東武東上線で住むべき駅ランキング
唯一中古マンション価格が上昇したのが池袋駅!板橋、和光市、川越市の駅は軒並み価格が下落!【完全版】

2021年4月9日公開(2021年4月9日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東武東上線沿線なら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東武東上線は、都内と埼玉をつなぐ
東武鉄道の主要路線

東武東上線の車両
東武東上線の車両(出典:PIXTA)

 東武東上線は、東武鉄道が運行する鉄道路線だ。正式には、「東上本線」と「越生線」の総称だが、旅客案内上は東上本線を単体で「東武東上線」と呼ぶことがほとんどだ(この記事でも、そのように表記する)。

 ここでいう東上線は、池袋駅(東京都豊島区)から寄居駅(埼玉県大里郡寄居町)までの75km、39駅を結ぶ鉄道路線で、東武鉄道の主要幹線だ。

 1914年に池袋駅~田面沢駅(現在は廃止)が開通。開業当初の駅は池袋駅、下板橋駅、成増駅などの9駅だった。1916年に川越町駅~坂戸町駅、1923年には坂戸町駅~武州松山駅~小川町駅まで延伸。1925年には、小川町駅~寄居駅まで延伸し全線開通した。

 池袋駅を擁する豊島区を起点に、東武練馬駅や成増駅のある板橋区を通り、埼玉県へとつながっている。埼玉県では、和光市、朝霞市、新座市、志木市、富士見市、ふじみ野市、川越市、鶴ヶ島市、坂戸市、比企郡、大里郡と、多くの市や郡を通る長距離沿線となっている。

中古マンション価格が上昇したのは
池袋駅のみという結果に

 まずは、東武東上線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、東武東上線の場合は池袋駅から川越市駅までをランキングの対象にしている。

 東武東上線における中古マンション価格はほとんどの駅で値を下げたが、1位の池袋駅は10%の上昇と安定した強さを見せた。

東武東上線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 東武東上線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 池袋 JR山手線/JR埼京線/JR成田エクスプレス/他 10% 6,694万円
2 成増 0% 4,979万円
3 和光市 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 -4% 3,907万円
4 川越 JR埼京線/JR川越線 -5% 3,536万円
5 川越市 -5% 3,345万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

池袋駅は、沿線内で唯一、中古マンション価格が上昇!

成増駅 南ロ駅前の風景
成増駅 南ロ駅前の風景(出典:PIXTA)

 中古マンション価格上昇率の1位は+10%の池袋駅(東京都豊島区)。東武鉄道、JR東日本、西武鉄道、東京地下鉄(東京メトロ)が通る、首都圏のターミナル駅だ。2019年度の平均1日乗降人員は476,276人と、東武鉄道の駅の中で最も利用者が多い(参照:東武鉄道「駅情報(乗降人員)」

 2位の成増駅(東京都板橋区)は上昇率0%。池袋駅へは9駅、乗車時間は急行で約10分と、都心に近い駅だ。東京メトロ有楽町線、副都心線の地下鉄成増駅が隣接しているため、計3路線を利用することができるため、交通利便性が高い駅だ。2019年度の1日乗降人員は58,587人と、ここ数年大きな変化はない(参照:東武鉄道「駅情報(乗降人員)」
 
 駅直結の複合商業施設「EQUiA(エキア)成増」には、飲食店やカフェ、雑貨店、食料品店が揃っている。また、駅南口には「なりますスキップ村」や「すずらん通り」の商店街があり、大手チェーン店から個人営業の店まで飲食店が軒を連ねているため、生活利便性は高いといえる。

 成増駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ブリリア成増ステーションフロント(70㎡換算で5,526万円、成増駅徒歩1分)
・ファインレジデンス成増ザテラス(70㎡換算で4,912万円、成増駅徒歩8分)
・シティテラス成増(70㎡換算で4,679万円、成増駅徒歩8分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>板橋区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?​

東武東上線の駅別騰落率一覧は?

 以下が東武東上線の各駅における中古マンション騰落率の一覧だ。始発駅の池袋駅から川越市駅まで順番に並べている。

東武東上線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 東武東上線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 池袋 JR山手線/JR埼京線/他 10% 6,694万円
02 北池袋 -8% 5,611万円
03 下板橋 -11% 5,391万円
04 大山 -11% 4,986万円
05 中板橋 -12% 5,003万円
06 ときわ台 -13% 5,162万円
07 上板橋 -17% 5,254万円
08 東武練馬 -7% 4,671万円
09 下赤塚 -10% 4,476万円
10 成増 0% 4,979万円
11 和光市 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 -4% 3,907万円
12 朝霞 -7% 3,395万円
13 朝霞台 JR武蔵野線 -9% 3,606万円
14 志木 -10% 3,819万円
15 柳瀬川
16 みずほ台 -10% 2,625万円
17 鶴瀬 -13% 2,724万円
18 ふじみ野 -20% 2,972万円
19 上福岡 -22% 2,911万円
20 新河岸
21 川越 JR埼京線/JR川越線 -5% 3,536万円
22 川越市 -5% 3,345万円

上福岡駅では、中古マンション価格が22%も下落

 -22%で騰落率の最下位となったのが上福岡駅(埼玉県ふじみ野市)だ。池袋駅まで18駅、乗車時間は準急で約38分。2019年度の1日平均乗降人員は56,428人で、ここ数年大きな変化はない(参照:東武鉄道「駅情報(乗降人員)」。JR川越線に乗り換えができる2駅先の川越駅は、中古マンション価格の下落率が-5%にとどまっており、明暗を分けている。
 
 上福岡駅周辺には「西友」「ココネ上福岡」などの商業施設やスーパーや飲食店が駅前にあるので、生活利便性が悪いわけではない。少し歩けば公園もあり、自然も近くにある。ただし、直近の開発や整備事業は予定されていない。

総合利回りは、池袋駅、みずほ台駅が上位

 次に東武東上線の各駅における、中古マンション総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は、価格騰落率と同様に池袋駅が1位であった。他に追随を許さない圧倒的な強さを見せている。池袋駅以外では、全体的に大きな差がないのが特徴だ。

東武東上線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
2 みずほ台 -10% 5.5% 4.7% 2,625万円
3 成増 0% 4.1% 4.6% 4,979万円
4 和光市 -4% 4.5% 4.6% 3,907万円
5 川越市 -5% 4.6% 4.5% 3,345万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回りも池袋駅がトップ!みずほ台駅と成増駅も有望

東武東上線 みずほ台駅付近
みずほ台駅付近の様子(出典:PIXTA)

 総合利回りランキングの1位は+6.3%の池袋駅。2位は、4.7%のみずほ台駅(埼玉県富士見市)だった。みずほ台駅の2019年度1日平均乗降人員は41,146人で、ここ数年大きな変化はない(参照:東武鉄道「駅情報(乗降人員)」

 駅周辺は閑静な住宅街で、大きな公園や神社も多く、都心の喧騒(けんそう)とは無縁の環境だ。大きなショッピングセンターはないが、駅周辺にスーパーやドラッグストア、飲食店も充実しているので日常生活に困ることはない。

 みずほ台駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ランドシティみずほ台クレア(70㎡換算で3,176万円、みずほ台駅徒歩4分)
・ワコーベみずほ台駅前(70㎡換算で2,752万円、みずほ台駅徒歩2分)
・クリオみずほ台(70㎡換算で2,625万円、みずほ台駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

東武東上線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が東武東上線の中古マンション総合利回りの一覧だ。始発駅の池袋駅から川越市駅まで順番に並べている。

東武東上線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
01 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
02 北池袋 -8% 4.8% 4.3% 5,611万円
03 下板橋 -11% 4.6% 3.6% 5,391万円
04 大山 -11% 4.8% 3.8% 4,986万円
05 中板橋 -12% 4.5% 3.3% 5,003万円
06 ときわ台 -13% 4.2% 2.8% 5,162万円
07 上板橋 -17% 4.0% 1.9% 5,254万円
08 東武練馬 -7% 4.3% 3.9% 4,671万円
09 下赤塚 -10% 4.6% 3.8% 4,476万円
10 成増 0% 4.1% 4.6% 4,979万円
11 和光市 -4% 4.5% 4.6% 3,907万円
12 朝霞 -7% 4.7% 4.4% 3,395万円
13 朝霞台 -9% 4.5% 3.7% 3,606万円
14 志木 -10% 4.1% 3.2% 3,819万円
15 柳瀬川
16 みずほ台 -10% 5.5% 4.7% 2,625万円
17 鶴瀬 -13% 5.4% 4.1% 2,724万円
18 ふじみ野 -20% 4.8% 2.3% 2,972万円
19 上福岡 -22% 4.9% 2.0% 2,911万円
20 新河岸
21 川越 -5% 4.3% 4.2% 3,536万円
22 川越市 -5% 4.6% 4.5% 3,345万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>豊島区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

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