総武線各駅停車(秋葉原~千葉)で住むべき駅ランキング!
秋葉原は中古マンション価格が11%上昇!浅草橋や市川、西千葉も総合利回りが高く人気【完全版】

2020年5月23日公開(2020年6月3日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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総武線各駅停車沿線(秋葉原駅~千葉駅間)に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

総武線各駅停車は東京と千葉を結ぶ大事な路線

総武線 車両
総武線各駅停車(出典:PIXTA)

 総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)は、JR東日本が運営する、秋葉原駅(東京都千代田区)から千葉駅(千葉県千葉市中央区)までの21駅、37.8kmを結ぶ路線。なお、総武線各駅停車全駅のうち、千葉駅から御茶ノ水駅間は総武本線、御茶ノ水駅から三鷹駅間は中央本線の一部となっている。

 1923年の関東大震災以前、総武本線は両国駅を起点にして、千葉方面へとつながっている路線だった。ところが当時、隅田川をわたる東京市電(後の都電、現在は廃線)の利用者が多く、たいへん混雑していたことから、震災復興の際に両国駅から都心に結ぶ路線が建設され、中央本線に乗り入れることができるようになったのである。

 1969年には荻窪から三鷹駅までの区間で緩行線が完成したことで、現在の三鷹駅から千葉駅間の中央・総武線の原型が完成する。

 総武線各駅停車は、東京メトロ東西線と同じく、東京~千葉間の移動を支える路線だ。利用者も非常に多く、今でこそ緩和されているが、かつては混雑率300%を超えており、現在の最混雑区間は錦糸町~両国間で196%。朝夕の通勤ラッシュ時は2〜3分に1本、日中の時間帯は約5分間隔で運行され、混雑の緩和を目指している。

騰落率上位は、都心へのアクセスが良好な駅

 まずは、総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。中古マンション価格が上昇しているのは、秋葉原、市川、浅草橋の3駅で、いずれも都心部へのアクセスが良い駅だ。

総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別

「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 中央・総武線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 秋葉原 JR山手線/JR京浜東北線/他 11% 6,727万円
2 市川 7% 5,209万円
3 浅草橋 都営浅草線 4% 5,865万円
4 西千葉 -3% 3,003万円
5 両国 都営大江戸線 -4% 5,683万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

騰落率2位は、中古マンション価格が7%上昇した市川

市川駅周辺の街並み
市川駅周辺の街並み(出典:PIXTA)

 ここでは、価格騰落率2位の市川駅(千葉県市川市)に注目したい。中古マンション価格が7%上昇した理由は、千葉県内で最も東京都に近く、総武線快速電車も止まるため、都心部へのアクセスの良いことがあげられる。また、市川から総武線快速・成田空港行を利用すれば、乗り換えなしで成田空港へ行くことができる。

 駅周辺にはダイエー市川店などの大手スーパーや飲食店などがあり、日常生活に不便なことはない。このような点から単身者だけではなく、ファミリー層からも人気のエリアとなっている。

 市川駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
アイリンクタウンいちかわザ・タワーズウエストプレミアレジデンス(70㎡換算で7,030万円、市川駅徒歩1分)
市川ザ・レジデンス(70㎡換算で5,653万円、市川駅徒歩2分)
エアリス市川(70㎡換算で5,590万円、市川駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>千葉県の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別騰落率一覧は?

 以下が総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別中古マンション騰落率の一覧だ。

 騰落率こそマイナスになっている駅が多いものの、東京都内の総武線各駅停車の各駅の中古マンション価格(70㎡あたり)の平均価格は5,000〜6,000万円台がほとんどで、総じて人気が高いことがうかがえる。

総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別

「中古マンション騰落率一覧」

駅番号 駅名 中央・総武線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
19 秋葉原 JR山手線/JR京浜東北線/他 11% 6,727万円
20 浅草橋 都営浅草線 4% 5,865万円
21 両国 都営大江戸線 -4% 5,683万円
22 錦糸町 東京メトロ半蔵門線 -4% 5,619万円
23 亀戸 東武亀戸線 -15% 5,471万円
24 平井 -10% 4,049万円
25 新小岩 -13% 3,801万円
26 小岩 -15% 3,938万円
27 市川 7% 5,209万円
28 本八幡 京成本線/都営新宿線 -8% 4,853万円
29 下総中山 -18% 3,451万円
30 西船橋 JR武蔵野線/JR京葉線/他 -11% 3,269万円
31 船橋 東武野田線/京成本線 -21% 3,573万円
32 東船橋 -20% 2,710万円
33 津田沼 -18% 3,462万円
34 幕張本郷 京成千葉線 -9% 3,472万円
35 幕張 京成千葉線 -13% 2,769万円
36 新検見川
37 稲毛 -11% 3,288万円
38 西千葉 -3% 3,003万円
39 千葉 JR外房線/JR内房線/他 -12% 2,625万円

船橋駅、東船橋駅周辺の騰落率は-20%超!

 総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)のなかでは、船橋と東船橋の騰落率が-20%を超えており、その周辺駅である下総中山と津田沼も-18%と、中古マンション価格がかなり値下がりしていることが分かる。

 このワースト4駅とも、駅前にはショッピングモールや飲食店が多く、一定の住みやすさがあるが、マンション供給が多いことと、都心までのアクセスに時間がかかることなどが起因して、中古マンション価格がより下がっていると思われる。

 また、亀戸より東側にある駅のほとんどで、中古マンション価格が大きく下落していることから、都心回帰の傾向がうかがえる。

総合利回りも、秋葉原や浅草橋など都心が上位に

 次に総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りのトップは秋葉原の7.1%、2位は浅草橋の6.4%となった。3位が西千葉の5.4%、5位には千葉で5.1%だ。千葉駅、西千葉駅については、中古マンション価格は下がっているものの、賃料利回り・総合利回りは高い。

総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
2 浅草橋 4% 5.0% 6.4% 5,865万円
3 西千葉 -3% 5.1% 5.4% 3,003万円
4 市川 7% 3.7% 5.2% 5,209万円
5 千葉 -12% 6.2% 5.1% 2,625万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

浅草橋は総合利回り6.4%!

浅草橋駅周辺
浅草橋駅周辺の街並み(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の浅草橋(東京都台東区)周辺には、老舗の日本人形メーカーがあることで知られている。また、南側出口は衣料品などの問屋が多く、最近はコスプレをする人が衣装用の布を買うため足を運ぶことも多い。そのほか、スーパーやコンビニエンスストア、ビジネスホテルもあり利便性が高い駅だ。

 浅草橋周辺の物件には平均価格が4,000〜5,000万円台が多く、古い街の割に人気が高い理由は交通アクセスの良さにある。秋葉原が隣駅であり、総武快速線の馬喰町へは徒歩5分程度で行ける。

 浅草橋周辺のフラッグショップマンションとしては、
ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス(70㎡換算で7,199万円、浅草橋駅徒歩4分)
リビオレゾン浅草橋(70㎡換算で6,776万円、浅草橋駅徒歩2分)
ルフォン浅草橋(70㎡換算で6,754万円、浅草橋駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が総武線各駅停車(秋葉原〜千葉)の中古マンション総合利回りの一覧だ。秋葉原から千葉駅まで順番に並べてある。平井、市川、西船橋、幕張、西千葉、千葉などは、マンション価格は下がっているが賃料利回りが高く、資産価値が高めのエリアといえる。

総武線各駅停車(秋葉原~千葉)の駅別

「中古マンション総合利回り一覧」

駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
18 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
20 浅草橋 4% 5.0% 6.4% 5,865万円
21 両国 -4% 4.8% 4.9% 5,683万円
22 錦糸町 -4% 4.7% 4.8% 5,619万円
23 亀戸 -15% 4.6% 3.0% 5,471万円
24 平井 -10% 5.4% 4.6% 4,049万円
25 新小岩 -13% 5.2% 3.9% 3,801万円
26 小岩 -15% 5.0% 3.3% 3,938万円
27 市川 7% 3.7% 5.2% 5,209万円
28 本八幡 -8% 3.6% 2.9% 4,853万円
29 下総中山 -18% 4.9% 2.7% 3,451万円
30 西船橋 -11% 5.4% 4.5% 3,269万円
31 船橋 -21% 5.2% 2.6% 3,573万円
32 東船橋 -20% 6.0% 3.5% 2,710万円
33 津田沼 -18% 4.5% 2.4% 3,462万円
34 幕張本郷 -9% 4.3% 3.5% 3,472万円
35 幕張 -13% 5.4% 4.1% 2,769万円
36 新検見川
37 稲毛 -11% 4.3% 3.2% 3,288万円
38 西千葉 -3% 5.1% 5.4% 3,003万円
39 千葉 -12% 6.2% 5.1% 2,625万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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