東京都文京区で住むべき駅ランキング全14駅!
本郷三丁目駅は12%、後楽園駅は8%中古マンション価格が上昇【完全版】

2020年4月3日公開(2020年6月2日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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東京都文京区に住むなら、マンションを買うべき駅はどこ? こんな疑問に答えるために、中古マンションの騰落率と総合利回りのランキング(全14駅)を作成した。マンション価格の値上がり・値下がり、賃料を含めた総合利回りなどで、魅力ある駅を探し出してみたので、マンション購入時の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト「マンションレビュー」

騰落率ランキングの上昇率トップは本郷三丁目駅

 まずは、文京区エリアにおける中古マンション価格の騰落率ランキングを見てみよう。

 上位5つに入っている駅はすべて東京大学本郷キャンパス周辺に位置している。東京大学周辺の駅近くには、他大学や専門学校も多い。緑が多く、歴史的価値のある建造物が多いため、観光客にも人気がある。大学生向けのレストランやカフェなどのほか、商業施設も多い。

 本郷三丁目駅は東京メトロ丸ノ内線、都営大江戸線が利用可能で、後楽園駅は東京メトロ丸ノ内線、南北線と複数路線が利用できる。後楽園とつながる春日駅は、都営大江戸線と三田線が乗り入れている。本郷三丁目から東京駅までは丸ノ内線で4駅、6分と通勤アクセスも良い。

文京区の駅別「中古マンション騰落率ランキング」
順位 駅名 路線名 騰落率
(10年前比)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 本郷三丁目 東京メトロ丸ノ内線/都営大江戸線 12% 7,453万円
2 後楽園 東京メトロ丸ノ内線/東京メトロ南北線 8% 7,257万円
3 春日 都営大江戸線/都営三田線 8% 7,267万円
4 東大前 東京メトロ南北線 6% 6,636万円
5 根津 東京メトロ千代田線 4% 7,446万円
6 千石 都営三田線 3% 6,613万円
7 白山 都営三田線 1% 6,596万円
8 新大塚 東京メトロ丸ノ内線 1% 6,550万円
9 江戸川橋 東京メトロ有楽町線 0% 6,374万円
10 本駒込 東京メトロ南北線 0% 6,567万円
11 湯島 東京メトロ千代田線 -2% 7,105万円
12 千駄木 東京メトロ千代田線 -2% 6,352万円
13 茗荷谷 東京メトロ丸ノ内線 -6% 6,402万円
14 護国寺 東京メトロ有楽町線 -9% 6,493万円

※「騰落率」は、2008年、2009年、2010年築のマンションについて、新築時分譲価格に対して、直近の中古マンション売り出し価格の騰落率を計算したもの(小数点第1位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

文京区で上昇率1位の本郷三丁目駅は、東京大学の最寄り駅

東京メトロ丸ノ内線本郷三丁目駅(出典:PIXTA)
東京メトロ丸ノ内線本郷三丁目駅の様子(出典:PIXTA)

 本郷三丁目駅は、東京メトロ丸ノ内線と都営大江戸線が乗り入れている。1954年に丸ノ内線の本郷三丁目駅が誕生し、2000年に大江戸線の駅が開通した。1日平均乗降人員は、丸ノ内線が約5万7,000人、大江戸線が約2万2,000人となっている。(参照元:東京メトロ 各駅の乗降人員ランキング 2018年度/東京都交通局 各駅データ2018年度)

 東京大学本郷キャンパスの最寄り駅のため、大学関連の乗降者が多い。また小・中学校や他大学も点在し、高い建物や歓楽街がないため、落ち着いた街の印象が強い。駅周辺には、ラーメン屋やカフェなど学生向けの飲食店が多い。また文京区は、2018年の総合犯罪発生数は東京23区でもっとも少なく、治安の良い区としても知られている。(参照元:警視庁 平成30年区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数

 近隣のフラッグシップマンションとしては、
オープンレジデンシア本郷三丁目(70㎡換算で9,444万円、本郷三丁目駅徒歩8分)
アトラス本郷三丁目(70㎡換算で9401万円、本郷三丁目駅徒歩3分)
プラウドタワー本郷東大前(70㎡換算で8,470万円、本郷三丁目駅徒歩2分)
 などが挙げられる。

総合利回りも、本郷三丁目駅が首位

 次に、文京区の各駅の中古マンションの「総合利回り」を見ていこう。

 総合利回りは、10年間での騰落率だけでなく、現在の賃料利回りも加味している指標で、投資利回りでもある。総合利回りが高いということは、自分で住む人だけでなく、投資家も注目する根強い人気がある駅ということになり、資産価値が高く、値崩れしにくい傾向があるとみていいだろう。

 総合利回りのランキングは、騰落率ランキングと上位に大きな変更はなく、1位に本郷三丁目駅、2位に後楽園駅、3位に春日駅が入った。

文京区の駅別「中古マンション総合利回りランキング」
順位 駅名 騰落率
(10年前比)
賃料利回り 総合利回り
(年率)
中古価格
(70㎡)
ライフルホームズで
新築・中古を見る
1 本郷三丁目 12% 4.3% 6.5% 7,453万円
2 後楽園 8% 4.3% 6.1% 7,257万円
3 春日 8% 4.3% 6.0% 7,267万円
4 東大前 6% 4.3% 5.7% 6,636万円
5 江戸川橋 0% 4.7% 5.4% 6,374万円
6 千石 3% 4.3% 5.4% 6,613万円
7 湯島 -2% 4.9% 5.3% 7,105万円
8 白山 1% 4.4% 5.2% 6,596万円
9 新大塚 1% 4.3% 5.0% 6,550万円
10 本駒込 0% 4.2% 4.8% 6,567万円
11 根津 4% 3.7% 4.7% 7,446万円
12 千駄木 -2% 4.3% 4.6% 6,352万円
13 茗荷谷 -6% 4.5% 4.3% 6,402万円
14 護国寺 -9% 4.4% 3.7% 6,493万円

※賃料利回りは、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。「総合利回り」は、約10年前に購入し、現在の相場で売却し、さらにその間の周辺家賃相場の収入があったとして、実質利回り(年利、投資利回り)を試算したもの(小数点第2位以下は四捨五入)。駅から徒歩15分以内の物件が対象で、ネット上の公開情報を元にマンション情報サイト「マンションレビュー」が調査した。データは2019年9月時点。

文京区で総合利回り2位の後楽園駅は、商業施設が充実

文京区役所と後楽園駅を一望(出典:PIXTA)
後楽園駅周辺(出典:PIXTA)

 総合利回り2位の後楽園駅(東京都文京区春日)​は、東京ドームの最寄り駅である。

 東京ドーム周辺は、飲食店が充実しており、遊園地も併設しているため平日でも観光客でにぎわう。「ラクーア」などの人気のアミューズメント施設もある。

 また、後楽園、春日駅周辺は再開発がすすみ、新しいマンションが次々と建設されている。都心の主要駅にもアクセスしやすいため、近年人気が高まっている。東京大学本郷キャンパスにも徒歩約15分程度と近いため、大学関係者にも人気だ。駅周辺には、オフィスビルも多い。

 後楽園駅のフラッグシップマンションは、
小石川後楽園パークハウス(70㎡換算で8,702万円、後楽園駅徒歩4分)
ザ・パークハウス小石川後楽園(70㎡換算で7,898万円、後楽園駅徒歩1分)
ヴィークコート小石川後楽園(70㎡換算で7,665万円、後楽園駅徒歩5分)
 が挙げられる。

 気になる駅はあっただろうか。マンションを購入する際の参考にしてほしい。

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