西武新宿線で住むべき駅・街ランキング！新井薬師前・高田馬場などの都心か、本川越・田無などの急行停車駅が盤石か【完全版】

西武新宿線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ？こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト「マンションレビュー」）

西武新宿線は都内と埼玉県を結ぶ、主要路線のひとつ

西武新宿線の車両（出典：PIXTA）

　西武新宿線は、西武鉄道が運行する、西武新宿駅（東京都新宿区）から本川越駅（埼玉県川越市）までの29駅、47.5kmを結ぶ鉄道路線である。都内主要駅から、観光地としても知られる川越一帯までを結んでいる、西武鉄道の主要路線だ。

　西武新宿線が開業したのは古く、1894年、明治時代にさかのぼる。最初に開通したのは国分寺駅と久米川駅間で、その後、駅の設置と廃止を繰り返しつつ順次開通していった。現在の形になったのは1952年。西武新宿駅から高田馬場駅間の開業に伴い、現在の「西武新宿線」に改称した。このとき同時に、川越線東村山駅から本川越駅間を編入し、現在のような複数の地方自治体をまたぐ長い路線となった。

　新宿駅から花小金井駅の間までは、JR中央線と並走しているが、中央線沿線よりも自然が多く、家賃相場も安くなるため、一定の人気がある。

西武新宿線沿線は全体的に下落傾向

　まずは、西武新宿線の各駅における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

　西武新宿線沿線では全体的に中古マンション価格が下落しており、上昇している駅はない。下落幅が比較的小さいのが、東村山駅（東京都東村山市）、急行停車駅の田無駅（東京都西東京市）、本川越駅（埼玉県川越市）、高田馬場駅（東京都新宿区）と、新井薬師前駅（東京都中野区）になる。

順位	駅名	西武新宿線以外の路線名	騰落率（10年前比）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
西武新宿線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
1	東村山	西武西武園線/西武国分寺線	-3%	2,953万円	物件
2	田無	－	-5%	3,826万円	物件
3	本川越	－	-5%	3,333万円	物件
4	新井薬師前	－	-6%	5,615万円	物件
5	高田馬場	JR山手線/東京メトロ東西線	-9%	6,435万円	物件

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの（小数点第1位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

多数の路線が利用できる「本川越駅」は、
中古マンション価格下落幅は小さい

本川越駅東口周辺の様子（出典：PIXTA）

　中古マンション価格の下落率が5％と、沿線内でも比較的下落幅が小さかったのが、西武新宿線終点の本川越駅だ。1日の平均乗降人員は、53,230人。（参照：西武鉄道「駅別乗降人員 2019年度1日平均」）

「時の鐘と蔵のまち」という別称が付いているこの駅は、西武新宿線が開業して以来設置されている、もっとも古い駅の一つである。1990年代初めに駅の改良工事が行われ、2016年には西口が駅ビルと共に開設された。

　東武線・川越市駅とは徒歩8分、JR川越駅までも徒歩15分の距離で、多路線が利用できるという意味で、交通利便性は高い。ただその一方、距離的に都内へのアクセスは時間がかかる。

　駅前には小～中規模の商業施設があり、イトーヨーカドーは2019年にリニューアルオープンした。江戸時代の古い町並みが残るエリアも近く、風情のある地域でもある。本川越駅とJR川越駅を結ぶ商店街「クレアモール」は、飲食店を含めさまざまな店が建ち並び、生活利便性も非常に高い。

　本川越駅のフラッグシップマンションとしては
・ライオンズ川越松江町グランフォート（70㎡換算で5,674万円、本川越駅徒歩6分）
・サンクレイドル川越（70㎡換算で4,065万円、本川越駅徒歩5分）
・ライオンズクオーレ川越新富町プレーゼ（70㎡換算で3,663万円、本川越駅徒歩2分）
　などが挙げられる。

西武新宿線の駅別騰落率一覧は？

　以下が西武新宿線の各駅の、中古マンション騰落率の一覧だ。始発駅の西部新宿駅から終点の本川越駅まで順番に並べている。

駅番号	駅名	西武新宿線以外の路線名	騰落率（10年前比）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
西武新宿線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
01	西武新宿	東京メトロ丸ノ内線/他	-16%	6,677万円	物件
02	高田馬場	JR山手線/東京メトロ東西線	-9%	6,435万円	物件
03	下落合	－	-13%	6,128万円	物件
04	中井	都営大江戸線	-22%	5,510万円	物件
05	新井薬師前	－	-6%	5,615万円	物件
06	沼袋	－	-17%	5,353万円	物件
07	野方	－	-18%	5,457万円	物件
08	都立家政	－	-12%	4,877万円	物件
09	鷺ノ宮	－	-9%	4,629万円	物件
10	下井草	－	-10%	3,981万円	物件
11	井荻	－	-16%	4,584万円	物件
12	上井草	－	-9%	4,086万円	物件
13	上石神井	－	-10%	4,648万円	物件
14	武蔵関	－	-20%	4,565万円	物件
15	東伏見	－	-22%	3,578万円	物件
16	西武柳沢	－	-28%	3,366万円	物件
17	田無	－	-5%	3,826万円	物件
18	花小金井	－	−	−	物件
19	小平	－	−	−	物件
20	久米川	－	-21%	2,782万円	物件
21	東村山	西武西武園線/西武国分寺線	-3%	2,953万円	物件
22	所沢	西武池袋線	-16%	2,988万円	物件
23	航空公園	－	-17%	2,911万円	物件
24	新所沢	－	-25%	2,413万円	物件
25	入曽	－	−	−	物件
26	狭山市	－	−	−	物件
27	新狭山	－	−	−	物件
28	南大塚	－	-35%	1,461万円	物件
29	本川越	－	-5%	3,333万円	物件

本川越駅の隣駅「南大塚駅」では、
中古マンション価格が35％下落

　西武新宿線沿線でいうと、中古マンション価格の下落幅が大きかったのは、乗り入れ路線がない駅や、各駅停車のみが止まる駅が多い。

　沿線内で唯一、中古マンション価格が30％以上下落したのが南大塚駅（埼玉県川越市）である。1日の平均乗降人員は16,937人で、隣駅の本川越駅と比較すると、利用者は3分の1以下だ。（参照：西武鉄道「駅別乗降人員 2019年度1日平均」）

　1897年に開業したこの駅は、もともと、「西武安比奈線」が乗り入れていたが、同線は1963年から休止しており、2017年に廃線となった。この影響で、中古マンション価格が大幅に下落したと思われる。駅周辺にはマンションが散見されるものの、商業施設等はコンビニを除いてほとんどない。

総合利回りでは、
下井草、新井薬師前、上井草がランクイン

　次に西武新宿線の各駅の、中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

　総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

　総合利回りランキングの上位には、西武線3路線のハブ駅となっている東村山駅のほかに、新井薬師前駅、上井草駅（東京都杉並区）、下井草駅（東京都杉並区）などがランクインした。

順位	駅名	騰落率（10年前比）	賃料利回り	総合利回り（年率）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
西武新宿線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
1	東村山	-3%	4.9%	5.1%	2,953万円	物件
2	田無	-5%	4.9%	4.9%	3,826万円	物件
3	下井草	-10%	5.5%	4.7%	3,981万円	物件
4	新井薬師前	-6%	4.8%	4.6%	5,615万円	物件
5	上井草	-9%	5.2%	4.5%	4,086万円	物件

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り（年利、投資利回り）を試算したもの（小数点第2位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

都心に近い新井薬師前駅は、騰落率・総合利回りでも上位に

　総合利回りランキングで4位となったのは、新井薬師前駅（東京都中野区）。新井薬師前駅は、始点の西武新宿駅から4駅、11分で到着する、都心に近い駅だ。特急は停車しないが、JR中野駅や都営大江戸線中井駅にも徒歩で行くことができるため、交通利便性は高い。1日の平均乗降人員は、22,176人だ（参照：西武鉄道「駅別乗降人員 2019年度1日平均」）。

　現在は地上駅だが、2011年に発表された中井・野方間の連続立体交差事業にともない、完成する際には地下駅となる予定である。

　都心に近く交通アクセスが良い一方、駅周辺にはコンビニなども少なく、非常に静かな印象を受ける。とはいえ、JR中野駅周辺まで行けば、買い物には困らない。近隣には「中野区立哲学堂公園」や、「平和の森公園」など広い公園もあり、ファミリー層向きの町だと言えるだろう。

　新井薬師前駅のフラッグシップマンションとしては、
・シェルゼ中野新井薬師（70㎡換算で5,950万円、新井薬師前駅徒歩4分）
・ランドシティ中野新井薬師（70㎡換算で5,865万円、新井薬師前駅徒歩4分）
・パークフロント中野新井薬師（70㎡換算で5,674万円、新井薬師前駅徒歩5分）
　が挙げられる。

西武新宿線の駅別総合利回り一覧は？

　以下が、西武新宿線の各線における、中古マンション総合利回りの一覧だ。始発駅の西武新宿駅から終点の本川越駅まで順番に並べている。

駅番号	駅名	騰落率（10年前比）	賃料利回り	総合利回り（年率）	中古価格（70㎡）	ライフルホームズで新築・中古を見る
西武新宿線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
01	西武新宿	-16%	5.4%	3.6%	6,677万円	物件
02	高田馬場	-9%	4.7%	4.0%	6,435万円	物件
03	下落合	-13%	4.5%	3.1%	6,128万円	物件
04	中井	-22%	5.2%	2.3%	5,510万円	物件
05	新井薬師前	-6%	4.8%	4.6%	5,615万円	物件
06	沼袋	-17%	4.9%	2.9%	5,353万円	物件
07	野方	-18%	4.7%	2.5%	5,457万円	物件
08	都立家政	-12%	5.0%	3.8%	4,877万円	物件
09	鷺ノ宮	-9%	5.0%	4.4%	4,629万円	物件
10	下井草	-10%	5.5%	4.7%	3,981万円	物件
11	井荻	-16%	4.8%	2.9%	4,584万円	物件
12	上井草	-9%	5.2%	4.5%	4,086万円	物件
13	上石神井	-10%	4.5%	3.6%	4,648万円	物件
14	武蔵関	-20%	4.2%	1.7%	4,565万円	物件
15	東伏見	-22%	5.2%	2.4%	3,578万円	物件
16	西武柳沢	-28%	5.7%	1.7%	3,366万円	物件
17	田無	-5%	4.9%	4.9%	3,826万円	物件
18	花小金井	−	−	−	−	物件
19	小平	−	−	−	−	物件
20	久米川	-21%	5.6%	2.9%	2,782万円	物件
21	東村山	-3%	4.9%	5.1%	2,953万円	物件
22	所沢	-16%	5.0%	3.2%	2,988万円	物件
23	航空公園	-17%	5.1%	3.1%	2,911万円	物件
24	新所沢	-25%	6.0%	2.5%	2,413万円	物件
25	入曽	−	−	−	−	物件
26	狭山市	−	−	−	−	物件
27	新狭山	−	−	−	−	物件
28	南大塚	-35%	8.5%	2.8%	1,461万円	物件
29	本川越	-5%	4.5%	4.4%	3,333万円	物件

　気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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