世田谷区の「新築マンション人気ランキング」
駒沢、二子玉川、桜新町、下北沢、千歳船橋、経堂など、注目エリアのおすすめ物件は？

東京都・世田谷区で、人気の高い新築分譲マンションが分かる「新築マンション人気ランキング」を作成した。世田谷区では、駒沢、二子玉川、梅ヶ丘、桜新町、下北沢、船橋などの人気エリアがある。これは、住宅評論家の櫻井幸雄氏が、ディベロッパー33社を調査して作ったランキングだ。マンション選びの参考にしよう。

世田谷区の市況：一時は人気が落ちた世田谷区だが、
人気復調のきざし

　一時に比べ、世田谷区の人気は落ちたと言われることが多くなってしまった。ただ今、声を大にして言いたい。「世田谷区は、上り調子である」と。

　これは、不動産の世界ではよく起こること。人気が落ちた場所は、一時的に不動産価格が下がる。その土地を購入した不動産会社は、建物にお金をかけて魅力的なマンションをつくる。

　建物は魅力的だが、土地価格が抑えられているので、総額として割安なマンションになる。すると、人気が盛り返し、マンション購入者も増える。このような動きが生じがちなので、不動産のプロは「人気が落ちた場所」に注目する。いずれ人気が復活するはず、と考えるからだ。そのようなプロセスを経て、世田谷区は、今、上り調子の時になっている。

人気の理由は、小田急線の利便性向上と
良好な子育て環境など

　人気を高めている理由として、2019年3月に小田急線の複々線化工事が完了し、朝の通勤ラッシュ時の電車渋滞がほぼ解消されたことの影響も大きいだろう。使い勝手がよくなった小田急線沿線を中心に、世田谷区内のマンションが人気を回復した。

　同時に、コロナ渦の影響もありそうだ。コロナ禍で郊外マンションの人気が上がり、次いで人気を上げたのが、都心とその周辺エリアのマンション。緑が身近にあるなど、子育て環境が良く、併せて、都心への通勤時間が短い場所のマンションが評価を高めたのである。

　世田谷区は、まさにその条件を満たしている。加えて、今は他のエリアと比べると価格が比較的落ち着いているため、狙い目と考える人たちが増えたと考えられる。

　世田谷人気の復活とともに、新築マンション価格はじわじわと上昇。「都心部と比べると、割安」とは言いにくい状況が生じ始めている。特に、駅から離れ、バス利用のマンションで価格が上がっている。

　これまでは、駅から離れているので、割安という新築マンションが見つかったのだが、それも過去の話となりつつある。

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世田谷区の新築マンション人気ランキングをすべて掲載

 「新築マンション人気ランキング」は、「販売目前（モデルルーム公開前）」「販売中（モデルルーム公開中）」の新築マンションについて、「パンフレットなどの資料請求」と、「販売センターでのモデルルーム見学や商談」が、総戸数に比べてどのくらい多いかを「人気倍率」として計算し、ランキングにしたものだ。

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◆新築マンション人気ランキング

世田谷区のエリア概況（人口、暮らし、治安）は？

◆世田谷区の基本データ（人口、暮らし）
人口	90万107人	都内1位
人口（2025年の推計）	99万9584人　※1	―
人口（2035年の推計）	105万8194人　※1	―
世帯数	47万3163世帯	都内1位
人口密度（人／㎢）	1万6011人／㎢	都内13位
外国人人口	1万9931人	都内10位
子ども比率（未就学児童÷総人口）	5.7%	―
一人暮らし世帯比率	―	―
平均所得	545万円　※3	都内7位
出所：世田谷区統計書2017 、※1平成29年 世田谷区将来人口推計、※2世田谷区政概要2018、※3総務省「市町村税課税状況等の調」

　世田谷区における人口、世帯数はともに都内第1位。1km²あたりの人口密度は13位になる。また、外国人人口は1万9931人で同区総人口の2.1％を占めている。

　人口に占める子どもの比率は5.7%。世帯の家族類型別割合は単独世帯が49.9%を占め、かつ増加傾向にある。この数値は全国平均の割合34.5%と比べて高い。

　また、世田谷区発表による最新の将来人口推計（平成29年世田谷区将来人口推計）によると、2032 年に103万782人と100万人を超え、その後も増加が見込まれている（いずれも外国人を含む総人口）。世田谷区というと成熟した町というイメージがあるが、まだまだ発展していく可能性があるのだ。

　区民の一人当たり平均所得は都内7位になる。

◆世田谷区の治安
犯罪件数	6533件	都内2位
犯罪発生率	7.7％	都内19位
出所：警視庁「犯罪発生状況」の刑法犯認知件数、※犯罪発生率は、犯罪件数÷総人口×1000

　治安に関しては、警視庁が発表した2017年の23区中の犯罪件数（刑法犯認知件数）は2番目。ただし、この数は土地面積の広さと人口が23区でもっとも多いためで、件数を人口で割って算出する犯罪発生率は23区中19位とかなり低い。どの地域も町会や商店会の治安への取り組みが盛んで、犯罪件数も年々減少している。

世田谷区のマンション相場は？

　世田谷区のマンション相場はどれくらいなのか。世田谷区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。

◆世田谷区の中古マンション築年数別平均価格（70m²換算）
1～3年以内	ー
3～5年以内	6,606万円
5～10年以内	5,871万円
10～15年以内	6,129万円
15～20年以内	5,131万円
20年以上	4,470万円
※出所：住宅情報サイト 「ライフルホームズ」 ーはデータなし。

　また、世田谷区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、世田谷区(4,738万円)に対して、品川区(5,278万円)、目黒区(6,162万円)、大田区(4,147万円)、渋谷区(7,347万円)、中野区(4,539万円)、杉並区(4,510万円)となっている。

世田谷区の土地･地盤は？

　世田谷区は東京都内の西南端に位置し、多摩川をはさんで神奈川県と向かいあっている。面積は58.05㎢で60.75㎢の大田区に次いだ広さである（世田谷区政概要2018）。

　地形的には武蔵野台地の南部に位置し、標高が高く丘や谷など起伏に富んでいる。多摩川に沿う南西部は台地部に比べると標高が低くなっているが、総じて標高が高く、ローム土による地盤の強度も期待できる。また、世田谷内での活断層の存在や液状化が起きた記録も確認されていない。

　もともとが農村地帯であったため、多摩川、仙川、野川、烏山川、北沢川、蛇崩川、九品仏川など多くの河川が灌漑用水として利用されていた。しかし、宅地化が進むにつれてその多くは暗渠（ あんきょ）化されて地下に潜っており、地上部分は緑道や親水公園へと変わっている。

　世田谷区内には南北に環状七号線、環状八号線が走る。また、京王線、小田急線、東急線など8つの私鉄路線が東西に横断。都心に出るには至便ではあるが、世田谷区内の南北への移動にはバスを利用することになる。各沿線の主要駅駅前は商店街でにぎわうが、駅前を離れ奥へ進むにつれ、閑静な住宅地へと様相が変わっていくのが大きな特徴である。

世田谷区内の主要地域（北沢、烏山など）の特徴・主要施設・町名

●北沢地域（下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺、梅ヶ丘）

　世田谷区の北東部にあり、南北に環状七号線が走り、交通の便もよく、小田急線、京王線、井の頭線各線が新宿、渋谷など都心へと直結している。

　ファッション、演劇などサブカルチャー発信の町として若者たちでにぎわう下北沢、学生の街として知られている明大前、地域での防犯活動が盛んで治安が良い下高井戸、歴史ある神社仏閣と古き街並みが残る豪徳寺。梅ヶ丘には安くて美味しいお寿司屋さんとして有名な、美登利総本店がある。

　各沿線の駅周辺には商店街がつらなり商業地として栄えるが、駅前を離れるにつれ風景が変わり、閑静な住宅街が広がっている。

●烏山地域

　世田谷区の北西部にあり、環状八号線が南北に、京王線が東西に交錯。地域のほぼ中央にある京王線千歳烏山駅周辺は商業地として賑わいを見せている。一方、祖師谷付近は閑静な住宅街が広がっている。

　また、寺院が集まる地帯や屋敷林、緑道などが多く、緑豊かな武蔵野の面影を留める風景も残り、農業体験ができる施設などがある。

●世田谷地域（三軒茶屋、池尻、駒沢大学）

　世田谷区の東部にあり、区内5地域のなかで最も人口が多い（24万9530人）。

　三軒茶屋は国道246号、世田谷通り、田園都市線が交錯し、昭和の趣が残る商店とキャロットタワーのような最新総合施設が同居する活気あふれる町である。池尻は中央部を国道246号が走るが、緑道、緑地、公園など緑あふれる環境が広がる。

　駒沢大学駅周辺は国道246号沿いに高層マンションが建ち並ぶが、少し離れると緑に包まれた住宅街となっている。小田急線経堂駅周辺もショッピングセンター経堂コルティと7つの商店街があるが、いずれもそのにぎわいを離れると閑静な住宅街と武蔵野を今に伝える緑豊かな風景が広がっている。

●砧(きぬた)地域（成城、船橋、喜多見など）

　世田谷区の西部にあり、小田急線が東西に走っている。また、環状八号線と国道246号が交差している。台地部分には住宅地が、多摩川沿いの平地は農地が残り、世田谷区らしさあふれる緑と調和した住宅地となっている。

　小田急線祖師ヶ谷大蔵駅前は全長2㎞に及ぶウルトラマン商店街でにぎわう。成城は学園都市、日本有数の高級住宅街として知られる。船橋は千歳船橋駅前商店街から北へ閑静な住宅街と公園や農地など緑あふれる風景が続く。喜多見は農村文化を今に伝える神社・史跡や伝統芸能等の文化遺産が多く残されている。砧は世田谷美術館など教育・文化施設が数多くある。

●玉川地域（奥沢、九品仏、用賀、二子玉川、桜新町など）

　世田谷区の東南部にあり、環状八号線と国道246号が交差する。また、田園都市線、大井町線、東横線、目黒線が走り都心への便も良い。多摩川沿いには、数多くの遺跡が分布し歴史を感じさせる一方、等々力渓谷や都市農地もあり、緑の多い閑静な住宅地が広がっている。

　奥沢は世田谷の奥座敷と呼ばれている。九品仏（くほんぶつ）は伝統が息づく神社と花と緑に囲まれている。等々力（とどろき）は等々力渓谷など武蔵野の面影を残した緑と潤いのある閑静な住宅地である。上野毛は五島美術館や多摩美術大学など文化の香りが高い。深沢は駒沢オリンピック公園など公園や緑地が多い、自然に恵まれた住宅地。

　用賀は馬事公苑、砧公園、世田谷美術館があるが、二子玉川駅周辺では二子玉川ライズを核とした再開発事業が進められ、玉川高島屋S.Cとともに地域の中心的商業拠点となりつつある。桜新町は、「サザエさんの町」として知られ、サザエさん通りにはサザエさんの銅像やパネルが置かれている。

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