山手線で住むべき駅ランキング!
原宿、品川は中古マンション価格が22%上昇!浜松町は高利回りな物件が多い【完全版】

2020年6月14日公開(2020年6月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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山手線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

東京の都心部で環状運転する山手線

山手線
都内の環状線・山手線の車両(出所:PIXTA)

 山手線は、JR東日本が運行する、東京駅(東京都千代田区)から上野駅、新宿駅、渋谷駅、有楽町駅(東京都千代田区)までの30駅を巡る、34.5kmを結んだ鉄道路線である。

 山手線は、品川を起点に都内を環状運転しており、東京、池袋、新宿、渋谷といった都心を相互につなぐ路線として、東京の基本交通路線となっている。多くの駅でJRや私鉄、地下鉄各線に接続し、他県へのアクセスの要でもある。

 1周の所要時間は59分。しかし、朝夕の通勤ラッシュ時は60〜61分ほどになる。なお、環状線を時計回りに進行するのが外回り、反時計回りに進行するのが内回りだ。

 山手線はもともと、日本鉄道が現在の東北本線や東海道本線を連絡するために品川駅~赤羽駅間の山の手に敷いた路線だった。電車が運転を開始したのは1909年、現行のような環状運転が始まったのは1925年である。

 都内の主要路線ともあって、1日平均110万人以上の利用者がいる(参照:JR東日本「路線別ご利用状況 2017年度」)。通勤通学など日常生活での利用はもちろん、外国人観光客の利用も多い。2020年3月には高輪ゲートウェイ駅が開業し、今後の利用者も増えていくと予想されている。

中古マンション価格の上昇率が高いのは
​品川区内の駅が多い

 まずは、山手線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 山手線沿線における中古マンション価格が上昇しているのは、品川、目黒、五反田といった品川区内の駅周辺が目立つ。平均価格も8,000万円台であり、圧倒的な強さを見せている。

山手線の駅別

「中古マンション騰落率ベスト5」

順位 駅名 山手線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 原宿 東京メトロ千代田線/東京メトロ副都心線 22% 1億601万円
2 品川 JR東海道本線/JR横須賀線/他 22% 8,629万円
3 目黒 東急目黒線/東京メトロ南北線/他 18% 8,472万円
4 浜松町 JR京浜東北線/東京モノレール 15% 7,136万円
5 五反田 東急池上線/都営浅草線 14% 8,367万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

上昇率トップは原宿で22%!

原宿駅周辺
原宿駅付近の竹下通りの様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは原宿駅。住所は東京都渋谷区神宮前となっている。東京メトロ・明治神宮前駅まで徒歩で移動でき、そこから千代田線や副都心線への乗り換えが可能。1日の平均利用者は75,341人である(参照:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度)。

 駅周辺には、明治通りや竹下通りがあり、ショッピングや食事のできるお店が並んでいる。アイドルグループの専用ステージ「原宿駅前ステージ」もあり、若者文化発信の地として今も人気がある街だ。

 原宿駅駅舎は、2020年に開催予定だった東京オリンピック・パラリンピックに向けて大規模改修が行われた。耐火基準に満たない駅舎を解体し、3代目の駅舎が2020年3月21日に供用開始となった。コンコースや改札口、トイレなどの拡張により、混雑の緩和を図っている。

 原宿駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ブリスベージュ神宮前(70㎡換算で1億4,970万円、原宿駅徒歩3分)
オープンレジデンシア表参道神宮前ザハウス(70㎡換算で1億4,504万円、原宿駅徒歩14分)
グランドメゾン松濤(70㎡換算で1億3,170万円、原宿駅徒歩19分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>渋谷区の「新築マンション人気ランキング」>>注目エリアのおすすめ物件は?

山手線の駅別騰落率一覧は?

 以下が山手線の中古マンション騰落率の一覧だ。起点の東京駅から終点の有楽町駅まで順番に並べている。

山手線の駅別

「中古マンション騰落率一覧」

駅番号 駅名 山手線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東京 JR東海道本線/JR横須賀線/他 3% 7,136万円
2 神田 JR中央線/東京メトロ銀座線/他 7% 7,277万円
3 秋葉原 JR中央・総武線/JR京浜東北線/他 11% 6,727万円
4 御徒町 JR京浜東北線/東京メトロ銀座線/他 0% 6,401万円
5 上野 JR宇都宮線/JR常磐線/他 5% 6,215万円
6 鶯谷 JR京浜東北線 9% 5,293万円
7 日暮里 JR常磐線/JR京浜東北線/他 10% 5,751万円
8 西日暮里 JR京浜東北線/東京メトロ千代田線/他 2% 5,401万円
9 田端 JR京浜東北線 -13% 4,825万円
10 駒込 東京メトロ南北線 -5% 6,394万円
11 巣鴨 都営三田線 1% 6,377万円
12 大塚 都営都電荒川線 1% 6,345万円
13 池袋 JR埼京線/JR成田エクスプレス/他 10% 6,694万円
14 目白   -6% 6,712万円
15 高田馬場 西武新宿線/東京メトロ東西線 -9% 6,435万円
16 新大久保   -5% 6,515万円
17 新宿 JR中央本線/JR中央線/他 -4% 8,740万円
18 代々木   -万円
19 原宿 東京メトロ千代田線/東京メトロ副都心線 22% 1億601万円
20 渋谷 JR埼京線/JR成田エクスプレス/他 -1% 1億361万円
21 恵比寿 JR埼京線/JR湘南新宿ライン/他 9% 8,515万円
22 目黒 東急目黒線/東京メトロ南北線/他 18% 8,472万円
23 五反田 東急池上線/都営浅草線 14% 8,367万円
24 大崎 JR埼京線/JR湘南新宿ライン/他 7% 7,809万円
25 品川 JR東海道本線/JR横須賀線/他 22% 8,629万円
26 高輪ゲートウェイ   -万円
27 田町 JR京浜東北線 -4% 6,924万円
28 浜松町 JR京浜東北線/東京モノレール 15% 7,136万円
29 新橋   -万円
30 有楽町 JR京浜東北線/東京メトロ有楽町線 10% 6,797万円

田端の中古マンション価格は13%も下落

田端駅周辺
田端駅北口直結の商業施設「アトレヴィ田端」(出所:PIXTA)

 下落率の大きい駅は、目白、高田馬場、新宿など新宿区内の駅が目立つ。下落率が最も大きかったのは田端で-13%となった。田端は、東京都北区東田端にある駅で、山手線のほかに京浜東北線も乗り入れる。

 田端駅周辺は、2010年度から2013年度に都市整備計画が終了したエリア。もともと南北に高低差があり、地域が南北に分断されている。それにより、移動の利便性や快適性が阻害されたり、コミュニティが確保しにくいことも課題であった。都市整備計画では、「歩いて暮らせる災害に強い街」を目指していたが、その後は特に開発はされていない。

 山手線の駅としては、駅前周辺に飲食店が少なく、住宅街が広がっているのも特徴だ。北口には複合商業施設アトレヴィ田端があり、スターバックスやTSUTAYAなどもある一方、南口近辺には目立った商業施設がない。

総合利回りは、浜松町が8.3%でトップ!
品川や秋葉原もランクイン

 次に山手線の各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は、騰落率と同様、原宿、品川、目黒、浜松町が上位に入っている。新たにランクインしたのは秋葉原である。やはり、山手線沿線は総合利回りが総じて高い傾向にある

山手線の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 浜松町 15% 5.3% 8.3% 7,136万円
2 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
3 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
4 目黒 18% 4.1% 7.1% 8,472万円
5 原宿 22% 3.7% 7.1% 1億601万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回り1位は浜松町で8.3%!

浜松町周辺
浜松町駅付近のオフィスビル街(出典:PIXTA)

 総合利回りの1位は8.3%の浜松町。浜松町駅は東京都港区海岸1丁目にあり、都営地下鉄浅草線や大江戸線に大門駅から乗り換えができる。また、東京モノレール羽田空港線、モノレール浜松町の乗り換え駅でもあるので、空港へ向かう利用客も多い。

 浜松町の1日の乗車人数は、開業当初100人程度であった。しかし現在は、JR駅だけでも一日162,143人が利用している。(参照:JR東日本「各駅の乗車人員 2018年度」

 駅周辺には世界貿易センタービル、日本生命浜松町クレアタワーなど高層ビルがある。大企業だけではなく、中小企業も集まるオフィスビルとなっており、ビジネスパーソンの利用も多い。

 ビジネス街というイメージが強いが、徒歩圏内に浜離宮恩賜庭園や芝公園といった、東京を代表する庭園があるため、すぐそばに自然を感じることができる。東京湾がすぐそばにあるため「湾岸エリア」として扱われるケースもあり、高級マンションも立ち並ぶエリアだ。

 浜松町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
サンウッド三田パークサイドタワー(70㎡換算で9,507万円、浜松町駅徒歩15分)
グローバルフロントタワー(70㎡換算で9,147万円、浜松町駅徒歩11分)
クレストプライムタワー芝(70㎡換算で9,338万円、浜松町駅徒歩6分)
 などが挙げられる。

山手線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が山手線の中古マンション総合利回りの一覧だ。始発駅の東京から終点の有楽町駅まで順番に並べている。

山手線の駅別

「中古マンション総合利回り一覧」

駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東京 3% 4.7% 5.8% 7,136万円
2 神田 7% 4.7% 6.3% 7,277万円
3 秋葉原 11% 4.9% 7.1% 6,727万円
4 御徒町 0% 5.0% 5.8% 6,401万円
5 上野 5% 4.8% 6.2% 6,215万円
6 鶯谷 9% 4.8% 6.8% 5,293万円
7 日暮里 10% 4.5% 6.6% 5,751万円
8 西日暮里 2% 4.6% 5.5% 5,401万円
9 田端 -13% 5.2% 3.9% 4,825万円
10 駒込 -5% 4.4% 4.2% 6,394万円
11 巣鴨 1% 4.2% 4.9% 6,377万円
12 大塚 1% 4.3% 5.1% 6,345万円
13 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
14 目白 -6% 4.2% 3.9% 6,712万円
15 高田馬場 -9% 4.7% 4.0% 6,435万円
16 新大久保 -5% 5.2% 5.2% 6,515万円
17 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
18 代々木 -万円
19 原宿 22% 3.7% 7.1% 1億601万円
20 渋谷 -1% 3.7% 4.0% 1億361万円
21 恵比寿 9% 4.6% 6.5% 8,515万円
22 目黒 18% 4.1% 7.1% 8,472万円
23 五反田 14% 4.1% 6.5% 8,367万円
24 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
25 品川 22% 3.8% 7.2% 8,629万円
26 高輪ゲートウェイ -万円
27 田町 -4% 5.1% 5.2% 6,924万円
28 浜松町 15% 5.3% 8.3% 7136 万円
29 新橋 -万円
30 有楽町 10% 4.4% 6.5% 6797 万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>港区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

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