千葉県松戸市で住むべき駅ランキング全9駅!
松戸駅、東松戸駅が健闘するも、中古価格は全体に下落傾向

2020年3月7日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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千葉県松戸市に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全9駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングのトップは東松戸駅

 まずは、松戸市における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 今回、調査できた松戸市9駅中、10年前と比べて価格が上昇した駅は1駅もなかった。首位の東松戸駅で4%の下落、2位の松戸駅が7%の下落で、その他の7駅は10%以上の下落となっている。下落幅の少ない上位2駅はいずれも複数路線が乗り入れている。松戸市から都内へ通勤する人が多く、上野駅や東京駅など都心のターミナル駅にアクセスしやすい交通利便性の高さが支持されているのが分かる。

 全9駅いずれも価格が下落しているが、最下位は六実駅で33%も下落しており、同じ市内でも大きな差があることが分かる。

松戸市の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東松戸 JR武蔵野線/京成成田空港線/他 -4% 3,144万円
2 松戸 JR常磐線/新京成電鉄線 -7% 4,001万円
3 松戸新田 新京成電鉄線 -17% 1,926万円
4 常盤平 新京成電鉄線 -21% 2,244万円
5 秋山 北総鉄道 -25% 2,181万円
6 小金城趾 流鉄流山線 -27% 2,329万円
7 新松戸/幸谷 JR武蔵野線/JR常磐線/他 -27% 2,766万円
8 北小金 JR常磐線 -30% 2,223万円
9 六実 東武野田線 -33% 1,799万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東松戸駅の騰落率は-4%

東松戸駅周辺と都心方面の眺め(出典:PIXTA)
東松戸駅周辺の眺め(出典:PIXTA)

 騰落率1位となったのは、東松戸駅(千葉県松戸市東松戸、JR武蔵野線、京成成田空港線、北総鉄道)だ。10年前の新築時に比べて、中古価格は4%減少している。

 東松戸駅は、東京都・埼玉県・千葉県の1都2県にまたがるJR武蔵野線が通る駅で、1991年に開業した高架駅だ。JR東日本によると、2018年度のJR線東松戸駅の1日平均乗車人員数は20,735人(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員)。東京駅までは40分程度でアクセス可能である。また、成田空港まで40分程度でアクセスできるため、出張や旅行で海外に行く機会が多い人にも便利なエリアだ。

 少し駅を離れると古い一軒家が並んでいる一方、駅周辺は新しい大型マンション・高層マンションが増加している。再開発が進んでおり周辺駅と比較すると家賃相場は高いが、ファミリー層に人気のエリアだ。

 駅は東口と西口に分かれているが、スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの商業施設は西口の方が多い。一方、東口は駅直結で深夜まで営業しているスーパーはあるものの、店舗の数は少ない。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ファインシティ東松戸モールアンドレジデンス(70㎡換算で3,896万円、東松戸駅徒歩2分)
グランマークス東松戸(70㎡換算で3,218万円、東松戸駅徒歩3分)
ヴェレーナ東松戸(70㎡換算で3,091万円、東松戸駅徒歩3分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、松戸新田駅が首位

 次に松戸市各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回り1位は松戸新田駅で5.6%、2位が東松戸駅の4.3%、3位が小金城趾駅の4.1%となっている。

松戸市の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 松戸新田 -17% 7.5% 5.6% 1,926万円
2 東松戸 -4% 4.3% 4.3% 3,144万円
3 小金城趾 -27% 8.0% 4.1% 2,329万円
4 松戸 -7% 3.6% 3.0% 4,001万円
5 常盤平 -21% 5.4% 2.7% 2,244万円
6 秋山 -25% 5.5% 2.1% 2,181万円
7 六実 -33% 6.5% 1.4% 1,799万円
8 北小金 -30% 5.7% 1.3% 2,223万円
9 新松戸/幸谷 -27% 4.9% 1.1% 2,766万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

松戸新田駅は、マンション価格の安さが奏功

総合利回り1位の松戸新田駅を通る新京成電鉄
松戸新田駅を通る新京成電鉄(出典:PIXTA)

 松戸新田駅(千葉県松戸市松戸新田)は、JR線が通る松戸や東松戸と比べ、アクセス力が劣る新京成電鉄の地上駅だ。その分、松戸駅と比較すると中古マンションの相場価格は安く、約半値となっている。家賃相場も低いが、マンション価格が激安なことから、総合利回りが高くなっていると考えられる。

 駅周辺にはコンビニが多く、買い物には困らない。マンションは駅から離れるが、静かに暮らしたい人に向いている街である。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
ザ・レジデンス松戸(70㎡換算で2,159万円、松戸新田駅徒歩15分)
ウィズ松戸見晴らしの丘(70㎡換算で1,969万円、松戸新田駅徒歩13分)
ウィズ松戸陽だまりの丘(70㎡換算で1,969万円、松戸新田駅徒歩14分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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