井の頭線で住むべき駅ランキング! 
中古マンションの資産価値は東松原や駒場東大前が高い! 
明大前の将来性に注目【完全版】

2020年5月30日公開(2020年5月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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井の頭線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

井の頭線は渋谷から吉祥寺を結ぶ

京王井の頭線
京王井の頭線(出典:PIXTA)

 井の頭線は、京王電鉄が運行する渋谷駅(東京都渋谷区)から吉祥寺駅(東京都武蔵野市)までの17駅、12.7kmを結ぶ鉄道路線である。渋谷駅では、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東急東横線・田園都市線、東京メトロ銀座線・半蔵門線・副都心線に、吉祥寺駅ではJR中央線(快速)および中央・総武線(各駅停車)に乗り換えることができる。

 井の頭線は全駅が東京都に所在しており、ほとんどの駅が1km以内と駅間距離が短い。また、通常時の始発ー終点間の急行運転での所要時間は約15分だが、平日午前7時台~8時台の混雑時間帯は各駅停車のみの運行となり、約30分を要する。

 1933年、帝都電鉄により渋谷駅から井の頭公園駅間が開通。1934年、井の頭公園駅から吉祥寺駅間の開通により全線が開通する。1940年、帝都電鉄が小田原急行鉄道(現在の小田急電鉄)と合併して同社の帝都線となる。1942年、東京横浜電鉄(東急電鉄の前身)に合併され、東京急行電鉄(現在の東急電鉄)の路線となり、井の頭線と改称。1948年、東京急行電鉄の再編成により、井の頭線は京王帝都電鉄の路線となる。1998年、 京王電鉄に社名変更し、現在の京王電鉄井の頭線に至る。

 2018年度の最混雑時間帯1時間の平均混雑率は、池ノ上駅から駒場東大前駅間での149%となっている(参照:「混雑緩和にむけた取り組み」令和元年 京王電鉄株式会社)。

 井の頭線は、全線が武蔵野台地上を走っており、渋谷マークシティ2階にある駅から出発、裏渋谷と呼ばれる神泉、東京大学駒場キャンパスが広がる駒場を経て、サブカルチャーの聖地と呼ばれる下北沢、大学キャンパスや中高の校舎が集まる松原を通り、閑静な住宅街である永福・浜田山・高井戸を過ぎると、ふたたび大学や中高が並ぶ久我山・三鷹台を経由し、井の頭公園を通り抜けて大型商業地区である吉祥寺に到着する。

井の頭線の中古マンション価格の上昇率上位には、世田谷区北部の駅がならぶ

 まずは、井の頭線の中古マンション価格の騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)ランキングベスト5を見てみよう。

 井の頭線における中古マンション価格は、渋谷区内(渋谷駅、神泉駅)では一億円台の数字をはじき出しているが、騰落率は全体的に低調である。路線としての歴史が長く、沿線には古くからの住宅地や大学などの学園地区が多いため、大がかりな開発ではなく、暮らしやすさのための地域整備がメインで進められてきたからであろう。

井の頭線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 井の頭線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東松原 4% 6,267万円
2 駒場東大前 2% 8,046万円
3 下北沢 小田急小田原線 1% 7,062万円
4 井の頭公園 1% 5,844万円
5 渋谷 JR山手線/JR埼京線/他 -1% 1億361万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

渋谷駅は-1%で騰落率5位

 井の頭線の始発駅である渋谷駅の中古マンション価格は、1億361万円とトップだが、騰落率は-1%と5位。井の頭線の渋谷駅は、東京都渋谷区道玄坂1丁目にあり、至近のJR山手線の渋谷駅で乗り換えると品川駅まで約15分、東京駅まで約30分で着く。東急電鉄が主体となった駅周辺の再開発は急ピッチで進んでおり、魅力ある街であることは間違いない。

 井の頭線渋谷駅の2018年度の1日平均乗降人員は362,481人である。東急東横線は472,797人、田園都市線は695,920人。東京メトロ銀座線は224,896人、半蔵門線・副都心線は843,344人。また、JR渋谷駅の1日平均乗車人員は370,856人だ。
※参照:京王電鉄駅別乗降人員一覧東急電鉄各駅乗降人員一覧東京メトロ各駅の乗降人員一覧JR各駅の乗車人員 2018年度。なお、東京メトロ半蔵門線・東急田園都市線および東京メトロ副都心線・東急東横線の値は、相互直通人員を含む。

再開発事業が進む明大前駅はお買い得感あり

明大前駅前のマンション
明大前駅前の様子(出典:PIXTA)

 ここでは、注目の明大前駅を取り上げる。明大前駅は東京都世田谷区松原2丁目にあり、渋谷駅まで7駅、乗車時間は約15分。新宿駅までは接続駅でもある京王本線利用で5駅、乗車時間は急行利用で約10分。

 交通の利便性が良い割には、騰落率-11%とあまり振るわない明大前駅だが、現在、京王線連続立体化事業に伴う駅舎のリニューアルと駅前広場の再開発事業が進められており、将来性が期待できる駅である。そのため、中古マンション価格が5,643万円、総合利回り3.6%であれば、お買い得感ありと言えるだろう。

 2018年度の1日平均乗降人員は47,230人で、ここ数年は堅調に増加を続けている。ちなみに京王本線駅は63,014人である(参照:京王電鉄駅別乗降人員一覧)。

 明大前駅は、1933年に帝都電鉄(現在の京王電鉄)の西松原駅として開業、1935年、明治大学予科の駅近への移転に伴い、明大前駅と改称され現在に至る。

 明大前駅近辺は昭和初期までは農地で、戦後の郊外住宅地化による急激な人口増とともに市街地が形成され、駅北側は商店街が連なる商業施設が密集してきた。そこで、かつては4つあった商店街の統合をはかり、2019年からは駅西側の駅前広場から北へ伸びる補助道路と、駅北部を走る甲州街道沿いにかけての市街地整備が進められている。また、駅南側は住宅地として集合住宅、戸建て住宅が広がっている

 明大前駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ルフォンリブレ世田谷松原(70㎡換算で6,797万円、明大前駅徒歩9分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>世田谷区の「新築マンション人気ランキング」梅ヶ丘、桜新町、下北沢、千歳船橋など注目エリアのおすすめ物件は?【2020年4月版】

井の頭線の駅別騰落率一覧は?

 以下が井の頭線の中古マンション騰落率の一覧だ。始発の渋谷駅から終点の吉祥寺駅まで順番に並べている。

 繁華街が隣接する駅と住宅街として認知の高い駅を除いて、騰落率は全体的に低調である。

井の頭線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 井の頭線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 渋谷 JR山手線/JR埼京線/他 -1% 1億361万円
2 神泉 -7% 1億1,387万円
3 駒場東大前 2% 8,046万円
4 池ノ上 -3% 7,618万円
5 下北沢 小田急小田原線 1% 7,062万円
6 新代田
7 東松原 4% 6,267万円
8 明大前 京王京王線 -11% 5,643万円
9 永福町 -11% 5,801万円
10 西永福 -26% 5,907万円
11 浜田山 -16% 7,176万円
12 高井戸 -7% 5,632万円
13 富士見ヶ丘 -4% 5,568万円
14 久我山 -9% 5,526万円
15 三鷹台
16 井の頭公園 1% 5,844万円
17 吉祥寺 JR中央本線/JR中央線/他 -12% 6,585万円

吉祥寺駅の騰落率は-12%

 井の頭線終点の吉祥寺駅は、騰落率-12%と低位だが、中古価格は6,585万円と比較的上位。吉祥寺駅は東京都武蔵野市吉祥寺南町2丁目にあり、隣接するJR中央線の吉祥寺駅で乗り換えると、新宿駅まで約20分、東京駅まで約35分で着く。

 吉祥寺駅は、1934年に帝都電鉄渋谷線(現在の京王井の頭線)の駅として開業、現在に至る。2018年度、井の頭線吉祥寺駅の1日平均乗降人員は148,187人(参照:京王電鉄駅別乗降人員一覧)である。JR中央線吉祥寺駅の1日平均乗車人員は143,685人(参照:JR各駅の乗車人員 2018年度)である。

 生活に便利で自然もあり、暮らしやすい街として人気の高い吉祥寺だが、10年前からすでに中古マンション価格が高騰していたこともあり、現在は下落傾向にある。

井の頭線で資産価値が高いのは、東松原、駒場東大前

 次に井の頭線の各駅の中古マンション「総合利回り」ベスト5を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、賃料が安定しており、自分で住む人だけでなく投資家も注目する根強い人気がある駅だ。資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りの上位は、順位は若干異なるが中古マンションの価格騰落率と同様の駅が並んでおり、ここでも都心へ至近であり、かつ土地としてのブランド力の高い駅が上位に顔を出している。

井の頭線の駅別「中古マンション総合利回りベスト5」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東松原 4% 4.1% 5.2% 6,267万円
2 駒場東大前 2% 4.2% 5.1% 8,046万円
3 井の頭公園 1% 4.0% 4.7% 5,844万円
4 下北沢 1% 3.9% 4.6% 7,062万円
5 富士見ヶ丘 -4% 4.2% 4.2% 5,568万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

永福町駅の中古マンション総合利回りは3.1%

永福町駅周辺のマンション
永福町駅踏切と周辺の様子(出典:PIXTA)

 ここでは、井の頭線の中でも閑静な高級住宅街として人気の高い永福町駅を取り上げる。永福町駅は東京都杉並区永福2丁目にあり、井の頭線の中間地点に位置する。渋谷駅まで8駅、乗車時間は急行利用で約10分。朝の通勤時間帯は各駅停車となるため約15分。吉祥寺駅まで8駅、乗車時間は急行利用で約7分、朝の通勤時間帯は各駅停車となるため約15分。

 永福町駅は、1933年に帝都電鉄の駅として開業、2度の合併を繰り返し、1948年に京王帝都電鉄(現在の京王電鉄)井の頭線の駅となる。2018年度の1日平均乗降人員は33,719人(参照:京王電鉄駅別乗降人員一覧)。

 線路と交差する永福通り沿いに商店街が連なっているが、その周囲は戸建て住宅が多い住宅地となっており、隣町の浜田山とともに杉並区有数の高級住宅街である。さらに北側を方南通り、南側には甲州街道と首都高速4号新宿線が走っており、駅近くのバス停からは新宿駅、中野駅、高円寺駅各方面行きのバスが出ている。また、永福町の由来となる永福寺など神社仏閣が多く、東部を流れる神田川沿いには公園があり、自然と歴史にあふれた環境である。 

 急行停車駅で、渋谷や吉祥寺にアクセスしやすいという利便性の良さに加えて住環境も良い永福町駅。しかし、総合利回りでは3.1%とそう高くない。西永福や浜田山も同様だ。都心回帰が進んでいる中で、環状7号線よりも外にある、従来の高級住宅街は評価されにくくなっているのかもしれない

 永福町駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
サンアリーナ永福町(70㎡換算で6,691万円、永福町駅徒歩3分)
ジーエスグランド永福町(70㎡換算で6,246万円、永福町駅徒歩9分)
クレアホームズ永福町蒼の邸(70㎡換算で6,161万円、永福町駅徒歩7分)
 などが挙げられる。

井の頭線の駅別総合利回り一覧は?

 以下が井の頭線の中古マンション総合利回りの一覧だ。始発の渋谷駅から終点の吉祥寺駅まで順番に並べている。

 賃料利回りに比べて総合利回りが低い駅が多いが、閑静で落ち着いた街並みが広がる住環境と、安定した暮らしへの満足度の高さの表れととらえることができる。

井の頭線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 渋谷 -1% 3.7% 4.0% 1億361万円
2 神泉 -7% 3.2% 2.6% 1億1,387万円
3 駒場東大前 2% 4.2% 5.1% 8,046万円
4 池ノ上 -3% 4.0% 4.1% 7,618万円
5 下北沢 1% 3.9% 4.6% 7,062万円
6 新代田
7 東松原 4% 4.1% 5.2% 6,267万円
8 明大前 -11% 4.6% 3.6% 5,643万円
9 永福町 -11% 4.2% 3.1% 5,801万円
10 西永福 -26% 3.9% 0.4% 5,907万円
11 浜田山 -16% 3.4% 1.5% 7,176万円
12 高井戸 -7% 4.2% 3.8% 5,632万円
13 富士見ヶ丘 -4% 4.2% 4.2% 5,568万円
14 久我山 -9% 4.1% 3.3% 5,526万円
15 三鷹台
16 井の頭公園 1% 4.0% 4.7% 5,844万円
17 吉祥寺 -12% 3.6% 2.4% 6,585万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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