京急本線(泉岳寺~上大岡)で住むべき駅ランキング!
中古マンション価格が上昇したのは、品川、京急東神奈川、泉岳寺のみ!【完全版】

2020年5月29日公開(2020年5月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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京急本線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

京急線は泉岳寺から浦賀までをつなぐ路線

京急本線 中古マンション価格ランキング
京急本線(出所:PIXTA)

 京浜急行鉄道が運行する京急本線は、品川駅(東京都港区)から浦賀駅(神奈川県横須賀市)までの50駅、56.7kmを走行する鉄道路線。後年延伸された泉岳寺駅を含むと51駅となる。

 多くの路線と直通運転を行っており、泉岳寺駅において都営浅草線と、また押上駅を介して京成電鉄・北総鉄道、さらに芝山鉄道とつながっている。京成電鉄を通じて成田空港へ、京急蒲田駅からは空港線により羽田空港へと向かっていて、空港連絡鉄道としての役割も担っている路線だ。

 京急本線は、1898年に大師電気鉄道の設立後、京浜電気鉄道(現京浜急行電鉄)が創立、1933年には品川駅から浦賀駅間の直通運転が開始した。1968年、品川駅から泉岳寺駅間が開通し都営地下鉄1号線(現浅草線)と相互乗り入れを開始。1998年、京急空港線の羽田空港駅(現羽田空港国内線ターミナル駅)の開業に伴い、空港線直通列車の運行を開始する。

 京急本線は以前から混雑した路線であり、1970年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率(戸部駅~横浜駅)は、195%を記録している。1974年からは、特急の12両編成運転の開始や、複々線化などを進めることで混雑の緩和を目指し、2018年度には混雑率(戸部駅~横浜駅)143%(参照:「神奈川県交通関係資料集」令和元年度版)となっている。

騰落率上位は、品川、京急東神奈川、泉岳寺

 まずは、京急本線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。なお、調査対象は中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、京急本線の場合は、泉岳寺から上大岡までをランキングの対象にしている。

 京急本線(泉岳寺~上大岡)における中古マンション価格の騰落率は全般にマイナス傾向で、騰落率がプラスとなったのは、品川、京急東神奈川、泉岳寺だけである。

京急本線(泉岳寺~上大岡)の駅別
「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 京急本線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 品川 JR東海道本線/JR山手線/他 22% 8,629万円
2 京急東神奈川 JR横浜線/JR京浜東北線 9% 5,556万円
3 泉岳寺 都営浅草線 5% 8,173万円
4 横浜 JR東海道本線/JR根岸線/他 -1% 5,691万円
5 南太田 -1% 4,409万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

品川駅は中古マンション価格が22%も上昇

品川駅周辺
オフィスビルが立ち並ぶ品川駅周辺(出所:PIXTA)

 騰落率1位は、中古マンション価格が+22%上昇した品川駅だ。品川駅は総合利回りでもトップを占める人気エリア。駅舎は東京都港区高輪3丁目に位置している。

 アクセスも申し分なく、隣接するJR品川駅には山手線・京浜東北線・上野東京ライン・東海道本線・横須賀線・東海道新幹線が乗り入れており、都内でも主要な交通拠点となっている。JR山手線に乗り換えて東京駅へ6駅、約15分、新宿駅へ8駅、約20分で到着する。2018年度の1日平均乗降人員は28万8,196人で、京急電鉄の駅のなかでも1位(32万7,025人)の横浜駅に次ぐ2位となっている。(参照:京急電鉄 駅別1日平均乗降人員 2018年度

 隣接するJR品川駅を含む駅の東口は、昭和初期から国鉄時代の操車場や工場・倉庫などが広がっていたが、1987年の国鉄分割民営化以降、橋上駅舎化など再開発が進み、タワーマンション、高層ビルの建設が相次ぎ、オフィス街、マンション街へと変わっていった。

 一方、西口は、かつて大名の下屋敷が置かれ、いまも高名な住宅街として知られる高輪、御殿山への玄関口にあたっている。隣接して京急グループの複合商業施設「ウィング高輪EAST」があり、周辺には大規模な高級ホテルも多い。東口に比べると落ち着いた印象であるが、中央リニア新幹線の首都圏の始発駅となることや、東京メトロ南北線・都営地下鉄三田線白金高輪駅から当駅まで地下鉄を延伸する計画があり、大きく人の流れが変わる可能性が十分にある。

 品川駅周辺のフラッグショップマンションとしては、
ブリリア高輪ザ・コート(70㎡換算で1億2,472万円、品川駅徒歩9分)
品川タワーレジデンス(70㎡換算で1億608万円、品川駅徒歩6分)
エクサーブ高輪(70㎡換算で9,994万円、品川駅徒歩7分)
 などが挙げられる。
【関連記事はこちら】>>港区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

京急本線の駅別騰落率一覧は?

 以下が京急本線(泉岳寺~上大岡)の中古マンション騰落率の一覧だ。

 騰落率は全体にマイナスではあるが、他社線との乗り入れがあり、川崎市内、横浜市内へのハブ機能を果たす駅は下落率が低い。

京急本線(泉岳寺~上大岡)の駅別
「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 京急本線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
泉岳寺 都営浅草線 5% 8,173万円
01 品川 JR東海道本線/JR山手線/他 22% 8,629万円
02 北品川 -12% 6,712万円
03 新馬場 -11% 6,590万円
04 青物横丁 -3% 6,678万円
05 鮫洲
06 立会川 -9% 5,898万円
07 大森海岸 -3% 5,953万円
08 平和島 -28% 5,208万円
09 大森町 -19% 5,318万円
10 梅屋敷 -15% 5,092万円
11 京急蒲田 京急空港線 -13% 5,501万円
18 雑色 -21% 4,203万円
19 六郷土手
20 京急川崎 京急大師線 -6% 5,492万円
27 八丁畷 JR南武線 -25% 4,912万円
28 鶴見市場 -13% 4,061万円
29 京急鶴見 JR鶴見線/JR京浜東北線 -6% 4,433万円
30 花月総持寺
31 生麦
32 京急新子安 JR京浜東北線 -7% 3,807万円
33 子安 -4% 3,620万円
34 神奈川新町 -4% 4,933万円
35 京急東神奈川 JR横浜線/JR京浜東北線 9% 5,556万円
36 神奈川 -17% 5,300万円
37 横浜 JR東海道本線/東急東横線/他 -1% 5,691万円
38 戸部 -12% 5,274万円
39 日ノ出町 -8% 5,051万円
40 黄金町 -11% 4,455万円
41 南太田 -1% 4,409万円
42 井土ヶ谷 -26% 3,615万円
43 弘明寺 横浜市営地下鉄ブルーライン -17% 3,514万円
44 上大岡 横浜市営地下鉄ブルーライン -8% 4,450万円

上大岡駅は-8%の下落だが、神奈川県内の駅では健闘

 ここでは、騰落率-8%と比較的マイナス幅が小さい上大岡駅を取り上げる。

 上大岡は横浜市港南区上大岡に位置し、品川駅まで31駅だが特急・快特を利用すれば乗車時間は約40分の距離だ。また、横浜市営地下鉄ブルーラインが乗り入れている駅でもある。2018年度の1日平均乗降人員は14万4,624人で、京急電鉄内では2位の品川駅に次ぐ3位であり、ここ10年近くは目立った増減はない(参照:京急電鉄 駅別1日平均乗降人員 2018年度)。

 上大岡は、1990年代から駅前再開発がはじまった、鶴見、港北ニュータウン、二俣川、戸塚と並ぶ横浜副都心の一つで、港南区による都市計画マスタープランに基づき、駅周辺のバリアフリー化が進んでいる。駅直結の百貨店をはじめ、駅西側には商業施設が充実し、横浜南部で最大規模のバスターミナルがある。また、東側は高台に戸建てが並ぶ住宅街となっている。

 中古マンション価格も値ごろ感があるため、アクセスの良さと価格との兼ね合いで、その他の駅ほどは人気が落ちなかったのだろう。

総合利回りでは子安、京急東神奈川もランクイン

 次に京急本線(泉岳寺~上大岡)各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位には騰落率と同様、都内および横浜駅へのアクセスのいい駅が多い

京急本線(泉岳寺~上大岡)の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
2 子安 -4% 6.3% 6.7% 3,620万円
3 京急東神奈川 9% 4.2% 6.1% 5,556万円
4 泉岳寺 5% 4.2% 5.5% 8,173万円
5 京急新子安 -7% 5.6% 5.4% 3,807万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

京急東神奈川駅は安定した人気で、騰落率・総合利回りともに高評価

京急東神奈川 仲木戸
京急東神奈川は、2020年3月に仲木戸から改称したばかり(出所:PIXTA)

 2020年3月14日に駅名を変更した京急東神奈川駅(旧 仲木戸駅)の総合利回りは6.1%で、7.2%の品川、6.7%の子安に次ぐ第3位。騰落率は9%の上昇、賃料利回り4.2%と安定した様子がうかがえる。

 京急東神奈川駅は、横浜市神奈川区東神奈川に位置する。横浜駅まで2駅、乗車時間は約2分。品川駅までは34駅、乗車時間は快速停車駅で快速に乗り換えて約25分だ。JRの横浜線・京浜東北線の東神奈川駅まで徒歩数分で着くため、実質的には2路線使えるエリアだ。2018年度の1日平均乗降人員は2万3,567人。毎年着々と人員数が増えている。(参照:京急電鉄 駅別1日平均乗降人員 2018年度)。

 京急東神奈川駅は1905年に開業。当時は「中木戸駅」だったが1915年に「仲木戸駅」へと、2020年3月には「京急東神奈川駅」に改称した。

 駅周辺は昭和の風情が感じられる街並みが残っていたが、1998年頃から横浜市の主導で、駅西側にあるJR東神奈川駅との一帯が「かなっくシティ」として再開発が進み、神奈川区民文化センター、地域療育センターなどの公共施設、店舗一体型の集合住宅などの建設・整備が行われた。また、駅東側は海寄りに工場地帯が広がっている。

 再開発による生活の利便性の向上と、東京、横浜へのアクセスの良さが人気を集める理由になっているのであろう。

 京急東神奈川駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ブリリアタワー横浜東神奈川(70㎡換算で6,500万円、京急東神奈川駅徒歩1分)
リーデンスフォート横浜(70㎡換算で5,801万円、京急東神奈川駅徒歩1分)
ザ・ステーションタワー東神奈川(70㎡換算で5,441万円、京急東神奈川駅徒歩1分)
 などが挙げられる。

京急本線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が京急本線(泉岳寺~上大岡)の中古マンション総合利回りの一覧だ。泉岳寺から上大岡まで順番に並べている。

 全体的に賃料利回りが4%前後の駅が多い。都内は別として、横浜エリアにおける中古マンション価格には値頃感があり、比較的手の届きやすい物件がそろった沿線と言えるだろう。

京急本線(泉岳寺~上大岡)の駅別

「中古マンション総合利回り一覧」

駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
泉岳寺 5% 4.2% 5.5% 8,173万円
01 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
02 北品川 -12% 4.8% 3.6% 6,712万円
03 新馬場 -11% 4.6% 3.6% 6,590万円
04 青物横丁 -3% 4.6% 4.8% 6,678万円
05 鮫洲
06 立会川 -9% 4.8% 4.1% 5,898万円
07 大森海岸 -3% 4.7% 5.0% 5,953万円
08 平和島 -28% 4.9% 1.0% 5,208万円
09 大森町 -19% 4.7% 2.4% 5,318万円
10 梅屋敷 -15% 5.1% 3.4% 5,092万円
11 京急蒲田 -13% 4.9% 3.6% 5,501万円
18 雑色 -21% 5.7% 3.1% 4,203万円
19 六郷土手
20 京急川崎 -6% 4.6% 4.3% 5,492万円
27 八丁畷 -25% 4.8% 1.4% 4,912万円
28 鶴見市場 -13% 5.2% 3.9% 4,061万円
29 京急鶴見 -6% 4.6% 4.4% 4,433万円
30 花月総持寺
31 生麦
32 京急新子安 -7% 5.6% 5.4% 3,807万円
33 子安 -4% 6.3% 6.7% 3,620万円
34 神奈川新町 -4% 4.9% 5.0% 4,933万円
35 京急東神奈川 9% 4.2% 6.1% 5,556万円
36 神奈川 -17% 4.6% 2.6% 5,300万円
37 横浜 -1% 4.2% 4.7% 5,691万円
38 戸部 -12% 4.5% 3.3% 5,274万円
39 日ノ出町 -8% 4.8% 4.3% 5,051万円
40 黄金町 -11% 5.0% 4.0% 4,455万円
41 南太田 -1% 4.7% 5.2% 4,409万円
42 井土ヶ谷 -26% 5.2% 1.6% 3,615万円
43 弘明寺 -17% 5.7% 3.7% 3,514万円
44 上大岡 -8% 4.1% 3.5% 4,450万円

 さて、気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしていただければ幸いである。

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