南武線で住むべき駅ランキング!
登戸や武蔵小杉の中古マンション価格が上昇!矢向、向河原などの住宅街も人気【完全版】

2020年6月19日公開(2020年6月16日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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南武線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

南武線は川崎から立川までをつなぐ路線

南武線は、全路線で多摩川と並行して走っている
南武線は、全路線で多摩川と並行して走っている(出所:PIXTA)

 南武線は、JR東日本が運行する、川崎駅(神奈川県川崎市)から立川駅(東京都立川市)までの26駅、35.5kmを結ぶ鉄道路線である。

 川崎市の形に沿うように走っており、川崎市南部エリアと、川崎市北部エリア、多摩エリアをつなぐ唯一の路線である。また、東京都下の西部エリアまでをつなぐ首都圏外環状線の一部でもある。距離は多少離れるものの全路線で多摩川と並走しているのも特徴だ。

 戦時中、川崎近辺には軍需産業が集中。南武線は軍需工場への通勤客を運ぶ列車として活躍した。戦後の高度経済成長期には、東京都心の人口が増加した影響を受けて、登戸駅、立川駅、府中本町駅などの他路線との乗り換えができる駅を中心に都市化が進んだ。

 近年は、武蔵小杉駅の開発が進んだことで利用者が増加。2011年には、32年半ぶりに快速列車が運用復活をしている。

登戸、武蔵小杉など
ターミナル駅近くの中古マンション価格が上昇

 まずは、南武線各駅の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上がり率、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 騰落率第1位は小田急線の接続駅である登戸駅、第2位は湘南新宿ラインをはじめとした複数路線への乗り入れを行っている武蔵小杉駅がランクインした。この2駅は、神奈川県内のターミナル駅としての需要を果たしている。第3位の向河原駅は第2位の武蔵小杉駅の隣駅だ。

南武線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 南武線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 登戸 小田急小田原線 17% 5,219万円
2 武蔵小杉 JR横須賀線/JR成田エクスプレス/他 11% 5,960万円
3 向河原 10% 5,901万円
4 矢向 -1% 3,731万円
5 鹿島田 -1% 4,682万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

登戸の中古マンション価格は17%も上昇!

登戸駅周辺の様子
登戸駅(出典:PIXTA)

 上昇率第1位の登戸駅は、騰落率+17%と都内の主要なエリアと比べても、中古マンション価格が高騰している。

 登戸駅は、小田急線も乗り入れているターミナル駅のひとつ。一日当たりの利用者数はJRが8万2,715人(参照:JR東日本 各駅の乗車人員2018年、小田急線が16万7,383人(参照:小田急線 各駅1日平均乗降人員 2018年度実績​で、JR、小田急線ともに利用者数は年々増加している。

 登戸駅は南武線各駅のなかでも、アクセスが非常に良い。小田急小田原線を使うと、新宿駅まで乗り換えなしで16分で到着する。また、南武線を使えば川崎駅まで27分、立川駅へも29分で行ける。そのため、他の駅を大きく引き離して、人気が高まっているのだろう。

 登戸駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・クリオ登戸新町(70㎡換算で5,484万円、登戸駅徒歩4分)
・ミオカステーロ登戸(70㎡換算で3,917万円、登戸駅徒歩8分)
・藤和シティホームズ登戸2(70㎡換算で3,896万円、登戸駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

 第2位の武蔵小杉駅は、騰落率+11%をマークした。湘南新宿ラインとの接続駅のため、横浜や横須賀、湘南エリア、小田原エリアのほか、東京都心の駅、さらに大宮や宇都宮などの関東北部へのアクセスも可能だ。首都圏の大動脈路線が利用できる利便性に加え、近年は駅周辺の開発が進んだことで人気エリアに成長している。

【関連記事はこちら】>>神奈川県の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

南武線の駅別騰落率一覧は?

 以下が南武線各駅の中古マンション騰落率の一覧だ。川崎駅から立川駅まで順番に並べている。

南武線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 南武線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 川崎 JR東海道本線/JR京浜東北線 -6% 5,541万円
02 尻手 -10% 4,185万円
03 矢向 -1% 3,731万円
04 鹿島田 -1% 4,682万円
05 平間 -13% 4,648万円
06 向河原 10% 5,901万円
07 武蔵小杉 JR横須賀線/東急東横線/他 11% 5,960万円
08 武蔵中原 -6% 4,362万円
09 武蔵新城 -11% 4,461万円
10 武蔵溝ノ口 東急田園都市線/東急大井町線 -3% 4,622万円
11 津田山
12 久地
13 宿河原
14 登戸 小田急小田原線 17% 5,219万円
15 中野島 -5% 3,155万円
16 稲田堤
17 矢野口 -23% 3,126万円
18 稲城長沼 -18% 2,795万円
19 南多摩
20 府中本町 JR武蔵野線 -17% 4,319万円
21 分倍河原 京王線 -18% 3,860万円
22 西府 -23% 3,423万円
23 谷保 -26% 3,287万円
24 矢川 -16% 3,547万円
25 西国立 -19% 3,822万円
26 立川 JR中央本線/JR青梅線/他 -10% 4,605万円

ターミナル駅から距離のある駅が下降傾向に

 南武線の騰落率で下位となったのは、谷保駅の-26%。次いで、矢野口駅と西府駅でいずれも-23%だ。共通しているのが、いずれも南武線では各駅停車のみしか停車しないことだ。また、南武線のなかでもターミナル駅との距離があるため、やや利便性に欠けることも下落の理由といえるだろう。

総合利回りでは矢向、向河原が上位に

 次に南武線各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 南武線の総合利回りランキングを見てみると、総合利回り第1位は矢向駅および向河原駅の6.6%。さらに、騰落率でも上位となった登戸駅は3位で6.5%、武蔵小杉駅は4位で6.2%となった。

南武線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 矢向 -1% 5.9% 6.6% 3,731万円
2 向河原 10% 4.5% 6.6% 5,901万円
3 登戸 17% 3.8% 6.5% 5,219万円
4 武蔵小杉 11% 4.1% 6.2% 5,960万円
5 中野島 -5% 5.5% 5.6% 3,155万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

矢向は、労働人口を支える住宅地エリア

矢向駅周辺の様子
矢向駅(出典:PIXTA)

 第1位の矢向駅は、騰落率では-1%と、大きな値崩れはないものの、やや下降気味であることが分かる。一方で総合利回りは6.6%と、都内人気エリアに引けを取らない。

 その背景にあるのが、国際色豊かな街であることだ。矢向を含めた横浜市鶴見区は外国人居住者の数が多く、とくに市全体で登録しているブラジル国籍住民の約44.2%が鶴見区在住となっている。

 ビールや製菓、鉄鋼業などの工場も区内に多く、工場で働く労働人口を支えるエリアであることから、賃貸物件として安定的な需要があるのも総合利回りの高さを裏付けているだろう。

 矢向駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・クレッセント矢向センティア(70㎡換算で4,235万円、矢向駅徒歩3分)
・ゼルクハウス(70㎡換算で3,896万円、矢向駅徒歩7分)
・矢向第3ダイヤモンドマンション(70㎡換算で3,875万円、矢向駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

 第2位の向河原駅は、ターミナル駅である武蔵小杉の隣駅だ。近年の武蔵小杉駅周辺の開発とマンション建設ラッシュの影響を受けて、向河原駅エリアも居住地としての人気が高くなっている。ターミナル駅へ1駅という利便性により、利回りが上がっているケースだ。

南武線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が南武線各駅の中古マンション総合利回り一覧だ。川崎駅から立川駅まで順番に並べている。

 南武線では、中古マンション価格は下がっているが、賃料利回り・総合利回りはそれほど低くないという駅が多い。つまり、安定的に賃貸需要がある路線だといっていいだろう。

南武線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 川崎 -6% 4.4% 4.1% 5,541万円
02 尻手 -10% 5.5% 4.7% 4,185万円
03 矢向 -1% 5.9% 6.6% 3,731万円
04 鹿島田 -1% 4.7% 5.2% 4,682万円
05 平間 -13% 4.9% 3.6% 4,648万円
06 向河原 10% 4.5% 6.6% 5,901万円
07 武蔵小杉 11% 4.1% 6.2% 5,960万円
08 武蔵中原 -6% 4.5% 4.3% 4,362万円
09 武蔵新城 -11% 4.4% 3.3% 4,461万円
10 武蔵溝ノ口 -3% 4.6% 4.8% 4,622万円
11 津田山
12 久地
13 宿河原
14 登戸 17% 3.8% 6.5% 5,219万円
15 中野島 -5% 5.5% 5.6% 3,155万円
16 稲田堤
17 矢野口 -23% 5.3% 2.3% 3,126万円
18 稲城長沼 -18% 6.0% 3.8% 2,795万円
19 南多摩
20 府中本町 -17% 4.6% 2.6% 4,319万円
21 分倍河原 -18% 4.8% 2.6% 3,860万円
22 西府 -23% 5.2% 2.2% 3,423万円
23 谷保 -26% 5.6% 2.0% 3,287万円
24 矢川 -16% 5.0% 3.1% 3,547万円
25 西国立 -19% 4.7% 2.3% 3,822万円
26 立川 -10% 4.0% 3.1% 4,605万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>東京都下の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

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