千葉県船橋市で住むべき駅ランキング全19駅!
東中山駅、新船橋駅は中古マンション総合利回りで優位【完全版】

2020年4月17日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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船橋市に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全19駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングのトップは船橋競馬場駅

 まずは、船橋市における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 この10年間でマンションの価格が上昇している駅は、船橋市内には見当たらなかった。西船橋駅のように、1日の平均乗車人数が千葉県内のJRの駅でトップとされるほど利用客の多い駅も存在するが、その西船橋駅ですら騰落率-11%と大きく下落している。

 その中でランキング上位となった船橋競馬場駅と東中山駅は、京成線の快速が停車し、都心へのアクセスが比較的容易であるため、各停のみが停車するJRの駅よりも人気があることが窺える。

船橋市の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 船橋競馬場 京成本線 -1% 3,260万円
2 東中山 京成本線 -3% 2,795万円
3 新船橋 東武野田線 -4% 2,964万円
4 京成中山 京成本線 -10% 3,790万円
5 南船橋 JR京葉線 -10% 3,052万円
6 西船橋 JR武蔵野線/JR中央・総武線/他 -11% 3,269万円
7 京成西船 京成本線 -11% 3,245万円
8 北習志野 新京成電鉄線/東葉高速鉄道 -14% 3,096万円
9 東海神 東葉高速鉄道 -15% 3,451万円
10 海神 京成本線 -18% 2,816万円
11 下総中山 JR中央・総武線/JR総武本線 -18% 3,451万円
12 東船橋 JR中央・総武線/JR総武本線 -20% 2,710万円
13 前原 新京成電鉄線 -20% 2,840万円
14 船橋/京成船橋 JR中央・総武線/JR総武本線/他 -21% 3,573万円
15 原木中山 東京メトロ東西線 -27% 3,127万円
16 高根木戸 新京成電鉄線 -29% 2,170万円
17 高根公団 新京成電鉄線 -29% 1,979万円
18 大神宮下 京成本線 -29% 3,458万円
19 薬園台 新京成電鉄線 -38% 2,212万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

船橋競馬場駅は、中古マンションが1%下落

船橋競馬場駅から近くて人気のららぽーと TOKYO-BAY室内(出典:PIXTA)
船橋競馬場駅から近くて人気の「ららぽーと TOKYO-BAY」(出典:PIXTA)

 騰落率1位となったのは「船橋競馬場駅(千葉県船橋市宮本、京成本線)」だ。新築である10年前の価格と比較すると、現在の価格は1%の下落にとどまっている

 船橋競馬場駅は、成田空港から日暮里や上野へと向かう京成本線の駅である。1927年に花輪駅として開業し、4回の名称変更を経て現在の名称となった。

 2018年度のデータによると1日平均乗降人員は20,872人(参照元:京成電鉄 船橋競馬場駅)。朝の通勤時間帯の場合、京成上野駅へは乗り換え2回で約50分、乗り換えなしで約1時間でアクセスできる。

 近隣には「ららぽーとTOKYO-BAY」がある。店舗数は約460で、1年間の来場者数は約2,500万人。船橋競馬場駅からは、徒歩で約10分だ。駅からは無料の送迎バスも出ている。

 ほかにも、多くの買い物客を集める「IKEA Tokyo-Bay」が徒歩圏内にあるため、駅周辺は人が集まりやすく非常に活気がある

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
サングランデ船橋宮本(70㎡換算で3,303万円、船橋競馬場駅徒歩5分)
クリオ船橋南(70㎡換算で3,260万円、船橋競馬場駅徒歩3分)
クリオ船橋壱番館(70㎡換算で3,006万円、船橋競馬場駅徒歩2分)
 などが挙げられる。駅前にあるこれらのマンションは10~14階建てであるが、駅から少々離れると20階建てや総戸数の多い大規模マンションも存在する。

総合利回りでは、東中山駅が首位

 次に船橋市の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 ランキングの1位には騰落率で2位だった東中山駅、2位には船橋競馬場駅、3位には騰落率でも3位であった新船橋駅がランクインしている。

船橋市の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東中山 -3% 5.9% 6.4% 2,795万円
2 船橋競馬場 -1% 5.5% 6.1% 3,260万円
3 新船橋 -4% 5.4% 5.6% 2,964万円
4 西船橋 -11% 5.4% 4.5% 3,269万円
5 京成西船 -11% 5.3% 4.3% 3,245万円
6 海神 -18% 6.2% 4.1% 2,816万円
7 京成中山 -10% 4.4% 3.6% 3,790万円
8 東海神 -15% 5.2% 3.5% 3,451万円
9 南船橋 -10% 4.4% 3.5% 3,052万円
10 東船橋 -20% 6.0% 3.5% 2,710万円
11 下総中山 -18% 4.9% 2.7% 3,451万円
12 前原 -20% 5.2% 2.7% 2,840万円
13 船橋/京成船橋 -21% 5.2% 2.6% 3,573万円
14 北習志野 -14% 3.8% 2.3% 3,096万円
15 高根木戸 -29% 5.9% 1.7% 2,170万円
16 原木中山 -27% 5.3% 1.5% 3,127万円
17 高根公団 -29% 5.6% 1.4% 1,979万円
18 大神宮下 -29% 5.4% 1.2% 3,458万円
19 薬園台 -38% 5.6% -0.4% 2,212万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東中山駅は、都心へのアクセスが良好

東中山駅、船橋競馬場駅を走る京成電鉄(出典:PIXTA)
東中山駅、船橋競馬場駅を走る京成電鉄(出典:PIXTA)

 総合利回り1位の東中山駅は、船橋競馬場駅同様、京成本線の駅である。1935年に臨時のJRA中山競馬場前駅として開業し、1953年からは常設駅として現在の駅名を名乗るようになった。普段の乗降人数は1日6,959人だが、有馬記念開催日は1日で約20,000人が利用する(参照元:京成電鉄 東中山駅 2018年度)。

 駅の南東部約1.2kmの位置には、JR総武線、京葉線、武蔵野線や東葉高速鉄道、東京メトロ東西線が乗り入れている西船橋駅がある。少し足を延ばせば利用可能な路線が増えるため、都心への移動に便利な場所と言えよう。

 東中山駅周辺のフラッグシップマンションは、
グランシティ西船橋(70㎡換算で2,943万円、東中山駅徒歩5分)
クリオ西船橋壱番館(70㎡換算で2,795万円、東中山駅徒歩9分)
グランドパーク西船橋アルティスタ(70㎡換算で2,795万円、東中山駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

 都心にほど近く、総戸数が100を超える大型のマンションが複数存在することから、都心部で働くファミリーに人気の駅であると考えられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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