京王線で住むべき駅ランキング!
初台以外は軒並み中古マンション価格が低下!総合利回りは武蔵野台、下高井戸も高い【完全版】

2020年5月22日公開(2020年5月21日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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京王線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】(新宿~分倍河原)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

京王線は都内と八王子を結ぶ路線として活躍

京王線 中古マンション 駅力ランキング
東京と多摩地区を結ぶ、京王線の車両(出所:PIXTA)

 京王電鉄(本社:東京都多摩市)京王線は、新宿駅(東京都新宿区)から京王八王子駅(東京都八王子市)までの34駅、37.9kmを走行。全ての駅が東京都に所在しており、JR中央本線や、中央自動車道と並行して走っている路線だ。

 新宿と多摩地域を結び、都市間輸送の役割を果たしている京王線。「京王」という名称は、東京と八王子を結ぶ鉄道であることに由来している。

 2018年には、長距離区間を利用する人の着席ニーズに対応するため、京王電鉄初の座席指定列車「京王ライナー」の運行が始まった。朝方は、京王八王子駅および橋本駅発の新宿行きが、平日・土休日の夜間は、新宿駅発の京王八王子駅および橋本駅行きが運行されている。

 京王線の歴史は古く、1913年に当時の京王電気軌道が笹塚駅~調布駅を開通。その後は徐々に延長していき、1926年、玉南電気鉄道との合併で新宿駅~東八王子駅(現在の京王八王子駅)間の全線営業を開始した。

 京王線は以前から、混雑路線として知られていた。初台駅~新宿駅の最混雑時間帯1時間の平均混雑率258%を記録(1965年度)。1972年度から、1時間あたりの運行本数増加や車両の長編成化をはかることで輸送力の増強に努め、2018年度における最混雑区間(下高井戸駅~明大前駅間)では165%となっている。※参照:「混雑緩和にむけた取り組み」令和元年 京王電鉄株式会社

 1978年開業の京王新線(新宿駅から笹塚駅間の4駅、3.6km)は、都営新宿線直通のために造られたものだ。都営新宿線に乗り入れができるようになったことで、山手線の内側や、千葉方面へのアクセスも容易になった。

 京王線沿線には、かつて日本マイクロソフト、ディー・エヌ・エーが本社を構え、いまも新興企業の集まる場所として人気のある笹塚があり、また、下高井戸、八幡山千歳烏山といった世田谷の住宅地も人気が高い。

 八王子方面へ行けば、調布、府中、つつじヶ丘、高幡不動、北野、京王八王子などがあり、広々とした街並みの中で戸建て住宅を持つ人も増えてくる。途中の聖蹟桜ヶ丘は、映画「耳をすませば」のモデルとなった街として有名だ。

騰落率1位の初台以外は、軒並み価格が低下

 まずは、京王線(新宿~分倍河原)の駅別中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、京王線の場合は、新宿駅から分倍河原駅までをランキングの対象にしている。

 価格上昇率の1位の初台は、京王新線の駅であり、東京都渋谷区北部に位置する。渋谷区北部は、新宿の副都心化とともに大きく変貌を遂げていった地域だ。しかし、騰落率トップ5でも初台以外は騰落率がマイナスとなっており、京王線沿線の中古マンション価格は、軒並み下落していると言えるだろう。

京王線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 京王線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 初台 - 5% 6,960万円
2 新宿 JR/小田急/東京メトロ/都営地下鉄/他 -4% 8,740万円
3 下高井戸 東急世田谷線 -4% 5,467万円
4 幡ヶ谷 - -5% 6,707万円
5 国領 - -9% 4,266万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

初台駅は唯一価格が上昇した駅!

初台 中古マンション価格
初台駅すぐの場所には、新国立劇場とオペラシティがある(出所:PIXTA)

 上昇率1位は+5%の初台駅。調査対象となった京王線沿線の駅のなかで、唯一中古マンション価格が上昇している。

 初台は京王新線の駅で、東京都渋谷区初台1丁目に位置する。新宿の隣駅であるため、乗車時間約3分で新宿駅に到着する。2018年度の1日平均乗降人員は66,016人で、年々ゆるやかに増加を続けている。(参照:京王グループ 1日の駅別乗降人員

 初台駅は、1914年に京王電気軌道の改正橋駅として開業。1919年に初台駅と改称され、1978年、京王新線開通に伴い現在地に移設された。

 駅周辺は甲州街道沿いを中心にオフィスビルが並び、駅を離れると住宅地が広がる。また、商店街の数も多く、庶民的な風情も残る街だ。新国立劇場、東京オペラシティなどの文化施設も充実している。

 一帯は江戸期からの農村であり、初台駅~幡ヶ谷駅に続く初台緑道沿いに並ぶ桜並木は、春になると多くの花見客でにぎわう。甲州街道沿いに歩けば新宿まで20分、明治神宮へも徒歩約10分でいけるというアクセスの良さが魅力だ。

初台駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・パークコート代々木初台(70㎡換算で8,999万円、初台駅徒歩8分)
・センチュリー初台(70㎡換算で8,808万円、初台駅徒歩2分)
・サンウッド代々木西参道(70㎡換算で8,618万円、初台駅徒歩8分)
 などが挙げられる。
【関連記事はこちら】>>渋谷区の「新築マンション人気ランキング」
神宮前、代々木、初台、恵比寿など注目エリアのおすすめ物件は?

京王線の駅別騰落率一覧は?

 また、以下が京王線の中古マンション騰落率の一覧だ。起点の新宿駅から分倍河原駅まで順番に並べている。

 騰落率が低い駅を見ると、都内から遠方に位置する駅はもちろんであるが、急行通過駅、とくに急行が止まる駅と隣り合わせていない駅の下落率が高い。

京王線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 京王線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 新宿 JR/小田急/東京メトロ/都営地下鉄/他 -4% 8,740万円
02 初台 - 5% 6,960万円
03 幡ヶ谷 - -5% 6,707万円
04 笹塚 - -11% 6,648万円
05 代田橋 - -11% 6,648万円
06 明大前 京王井の頭線 -11% 5,643万円
07 下高井戸 東急世田谷線 -4% 5,467万円
08 桜上水 - - -万円
09 上北沢 - -26% 5,032万円
10 八幡山 - -16% 5,329万円
11 芦花公園 - -10% 4,974万円
12 千歳烏山 - -14% 4,989万円
13 仙川 - -19% 4,531万円
14 つつじヶ丘 - -20% 3,981万円
15 柴崎   - -万円
16 国領 - -9% 4,266万円
17 布田 - -10% 4,566万円
18 調布 京王相模原線 -10% 4,832万円
19 西調布 - -16% 3,585万円
20 飛田給   - -万円
21 武蔵野台 - -11% 2,900万円
22 多磨霊園 - -22% 2,943万円
23 東府中 京王競馬場線 -16% 4,242万円
24 府中 - -13% 4,331万円
25 分倍河原 JR南武線 -18% 3,860万円

上北沢駅の中古マンション価格は26%も下落

上北沢 甲州街道 京王線
上北沢駅の北側には、京王線と並行するように甲州街道が走っている。(出所:PIXTA)

 -26%で騰落率の最下位となったのが上北沢駅。東京都世田谷区上北沢にあり、新宿駅まで8駅、乗車時間は約20分。2018年度の1日平均乗降人員は16,169人で、ここ数年は微増しているが、1983年度の23,336人以降減少傾向にあった。(参照:京王グループ 1日の駅別乗降人員

 上北沢駅の南側は、古くから開発された住宅地で戸建て住宅が多く並んでいる。また、東京都立病院など医療施設も多く、駅から続く道路の両側の桜並木の景観はみごとである。北側にはスーパーマーケットを中心に商店が集まっていて、生活用品を買うのに不便はしないだろう。

 なお、「世田谷西部地域上北沢・桜上水・八幡山地区地区計画」「世田谷区環状八号線上北沢五丁目地区沿道計画」など、住まいおよび商業地としての環境整備が進められており、今後の発展によっては、マンション価格の下落も落ち着くと考えられる。

総合利回りでも下高井戸、幡ヶ谷、国領がランクイン

 次に京王線各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位には、順位は若干異なるが中古マンションの価格騰落率と同様の駅が並んでいる。ここでも、都心への乗車時間および乗り入れなどの利便性の高い、初台、下高井戸、幡ヶ谷などが上位を占めた。

京王線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 初台 5% 4.4% 5.7% 6,960万円
2 武蔵野台 -11% 6.2% 5.3% 2,900万円
3 下高井戸 -4% 4.7% 4.8% 5,467万円
4 幡ヶ谷 -5% 4.4% 4.3% 6,707万円
5 国領 -9% 4.8% 4.1% 4,266万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

武蔵野台駅は、賃料利回り6.2%と資産価値高め!

 総合利回りランキングで2位となったのが武蔵野台。武蔵野台は、賃料利回り6.2%、総合利回り5.3%と、資産価値の高い物件が多い。中古マンション価格の騰落率は-11%とかなり下がったものの、賃料利回りだけで見ると、調査対象となった京王線25駅のなかでもトップだ。

 武蔵野台駅は、東京都府中市に位置しており、新宿駅まで20駅、各駅停車で約40分、調布駅で急行に乗り換えれば約27分で到着する。

 2018年度の1日平均乗降人員は26,121人。(参照:京王グループ 1日の駅別乗降人員)1916年、京王電気軌道の車返駅として開業。1959年、武蔵野台駅に改称。2013年より快速停車駅となった。

 周辺は、駅名が示すように武蔵野の台地が広がった、緑の豊かな地域である。駅の南側には住宅街が広がり、少し歩くと都市再生機構(UR)の「車返団地」が棟を連ねている。公園やお寺も点在しており、住環境は良好といえる。

 飲食店や観光・遊興施設はほとんどないが、駅構内には地産地消をテーマにした複合店舗「武蔵野台商店」があり、駅前にはスーパーやドラッグストアもあるので、生活必需品の買い物をするには十分だろう。

 西に向けて約10分ほど歩くと、西武多摩川線の白糸台駅があり、3駅先の武蔵境ではJR中央線に乗り換えることもできる。また、バス路線も複数利用できるため、地域のミニハブ拠点としても機能している。

 アクセス力と暮らしやすさとのバランスが取れていることが、武蔵野台が人気の理由なのだろう。

 武蔵野台駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・府中武蔵野台グランドハイツ(70㎡換算で3,239万円、武蔵野台駅徒歩9分)
・武蔵野台ヒルズ(70㎡換算で3,155万円、武蔵野台駅徒歩3分)
・ステイツ府中武蔵野台(70㎡換算で3,112万円、武蔵野台駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

京王線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が京王線の中古マンション総合利回りの一覧だ。起点の新宿から分倍河原まで順番に並べている。

 なお、中古マンション価格の騰落率は全体的にマイナスだが、賃料利回りは4%台の駅が多く、沿線全体として住民の満足度の高さが伺える。

京王線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
02 初台 5% 4.4% 5.7% 6,960万円
03 幡ヶ谷 -5% 4.4% 4.3% 6,707万円
04 笹塚 -11% 4.4% 3.3% 6,648万円
05 代田橋 -11% 4.2% 3.1% 6,648万円
06 明大前 -11% 4.6% 3.6% 5,643万円
07 下高井戸 -4% 4.7% 4.8% 5,467万円
08 桜上水 - - - -万円
09 上北沢 -26% 5.0% 1.4% 5,032万円
10 八幡山 -16% 4.4% 2.6% 5,329万円
11 芦花公園 -10% 4.8% 3.9% 4,974万円
12 千歳烏山 -14% 4.6% 3.1% 4,989万円
13 仙川 -19% 4.7% 2.4% 4,531万円
14 つつじヶ丘 -20% 5.2% 2.7% 3,981万円
15 柴崎 - - - -万円
16 国領 -9% 4.8% 4.1% 4,266万円
17 布田 -10% 4.4% 3.5% 4,566万円
18 調布 -10% 4.1% 3.2% 4,832万円
19 西調布 -16% 5.3% 3.5% 3,585万円
20 飛田給 - - - -万円
21 武蔵野台 -11% 6.2% 5.3% 2,900万円
22 多磨霊園 -22% 6.0% 3.1% 2,943万円
23 東府中 -16% 4.4% 2.6% 4,242万円
24 府中 -13% 4.3% 3.0% 4,331万円
25 分倍河原 -18% 4.8% 2.6% 3,860万円

 さて、気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしていただければ幸いである。

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