埼京線で住むべき駅ランキング!
池袋、恵比寿などの中古マンション価格が上昇!総合利回りでは戸田、北赤羽も人気【完全版】

2020年6月20日公開(2020年6月21日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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埼京線に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング【完全版】を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探り出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

埼玉県から首都圏への足掛かりとなる埼京線

埼京線埼京線の車両(出典:PIXTA)

 埼京線はJR東日本が運行する、大崎駅(東京都品川区)から大宮駅(さいたま市大宮区)までの19駅、36.9kmを結ぶ鉄道路線である。大崎駅~池袋駅間は山手線と、池袋駅~赤羽駅間は赤羽線と、赤羽駅~大宮駅間は東北本線支線にまたがって走行。山手線西側にある渋谷・新宿・池袋などの都心部と、埼玉県南部をつなぐ主要な路線だ。

 埼京線は、1985年に池袋駅~川越駅間が開業。1986年には新宿駅まで延伸され、埼玉県南部から都心へと向かう通勤・通学の利便性が向上。その後、渋谷駅、恵比寿駅といった渋谷区の主要駅まで延伸された。

 2002年には大崎駅まで延伸され、りんかい線との相互直通運行も開始。現在は、首都圏でもとくにラッシュ時の通勤客数が多い路線としても知られている。

池袋、大宮などターミナル駅の価格が上昇

 まずは、埼京線各駅における中古マンション価格の騰落率(マンションの値上がり、値下がり率)ランキングを見てみよう。

 騰落率1位は池袋の10%、2位が恵比寿の9%、3位が大崎の7%となっている。4位の渋谷駅、5位の大宮駅も含めて、首都圏でも主要なターミナル駅が騰落率上位となった。

埼京線の駅別「中古マンション騰落率ベスト5」
順位 駅名 埼京線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 池袋 JR山手線/JR成田エクスプレス/他 10% 6,694万円
2 恵比寿 JR山手線/JR湘南新宿ライン/他 9% 8,515万円
3 大崎 JR山手線/JR湘南新宿ライン/他 7% 7,809万円
4 渋谷 JR山手線/JR成田エクスプレス/他 -1% 1億361万円
5 大宮 JR宇都宮線/JR川越線/他 -2% 4,438万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。「ー」は対象データなし。データは2019年9月時点。

埼玉県最大のターミナル駅、大宮が上位に

大宮駅は、埼玉県最大のターミナル駅
大宮駅駅前(出典:PIXTA)

 埼京線の高騰率上位の駅は、いずれもターミナル駅となっている。1位の池袋駅は新宿や上野方面、さらに埼玉方面へのターミナル駅としての歴史が長い。2位の恵比寿駅は恵比寿ガーデンプレイスを始めとしたトレンドスポットが立ち並び、人気の高いエリアだ。

 5位の大宮駅は埼玉県最大のターミナル駅だ。JR線以外に、東武鉄道、埼玉新都市交通、各新幹線など多数の路線が乗り入れており、その数は13路線にものぼる。JR線における一日の平均利用者数は25万8,108人(参照:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度で、JR東日本の駅のなかでも渋谷駅、新橋駅に次いで第8位の利用者数となっている。

 駅周辺には県内最大の繁華街が広がっており、大型百貨店や飲食店が軒を連ねているため、買い物をするには事欠かない。もちろん都心へのアクセスも良好で、近年は住みたい街として人気が急上昇している。

 大宮駅のフラッグシップマンションとしては、
・グランドミッドタワーズ大宮(70㎡換算で5,801万円、大宮駅徒歩7分)
・プラウド大宮(70㎡換算で5,674万円、大宮駅徒歩5分)
・ヴェレーナ大宮大門町(70㎡換算で5,569万円、大宮駅徒歩5分)
 などが挙げられる。

【関連記事はこちら】>>埼玉県の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

埼京線の駅別騰落率一覧は?

 以下が埼京線各駅の中古マンション騰落率の一覧だ。大崎駅から大宮駅まで順番に並べている。

埼京線の駅別「中古マンション騰落率一覧」
駅番号 駅名 埼京線以外の路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
08 大崎 JR山手線/JR湘南新宿ライン/他 7% 7,809万円
09 恵比寿 JR山手線/JR湘南新宿ライン/他 9% 8,515万円
10 渋谷 JR山手線/JR成田エクスプレス/他 -1% 1億361万円
11 新宿 JR山手線/JR中央本線/他 -4% 8,740万円
12 池袋 JR山手線/JR成田エクスプレス/他 10% 6,694万円
13 板橋 -8% 5,505万円
14 十条 -9% 5,004万円
15 赤羽 JR宇都宮線/JR高崎線/他 -7% 5,091万円
16 北赤羽 -8% 4,203万円
17 浮間舟渡 -15% 4,366万円
18 戸田公園 -12% 3,502万円
19 戸田 -6% 3,310万円
20 北戸田 -10% 3,345万円
21 武蔵浦和 JR武蔵野線 -10% 3,893万円
22 中浦和 -9% 3,484万円
23 南与野 -14% 2,576万円
24 与野本町 -10% 3,277万円
25 北与野 -5% 3,790万円
26 大宮 JR宇都宮線/JR川越線/他 -2% 4,438万円

首都圏から離れた住宅街エリアは下降気味に

 騰落率で下位となったのは、浮間舟渡駅、南与野駅、戸田公園駅など、都心から離れた住宅街であるエリアが多かった。近年の都心回帰の傾向により、以前よりもマンション需要が落ち着いてきたのが理由といえるだろう。

総合利回りでは、戸田、北赤羽もランクイン

 次に埼京線各駅の中古マンションの総合利回りランキングを見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 埼京線の総合利回りランキングでは、1位が恵比寿駅、2位が池袋駅、3位が大崎駅となった。また、騰落率では上位にランクインしなかった戸田駅、北赤羽駅が、総合利回りでは上位となっている。

埼京線の駅別

「中古マンション総合利回りベスト5」

順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 恵比寿 9% 4.6% 6.5% 8,515万円
2 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
3 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
4 戸田 -6% 5.5% 5.3% 3,310万円
5 北赤羽 -8% 5.1% 4.6% 4,203万円

※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

大崎駅は、乗り入れ路線増で人気が上昇!

りんかい線の乗り入れで、駅前の再開発が進んだ大崎駅前
りんかい線の乗り入れで、駅前の再開発が進んだ大崎駅前(出典:PIXTA)

 総合利回り第3位の大崎駅は、東京都品川区に位置しており、埼京線および東京臨海高速鉄道りんかい線の終点駅となっている。

 2002年以前は山手線のみの停車駅で、周辺は工業地帯だった。近年は、埼京線やりんかい線、さらに湘南新宿ラインの直通運行も開始されたことを受けて利用客数が増加。駅ビルやゲートシティ大崎などの新施設が増え、エリアとしての人気も上がっている。

 大崎駅のフラッグシップマンションとしては、
・大崎ガーデンレジデンス(70㎡換算で1億206万円、大崎駅徒歩8分)
・パークシティ大崎ザタワー(70㎡換算で1億121万円、大崎駅徒歩6分)
・パークシティ大崎ザレジデンス(70㎡換算で9,846万円、大崎駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

 第4位の戸田は武蔵野線の接続駅である武蔵浦和から2駅、第5位の北赤羽は高崎線や宇都宮線に接続する赤羽駅の隣駅である。東京都内にありながら自然も多く、埼玉県や千葉県、関東北部へアクセスしやすいという点で、賃貸物件に安定的な需要があるのだと考えられる。

埼京線の駅別総合利回り一覧は?

 また、以下が埼京線各駅の中古マンション総合利回り一覧だ。大崎駅から大宮駅まで順番に並べている。埼京線各駅の総合利回りは、全体的に大きな差がないのが特徴。埼京線沿線のマンションは、資産価値が安定しているといえるだろう。

埼京線の駅別「中古マンション総合利回り一覧」
駅番号 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
08 大崎 7% 4.3% 5.9% 7,809万円
09 恵比寿 9% 4.6% 6.5% 8,515万円
10 渋谷 -1% 3.7% 4.0% 1億361万円
11 新宿 -4% 4.0% 4.0% 8,740万円
12 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
13 板橋 -8% 4.7% 4.2% 5,505万円
14 十条 -9% 4.7% 4.0% 5,004万円
15 赤羽 -7% 4.7% 4.3% 5,091万円
16 北赤羽 -8% 5.1% 4.6% 4,203万円
17 浮間舟渡 -15% 5.1% 3.4% 4,366万円
18 戸田公園 -12% 4.9% 3.8% 3,502万円
19 戸田 -6% 5.5% 5.3% 3,310万円
20 北戸田 -10% 4.9% 4.1% 3,345万円
21 武蔵浦和 -10% 4.3% 3.4% 3,893万円
22 中浦和 -9% 4.8% 4.2% 3,484万円
23 南与野 -14% 6.0% 4.6% 2,576万円
24 与野本町 -10% 4.6% 3.7% 3,277万円
25 北与野 -5% 4.4% 4.3% 3,790万円
26 大宮 -2% 3.7% 3.9% 4,438万円

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>東京都品川区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

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