世田谷区で住むべき駅ランキング全32駅!
二子玉川、宮の坂駅は中古マンション価格が上昇、資産価値が高い駅だった!【完全版】

2019年12月28日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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世田谷区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの高騰率と総合利回りのランキング(全32駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは宮の坂駅

 まずは、世田谷区における中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 今回、調査できた世田谷区内32駅中、過去10年で価格が上昇した駅は9駅ある。首位の宮の坂駅が2桁の伸び率を示した他は1桁台に留まっている。上位3駅(宮の坂駅、西太子堂駅、上町駅)はすべて東急世田谷線である。東急世田谷線は各駅列車のみの運行だが、東急田園都市線や京王線とも接続するため、都心へのアクセスは良好だ。

 住宅の建設ラッシュが続いているエリアがある一方、価格が2桁下落したエリアもあり、同じ区内でもかなり差があることが分かる。

 以下が、世田谷区の駅別・中古マンション騰落率ランキングの全32駅だ。

世田谷区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 宮の坂 東急世田谷線 14% 5,368万円
2 西太子堂 東急世田谷線 9% 4,510万円
3 上町 東急世田谷線 6% 6,310万円
4 二子玉川 東急田園都市線/東急大井町線 6% 7,961万円
5 池尻大橋 東急田園都市線 5% 5,744万円
6 東松原 京王井の頭線 4% 6,267万円
7 豪徳寺/山下 小田急小田原線/東急世田谷線 4% 5,373万円
8 経堂 小田急小田原線 2% 6,267万円
9 下北沢 京王井の頭線/小田急小田原線 1% 5,653万円
10 桜新町 東急田園都市線 0% 5,985万円
11 尾山台 東急大井町線 0% 5,622万円
12 三軒茶屋 東急田園都市線/東急世田谷線 -2% 5,467万円
13 池ノ上 京王井の頭線 -3% 7,062万円
14 下高井戸 京王電鉄京王線/東急世田谷線 -4% 7,172万円
15 松陰神社前 東急世田谷線 -5% 5,434万円
16 成城学園前 小田急小田原線 -6% 7,618万円
17 若林 東急世田谷線 -7% 5,996万円
18 梅ヶ丘 小田急小田原線 -7% 8,371万円
19 世田谷代田 小田急小田原線 -8% 4,974万円
20 千歳船橋 小田急小田原線 -8% 5,458万円
21 用賀 東急田園都市線 -8% 6,025万円
22 祖師ヶ谷大蔵 小田急小田原線 -8% 5,547万円
23 芦花公園 京王電鉄京王線 -10% 5,643万円
24 松原 東急世田谷線 -10% 6,225万円
25 明大前 京王電鉄京王線/京王井の頭線 -11% 5,840万円
26 駒沢大学 東急田園都市線 -11% 6,648万円
27 代田橋 京王電鉄京王線 -11% 4,989万円
28 上野毛 東急大井町線 -11% 6,288万円
29 千歳烏山 京王電鉄京王線 -14% 5,598万円
30 等々力 東急大井町線 -14% 7,453万円
31 九品仏 東急大井町線 -25% 5,032万円
32 上北沢 京王電鉄京王線 -26% 6,691万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

世田谷区の上昇率1位は宮の坂駅

【東京都】世田谷線 宮の坂駅の踏切(出典:PIXTA)
【東京都】世田谷線 宮の坂駅の踏切(出典:PIXTA)

 上昇率1位となったのは、宮の坂駅(東京都世田谷区宮坂、東急世田谷線)だ。10年前の新築時に比べて、中古価格は14%上昇している。

 宮の坂駅は、三軒茶屋駅から下高井戸駅まで走る東急世田谷線の駅で、1945年に開業した地上駅だ。宮の坂駅のみの乗降者数は公表されておらず、2018年度の世田谷線全線の1日平均輸送者数は58,076人(参照元:東急電鉄2018年度乗降人員)。

 住宅の建設ラッシュが続く東急世田谷線沿線の中で、宮の坂駅周辺は戸建が目立ち、邸宅もある高額エリアである。かつては大手企業の社宅だった跡地に低層マンションが建ち、賃貸物件も比較的広い間取りのものが多くなっている。

 スーパー、コンビニ、ドラッグストア、病院、飲食店と生活に必要な施設がひと通り揃い、豪徳寺や世田谷八幡宮にもほど近く、都内とは思えない落ち着いた住宅環境だ。おしゃれな飲食店が集まる三軒茶屋までは電車で12分、渋谷、新宿までも30分以内とアクセスも良好で、単身者から家族連れまで住みやすいエリアといえる。

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
・フォルム世田谷経堂(70㎡換算で6,310万円、宮の坂駅徒歩4分)
 などが挙げられる。

総合利回りでは、西太子堂駅が首位

 次に世田谷区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 以下が、世田谷区の駅別「中古マンション総合利回りランキング全32駅」だ。

世田谷区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 西太子堂 9% 5.6% 7.8% 5,368万円
2 上町 6% 5.6% 7.3% 4,510万円
3 宮の坂 14% 4.0% 6.4% 6,310万円
4 池尻大橋 5% 4.1% 5.3% 7,961万円
5 桜新町 0% 4.6% 5.3% 5,744万円
6 東松原 4% 4.1% 5.2% 6,267万円
7 若林 -7% 5.5% 5.2% 5,373万円
8 豪徳寺/山下 4% 4.1% 5.2% 6,267万円
9 尾山台 0% 4.3% 5.0% 5,653万円
10 経堂 2% 4.1% 4.9% 5,985万円
11 松陰神社前 -5% 4.9% 4.9% 5,622万円
12 下高井戸 -4% 4.7% 4.8% 5,467万円
13 下北沢 1% 3.9% 4.6% 7,062万円
14 三軒茶屋 -2% 4.1% 4.4% 7,172万円
15 梅ヶ丘 -7% 4.8% 4.4% 5,434万円
16 池ノ上 -3% 4.0% 4.1% 7,618万円
17 世田谷代田 -8% 4.5% 4.0% 5,996万円
18 二子玉川 6% 2.8% 3.9% 8,371万円
19 芦花公園 -10% 4.8% 3.9% 4,974万円
20 千歳船橋 -8% 4.4% 3.8% 5,458万円
21 用賀 -8% 4.2% 3.6% 6,025万円
22 松原 -10% 4.5% 3.6% 5,547万円
23 明大前 -11% 4.6% 3.6% 5,643万円
24 駒沢大学 -11% 4.5% 3.4% 6,225万円
25 祖師ヶ谷大蔵 -8% 4.0% 3.4% 5,840万円
26 代田橋 -11% 4.2% 3.1% 6,648万円
27 千歳烏山 -14% 4.6% 3.1% 4,989万円
28 上野毛 -11% 4.0% 3.0% 6,288万円
29 等々力 -14% 4.4% 2.9% 5,598万円
30 成城学園前 -6% 3.0% 2.6% 7,453万円
31 上北沢 -26% 5.0% 1.4% 5,032万円
32 九品仏 -25% 4.0% 0.6% 6,691万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

世田谷区の総合利回り1位は、西太子堂駅(東京都世田谷区太子堂)

日本の東京都市景観 三軒茶屋周辺・西太子堂駅などを望む(出典:PIXTA)
日本の東京都市景観 三軒茶屋周辺・西太子堂駅などを望む(出典:PIXTA)

 総合利回り1位の西太子堂駅は、宮の坂駅と同じ東急世田谷線の駅だ。世田谷区内で人気の三軒茶屋エリアから約300mと近く、徒歩で移動できる同じ生活圏にある。三軒茶屋駅まで歩けば、東急田園都市線で渋谷まで2駅と、都心へのアクセスが良く、通勤通学に便利な立地だ。

 駅周辺には、個性的でおしゃれなカフェや飲食店があり、カップルや女性が快適に暮らせる環境が整っている。静かな住宅街ながら、昔ながらの商店街が根付く情緒あふれる雰囲気も持ちあわせている。西太子堂駅周辺は三軒茶屋エリアと同様の住環境を備えているといえる。

 西太子堂駅周辺のフラッグシップマンションとしては、
・三軒茶屋パークホームズ(70㎡換算で7,390万円、西太子堂駅徒歩4分)
・ピアースコード三軒茶屋(70㎡換算で6,818万円、西太子堂駅徒歩2分)
・パークホームズ三軒茶屋アーバンレジデンス(70㎡換算で6,500万円、西太子堂駅徒歩5分)
 などが挙げられる。三軒茶屋から近いため、マンション名には「三軒茶屋」の名称が多い。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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