京成本線で住むべき駅ランキング!
日暮里、京成上野、京成関屋など都内の駅で中古マンション価格が上昇!【完全版】

2021年3月19日公開(2021年3月17日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

京成本線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

関東の主要幹線の一つである「京成本線」

京成本線
京成本線の車両(出典:PIXTA)

 京成本線は、京成電鉄が運行する、京成上野駅(東京都台東区)から成田空港駅(千葉県成田市)までの42駅、69.3kmを結ぶ鉄道路線である。東京23区と千葉県成田市、佐倉市、船橋市を結んでおり、関東地方における主要な幹線の一つとなっている。

 京成本線の開業は1912年。当時の起点は、現押上線の押上駅で、徐々に千葉方面に向かって延伸。1931年には青砥駅~日暮里駅間が開業、1933年に日暮里駅~京成上野駅間が開業し、現在のような形に至った。1991年には成田空港まで延伸され、空港利用客の重要な足となっている。

 京成成田駅を最寄り駅とする成田山新勝寺への初詣参詣客は、毎年300万人近くにのぼり、年末年始に利用する人も多い。最近は、都心回帰の風潮もあり、利用者数は減少傾向にある。

騰落率ランキング上位は、
日暮里、京成上野など都内の駅が占める

 まずは、京成本線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、京成本線の場合は京成上野から京成津田沼駅までをランキングの対象にしている。

 中古マンション価格が上昇しているのは、日暮里駅、京成上野駅をはじめとした都心部にある駅が多い。

京成本線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 京成本線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 日暮里 JR山手線/JR常磐線/他 10% 5,751万円
2 京成上野 京成成田空港線/JR山手線/他 4% 7,318万円
3 京成関屋 東武伊勢崎線 3% 4,439万円
4 千住大橋 2% 4,548万円
5 船橋競馬場 -1% 3,260万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

騰落率トップの日暮里駅は、
中古マンション価格が10%上昇

日暮里駅周辺の様子
日暮里駅周辺の様子(出典:PIXTA)

 上昇率第1位は、中古マンション価格が10%上昇となった日暮里駅(荒川区西日暮里)だ。

 日暮里駅は1905年に日本鉄道(現・JR東日本)が開業、1931年に現・京成電鉄の駅が開業した。1日の平均乗降人員は105,128人で、ほぼ毎年増加の傾向がみられる。(参照:「京成グループ要覧2019」)

 2020年7月には、駅ナカ施設のエキュート日暮里がリニューアルオープンした。また、駅直結の商業・居住施設が一体となった「サンマークシティ」や、昔ながらの商店街である「谷中ぎんざ」や「日暮里繊維街」もあり、駅周辺は賑わっている。

 ちなみに、日暮里駅は、京成線上り線とJR線6複線を合わせて、合計13線が並走している区間だ。これは日本最多の並走区間となっており、鉄道ファンにはたまらないスポットだ。

 日暮里駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ステーションガーデンタワー(70㎡換算で8,893万円、日暮里駅徒歩1分)
・ステーションプラザタワー(70㎡換算で8,046万円、日暮里駅徒歩1分)
・オープンレジデンシア日暮里(70㎡換算で7,157万円、日暮里駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>荒川区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

京成本線の駅別騰落率一覧は?

 以下が京成本線の中古マンション騰落率の一覧だ。京成上野駅から京成津田沼駅まで順番に並べている。

京成本線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 京成本線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 京成上野 京成成田空港線/JR山手線/他 4% 7,318万円
02 日暮里 JR山手線/日暮里・舎人ライナー/他 10% 5,751万円
03 新三河島 -6% 4,694万円
04 町屋 東京メトロ千代田線/都営都電荒川線 -20% 4,577万円
05 千住大橋 2% 4,548万円
06 京成関屋 東武伊勢崎線 3% 4,439万円
07 堀切菖蒲園
08 お花茶屋 -15% 3,463万円
09 青砥 京成押上線/京成成田空港線 -12% 3,483万円
10 京成高砂 京成金町線/北総線
11 京成小岩
12 江戸川 -32% 3,282万円
13 国府台 -23% 3,747万円
14 市川真間 -7% 5,145万円
15 菅野
16 京成八幡 JR中央・総武線/都営新宿線/他 -8% 4,853万円
17 鬼越 -11% 3,409万円
18 京成中山 -10% 3,790万円
19 東中山 -3% 2,795万円
20 京成西船 -11% 3,245万円
21 海神 -18% 2,816万円
22 京成船橋 JR中央・総武線/JR総武本線/他 -21% 3,573万円
23 大神宮下 -29% 3,458万円
24 船橋競馬場 -1% 3,260万円
25 谷津
26 京成津田沼 京成千葉線/新京成電鉄線 -21% 3,727万円

江戸川駅では、中古マンション価格が32%下落

 京成本線沿線では、全体的に中古マンション価格が下がる傾向にある。なかでも、騰落率-32%で最下位となったのは江戸川駅だ。

 江戸川駅(東京都江戸川区北小岩)の、1日平均乗降人員は6,185人(参照:「京成グループ要覧2019」)。駅周辺に特に大きな商業施設もなく、普通列車以外は止まらないことも、中古マンション価格が下落した理由だろう。

総合利回りは京成関屋、千住大橋、日暮里が上位

 次に京成本線の各駅における、中古マンション総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りランキングの上位5駅は、京成上野駅と東中山駅が入れ替わった以外は、騰落率ランキングと同じ顔ぶれだ。4位に食い込んだ東中山駅は、70㎡当たりの中古マンション価格は2,795万円と低めの価格だが、総合利回りが高いため、賃貸需要が高い駅だと言える。

京成本線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 京成関屋 3% 5.8% 7.1% 4,439万円
2 千住大橋 2% 5.5% 6.6% 4,548万円
3 日暮里 10% 4.5% 6.6% 5,751万円
4 東中山 -3% 5.9% 6.4% 2,795万円
5 船橋競馬場 -1% 5.5% 6.1% 3,260万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

1位の京成関屋駅は総合利回りが7.1%

京成関屋駅近くのランドマークマンション「コスモシティ北千住」
京成関屋駅近くのランドマークマンション「コスモシティ北千住」(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングの1位は、総合利回り7.1%となった京成関屋駅(足立区千住曙町​)だ。騰落率ランキングでは3位だったが、こちらではトップに躍り出た。

 京成関屋駅は、1931年に開業。隅田川と荒川に挟まれる立地だ。停車するのは普通列車のみだが、東武スカイツリーラインの牛田駅ともすぐ近く、乗換駅としての需要がある。1日の平均乗降人員は25,583人だ(参照:「京成グループ要覧2019」)

 駅のすぐ前には郵便局やスーパー、コンビニ、飲食店などもあり生活利便性は高い。保育園や幼稚園、病院も近く、周囲には住宅街が広がっている。また、河川敷沿いの野球場をはじめとした運動施設や、広大な敷地を持つスポーツ施設「アメージングスクエア」、区立公園の「柳原千草園」などもある。

 京成関屋駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・アルフェイス北千住(70㎡換算で4,044万円、京成関屋駅徒歩6分)
・北千住パークファミリア(70㎡換算で3,980万円、京成関屋駅徒歩4分)
・コスモシティ北千住(70㎡換算で3,409万円、京成関屋駅徒歩5分)
 などが挙げられる。

京成本線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が京成本線の中古マンション総合利回りの一覧だ。京成上野駅から京成津田沼駅まで順番に並べている。

京成本線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 京成上野 4% 4.6% 5.8% 7,318万円
02 日暮里 10% 4.5% 6.6% 5,751万円
03 新三河島 -6% 5.2% 5.0% 4,694万円
04 町屋 -20% 5.1% 2.6% 4,577万円
05 千住大橋 2% 5.5% 6.6% 4,548万円
06 京成関屋 3% 5.8% 7.1% 4,439万円
07 堀切菖蒲園
08 お花茶屋 -15% 5.4% 3.8% 3,463万円
09 青砥 -12% 5.6% 4.5% 3,483万円
10 京成高砂
11 京成小岩
12 江戸川 -32% 5.9% 1.1% 3,282万円
13 国府台 -23% 4.8% 1.8% 3,747万円
14 市川真間 -7% 3.6% 3.1% 5,145万円
15 菅野
16 京成八幡 -8% 3.6% 2.9% 4,853万円
17 鬼越 -11% 4.6% 3.6% 3,409万円
18 京成中山 -10% 4.4% 3.6% 3,790万円
19 東中山 -3% 5.9% 6.4% 2,795万円
20 京成西船 -11% 5.3% 4.3% 3,245万円
21 海神 -18% 6.2% 4.1% 2,816万円
22 京成船橋 -21% 5.2% 2.6% 3,573万円
23 大神宮下 -29% 5.4% 1.2% 3,458万円
24 船橋競馬場 -1% 5.5% 6.1% 3,260万円
25 谷津
26 京成津田沼 -21% 4.3% 1.6% 3,727万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>足立区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

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