瑞江（東京都江戸川区）のマンション価格は今後上昇するか？　都内再開発の穴場エリアを探る！

東京都心では派手な再開発が進行中だが、東京23区内には大きな注目を浴びないまま静かに再開発が終了し、住環境が整った街がある。「江戸川区瑞江（みずえ）」もそのひとつだ。東京都内でマンションの購入を検討している人にとって、瑞江は手を出しやすい価格の中古物件も多く、今が買い時かもしれない。（フリー記者・後藤利恵子）

瑞江の再開発が一段落し、整然とした街が誕生

　江戸川区の瑞江は、都営地下鉄新宿線の開業（1986年）を契機に、再開発がスタートしている。

　1990年代から長期計画で段階的に開発が進み、すでにほとんどの事業が完成している。再開発というと、広い土地を確保して高層ビルなどを建設するイメージがあるが、瑞江の場合は異なっている。

　中心となったのは区画整備で、道路を拡張し、電柱の地中化を行った。結果として、3階建てなどの低層住宅や小規模の商業施設が建ち並び、整然とした街となった。実際に街を歩いてみると、空が広く感じられ、解放感がある。

瑞江駅周辺の再開発とは

　都営地下鉄新宿線の開業以前は無秩序な開発が多く、住宅が過度に密集したり、住宅地に農地が混在するエリアもあった。そのため、瑞江駅周辺では、高い防災性と住みよい環境づくりが課題とされていた。

　1990年代に入り、江戸川区と東京都が協力し、瑞江駅北部、西部、南部地区をあわせた広範囲な一体開発を段階的にすすめた。街はみるみる変わり、美観だけでなく災害時のリスクも減少。その価値を大きく高めたと言っていいだろう。

　現在は、都市基盤としての道路や公園などの公共工事が一段落し、新築マンションを中心に民間の住宅開発がさかんに行われている。
参考：江戸川区「瑞江駅北部土地区画整理事業」

瑞江駅は都心の主要駅への交通利便性も魅力

　瑞江駅は、都営地下鉄新宿線で新宿駅へ直通で35分。都営新宿線で神保町駅へ25分など、急行の停車駅ではないが、都心アクセスが良好な駅として人気がある。駅乗降者数は、約5万2,849人／日（東京都交通局2023年度データ）と都営新宿線内でも中程度の人数である。都心各駅への所要時間は以下の通り。

　また、東京メトロ有楽町線は、豊洲駅から東京メトロ東西線の東陽町駅を経由し、地下鉄都営新宿線の住吉駅まで延伸する。今年から工事が始まり、2030年代半ばの開業を予定している。

　完成すれば、住吉駅から東京メトロ有楽町線豊洲駅まで20分強かかっていたが、約9分に短縮される。瑞江駅から住吉駅までは6駅13分のため、瑞江駅から豊洲駅までは約25分となり、有楽町線各駅への移動時間がかなり短縮されることになる。

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瑞江には快適な住環境がある

駅前は生活のためのインフラが充実

　瑞江駅の南北それぞれに商業施設が複数ある。瑞江駅改札を出てすぐの商業ビル内の1～3階に「ドン・キホーテ　ラパーク瑞江」が入居しており、深夜1時まで営業している。

　同ビルには、100円ショップの「Seria」やスーパーマーケットの「サミット」なども出店している。また、駅周辺には、スーパーマーケットの「ライフ」やコンビニエンスストアの「ローソン」「セブンイレブン」、ドラッグストア、クリニックもあり、生活利便性は高い。

自然が残る、都会の田舎

　瑞江には身近に自然を感じることができる場所が多く残っている。駅から15分ほど歩いたところには、乗馬体験ができる「都立篠崎ポニーランド」がある。ほど近くにある「篠崎公園」は、緑に囲まれた園内にテニスコートやバーベキュー広場、ドッグラン、芝生エリアなどがあり、のんびりとくつろぐことができる。

　瑞江駅を北に5分～10分ほど歩けば、「椿親水緑道」や「鹿骨親水緑道」など旧河川の名残の親水公園が点在している。旧江戸川や、桜並木が続く新中川の河川敷も良い散歩コースとなっている。こうした水辺が広がる景観も瑞江の特徴だ。

　また、江戸川区は子育て支援に力を入れている。たとえば、「乳児養育手当（ゼロ歳児）」は、0歳児を持つ家庭に対して月額13,000円が支給されるもので、ファミリー層から高い評価を得ている。
参考：江戸川区ホームページ

中古物件も新築物件も豊富な瑞江のマンション相場

　瑞江駅周辺には中古マンションも新築マンションも豊富で、相場も都心に比べて購入しやすい価格帯となっている。

中古マンションの売り出し価格は4,300万円程度から

　瑞江の中古マンション相場は、坪単価は約203万円、70㎡換算で4,300万円程度と東京23区内において購入しやすい価格帯となっている。駅から徒歩10分程度の距離にあり、築浅の小規模物件もある。
（参考：マンションレビュー 2025年6月18日時点）

　また、瑞江屈指の高級マンションが、駅徒歩1分にある「プラウド瑞江」だ。瑞江駅周辺の坪単価は約203万円となっているため、かなり高額で取引されていることがわかる。

　瑞江駅周辺の坪単価はじりじりと上昇傾向となっている。中古マンションを狙っている人は、今が仕込みどきと言えるかもしれない。

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新築マンションは3LDKで6,000万円前後

　一方、瑞江駅周辺では新築マンションが過去5年に10棟以上も建設されている。年々供給が少なくなっている都心の新築マンション市場からみると、かなり異例である。

　新築物件は、高層の大型物件ではなく、10階建て前後の小・中規模物件が中心となっている。価格帯は3LDKで6,000万円前後が中心。23区内では抑えられた価格と言えるだろう。

瑞江駅周辺のデメリットは水害リスクか？

　江戸川区は洪水リスクが高いとされている。瑞江駅周辺も洪水危険区域（外水氾濫）に入っており、想定最大浸水深は0.5～2.0m。とくに、旧江戸川や新中川沿いは河川氾濫時に浸水しやすいエリアとされる。万が一に備えて避難場所の確認など対策は念入りにしておく必要があるだろう。（参考：江戸川区ハザードマップ）

　ただ、瑞江周辺は再開発のおかげで、近年問題となっている救急車の入れない狭い道や古い木造住居の密集地がなくなったため、災害全体のリスクは低減している。

まとめ

　瑞江は江戸川区にある目立たない街だったが、広範囲な再開発で、整然とした街並みに生まれ変わった。都心部へのアクセスも良好で、駅周辺には、スーパーや複合モールもあり、医療や子育て支援などの施設も充実している。

　まだ認知度は高くないため、中古物件は割安な価格帯だ。現在新築マンションがさかんにつくられているが、再開発効果で価値上昇の可能性は高い。マンション購入において、瑞江は都内の狙い目エリアと言えるのではないだろうか。

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