中古マンションランキング[2020年]
2019年11月12日公開(2020年5月26日更新)
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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千葉県の中古マンション価格ランキング・ベスト100!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

千葉県で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。千葉県の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、千葉県の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

高額で取り引きされている中古マンションの
上位10物件すべて「駅から徒歩1~3分」!

 現在、千葉県の中古マンション市場で、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

千葉県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆エクセレントシティ南行徳駅前
7157万円
338万円
2016年9月完成
南行徳駅徒歩1分
2
◆アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス
7030万円
332万円
2009年1月完成
市川駅徒歩1分
3
◆プラウドタワー船橋
6733万円
318万円
2005年1月完成
船橋駅徒歩1分
4
◆ガレリアサーラ
6712万円
317万円
2009年3月完成
本八幡駅徒歩1分
5
◆グランドターミナルタワー本八幡
6606万円
312万円
2013年5月完成
本八幡駅徒歩1分
6
◆エアレジデンス新浦安
6331万円
299万円
2003年11月完成
新浦安駅徒歩2分
7
◆エクセレントシティ松戸駅前
5653万円
267万円
2018年3月完成
松戸駅徒歩3分
8
◆市川ザレジデンス
5653万円
267万円
2014年3月完成
市川駅徒歩2分
9
◆エアリス市川
5590万円
264万円
2010年2月完成
市川駅徒歩2分
10
◆プラウド本八幡
5484万円
259万円
2012年4月完成
本八幡駅徒歩3分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 千葉県で、高値で売り出される中古マンションは、見事なほどに「駅近」物件がそろった。70m2当たりの価格が高い中古物件は、駅から徒歩1分〜3分ばかり。駅に近いマンションであれば、通勤、通学に便利だし、将来的に高く売れる、高く貸せる「資産価値の高さ」が期待できる。そして、千葉県内であれば、駅近マンションがまだ抑えた価格で購入できるので、駅近マンションを探す人が多いのだろう。

 一方で、千葉県内では、駅から離れた場所のマンションは人気が低く、価格を下げても買い手がつきにくい。駅に近いマンションだけが、高人気・高価格になっているわけだ。

 もちろん、駅から徒歩1分〜3分であれば、「抑えた価格」といっても、激安というわけではない。千葉県内の駅近マンションは3LDKが5000万円台、6000万円台のものが多い。神奈川県の武蔵小杉や横浜、埼玉県の川口や浦和周辺よりも、2割以上安い。それが千葉県の特徴といえる。

 今回、70m2当たりの価格が最も高く1位となったのは、「エクセレントシティ南行徳駅前」(下のストリートビュー画像参照)。大手町駅まで所要時間16分の東京メトロ東西線南行徳駅を最寄りとし、南行徳駅から徒歩1分に建つ地上10階建て全31戸のマンションだ。

 その中古売り出し価格は70m2の住戸で7157万円……という計算になっている。が、実はエクセレントシティ南行徳駅前はシングル、DINKS向けの1LDK、2LDK住戸の比率が高い。

 70m2の3LDKに換算すると7157万円になるが、現実には40m2程度の1LDKが4000万円台、50m2程度の2LDKが5000万円ほどという価格で売り出されることが多くなっている。その価格ならば検討してみたい、という人も多いのではないか。

 エクセレントシティ南行徳駅は建物が完成してから販売される方式をとり、2016年11月から販売が開始された。建物が完成してから現在3年ほど経ったところなので、駅近でしかも築浅のマンションとなる。高値で売買されるのは当然だろう。ちなみに、新築分譲時は1LDKが2400万円台からの設定だったので、騰落率も高くなっている。

 エクセレントシティ南行徳駅前は、9割近い住戸が角住戸タイプとなり、1LDKでも角住戸タイプが多い。また、1LDKであってもキッチン設備はファミリータイプと同等の仕様で、住戸内の収納スペースも豊富だ。ホテルのような内廊下方式を採用し、ALSOKと提携。24時間ゴミ出しOKなど、安全性・利便性の高さも特徴といえる。

市川駅、船橋駅……
中央・総武線の駅「徒歩1分」マンションも続々ランクイン

 千葉県で2番目に中古価格が高くなっているのが、「アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス」(下のストリートビュー画像参照)。中央・総武線市川駅から徒歩1分の再開発エリア内に建設された超高層タワーマンションだ。

 実は、アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンスは工事中に施工ミスがみつかり、大きな騒動になった。ミス部分は造り直されて、現在は問題なし。しかし、騒動の渦中では「これで資産価値はゼロになった」などと書き込みされてしまった。

 もちろん、資産価値が落ちることはなく、工事ミスを見つけて修正しているので、むしろ安心という評価が生まれた。ネガティブな書き込みを信じ込むのも問題、という教訓を生んだ事例といえる。

 千葉県内でも都心に近い市川市内で、駅近・再開発という人気要素を2つ備えるマンションは、やはり強いと思い知らされる。

 3位の「プラウドタワー船橋」(下のストリートビュー画像参照)も、中央・総武線の船橋駅から徒歩1分。船橋駅の北口側なので、南口側よりも若干ではあるが落ち着いているのも利点となる。

 建物にはS.I(エス・アイ=スケルトン・インフィル)方式を採用。これは、建物の躯体(スケルトン)に高強度コンクリートを使用して丈夫で超寿命のものにする。その上で、内部(インフィル)の変更や更新、メンテナンスをしやすくする。将来の自由度が増し、メンテナンスの費用が安くなって、長く暮らすことのできるマンションを実現しているわけだ。

一時は首都圏全域のランキングでも上位だった
「エアレジデンス新浦安」の人気が復調

 注目は、7位の「エアレジデンス新浦安タワー」(下のストリートビュー画像参照)。JR京葉線新浦安の駅前に建ち、ウエストとイーストの2棟からなる超高層タワーマンションだ。

 2001年から2002年にかけて分譲されたときの価格は、約85~97m2の3LDKで6000万円台。高い!という声もあったが「駅に近いし、一流ホテルのようなサービスも受けられる」と人気を集め、一気に売れてしまった。その後、中古市場でも値段が下がらず、2005年には新築時価格よりも35%も値上がりして、千葉県内のマンションで値上がり率ナンバーワンに。それどころか、都心部を含む首都圏全域のランキングでも上位の値上がり率となった。

 そんな人気マンションが2011年3月11日の東日本大震災で人気を落とした。新浦安駅まで起きた液状化について、テレビのニュースで繰り返し流されたことが原因だ。

 駅前の広場で舗装が割れ、透明な水が5㎝ほど吹き上がった。「液状化は怖い」と視聴者に強烈な印象を与えたが、改めて考えると、液状化で透明な水が吹き上がることはない。あれは、下水管が割れて、その水があふれ出した映像だった。

 といっても、新浦安周辺で液状化が起きたのは事実で、それが新浦安のマンション人気を落とした。しばらくは、新規分譲マンションも途絶えていたが、2015年くらいから新規分譲が再開された。今、新築マンションが再び増え始めている。

 エアレジデンス新浦安タワーも人気が回復し、現在は、新築分譲時と変わらないか、新築時より少し高い価格水準まで戻っている。かつての人気マンションがこの価格で購入できるのは注目すべきだろう。

価格上昇率ランキングは、
分譲時に割安感が強かったマンションが目立つ

千葉県の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆ プラウドタワー船橋
+54%
6767万円
2005年1月完成
船橋駅徒歩1分
2
◆ アルファグランデ成田七番街
+54%
5792万円
2015年1月完成
成田駅徒歩1分
3
◆ サングランデ公津の杜グレイス
+38%
3548万円
2013年2月完成
公津の杜駅徒歩3分
4
◆ アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス
+28%
7233万円
2009年1月完成
市川駅徒歩1分
5
◆ グランドターミナルタワー本八幡
+28%
5904万円
2013年5月完成
本八幡駅徒歩1分
6
◆ エクセレントシティ南行徳駅前
+26%
4052万円
2016年9月完成
南行徳駅徒歩1分
7
◆ プラウド船橋三街区
+26%
4540万円
2013年7月完成
新船橋駅徒歩3分
8
◆ エアレジデンス新浦安
+26%
7843万円
2003年11月完成
新浦安駅徒歩2分
9
◆ プラウド船橋二街区
+25%
4804万円
2013年1月完成
新船橋駅徒歩1分
10
◆ パークシティ東京ベイ新浦安Coco
+25%
6068万円
2005年3月完成
新浦安駅徒歩20分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 千葉県の中古マンションの価格上昇率ランキングで、上位に複数物件がランクインしているのはプラウド船橋。7位の「プラウド船橋三街区」(下のストリートビュー画像参照)、9位の「プラウド船橋二街区」のほか、「プラウド船橋一街区」も13位となっている。

 プラウド船橋は、東武野田線新船橋駅周辺で行われた約17万6000m2もの大規模複合開発で生まれたマンションだ。商業施設や総合病院、保育施設、公園とともに、全体で1497戸の住戸が生まれており、住宅棟によって複数の名前が付けられているので、それぞれがランクインしているわけだ。

 プラウド船橋では、一部の住棟が新船橋駅から徒歩1分となる。その他の棟も駅に近く、駅の反対側に「イオンモール船橋」があるので、生活は便利だ。

 住戸は80m2近い3LDKが中心。価格は70m2超の3LDKが2600万円台からで割安感が大きかった。そのため、2012年夏に一街区・二街区あわせて583戸を一気に売り出し、すべてを即日完売させた。

 ディスポーザーや食器洗浄乾燥機を標準設置し、バルコニーにはスロップシンク(外部水栓と流し)付き。窓は基本的にペアガラスで、一部にペアガラスより断熱効果の高いLowEガラスを採用している。

 中古で人気物件になるのも当然だろう。

千葉県の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、千葉県の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>東京都の中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

千葉県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆エクセレントシティ南行徳駅前
7157万円
338万円
2016年9月完成
南行徳駅徒歩1分
2
◆アイリンクタウンいちかわザタワーズウエストプレミアレジデンス
7030万円
332万円
2009年1月完成
市川駅徒歩1分
3
◆プラウドタワー船橋
6733万円
318万円
2005年1月完成
船橋駅徒歩1分
4
◆ガレリアサーラ
6712万円
317万円
2009年3月完成
本八幡駅徒歩1分
5
◆グランドターミナルタワー本八幡
6606万円
312万円
2013年5月完成
本八幡駅徒歩1分
6
◆エアレジデンス新浦安
6331万円
299万円
2003年11月完成
新浦安駅徒歩2分
7
◆エクセレントシティ松戸駅前
5653万円
267万円
2018年3月完成
松戸駅徒歩3分
8
◆市川ザレジデンス
5653万円
267万円
2014年3月完成
市川駅徒歩2分
9
◆エアリス市川
5590万円
264万円
2010年2月完成
市川駅徒歩2分
10
◆プラウド本八幡
5484万円
259万円
2012年4月完成
本八幡駅徒歩3分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
11
◆ブランズ市川レフィール
5484万円
259万円
2016年2月完成
市川真間駅徒歩3分
12
◆ライオンズ本八幡レジデンス
5463万円
258万円
2013年6月完成
本八幡駅徒歩3分
13
◆プラウド本八幡ディアージュ
5463万円
258万円
2015年1月完成
本八幡駅徒歩5分
14
◆プラウド市川一丁目
5441万円
257万円
2012年1月完成
市川真間駅徒歩2分
15
◆パークホームズ本八幡
5378万円
254万円
2014年12月完成
本八幡駅徒歩4分
16
◆クレアコート船橋ステーションズサイド
5357万円
253万円
2009年2月完成
京成船橋駅徒歩5分
17
◆ザパークハウス市川妙典
5293万円
250万円
2016年2月完成
妙典駅徒歩4分
18
◆ザレジデンス津田沼奏の杜テラス
5251万円
248万円
2016年9月完成
津田沼駅徒歩8分
19
◆ブリシア市川
5230万円
247万円
2018年5月完成
市川駅徒歩5分
20
◆パークタワー船橋
5209万円
246万円
2007年11月完成
京成船橋駅徒歩4分

【関連記事はこちら!】>>「旧耐震」「事故物件」「狭小物件」「1階部屋」など、売りにくいマンションの相場は? 不動産のプロが不人気物件の売却法を解説

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21位~100位は?

◆中古マンションランキングINDEX

東京都心6区

千代田|中央||新宿|渋谷|文京

東京23区南部

品川|目黒|大田|世田谷

東京23区北西部

中野|杉並|練馬|豊島||板橋

東京市部・南多摩

八王子|町田|日野|稲城|多摩

東京市部・西多摩

青梅|福生|羽村

神奈川県

横浜|川崎|藤沢|鎌倉|相模原|海老名|茅ヶ崎

千葉県

千葉|船橋|市川|松戸||習志野|浦安

埼玉県

さいたま|川口|川越|所沢|和光|朝霞|戸田

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サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
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サービス開始 2008年
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
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対応物件の種類 マンション
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サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
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サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
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◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
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【査定不動産一括査定サイトのメリット・デメリットを紹介
【業界動向大手不動産会社は両手取引が蔓延!? 「両手比率」を試算!
【ノウハウ知っておきたい「物件情報を拡散させる方法」
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