都営大江戸線で住むべき駅ランキング!
国立競技場駅、赤羽橋駅は中古マンション価格が25%以上の上昇!【完全版】

2021年3月18日公開(2021年3月17日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

都営大江戸線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

大江戸線は、都営地下鉄で最も利用者数が多い路線

都営大江戸線
車両基地に停車中の「都営地下鉄大江戸線」の車両(出典:PIXTA)

 都営大江戸線は東京都交通局が運行する、都庁前駅(新宿区)から光が丘駅(練馬区)までの38駅、40.7kmを結ぶ鉄道路線である。

 駅のホームがかなり深い場所にあり揶揄されることもあるが、実際、日本の地下鉄においては最深部を走行している。路線・駅ともに地上には出ていない。乗り換えには時間がかかる半面、耐震性に優れており、災害時に備えて非常用の備蓄倉庫も設置されている。また、2013年には全ての駅でホームドアの整備が完了した。

 都営大江戸線は、その路線の形から「6の字型運転」と呼ばれる。起点の都庁前駅から、六本木駅、築地市場駅、両国駅、上野御徒町駅、飯田橋駅…と27駅をを経由して同駅に至る「環状部」と、都庁前駅から光が丘駅を結ぶ「放射部」で構成されている。環状部は、山手線などに代表されるように循環しているわけではなく、そのまま放射部へつながっている。

 光が丘駅~練馬駅間が開業したのは1991年。1997年には練馬駅~新宿駅間が開業、2000年には汐留駅を除く全区間が開通。汐留駅が開業したのは2002年のことである。

 利用者は年々増加しており、2015年には都営地下鉄4路線のなかで、最も利用者数が多い路線となった(参照:東京都交通局「路線別乗車人員の推移」。隅田川花火大会や国立競技場での各種イベントなどで、利用したことのある人も多いだろう。

上昇率が高いのは、アクセス力の高い駅が多い

 まずは、都営大江戸線の各駅における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 1位が国立競技場駅(+29%)、2位が赤羽橋駅(+26%)、3位が麻布十番駅(+17%)と、トップ3のいずれも高級住宅地があるエリアである。次いで、4位・大門駅(+15%)、5位・本郷三丁目駅(+12%)という結果となった。

 トップ3の駅(国立競技場駅、赤羽橋駅、麻布十番駅)では、中古マンション70㎡当たりの平均価格は1億円を超えている。近年の、都心回帰の流れが影響しているのだろう。

都営大江戸線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 大江戸線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 国立競技場 29% 1億1,836万円
2 赤羽橋 26% 1億3,149万円
3 麻布十番 東京メトロ南北線 17% 1億1,815万円
4 大門 都営浅草線 15% 7,298万円
5 本郷三丁目 東京メトロ丸ノ内線 12% 7,453万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

騰落率トップの国立競技場駅は、
中古マンション価格が29%も上昇!

国立競技場駅 周辺の様子
国立競技場駅 周辺の様子(出典:PIXTA)

 騰落率ランキング第1位は、中古マンション価格が29%上昇した、国立競技場駅(新宿区霞ヶ丘町)だった。

 国立競技場駅は、2000年に開業した比較的新しい駅。新宿駅・六本木駅へは共に2駅、乗車時間はそれぞれ4分ほどと、アクセスは抜群だ。

 国立競技場駅の1日平均乗降人数は10,764人で、大江戸線全駅の中では最も利用客が少ない(参照:東京都交通局WEBサイト。もともと利用客は少なかったが、2020年開催予定だったオリンピックに向けた、駅の建て替え工事があり、2014年度から旧国立競技場が閉鎖されたことが影響している。

 駅周辺には、国立競技場はもとより、明治神宮外苑や新宿御苑、鳩森八幡神社や赤坂御所などがあり、都心でありながら自然が豊かな環境だ。大学のキャンパスや小学校、保育園や病院なども見られるが、住宅のほとんどは駅の南西部に偏っている。すぐ近くには千駄ケ谷駅(JR総武線各駅停車)があり、交通アクセスも悪くない。

 国立競技場駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・プラウド新宿御苑エンパイア(70㎡換算で1億4,758万円、国立競技場駅徒歩5分)
・マジェスティハウス新宿御苑パークナード(70㎡換算で8,681万円、国立競技場駅徒歩7分)
・エクセレント御苑コート(70㎡換算で7,453万円、国立競技場駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>新宿区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?​

都営大江戸線の駅別騰落率一覧は?

 以下が、都営大江戸線の中古マンション騰落率の一覧だ。

都営大江戸線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 大江戸線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 新宿西口 -1% 6,907万円
02 東新宿 東京メトロ副都心線 1% 6,985万円
03 若松河田 1% 6,837万円
04 牛込柳町 -2% 6,638万円
05 牛込神楽坂 -4% 6,757万円
06 飯田橋 JR中央・総武線/東京メトロ東西線/他 7% 7,678万円
07 春日 都営三田線 8% 7,267万円
08 本郷三丁目 東京メトロ丸ノ内線 12% 7,453万円
09 上野御徒町 JR山手線/JR京浜東北線/他 0% 6,401万円
10 新御徒町 つくばエクスプレス 1% 5,878万円
11 蔵前 都営浅草線 -4% 5,679万円
12 両国 JR中央・総武線 -4% 5,683万円
13 森下 都営新宿線 -3% 6,045万円
14 清澄白河 東京メトロ半蔵門線 -5% 6,308万円
15 門前仲町 東京メトロ東西線 -15% 6,458万円
16 月島 東京メトロ有楽町線 3% 7,039万円
17 勝どき 11% 6,646万円
18 築地市場 5% 7,157万円
19 汐留 ゆりかもめ
20 大門 都営浅草線 15% 7,298万円
21 赤羽橋 26% 1億3,149万円
22 麻布十番 東京メトロ南北線 17% 1億1,815万円
23 六本木 東京メトロ日比谷線 11% 1億2,681万円
24 青山一丁目 東京メトロ銀座線/東京メトロ半蔵門線 -2% 1億2,069万円
25 国立競技場 29% 1億1,836万円
26 代々木 JR中央・総武線
27 新宿 JR山手線/JR中央本線/他 -4% 8,740万円
28 都庁前 -6% 8,486万円
29 西新宿五丁目 -6% 7,704万円
30 中野坂上 東京メトロ丸ノ内線 -8% 6,250万円
31 東中野 JR中央・総武線 -2% 6,261万円
32 中井 西武新宿線 -22% 5,510万円
33 落合南長崎 -7% 5,682万円
34 新江古田 -8% 5,014万円
35 練馬 西武池袋線/西武有楽町線/他 -9% 5,399万円
36 豊島園 西武豊島線 -4% 4,836万円
37 練馬春日町 -25% 5,082万円
38 光が丘 -13% 5,117万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

練馬春日町駅の中古マンション価格は25%の下落

 都営大江戸線全38駅の中で、もっとも中古マンション価格が下落したのは、練馬春日町駅(練馬区)の-25%だった。練馬春日町駅は、終点・光が丘駅の隣駅で、1日平均乗降人員は23,110人だ(参照:東京都交通局WEBサイト)。

 駅周辺には住宅街が広がっており、スーパーやコンビニはあるが、特別大きな商業施設はない。また、練馬区の「再開発促進地区(大泉学園、石神井公園、江古田、春日など29の地域が対象)」の適用から外れてしまったことも、中古マンション価格が下落した要因のひとつだろう。

総合利回りランキング
1位は大門駅、2位は勝どき駅

 次に大江戸線の各駅における、中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りランキングの上位5駅中4駅は、順位こそ違えど騰落率ランキングと同じ駅名が並ぶ。2位に食い込んだのは、中央区の勝どき駅だった。

都営大江戸線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 大門 15% 5.4% 8.5% 7,298万円
2 勝どき 11% 4.7% 6.9% 6,646万円
3 国立競技場 29% 2.9% 6.7% 1億1,836万円
4 本郷三丁目 12% 4.3% 6.5% 7,453万円
5 赤羽橋 26% 2.9% 6.5% 1億3,149万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

大門駅周辺の中古マンションは、総合利回り8.5%!

大門駅 周辺の様子
大門駅 周辺の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングの1位は大門駅(港区)。総合利回りは8.5%と高利回りで、騰落率ランキングでも4位にランクインした人気のエリアだ。

 大門駅は、1964年に都営浅草線の駅として開業。2000年に都営大江戸線・大門駅が開業した。すぐ近くには、JR各線・東京モノレールの浜松町駅があることもあり、アクセス力は非常に高い。1日平均乗降人員は113,928人で、年々増加している(参照:東京都交通局WEBサイト

 駅周辺はオフィスビルが立ち並ぶものの、旧芝離宮恩賜庭園や浜離宮恩賜庭園、増上寺などもあり、自然を感じることもできる。また、世界貿易センタービルディングの建て替えをはじめとした、周辺地区の再開発計画が進んでおり、将来性は十分だ。

 大門駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ウェリスタワー愛宕虎ノ門(70㎡換算で1億3,340万円、大門駅徒歩14分)
・パークコート浜離宮ザタワー(70㎡換算で1億276万円、大門駅徒歩5分)
・サンウッド三田パークサイドタワー(70㎡換算で9,507万円、大門駅徒歩13分)
 などが挙げられる。

都営大江戸線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が都営大江戸線各駅の中古マンション総合利回りの一覧だ。

都営大江戸線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 新宿西口 -1% 4.9% 5.4% 6,907万円
02 東新宿 1% 4.9% 5.7% 6,985万円
03 若松河田 1% 4.5% 5.3% 6,837万円
04 牛込柳町 -2% 4.7% 5.1% 6,638万円
05 牛込神楽坂 -4% 4.7% 4.8% 6,757万円
06 飯田橋 7% 4.4% 6.0% 7,678万円
07 春日 8% 4.3% 6.0% 7,267万円
08 本郷三丁目 12% 4.3% 6.5% 7,453万円
09 上野御徒町 0% 5.0% 5.8% 6,401万円
10 新御徒町 1% 5.1% 6.0% 5,878万円
11 蔵前 -4% 5.1% 5.2% 5,679万円
12 両国 -4% 4.8% 4.9% 5,683万円
13 森下 -3% 4.7% 5.0% 6,045万円
14 清澄白河 -5% 4.5% 4.4% 6,308万円
15 門前仲町 -15% 4.5% 2.8% 6,458万円
16 月島 3% 4.5% 5.6% 7,039万円
17 勝どき 11% 4.7% 6.9% 6,646万円
18 築地市場 5% 5.0% 6.4% 7,157万円
19 汐留
20 大門 15% 5.4% 8.5% 7,298万円
21 赤羽橋 26% 2.9% 6.5% 1億3,149万円
22 麻布十番 17% 3.3% 5.9% 1億1,815万円
23 六本木 11% 3.5% 5.4% 1億2,681万円
24 青山一丁目 -2% 3.5% 3.7% 1億2,069万円
25 国立競技場 29% 2.9% 6.7% 1億1,836万円
26 代々木
27 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
28 都庁前 -6% 4.0% 3.7% 8,486万円
29 西新宿五丁目 -6% 4.1% 3.7% 7,704万円
30 中野坂上 -8% 4.7% 4.2% 6,250万円
31 東中野 -2% 4.7% 5.1% 6,261万円
32 中井 -22% 5.2% 2.3% 5,510万円
33 落合南長崎 -7% 4.5% 4.1% 5,682万円
34 新江古田 -8% 5.0% 4.5% 5,014万円
35 練馬 -9% 4.6% 3.9% 5,399万円
36 豊島園 -4% 4.9% 5.0% 4,836万円
37 練馬春日町 -25% 4.3% 1.0% 5,082万円
38 光が丘 -13% 3.9% 2.5% 5,117万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>港区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?​

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