西武池袋線で住むべき駅・街ランキング！
東長崎や池袋、江古田など都心寄りの駅に人気が集中！【完全版】

西武池袋線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ？ こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト「マンションレビュー」）

西武池袋線は、埼玉方面と都心を結ぶ主要幹線

　西武池袋線は、西武鉄道が運行する池袋駅（東京都豊島区）から吾野駅（埼玉県飯能市）までの31駅、57.8kmを結ぶ鉄道路線である。西武新宿線と並ぶ、西武鉄道の主要路線だ。

　首都圏の主要通勤路線であるとともに、西武ドーム（メットライフドーム）や秩父方面への観光輸送としての役割も担っている。

　西武池袋線の歴史は古く、1915年に西武鉄道の本流である武蔵野鉄道が開業（池袋駅～飯能駅）。1929年に飯能駅～吾野駅間が開業し、全線が開通した。1952年に武蔵野鉄道から西武池袋線に名称を変更している。

　西武有楽町線を利用すれば、東京メトロ有楽町線と副都心線の地下鉄2路線を利用できる。また、西武秩父駅からは秩父本線への直通運転も行っているなど、相互直通運転をしている路線が多いのも特徴的だ。

上昇率が高いのは、豊島区と練馬区の駅

　まずは、西武池袋線における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。なお、中古マンションの取引が一定数以上あった駅に絞っているので、西武池袋線の場合は池袋駅から西所沢駅までをランキングの対象にしている。

　西武池袋線において中古マンション価格が上昇した駅は、豊島区と練馬区に集中した。これは、都心部へのアクセスの良さが理由だろう。

西武池袋線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位	駅名	西武池袋線以外の路線名	騰落率 （10年前比）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
1	池袋	JR山手線/JR埼京線/他	10%	6,694万円	物件
2	東長崎	－	6%	5,187万円	物件
3	中村橋	－	2%	4,842万円	物件
4	石神井公園	－	2%	4,852万円	物件
5	江古田	－	-1%	4,798万円	物件

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの（小数点第1位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

池袋駅の中古マンション価格は10％上昇！

　騰落率ランキング1位は、＋10%の池袋駅（豊島区）だった。池袋駅はJR線、東武鉄道、西武鉄道、東京メトロ4社8路線が乗り入れるターミナル駅だ。1日平均乗降人員は484,665人と、西武鉄道全体でも最も利用者が多い（参照：西武鉄道 駅別乗降人員2019年度）。

　池袋駅前は人でごった返しているが、少し離れれば静かな住宅街も存在する。もちろん利便性が高く人気がある街なので、中古マンション価格は上昇した。

　2位は、池袋駅から2駅の東長崎駅（豊島区）だ。中古マンション価格の騰落率は＋6％。東長崎駅周辺は、昔ながらの商店街があるのどかな住宅街で、飲食店も充実している。スーパーや薬局もあり、生活に必要なものはだいたいそろえることができる。

　1日平均乗降人員は27,613人とそれほど多くないが、​池袋駅まで2駅、5分ほどで到着する立地が人気の理由だろう（参照：西武鉄道 駅別乗降人員2019年度）。また、都営大江戸線の落合南長崎駅まで徒歩圏内で、そこからは、新宿駅まで約10分でアクセスすることもできる。

　池袋駅・東長崎駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・グランドミレーニア（70㎡換算で9528万円、池袋駅徒歩4分）
・ルミナリータワー池袋（70㎡換算で8152万円、池袋駅徒歩4分）
・ベリスタ南長崎（70㎡換算で5569万円、東長崎駅徒歩6分）
　などが挙げられる。

【関連記事はこちら】＞＞豊島区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は？

西武池袋線の駅別騰落率一覧は？

　以下が西武池袋線の中古マンション騰落率の一覧だ。池袋駅から西所沢駅まで順番に並べている。

西武池袋線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号	駅名	西武池袋線以外の路線名	騰落率 （10年前比）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
01	池袋	JR山手線/JR埼京線/他	10%	6,694万円	物件
02	椎名町	－	-12%	5,846万円	物件
03	東長崎	－	6%	5,187万円	物件
04	江古田	－	-1%	4,798万円	物件
05	桜台	－	-18%	5,338万円	物件
06	練馬	西武有楽町線/都営大江戸線/他	-9%	5,399万円	物件
07	中村橋	－	2%	4,842万円	物件
08	富士見台	－	-8%	4,309万円	物件
09	練馬高野台	－	-16%	4,298万円	物件
10	石神井公園	－	2%	4,852万円	物件
11	大泉学園	－	-10%	4,545万円	物件
12	保谷	－	-19%	3,769万円	物件
13	ひばりヶ丘	－	-10%	3,925万円	物件
14	東久留米	－	-25%	2,985万円	物件
15	清瀬	－	-7%	3,362万円	物件
16	秋津		−	−	物件
17	所沢	西武新宿線	-16%	2,988万円	物件
18	西所沢	西武狭山線	-16%	3,034万円	物件

東久留米駅の中古マンション価格は、25%も下落

　下落率が大きい駅を見ると、急行通過駅や都内から遠方に位置する駅が多い。騰落率－25％で最下位になったのが東久留米駅（東京都東久留米市）。池袋駅までの乗車時間は約32分。1日平均乗降人員は54,968人で、ここ数年大きな変化はない（参照：西武鉄道 駅別乗降人員2019年度）。

　東久留米駅は1949年に建設された。漫画「めぞん一刻」に登場する「時計坂駅」のモデルとなった木造の北口駅舎があったが、2010年に解体され、跡地には商業施設「Emio東久留米」が開業した。

　東久留米駅が大幅に値を下げたのは、「Emio東久留米」のオープンで、当時一時的にマンション価格が上昇したことが要因だと考えられる。

総合利回りは、東長崎駅、池袋駅が上位

　次に、西武池袋線における各駅の、中古マンション総合利回りランキングを見ていこう。

　総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

　総合利回りの上位は、価格騰落率と同じく豊島区と練馬区に集中。都心寄りの駅が上位を占めた。

西武池袋線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位	駅名	騰落率 （10年前比）	賃料利回り	総合利回り （年率）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
1	東長崎	6%	4.9%	6.5%	5,187万円	物件
2	池袋	10%	4.3%	6.3%	6,694万円	物件
3	江古田	-1%	5.0%	5.5%	4,798万円	物件
4	中村橋	2%	4.4%	5.3%	4,842万円	物件
5	石神井公園	2%	4.2%	5.1%	4,852万円	物件

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り（年利、投資利回り）を試算したもの（小数点第2位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

総合利回りランキング3位に入ったのは、
江古田駅

　総合利回りランキング1位は、6.5％の東長崎駅。2位は6.3％で池袋駅だった。

　総合利回り5.5％で3位にランクインしたのは、江古田駅（練馬区）。1日平均乗降人員は35,267人で、ここ数年大きな変動はない（参照：西武鉄道 駅別乗降人員2019年度）。

　江古田駅周辺には昔ながらの商店街が広がり、今も下町の雰囲気を残している。駅周辺に武蔵大学、日本大学芸術学部、武蔵野音楽大学と3つも大学があるため、安い飲食店やお値打ちなスーパーも多い。池袋駅までは電車で約7分、新宿駅までも池袋駅から乗り換えれば約19分と、アクセスの良さも人気の高さに貢献している。

　江古田駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・ザ・パークハウス江古田（70㎡換算で5801万円、江古田駅徒歩2分）
・パークホームズ江古田（70㎡換算で5632万円、江古田駅徒歩2分）
・エコディア小竹町（70㎡換算で5251万円、江古田駅徒歩7分）
　などが挙げられる。

西武池袋線の駅別総合利回り一覧は？

　また、以下が西武池袋線の中古マンション総合利回りの一覧だ。池袋駅から西所沢駅まで順番に並べている。

西武池袋線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号	駅名	騰落率 （10年前比）	賃料利回り	総合利回り （年率）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
01	池袋	10%	4.3%	6.3%	6,694万円	物件
02	椎名町	-12%	4.5%	3.4%	5,846万円	物件
03	東長崎	6%	4.9%	6.5%	5,187万円	物件
04	江古田	-1%	5.0%	5.5%	4,798万円	物件
05	桜台	-18%	4.6%	2.4%	5,338万円	物件
06	練馬	-9%	4.6%	3.9%	5,399万円	物件
07	中村橋	2%	4.4%	5.3%	4,842万円	物件
08	富士見台	-8%	4.9%	4.4%	4,309万円	物件
09	練馬高野台	-16%	4.9%	3.0%	4,298万円	物件
10	石神井公園	2%	4.2%	5.1%	4,852万円	物件
11	大泉学園	-10%	4.1%	3.2%	4,545万円	物件
12	保谷	-19%	4.7%	2.3%	3,769万円	物件
13	ひばりヶ丘	-10%	4.3%	3.4%	3,925万円	物件
14	東久留米	-25%	5.4%	2.0%	2,985万円	物件
15	清瀬	-7%	4.6%	4.3%	3,362万円	物件
16	秋津	−	−	−	−	物件
17	所沢	-16%	5.0%	3.2%	2,988万円	物件
18	西所沢	-16%	4.8%	3.0%	3,034万円	物件

　気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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