豊島区の「新築マンション人気ランキング」
池袋、東池袋、大塚、東長崎、巣鴨、駒込など注目エリアのおすすめ物件は？

東京・豊島区で、人気の高い新築マンションが分かる、「新築マンション人気ランキング」を作成した。豊島区は、「都心に隣接しながら、新築マンション価格が抑えられた場所」として人気が上昇。東池袋、大塚、長崎、要町、池袋本町、巣鴨、駒込など都心隣接の穴場エリアとして注目する人が増えている。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。

豊島区の市況：23区の「穴場」と呼ばれた豊島区
東池袋、大塚などで新築分譲マンションが増加

　豊島区には“穴場”の印象がある。豊島区の中心地、池袋は、JR山手線のターミナル駅のなかではあまり目立たない存在だ。東京駅、渋谷駅、新宿駅、品川駅、上野駅、新橋駅……山手線には目立つ駅が多い中、控えめな印象がある。

　しかしの「JR線各駅の乗車人員（1日平均）」を調べてみると、山手線では、池袋駅は新宿駅に次ぐ第2位。東京駅（同3位）、品川駅（同4位）、渋谷駅（同5位）よりも乗車人数が多い駅なのだ（平成30年時点）。多くの人が利用する便利な駅なのに、注目度は低い。だから、“穴場”といえるわけだ。

　注目度が低かった豊島区だが、近年、その人気は大きく上がっている。理由は、23区内に立地するマンションの新築分譲価格が軒並み上がり続ける中、抑えた価格を維持し続けたことが大きい。

　つまり、穴場であることに気づく人が増え、売れ行きがよくなった。その結果、分譲価格が上昇して、以前のようなお買い得感がなくなっている。しかし、23区内で山手線外周部に位置する中野区や杉並区、世田谷区、大田区と比べれば、まだまま抑えた価格の新築マンションが目立つ。依然として“穴場”の魅力が残っている場所だ。

　豊島区では、サンシャイン60に近い東池袋エリアや、池袋駅の隣駅である大塚駅周辺で、新規分譲マンションが出やすい。

豊島区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載

 「新築マンション人気ランキング」は、「販売目前（モデルルーム公開前）」「販売中（モデルルーム公開中）」の新築マンションについて、「パンフレットなどの資料請求」と、「販売センターでのモデルルーム見学や商談」が、総戸数に比べてどのくらい多いかを「人気倍率」として計算し、ランキングにしたものだ。

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◆新築マンション人気ランキング

豊島区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆豊島区の基本データ（人口、暮らし）
人口	29万0246人	都内14位
人口（2025年の推計）	29万2783人	都内14位
人口（2035年の推計）	29万4221人	都内16位
世帯数	18万595世帯	都内16位
人口密度（人／㎢）	2万2309人／㎢	都内1位
外国人人口	2万95人	都内13位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	3.8%	都内23位
平均所得	449万円	都内11位
出所：住民基本台帳による東京都の世帯と人口（令和2年）、国際社会保障・人口問題研究所「『日本の地域別将来推計人口（平成30（2018）年推計）』」、東京都「都内の保育サービスの状況について（令和2年4月1日現在）」、総務省「令和元年度　市町村税課税状況等の調」

　豊島区の人口は約29万人で、うち外国人人口が10%強を占める。豊島区における外国人の割合は新宿区に次いで2位となっている。豊島区の人口密度は1k㎡当たり約2万2000人で、東京23区の約1万5000人を遙かに上回り、23区内でトップだ。

　豊島区の将来推計人口は、2025年に約29万3,000人、2035年に約29万4,000人と、微増の予測となっている。一方、豊島区発表の「としま政策データブック2020」によると、豊島区の人口の増加は新築マンションへの入居等による他地区からの転入者の増加による人口増加という側面が強く、将来的には豊島区の人口は減少するという推測もある。

　また、総世帯数は1995年以来増加しているが、平成27年時点で内訳をみてみると、世帯の中で単独世帯が急増し世帯数全体の63.4%を占めている。ファミリー世帯は21.1%であり、むしろ減少傾向にある。

　それを裏付けるように、豊島区の年齢別人口比率において、0～14歳人口の構成比率が23区内で3番目に低い（全体の約9%）。豊島区はこれに対して、人口増加策の一環として「ゆりかご・としま事業」を実施。妊娠中や出産後に面接を行ったり、応援グッズをプレゼントしたりするなど、妊娠中から出産後の子育てまで切れ目ない支援を行っている。

　若いファミリー世帯にとって気になる保育所への入所状況も、認可保育施設の増加などにより、令和2年4月時点で待機児童数は0である。

◆豊島区の治安
犯罪件数	4087件	都内8位
犯罪発生率	14.1％	都内5位
出所：警視庁「犯罪発生状況（平成31年）」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口 ×1000

　一方、犯罪発生率は14.1%で都内ワースト5位とあまり芳しくない。

豊島区のマンション相場は？

　豊島区のマンション相場はどれくらいなのか。豊島区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆豊島区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	ー
3～5年以内	ー
5～10年以内	7,565万円
10～15年以内	6,111万円
15～20年以内	ー
20年以上	4,827万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 データは2020年11月1日時点。ーはデータなし。

　また、豊島区と周辺の中古マンションの価格相場を比較すると、豊島区の平均価格が5,175万円であるのに対し、東側の文京区（6,090万円）や南側の新宿区（5,815万円）と比べると、池袋駅という交通利便性の高い地域を抱える割には価格が抑えられている。

　豊島区の「分譲マンション建築数の推移」によれば、豊島区内のマンション建設は平成26年から平成29年にかけて減少するも、その後令和元年まで急増。この新築マンションの増加が、転入する人口の増加、特に0～14歳人口の増加を呼んでいる。

　実際の住み心地については、豊島区が行った住民に対する調査によれば、「住み良い」45.2%、「どちらかといえば住み良い」43.3%であり、豊島区に住むことに肯定的な意見が約88%にのぼった（出典：豊島区「協働のまちづくりに関する区民意識調査　報告書（令和元年11月）」）。

豊島区の土地･地盤は？

　豊島区は武蔵野台地上に位置しており、比較的地震に強い地盤にある。ただし、豊島区は土地が川などで削られ、台地と低地が入り交じった地形を形成している。

　台地から低地への斜面や、川があることにより地盤が削られた状態にある地域は、同じように見えても雨などで運ばれた土砂でできた軟弱土が堆積している部分があり、注意が必要となる。

　東京都による「地震に関する地域危険度測定調査」によると、ほとんどが危険度2までとなっているが、南長崎など一部地域においては危険度4に指定されている。

豊島区内の主要地域の特徴・主要施設・町名

 「鳥が羽を広げた形」をしている豊島区。都内屈指の繁華街である池袋駅周辺、古い東京の雰囲気を残す巣鴨、学習院大学があり高級住宅地である目白。染井霊園がある閑静な住宅地の駒込。豊島区は様々な顔を持つ区だ。

　豊島区では特に池袋の再開発に力を入れている。2015年以来、豊島区は「持続発展する国際アート・カルチャー都市」を目指し、「アトカル×SDGs」を提唱して池袋の魅力を世界にアピールしようとしている。

　また、豊島区は大規模な商業施設が多く、JR（山手線、埼京線・湘南新宿ライン）、東京メトロ（丸ノ内線、有楽町線、南北線、副都心線）、都営地下鉄（三田線、都電荒川線）、東武線（東上線）、西武線（池袋線）と豊富な交通手段があることから生活利便性の高さは言うまでもない。

●豊島地域

　豊島地域に所在する池袋といえば、まず思い浮かぶのが池袋駅周辺の大規模で広範囲に及ぶ、西武百貨店、東武百貨店、池袋サンシャインシティなどの商業施設群だ。近年豊島区は、この一帯に対して大規模な都市計画を実施。その代表が、池袋駅東口側に建設された超高層ビル「Hareza池袋」である。Hareza池袋は池袋駅の北東、明治通り沿いの旧区役所跡地に建設された、ショッピングモール、映画館、ホールなどを兼ね備えた大型の複合型商業施設。西口側だけではなく、池袋東口側の再開発事業も2020年に正式に計画が立ち上げられた。住友不動産などが協力し、こちらも大々的な都市開発が予定されている。

　豊島区の池袋再開発にはいくつかのテーマが設定されているが、そのうちの一つが「公園がまちを変える」。このテーマに基づき豊島区は、南池袋公園、中池袋公園、池袋西口公園、としまみどりの防災公園の4つの公園を大規模リニューアルした。最初に豊島区が着手したのが南池袋公園である。2016年にリニューアルオープンしている。かつては「ホームレス公園」ともいわれ、老朽化が進み環境が悪化してファミリー層の利用があまりなかった公園だった。しかし今回のリニューアルにより小ぎれいで広い公園として生まれ変わり、小さな子ども連れのファミリー層がよく利用する公園に変貌した。2019年には、Hareza池袋の前庭として造り替えられた中池袋公園。続いて同年11月には池袋西口公園が、三菱地所設計ほかの協力により大型ビジョンを備え、野外劇場としても使える公園として大きく生まれ変わった。

　そして最後がサンシャイン裏側にあった造幣局跡地を公園とした。としまみどりの防災公園（別名IKE・SUNPARK）である。2020年7月開業。カフェも併設し、1.8haに及ぶ広々とした空間に芝生が広がる。豊島区内の公園として最大の面積を誇る公園となった。としまみどりの防災公園には防災の名の通り、応急給水槽、災害対策用トイレ、非常用自家発電機などが備えられており、災害時には防災拠点ともなる。

●東部地域

　豊島区の東部地域に当たる巣鴨には、JR山手線、都営三田線、都電荒川線が通り、池袋駅まで5分、新宿駅まで15分と交通の便も良い。「とげぬき地蔵」があり、多くの参拝客が集まる高岩寺の沿道、「巣鴨地蔵通り商店街」は別名「おばあちゃんの原宿」とも呼ばれ、地元で親しまれている。賑やかな商店街のほか、大型店舗のアトレヴィ巣鴨店もあり、生活利便性も高い。また、豊島区は2016年3月に「補助81号線沿道巣鴨・駒込地区計画」を決定、巣鴨3丁目から駒込7丁目付近まで都市整備を行い、メインストリートとなる道路や公園の整備などを計画している。

●西部地域

　西部地域は南に東長崎駅、北に千川駅の2駅に挟まれた地域が中心となっている。長崎、千早、要町、千川などがこの地域にある。なかでも千川駅は東京メトロ有楽町線と副都心線が通り、池袋駅ほか、都心の駅にも約20分ほどで出られる便利さがある。千川駅周辺は大きな商業施設などはないが、その分静かな住宅地が広がっており、千川彫刻公園や千川親水公園など小さな公園が点在。豊島区の中でも池袋よりは比較的家賃相場も安め。若い夫婦やファミリー層が住みやすい環境であるといえる。