩5分で「木場公園」にも行けるため、緑も多く暮らしやすいといえる。
 
 ただ、朝夕のラッシュ時には非常に混雑するため、混雑緩和を目指して、現在駅の改良工事が行われている。工事が終われば、駅の利便性が増し、ますます住みやすい地域となることが予想される。

東西線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が東西線の中古マンション総合利回りの一覧だ。始発駅の中野駅から終点の西船橋駅まで順番に並べている。

東西線の駅別

「中古マンション総合利回り一覧」

駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 中野 -6% 4.7% 4.5% 5,869万円
02 落合 -4% 4.7% 4.8% 6,098万円
03 高田馬場 -9% 4.7% 4.0% 6,435万円
04 早稲田 -4% 4.6% 4.7% 6,464万円
05 神楽坂 0% 4.7% 5.4% 6,595万円
06 飯田橋 7% 4.4% 6.0% 7,678万円
07 九段下 12% 4.3% 6.5% 8,584万円
08 竹橋 19% 4.6% 7.9% 7,623万円
09 大手町 14% 4.3% 6.9% 7,909万円
10 日本橋 5% 5.0% 6.5% 7,141万円
11 茅場町 5% 4.5% 5.9% 6,892万円
12 門前仲町 -15% 4.5% 2.8% 6,458万円
13 木場 9% 4.6% 6.5% 5,988万円
14 東陽町 0% 4.8% 5.4% 5,226万円
15 南砂町
16 西葛西 -5% 4.4% 4.3% 4,425万円
17 葛西 -7% 4.8% 4.5% 4,048万円
18 浦安 -18% 4.2% 2.0% 4,679万円
19 南行徳 -14% 6.1% 4.7% 2,985万円
20 行徳 -7% 4.9% 4.6% 3,557万円
21 妙典
22 原木中山 -27% 5.3% 1.5% 3,127万円
23 西船橋 -11% 5.4% 4.5% 3,269万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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