東京都豊島区で住むべき駅・街ランキング全20駅！
再開発が進む池袋駅、東長崎駅は、中古マンション価格が上昇【完全版】

東京都豊島区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ？ こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング（全20駅）を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト「マンションレビュー」）

騰落率ランキングの上昇率トップは池袋駅

　まずは、豊島区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。
　ランキング対象となった豊島区の20駅の中で、10年前と比べ価格が上昇した駅は8つある。上昇率が高い順に池袋駅、東長崎駅、東池袋駅、要町駅などとなっている。池袋駅周辺の駅が多く、豊島区は池袋駅を中心として高騰していることがわかる。

　相場価格は5000万円台後半から6000万円台で、都心では比較的割安感があるのも魅力だろう。池袋駅、東池袋駅周辺では現在再開発が進んでいるため、今後さらなる発展が期待できるのではないだろうか。

豊島区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位	駅名	路線名	騰落率 （10年前比）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
1	池袋	JR山手線/JR埼京線/他	10%	6,694万円	物件
2	東長崎	西武池袋線	6%	5,187万円	物件
3	東池袋/東池袋四丁目	東京メトロ有楽町線/都営都電荒川線	6%	6,854万円	物件
4	要町	東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線	4%	5,759万円	物件
5	向原	都営都電荒川線	1%	6,720万円	物件
6	庚申塚	都営都電荒川線	1%	5,801万円	物件
7	大塚/大塚駅前	JR山手線/都営都電荒川線	1%	6,345万円	物件
8	巣鴨	JR山手線/都営三田線	1%	6,377万円	物件
9	西巣鴨	都営三田線	0%	5,500万円	物件
10	千川	東京メトロ有楽町線/東京メトロ副都心線	-2%	5,177万円	物件
11	新庚申塚	都営都電荒川線	-3%	5,681万円	物件
12	駒込	JR山手線/東京メトロ南北線	-5%	6,394万円	物件
13	目白	JR山手線	-6%	6,712万円	物件
14	北池袋	東武東上線	-8%	5,611万円	物件
15	巣鴨新田	都営都電荒川線	-9%	5,817万円	物件
16	下板橋	東武東上線	-11%	5,391万円	物件
17	雑司が谷/鬼子母神前	東京メトロ副都心線/都営都電荒川線	-12%	6,235万円	物件
18	椎名町	西武池袋線	-12%	5,846万円	物件
19	都電雑司ヶ谷	都営都電荒川線	-12%	7,326万円	物件
20	学習院下	都営都電荒川線	-14%	6,860万円	物件

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの（小数点第1位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

池袋駅の中古マンション価格上昇率は10％

　上昇率1位となったのは池袋駅（東京都豊島区南池袋）で、10年前と比べ、中古価格は10％上昇している。

　池袋駅といえば、多くの路線が乗り入れ、JRでは山手線、埼京線、湘南新宿ライン、成田エクスプレス、他にも東武東上線、西武池袋線、東京メトロ丸ノ内線、有楽町線、副都心線がある。また、東京駅、新宿駅、品川駅、渋谷駅など他のターミナル駅へのアクセスが非常に良いのも特徴である。

　JR池袋駅における1日の利用客数は平均566,994人であり、JR東日本エリア内では新宿に次いで多い数字だ（参照元：JR東日本　各駅の乗車人員 2018年度）。2016年から2018年の3年間は上昇傾向にある。

　駅周辺の商業施設は非常に充実している。サンシャインシティをはじめ、パルコやルミネ、マルイ、西武池袋本店、東武百貨店など数々のショッピングモールやオフィスビルが立ち並ぶ。また、駅西口近くにある池袋西口公園は、劇場公園としてリニューアルオープンした。

　駅周辺の開発は現在も進んでおり、2020年7月には東口に、防災拠点としての役割も果たす広場「としまみどりの防災公園」が完成予定だ。

　近隣のフラッグシップマンションとしては
・グランドミレーニア(70㎡換算で9,528万円、池袋駅徒歩4分)
・ルミナリータワー池袋(70㎡換算で8,152万円、池袋駅徒歩4分)
・ザ・タワーグランディア(70㎡換算で7,644万円、池袋駅徒歩2分)
　などが挙げられる。

総合利回りでは、東長崎駅が首位

　次に豊島区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

　総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

豊島区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位	駅名	騰落率 （10年前比）	賃料利回り	総合利回り （年率）	中古価格 （70㎡）	ライフルホームズで 新築・中古を見る
1	東長崎	6%	4.9%	6.5%	5,187万円	物件
2	要町	4%	5.0%	6.3%	5,759万円	物件
3	池袋	10%	4.3%	6.3%	6,694万円	物件
4	東池袋/東池袋四丁目	6%	4.5%	5.9%	6,854万円	物件
5	西巣鴨	0%	4.8%	5.5%	5,500万円	物件
6	向原	1%	4.7%	5.5%	6,720万円	物件
7	千川	-2%	4.8%	5.1%	5,177万円	物件
8	庚申塚	1%	4.4%	5.1%	5,801万円	物件
9	大塚/大塚駅前	1%	4.3%	5.1%	6,345万円	物件
10	巣鴨	1%	4.2%	4.9%	6,377万円	物件
11	新庚申塚	-3%	4.5%	4.7%	5,681万円	物件
12	北池袋	-8%	4.8%	4.3%	5,611万円	物件
13	駒込	-5%	4.4%	4.2%	6,394万円	物件
14	巣鴨新田	-9%	4.8%	4.1%	5,817万円	物件
15	目白	-6%	4.2%	3.9%	6,712万円	物件
16	下板橋	-11%	4.6%	3.6%	5,391万円	物件
17	雑司が谷/鬼子母神前	-12%	4.6%	3.4%	6,235万円	物件
18	椎名町	-12%	4.5%	3.4%	5,846万円	物件
19	学習院下	-14%	4.2%	2.7%	6,860万円	物件
20	都電雑司ヶ谷	-12%	3.8%	2.6%	7,326万円	物件

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り（年利、投資利回り）を試算したもの（小数点第2位以下は四捨五入）。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

東長崎駅は、再開発で注目の街

　東長崎駅（東京都豊島区長崎）は西武池袋線が乗り入れており、池袋駅まで5分でアクセスできる。下り方向に乗れば、練馬駅、石神井公園駅、所沢駅などを挟みながら、最終的に飯能駅や西武秩父駅まで行くことができる。

　2017年からは西武鉄道が主体となって東長崎駅南口の開発計画が進められた。西武グループは東長崎周辺を通勤、通学などであらゆる人が立ち寄りやすいエリア、優れた住宅地として揺るぎない価値を持つエリアとして位置づけている。

　この計画により、駅から徒歩1分の所に高級マンションシリーズである「エミリブ東長崎」が2019年に完成した。このエミリブ東長崎は上階が賃貸マンション、1、2階部分は商業施設となっており、スーパーの「西友」やカフェショップ「カフェ・ド・クレア」が、3階部分には保育所の「Nicot(にこっと)東長崎」が入居している。

　これまでも東長崎駅は池袋までの好アクセスで評判が良かったが、この商業施設の誕生で、より利便性の高い街に生まれ変わりそうだ。

　東長崎駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
▪ベリスタ南長崎(70㎡換算で5,569万円、東長崎駅徒歩6分)
▪プラウド千早町(70㎡換算で5,484万円、東長崎駅徒歩11分)
　などが挙げられる。

　気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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