京浜東北線・根岸線で住むべき駅ランキング!
品川は中古マンション価格が22%上昇!浜松町、秋葉原も人気【完全版】

2020年6月12日公開(2020年6月12日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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京浜東北線・根岸線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

京浜東北線・根岸線は首都圏を縦断する路線

京浜東北線・根岸線
神奈川・東京・埼玉を結ぶ京浜東北線・根岸線の車両(出典:PIXTA)

 京浜東北線・根岸線は、JR東日本が運行する、大船駅(神奈川県鎌倉市大船)から大宮駅(埼玉県さいたま市大宮区)までの47駅、81.2kmを結ぶ鉄道路線である。大宮駅~東京駅間は東北本線、東京駅~横浜駅間は東海道本線の一部となっており、横浜駅・磯子駅・大船駅の間は根岸線と一体になっている。

 京浜東北線・根岸線は、1914年の東京駅開業と同時に京浜線として運転を開始。その後、東北本線大宮駅、根岸線大船駅まで延伸され、1973年に現在の運行形態となった。京浜東北線の名称は、東京と横浜間の「京浜」と、東北本線の電車であることが由来している。

 ​開業から長きにわたり、東京を南北に縦断して、神奈川県域と埼玉県域を結ぶ唯一の路線であった。しかし、2000年代に入り湘南新宿ラインや上野東京ライン、埼京線、川越線などが運転を開始したことで、現在は、縦貫線としての役割が分散されている。

品川は22%、浜松町は15%も上昇!
山手線停車駅が騰落率上位を占める

 まずは、京浜東北線・根岸線における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 京浜東北線・根岸沿線における中古マンション価格が上昇しているのは、品川や浜松町、秋葉原といった東京都内に所在する駅である。また、1位の品川駅では、70㎡あたりの平均価格が8,000万円を超えている。

京浜東北線・根岸線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 京浜東北線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 品川 JR東海道本線/JR山手線/他 22% 8,629万円
2 浜松町 JR山手線/東京モノレール 15% 7,136万円
3 秋葉原 JR山手線/JR中央・総武線/他 11% 6,727万円
4 有楽町 JR山手線/東京メトロ有楽町線 10% 6,797万円
5 日暮里 JR山手線/JR常磐線/他 10% 5,751万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

秋葉原は上昇率11%で、3位にランクイン

京浜東北線・根岸線 秋葉原駅周辺
秋葉原駅前の電気街(出典:PIXTA)

 騰落率1位は中古マンション価格が+22%となった品川駅。2位は+15%で浜松町駅、3位は+11%で秋葉原駅だった。以降、有楽町駅、日暮里駅と続く。トップ5にランクインした駅は、すべて山手線の停車駅となっている。

 ここでは秋葉原を取り上げる。秋葉原は東京都千代田区にあり、JR東日本のほか東京メトロ、首都圏新都市鉄道の3社5路線が乗り入れる、非常にアクセスの良い駅だ。つくばエクスプレスの開業、さらに駅東側エリアの開発で、2005年度以降、利用者は増加傾向である。

 西側出口の駅周辺は電気街となっており、大手家電量販店が軒を連ね、アニメやアイドル関係の施設も多いため、世界各国からの来訪者で溢れている。中央改札口にはバスターミナルがあり、駅東側の昭和通り口には三菱UFJ銀行や山崎パン本社といったオフィスも多い。

 観光地であるため、平日、休日問わず駅前は騒がしいが、南側の神田方面や、東側の浅草橋方面にいけば住宅街があり、喧騒から離れて暮らすことも可能だ。

 秋葉原駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ザ・パークワンズ千代田佐久間町(70㎡換算で8,512万円、秋葉原駅徒歩6分)
コノエ秋葉原万世橋(70㎡換算で7,495万円、秋葉原駅徒歩3分)
パークタワー秋葉原(70㎡換算で7,390万円、秋葉原駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>千代田区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

京浜東北線・根岸線の駅別騰落率一覧は?

 以下が、京浜東北線・根岸線の中古マンション騰落率の一覧だ。大船駅から大宮駅まで順番に並べている。

京浜東北線・根岸線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名

京浜東北線・根岸線

以外の路線名

騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 大船 JR東海道本線/JR横須賀線/他 -4% 4,065万円
02 本郷台 -35% 3,282万円
03 港南台 -13% 2,816万円
04 洋光台 -36% 2,562万円
05 新杉田
06 磯子 -12% 4,340万円
07 根岸 -17% 3,176万円
08 山手
09 石川町 -22% 5,180万円
10 関内 横浜市営地下鉄ブルーライン -9% 5,024万円
11 桜木町 横浜市営地下鉄ブルーライン -10% 5,348万円
12 横浜 JR東海道本線/JR横須賀線/他 -1% 5,691万円
13 東神奈川 JR横浜線/京急本線 9% 5,556万円
14 新子安 京急本線 -7% 3,807万円
15 鶴見 JR鶴見線/京急本線 -6% 4,433万円
16 川崎 JR東海道本線/JR南武線 -6% 5,541万円
17 蒲田 東急池上線/東急多摩川線 -11% 5,591万円
18 大森 -12% 5,859万円
19 大井町 東急大井町線/東京臨海高速鉄道 5% 6,241万円
20 品川 JR東海道本線/JR山手線/他 22% 8,629万円
21 高輪ゲートウェイ JR京浜東北線/JR山手線/他
22 田町 JR山手線 -4% 6,924万円
23 浜松町 JR山手線/東京モノレール 15% 7,136万円
24 新橋 JR山手線/JR横須賀線/他
25 有楽町 JR山手線/東京メトロ有楽町線 10% 6,797万円
26 東京 JR東海道本線/JR山手線/他 3% 7,136万円
27 神田 JR山手線/JR中央線/他 7% 7,277万円
28 秋葉原 JR山手線/JR中央・総武線/他 11% 6,727万円
29 御徒町 JR山手線/東京メトロ銀座線/他 0% 6,401万円
30 上野 JR山手線/JR宇都宮線/他 5% 6,215万円
31 鶯谷 JR山手線 9% 5,293万円
32 日暮里 JR山手線/JR常磐線/他 10% 5,751万円
33 西日暮里 JR山手線/東京メトロ千代田線/他 2% 5,401万円
34 田端 JR山手線 -13% 4,825万円
35 上中里 -17% 4,023万円
36 王子 東京メトロ南北線/都営都電荒川線 -9% 5,124万円
37 東十条 -11% 4,891万円
38 赤羽 JR宇都宮線/JR埼京線/他 -7% 5,091万円
39 川口 -9% 4,046万円
40 西川口 -19% 4,016万円
41 -9% 3,910万円
42 南浦和 JR武蔵野線 -15% 4,086万円
43 浦和 JR宇都宮線/JR高崎線/他 -1% 4,496万円
44 北浦和 -10% 3,914万円
45 与野 -5% 3,832万円
46 さいたま新都心 JR宇都宮線/JR高崎線 -2% 3,924万円
47 大宮 JR宇都宮線/JR埼京線/他 -2% 4,438万円

本郷台や洋光台など、根岸線沿線の下落率が目立つ

洋光台 駅力ランキング 京浜東北線
洋光台駅前周辺(出典:PIXTA)

 下落率が大きい駅を見ると、本郷台や洋光台、港南台、石川町などJR根岸線沿線の駅が多い。下落率が最も大きいのは洋光台の-36%。次点で本郷台の-35%となった。

 洋光台は1970年に開業した、横浜市磯子区にある駅である。開業以前は農村地区で、駅の開業とともに開発が進んだエリアだ。近年は、1日の乗車人員が2万人台で、減少傾向が続いている(出典:JR東日本 各駅の乗車人数 2018年度)。洋光台駅周辺の開発も目指しているようだが、直近の開発はなされていない。
 
 駅前以外はほとんどが住宅街であり、閑静な街として住みやすさがあるだろう。

総合利回りも、山手線の駅が上位を占める

 次に京浜東北線・根岸線の各駅の中古マンションの、総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位も騰落率と同じく、浜松町や品川、秋葉原といったJR山手線の駅が上位を占めている。騰落率ではランクインしていなかった鷲谷が4位に入り、利回りでは+6.8%だった。鷲谷も山手線の停車駅である。

京浜東北線・根岸線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 浜松町 15% 5.3% 8.3% 7,136万円
2 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
3 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
4 鶯谷 9% 4.8% 6.8% 5,293万円
5 日暮里 10% 4.5% 6.6% 5,751万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回りトップ3も、浜松町、品川、秋葉原が占める

品川駅周辺
品川駅周辺の高層ビル(出典:PIXTA)

 総合利回りトップ3は、価格上昇率トップ3と顔ぶれが変わらない結果となった。ただし、騰落率では品川が浜松町と秋葉原に大きく差をつけていたが、総合利回りでは僅差。

 1位の浜松町が総合利回り8.3%、品川と秋葉原はそれぞれ7.2%、7.1%だった。品川は、中古マンション価格の上昇は著しいが、賃料利回りでは4%と他の駅に比べて低い。そのため、総合利回りでは浜松町に抜かれ2位に甘んじている。物件価格が高くなり過ぎた可能性もある。

 品川駅周辺は大規模な複合商業施設やタワーマンション、高層ビル、高級住宅街があり、京浜東北線沿線の駅では開発が進んでいるエリアだ。今後も根強い人気が続くだろう。

 品川駅周辺のフラッグショップマンションとしては、
ブリリア高輪ザコート(70㎡換算で1億2,472万円、品川駅徒歩9分)
品川タワーレジデンス(70㎡換算で1億608万円、品川駅徒歩6分)
エクサーブ高輪(70㎡換算で9,994万円、品川駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

京浜東北線・根岸線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が京浜東北線・根岸線の中古マンション総合利回りの一覧だ。大船駅から大宮駅まで順番に並べている。

京浜東北線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 大船 -4% 4.0% 4.0% 4,065万円
02 本郷台 -35% 4.6% -0.7% 3,282万円
03 港南台 -13% 5.2% 3.9% 2,816万円
04 洋光台 -36% 5.7% 0.1% 2,562万円
05 新杉田
06 磯子 -12% 4.0% 2.8% 4,340万円
07 根岸 -17% 5.5% 3.6% 3,176万円
08 山手
09 石川町 -22% 4.2% 1.3% 5,180万円
10 関内 -9% 4.7% 4.0% 5,024万円
11 桜木町 -10% 4.5% 3.7% 5,348万円
12 横浜 -1% 4.2% 4.7% 5,691万円
13 東神奈川 9% 4.2% 6.1% 5,556万円
14 新子安 -7% 5.6% 5.4% 3,807万円
15 鶴見 -6% 4.6% 4.4% 4,433万円
16 川崎 -6% 4.4% 4.1% 5,541万円
17 蒲田 -11% 4.8% 3.8% 5,591万円
18 大森 -12% 4.6% 3.5% 5,859万円
19 大井町 5% 4.9% 6.4% 6,241万円
20 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
21 高輪ゲートウェイ
22 田町 -4% 5.1% 5.2% 6,924万円
23 浜松町 15% 5.3% 8.3% 7,136万円
24 新橋
25 有楽町 10% 4.4% 1.8% 6,797万円
26 東京 3% 4.7% 5.8% 7,136万円
27 神田 7% 4.7% 6.3% 7,277万円
28 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
29 御徒町 0% 4.8% 5.8% 6,401万円
30 上野 5% 4.8% 6.2% 6,215万円
31 鶯谷 9% 4.5% 6.8% 5,293万円
32 日暮里 10% 4.6% 6.6% 5,751万円
33 西日暮里 2% 5.2% 5.5% 5,401万円
34 田端 -13% 6.5% 3.9% 4,825万円
35 上中里 -17% 6.5% 4.6% 4,023万円
36 王子 -9% 4.7% 4.0% 5,124万円
37 東十条 -11% 4.7% 3.6% 4,891万円
38 赤羽 -7% 4.7% 4.3% 5,091万円
39 川口 -9% 4.3% 3.5% 4,046万円
40 西川口 -19% 4.4% -1.7% 4,016万円
41 -9% 4.5% 3.7% 3,910万円
42 南浦和 -15% 4.0% 2.3% 4,086万円
43 浦和 -1% 3.9% 0.5% 4,496万円
44 北浦和 -10% 4.2% 3.3% 3,914万円
45 与野 -5% 4.2% 4.0% 3,832万円
46 さいたま新都心 -2% 4.6% 4.9% 3,924万円
47 大宮 -2% 3.7% 3.9% 4,438万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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