東京都豊島区で住むべき駅・街ランキング全20駅!
再開発が進む池袋駅、東長崎駅は、中古マンション価格が上昇【完全版】

2020年4月17日公開(2021年12月28日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都豊島区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全20駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは池袋駅

 まずは、豊島区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。
 ランキング対象となった豊島区の20駅の中で、10年前と比べ価格が上昇した駅は8つある。上昇率が高い順に池袋駅、東長崎駅、東池袋駅、要町駅などとなっている。池袋駅周辺の駅が多く、豊島区は池袋駅を中心として高騰していることがわかる。

 相場価格は5000万円台後半から6000万円台で、都心では比較的割安感があるのも魅力だろう。池袋駅、東池袋駅周辺では現在再開発が進んでいるため、今後さらなる発展が期待できるのではないだろうか。

豊島区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 池袋 JR山手線/JR埼京線/他 10% 6,694万円
2 東長崎 西武池袋線 6% 5,187万円
3 東池袋/東池袋四丁目 東京メトロ有楽町線/都営都電荒川線 6% 6,854万円
4 要町 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 4% 5,759万円
5 向原 都営都電荒川線 1% 6,720万円
6 庚申塚 都営都電荒川線 1% 5,801万円
7 大塚/大塚駅前 JR山手線/都営都電荒川線 1% 6,345万円
8 巣鴨 JR山手線/都営三田線 1% 6,377万円
9 西巣鴨 都営三田線 0% 5,500万円
10 千川 東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線 -2% 5,177万円
11 新庚申塚 都営都電荒川線 -3% 5,681万円
12 駒込 JR山手線/東京メトロ南北線 -5% 6,394万円
13 目白 JR山手線 -6% 6,712万円
14 北池袋 東武東上線 -8% 5,611万円
15 巣鴨新田 都営都電荒川線 -9% 5,817万円
16 下板橋 東武東上線 -11% 5,391万円
17 雑司が谷/鬼子母神前 東京メトロ副都心線/都営都電荒川線 -12% 6,235万円
18 椎名町 西武池袋線 -12% 5,846万円
19 都電雑司ヶ谷 都営都電荒川線 -12% 7,326万円
20 学習院下 都営都電荒川線 -14% 6,860万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

池袋駅の中古マンション価格上昇率は10%

池袋駅東口前 西武池袋本店(出典:PIXTA)
池袋駅東口前の様子(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは池袋駅(東京都豊島区南池袋)で、10年前と比べ、中古価格は10%上昇している。

 池袋駅といえば、多くの路線が乗り入れ、JRでは山手線、埼京線、湘南新宿ライン、成田エクスプレス、他にも東武東上線、西武池袋線、東京メトロ丸ノ内線、有楽町線、副都心線がある。また、東京駅、新宿駅、品川駅、渋谷駅など他のターミナル駅へのアクセスが非常に良いのも特徴である。

 JR池袋駅における1日の利用客数は平均566,994人であり、JR東日本エリア内では新宿に次いで多い数字だ(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度)。2016年から2018年の3年間は上昇傾向にある。

 駅周辺の商業施設は非常に充実している。サンシャインシティをはじめ、パルコやルミネ、マルイ、西武池袋本店、東武百貨店など数々のショッピングモールやオフィスビルが立ち並ぶ。また、駅西口近くにある池袋西口公園は、劇場公園としてリニューアルオープンした。

 駅周辺の開発は現在も進んでおり、2020年7月には東口に、防災拠点としての役割も果たす広場「としまみどりの防災公園」が完成予定だ。

 近隣のフラッグシップマンションとしては
グランドミレーニア(70㎡換算で9,528万円、池袋駅徒歩4分)
ルミナリータワー池袋(70㎡換算で8,152万円、池袋駅徒歩4分)
ザ・タワーグランディア(70㎡換算で7,644万円、池袋駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、東長崎駅が首位

 次に豊島区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

豊島区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 東長崎 6% 4.9% 6.5% 5,187万円
2 要町 4% 5.0% 6.3% 5,759万円
3 池袋 10% 4.3% 6.3% 6,694万円
4 東池袋/東池袋四丁目 6% 4.5% 5.9% 6,854万円
5 西巣鴨 0% 4.8% 5.5% 5,500万円
6 向原 1% 4.7% 5.5% 6,720万円
7 千川 -2% 4.8% 5.1% 5,177万円
8 庚申塚 1% 4.4% 5.1% 5,801万円
9 大塚/大塚駅前 1% 4.3% 5.1% 6,345万円
10 巣鴨 1% 4.2% 4.9% 6,377万円
11 新庚申塚 -3% 4.5% 4.7% 5,681万円
12 北池袋 -8% 4.8% 4.3% 5,611万円
13 駒込 -5% 4.4% 4.2% 6,394万円
14 巣鴨新田 -9% 4.8% 4.1% 5,817万円
15 目白 -6% 4.2% 3.9% 6,712万円
16 下板橋 -11% 4.6% 3.6% 5,391万円
17 雑司が谷/鬼子母神前 -12% 4.6% 3.4% 6,235万円
18 椎名町 -12% 4.5% 3.4% 5,846万円
19 学習院下 -14% 4.2% 2.7% 6,860万円
20 都電雑司ヶ谷 -12% 3.8% 2.6% 7,326万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東長崎駅は、再開発で注目の街

東長崎駅をつなぐ西部池袋線
東長崎駅は西武池袋線沿線駅

 東長崎駅(東京都豊島区長崎)は西武池袋線が乗り入れており、池袋駅まで5分でアクセスできる。下り方向に乗れば、練馬駅、石神井公園駅、所沢駅などを挟みながら、最終的に飯能駅や西武秩父駅まで行くことができる。

 2017年からは西武鉄道が主体となって東長崎駅南口の開発計画が進められた。西武グループは東長崎周辺を通勤、通学などであらゆる人が立ち寄りやすいエリア、優れた住宅地として揺るぎない価値を持つエリアとして位置づけている。

 この計画により、駅から徒歩1分の所に高級マンションシリーズである「エミリブ東長崎」が2019年に完成した。このエミリブ東長崎は上階が賃貸マンション、1、2階部分は商業施設となっており、スーパーの「西友」やカフェショップ「カフェ・ド・クレア」が、3階部分には保育所の「Nicot(にこっと)東長崎」が入居している。

 これまでも東長崎駅は池袋までの好アクセスで評判が良かったが、この商業施設の誕生で、より利便性の高い街に生まれ変わりそうだ。

 東長崎駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
ベリスタ南長崎(70㎡換算で5,569万円、東長崎駅徒歩6分)
プラウド千早町(70㎡換算で5,484万円、東長崎駅徒歩11分)
 などが挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

【関連記事はこちら】>>豊島区の「新築マンション人気ランキング」注目エリアのおすすめ物件は?

おすすめ新築マンション

東京都豊島区のおすすめ新築マンション

グランドシティタワー池袋
グランドシティタワー池袋価格未定
完成時期2027年4月
交通東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩1分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩8分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩8分
所在地東京都豊島区南池袋二丁目23番他(地番)
間取り1LD・K~3LD・K
専有面積45.44㎡~104.03㎡
物件の特徴総戸数878戸
  • 総戸数878戸、52階建の大規模再開発タワーレジデンス
  • 東京メトロ有楽町線「東池袋」徒歩1分、東京メトロ「池袋」駅も徒歩8分
  • 大規模マンションだからこその多彩な共用施設が充実
施工清水・前田建設共同企業体
売主住友不動産株式会社(国土交通大臣(16)第38号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)・三井住友信託銀行株式会社(国土交通大臣(届出)第1号 (一社)不動産協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟)
グランドシティタワー池袋詳細はこちら
シティハウス西池袋
シティハウス西池袋価格9,100万円~11,300万円
完成時期2023年1月
交通東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩4分、東京メトロ副都心線「要町」駅 徒歩4分
所在地東京都豊島区西池袋五丁目4番1(地番)西池袋五丁目27番7(住居表示)
間取り1LD・K+2S~3LD・K
専有面積64.41㎡~64.76㎡
物件の特徴総戸数137戸
  • 池袋の商業エリアを抜けた先にある文教エリアに誕生する、19階建・全137戸のランドマークレジデンス。
  • 「要町」駅まで徒歩4分。幅約6mの歩行者専用に整備されたフラットアプローチで安心の立地。
  • 大型商業施設が揃うビッグターミナル「池袋」駅が徒歩11分(C3出口)。
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社
シティハウス西池袋詳細はこちら
シティハウス池袋
シティハウス池袋価格4,300万円~10,100万円
完成時期2021年12月
交通JR山手線「池袋」駅 徒歩14分、JR山手線「大塚」駅 徒歩8分、東京メトロ有楽町線「東池袋」駅 徒歩11分
所在地東京都豊島区東池袋二丁目2462-3他
間取り1R+2N~3LD・K+N+2WIC
専有面積31.77㎡~67.34㎡
物件の特徴総戸数92戸
  • 【住友不動産のマンション】堂々完成!8路線が使えるメガターミナル「池袋」駅徒歩圏。
  • 山手線内側・武蔵野台地の高台立地という限られたエリアに都市邸宅が誕生。
  • JR山手線「大塚」駅も徒歩8分含む「6駅9路線」利用可能。
施工川口土木建築工業株式会社
売主住友不動産株式会社
シティハウス池袋詳細はこちら
ザ・ライオンズ池袋
ザ・ライオンズ池袋価格7,350万円(1戸)~12,580万円(1戸)
完成時期2023年9月
交通東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩7分、JR山手線「池袋」駅 徒歩10分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩7分
所在地東京都豊島区池袋3丁目963番2
間取り1LDK,2LDK,3LDK
専有面積47.88㎡~71.08㎡
物件の特徴総戸数83戸
  • 『プロジェクト発表会開催中』モデルルーム見学が可能です。
  • 美しく整備された住宅街。日当たり良好。開放感と住環境の静穏さのある立地。
  • 『個別オンラインご案内会開催』zoomにて販売中の価格や間取りなどをご案内いたします。
施工佐藤工業株式会社
売主株式会社 大京
ザ・ライオンズ池袋詳細はこちら
シティハウス南大塚レジデンス
シティハウス南大塚レジデンス価格8,000万円~10,500万円
完成時期2021年12月
交通JR山手線「大塚」駅 徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩5分、都電荒川線「大塚駅前」駅 徒歩3分
所在地東京都豊島区南大塚三丁目44番2他(地番)
間取り1LD・K~1LD・K+S
専有面積37.24㎡~54.48㎡
物件の特徴総戸数72戸
  • JR山手線「大塚」駅徒歩3分・東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩5分の駅近という贅沢。
  • 利便性と歴史ある名所や自然を享受できる、人気の住宅地「南大塚」に全72邸のレジデンスが誕生。
  • 大型商業施設や防災機能が備わる大規模都市公園などが揃うメガシティ池袋が生活圏内。
施工株式会社長谷工コーポレーション
売主住友不動産株式会社
シティハウス南大塚レジデンス詳細はこちら
シティハウス南大塚テラス
シティハウス南大塚テラス価格7,900万円~10,300万円
完成時期2023年8月
交通JR山手線「大塚」駅 徒歩5分、東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅 徒歩7分
所在地東京都豊島区南大塚一丁目1653番20(地番)
間取り1LD・K+S~3LD・K
専有面積55.76㎡~67.22㎡
物件の特徴総戸数60戸
  • JR山手線「大塚」駅徒歩5分・東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅徒歩7分。人気の2路線利用。
  • 駅前の利便性と住宅地の静穏さ、両方を抱く地に誕生する16階建て。全戸南西向きプライベートレジデンス。
  • “特定都市再生緊急整備地域”指定により大きな変革を迎えるビッグターミナル池袋が生活圏内。
施工川口土木建築工業株式会社
売主住友不動産株式会社
シティハウス南大塚テラス詳細はこちら
ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン
ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン価格5,180万円~5,360万円
完成時期2022年9月
交通東京メトロ南北線「駒込」駅 徒歩4分 (1番出口)、JR山手線「駒込」駅 (南口) 徒歩6分、都営三田線「千石」駅 徒歩10分 (A4出口)
所在地東京都豊島区駒込一丁目1番15外(地番)、東京都豊島区駒込一丁目1番1(住居表示)
間取り1LDK
専有面積35.86㎡
物件の特徴総戸数51戸
  • 「駒込」駅徒歩4分、先着順販売 【南西向き角住戸】1LDK/35m2台~37m2台
  • 建物内モデルルーム公開中 来場予約受付中|完全予約制
施工風越建設株式会社
売主東急リバブル株式会社(売主)・日鉄興和不動産株式会社(売主)
ルジェンテ駒込六義園リビオレゾン詳細はこちら
パークホームズ西池袋
パークホームズ西池袋価格一般販売住戸:未定
完成時期2023年11月
交通東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩6分、東京メトロ副都心線「池袋」駅 徒歩6分、東京メトロ有楽町線「池袋」駅 徒歩6分
所在地東京都豊島区西池袋3丁目1354-2
間取り一般販売住戸:3LDK
専有面積一般販売住戸:68.89㎡~92.29㎡
物件の特徴総戸数40戸
  • ターミナル「池袋」駅徒歩6分
  • 利便性と閑静な住環境を両立した西池袋
  • 立教大学をはじめ多くの教育施設が集まる文教地区
施工村本建設株式会社
売主三井不動産レジデンシャル株式会社【国土交通大臣(4)第7259号】
パークホームズ西池袋詳細はこちら
ルジェンテ池袋立教通り
ルジェンテ池袋立教通り価格8,390万円~15,990万円
完成時期2022年5月
交通東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅 徒歩8分、JR山手線「池袋」駅 徒歩13分、東京メトロ有楽町線「要町」駅 徒歩6分
所在地東京都豊島区西池袋3丁目36番22号(住居表示)
間取り1LDK+S~3LDK
専有面積55.35㎡~90.80㎡
物件の特徴総戸数24戸
  • 東京メトロ「池袋」駅徒歩8分。「第一種文教地区」に誕生する東急リバブルのプレミアム・レジデンス。
  • 2023年4月入居可 建物内モデルルーム公開中[完全予約制]
施工古久根建設株式会社
売主東急リバブル株式会社(売主)
ルジェンテ池袋立教通り詳細はこちら

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