東京都台東区で住むべき駅ランキング全13駅!
注目は山手線駅の上野駅、鶯谷駅(上昇率1位)【完全版】

2020年2月21日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都台東区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全13駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは鶯谷駅

 まずは、台東区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 過去10年間で中古価格が上昇したのは調査対象となった駅中、6駅だった。上昇率1位は鶯谷駅、2位は上野駅、3位が浅草橋駅である。首位の鶯谷駅はJR山手線およびJR京浜東北線の沿線ということもあり、東京駅まで約12分、池袋駅まで約15分、新宿駅まで約24分と、主要駅まで乗り換えなしでアクセスできる。2位の上野駅は鶯谷の隣駅であり、JR東日本の在来線各線および東北新幹線や上越新幹線が乗り入れる一大ターミナル駅だ。

台東区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 鶯谷 JR山手線/JR京浜東北線 9% 5,293万円
2 上野 JR山手線/JR宇都宮線/他 5% 6,215万円
3 浅草橋 JR中央・総武線/都営浅草線 4% 5,865万円
4 京成上野 京成本線/京成成田空港線 4% 7,318万円
5 新御徒町 都営大江戸線/つくばエクスプレス 1% 5,878万円
6 稲荷町 東京メトロ銀座線 1% 5,950万円
7 御徒町/上野広小路/仲御徒町/上野御徒町 JR山手線/JR京浜東北線/他 0% 6,401万円
8 入谷 東京メトロ日比谷線 -1% 5,385万円
9 浅草(銀座線) 東京メトロ銀座線/東武伊勢崎線/他 -3% 5,785万円
10 蔵前 都営大江戸線/都営浅草線 -4% 5,679万円
11 田原町 東京メトロ銀座線 -4% 5,655万円
12 三ノ輪 東京メトロ日比谷線 -4% 4,812万円
13 浅草(つくばエクスプレス) つくばエクスプレス -9% 5,514万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

鶯谷駅の中古価格は9%上昇

本の東京都市景観 鶯谷駅(南口)を望む(出典:PIXTA)
鶯谷駅(南口)(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは鶯谷駅(東京都台東区根岸、JR山手線、JR京浜東北線)だ。10年前の新築時に比べて、中古価格は9%上昇している

 鶯谷駅を通るJR山手線は、東京都心部で環状運転を行っている。新宿や池袋、東京など利用者の多い駅を結び、都内を走る数々の路線の中でも”要”と言える存在だろう。大宮駅(埼玉県)と横浜駅(神奈川県)を結ぶ京浜東北線も乗り入れており、利便性が非常に高い。

 鶯谷駅の2018年度の1日平均乗車人員は2万6,148人であるが、これは山手線の駅の中で最も少ない数値である。乗車人数はここ数年で少しずつ増加しているが、山手線の穴場の駅と言えるかもしれない。(参照元:JR東日本 各駅の乗車人員 2018年度

 鶯谷駅周辺のごく一部のエリアは歓楽街であるが、少し歩けば史跡や寺社などが点在する文化的なエリアとなる。駅の西側には古くからの高級住宅街として知られる上野桜木があり、閑静な住宅街となっている。上野公園や国立博物館も徒歩圏内であり、見どころの多い街だ。

 また、隠れた名店が集まるエリアとしても知られ、ラーメン店や定食の店など庶民的で親しみやすい飲食店が立ち並ぶ。近年マンションは増加傾向にあり、ファミリー世帯にも注目のエリアと言えるだろう。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
・イニシア上野根岸(70㎡換算で5,759万円、鶯谷駅徒歩3分)
アーバンキャッスル根岸(70㎡換算で5,547万円、鶯谷駅徒歩6分)
 などが挙げられる。隣の上野駅と比較すると、利便性の高さの割に家賃相場が安い点も人気の理由だろう。

総合利回りも、鶯谷駅が首位

 次に台東区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 ランキング1位は鶯谷駅、2位は浅草橋駅、3位は上野駅であり、マンション価格の騰落率ランキングと概ね同じ結果である。ここでも首位は鶯谷駅となった。

台東区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 鶯谷 9% 4.8% 6.8% 5,293万円
2 浅草橋 4% 5.0% 6.4% 5,865万円
3 上野 5% 4.8% 6.2% 6,215万円
4 新御徒町 1% 5.1% 6.0% 5,878万円
5 京成上野 4% 4.6% 5.8% 7,318万円
6 御徒町/上野広小路/仲御徒町/上野御徒町 0% 5.0% 5.8% 6,401万円
7 稲荷町 1% 4.8% 5.6% 5,950万円
8 入谷 -1% 4.8% 5.4% 5,385万円
9 蔵前 -4% 5.1% 5.2% 5,679万円
10 田原町 -4% 5.0% 5.2% 5,655万円
11 三ノ輪 -4% 5.0% 5.1% 4,812万円
12 浅草(銀座線) -3% 4.7% 5.0% 5,785万円
13 浅草(つくばエクスプレス) -9% 4.7% 4.0% 5,785万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

台東区の総合利回り2位は浅草橋駅、3位は上野駅

上野駅 夜景(出典:PIXTA)
上野駅の夜景(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の浅草橋駅(東京都台東区浅草橋)は、JR中央・総武線および都営浅草線の2路線が乗り入れている。台東区の中で最も南に位置する駅だ。JR中央・総武線を使えば新宿まで約20分、都営浅草線は日本橋や新橋などを通るため利便性が非常に高い。さらに羽田と成田という首都圏の2大空港へも乗り換えなしでアクセス可能だ。駅周辺には下町情緒あふれる街並みが広がる一方、コンビニや飲食店なども充実している。

 浅草橋駅周辺のフラッグシップマンションは、
・ザ・パークハウス浅草橋タワーレジデンス(70㎡換算で7,199万円、浅草橋駅徒歩4分)
リビオレゾン浅草橋(70㎡換算で6,776万円、浅草橋駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

 総合利回り3位の上野駅(東京都台東区上野)は、交通利便性の高さが魅力だ。JR線の乗り入れ数は、新幹線を含めると全部で11にも及ぶ。また東京メトロも利用可能で、どこへ行くにも便利な駅だ。周辺には上野恩賜公園をはじめ、美術館や博物館など芸術文化施設が集まる。山手線沿線の中では比較的地価相場が低く、コストパフォーマンスに優れたエリアと言えるだろう。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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