「Brillia Tower千葉（ブリリアタワー千葉）」の価格や間取りを分析！ 立地の良さに注目が集まるタワマンを徹底取材

「Brillia Tower千葉」は、JR千葉駅徒歩4分にある、23階建て全491戸の新築マンションだ。複数路線が利用可能な千葉駅から徒歩4分と駅近なことに加え、マンションが建つのは「三越千葉店」の跡地。駅近エリアの中でもかつて一流デパートがあった一等地ということで、その立地の良さに注目が集まっている。モデルルームを訪れ、価格や間取りについての潜入取材を実施した。

「Brillia Tower千葉」の特徴は？

　「Brillia Tower千葉」の特徴であり、最大のメリットは立地の良さにある。複数路線が利用可能な千葉駅から駅徒歩4分と駅近なことに加え、マンションが建つのは「三越千葉店」の跡地。駅近エリアの中でもかつて一流デパートがあった一等地だということだ。

　周辺には大規模な商業施設が並ぶ。通りを隔てた目の前には「ヨドバシカメラ」、徒歩2分には60店舗が入る「C-one」、また徒歩4分には「そごう千葉」があり、買い物環境は申し分ない。

　こうした立地の良さから資産価値が保たれるという点も大きい。公式ホームページによると千葉県内で、駅徒歩5分以内の築10年の中古マンション価格の騰落率は、平均で＋36.8％となっており、大きく値上がりしている。特に「Brillia Tower千葉」の周辺は、商業地の標準地価が千葉県1位の場所となっているため、今後も値は下がりにくいだろう。

　実際に「Brillia Tower千葉」の売れ行きは、好調だ。第1期1次で売り出された高価格帯の部屋は、地元の名士や会社名義での購入、50代以上の資金が潤沢なシニア層が中心となり、購入が進んでいる。

「Brillia Tower千葉」の価格は？

　それでは実際の価格表から3LDKの価格の一部を見て解説していこう。

「Brillia Tower千葉」3LDK 第1期2次の販売予定価格（一部）

階数	広さ（㎡）	金額	方角
15階	70.72㎡	7,988万円	南西
11階	69.07㎡	7,200万円台	北東
11階	70.74㎡	7,300万円台	南西
11階	83.11㎡	9,800万円台	南東角
8階	83.11㎡	9,500万円台	南東角
4階	69.07㎡	6,900万円台	北東

　予定価格は、7000万円台などと正確な数字が出ていない部屋も多いが、全体的に決して安いとは言えない。やはり、駅近の一等地ということで、デベロッパーもかなり強気な価格をつけているという印象である。モデルルームで営業担当者に聞いてみると、平均坪単価は360万円程度になる予定だという。

　一方、眺望については中層階から上の階では目の前に気になる建物はなく、抜け感は感じられそうだが、景色は周辺のビル群となる。ただ、南西の上階からは遠く東京湾が望め、眺望は良好だと言えそうだ。

Brillia千葉第1期2次予定価格表

周辺エリアのマンション価格は？

　周辺エリアの価格相場はどうなっているのか、千葉駅周辺の新築、中古マンションの価格を見てみよう。千葉駅からの距離は徒歩10分程度と「Brillia Tower千葉」より少し遠くなるが、比較的条件の似ている2つのマンション価格を調べてみた。

　上記2つのマンションでは、70㎡台の3LDKが5000万円台後半～6000万円台後半となっているが、「Brillia Tower千葉」では、7000万円～8000万円台が中心となっており、価格差があることがわかる。

気になる間取りは？

　注目点は住戸と住戸を分ける戸境壁だ。通常、タワーマンションでは建物全体を軽くする必要があり、戸境壁はコンクリートを使わない「乾式壁」が使われている。そのため、隣の部屋の音が聞こえやすいというのが、タワーマンションの大きなデメリットとなっている。

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　ただ、「Brillia Tower千葉」は、通常のタワーマンションよりも階数の低い23階建てで、かつ横に長い板状に近いため、乾式壁だけでなく、一部の部屋では遮音性にすぐれたRC（鉄筋コンクリート）壁が使われている。タワーマンションでRC壁を使用している部屋があるというのは、かなり珍しい。

　今期に販売が予定されているRC壁の間取りとしては、Dタイプがある。中住戸にはなるが、注目の間取りと言えるだろう。

　ちなみに、上記の戸境壁（横側の壁）を見ると、グレーになっているのが、わかる。これがRC壁で、下記のように斜線のついた壁は乾式壁である。

「Brillia Tower千葉」の共用施設は？

 「Brillia Tower千葉」では、1～3階に共用施設を集めている。1階には店舗と駐車場、バイク置き場など、2階には、店舗やエントランスラウンジのほか、保育所、宅配ボックス・メールコーナー、フィットネス・スペース、コワーキングラウンジなどがある。

「Brillia Tower千葉」のメリットは？

　ここで、「Brillia Tower千葉」のメリットを4つのポイントにまとめた。

1.立地の良さ

　先にも述べたが、一番のメリットは「千葉」駅というメジャーな駅から徒歩4分の駅近で、街の中心地に位置するという文句なしの立地だ。資産価値の面からも申し分ない。

2.万全の災害対策

 「Brillia Tower千葉」は、免震構造のタワーマンションとなっている。従来の免震タワーは、地下に免震装置を設置して、建物の揺れを軽減するタイプが主流だったが、「Brillia Tower千葉」は、建物の2階と3階の間に免震装置を置く「中間層免震」を採用している。これは、免震装置から上の階の揺れを抑えるもので、この建物では3階以上の住居部分が免震となる。

 「中間層免震」は、従来型の免震よりメンテナンスがしやすいという利点があり、メンテナンスコストで優位となる。最近のタワーマンションでは、「ブランズタワー豊洲」なども「中間層免震」を採用している。

　また、「Brillia Tower千葉」では、井戸を掘る計画があり、水への備えも万全だ。災害に強いマンションと言えるだろう。

3.スーパーマーケットが入店する可能性

　具体的にどんな店舗になるかは未定だが、建物の１、２階に大きな店舗スペースがある。営業担当者によると、スーパーマーケットを期待する声が多いということで、その可能性は高いようだ。もしスーパーマーケットが入店すれば、住民にとって大きなメリットとなるだろう。

4.40年の長期修繕計画

　これまでの長期修繕計画は向こう30年間で、当初の金額は安く抑えられ、その後一定期間ごとに金額が大幅に上がっていく方式が一般的だった。この方式では、将来の負担金がわかりにくく、大幅な値上がりにより負担が重くなることが問題となっていた。また、こうした値上げに対応できない住民がいると、組合は修繕費の資金不足に陥る。
　
　だが、「Brillia Tower千葉」は計画期間が40年で、当初の修繕積立金を高めに設定し、10年間毎年1割ずつ値上げをし、11年目以降は値段が変わらず平準化するという方式をとっている。

　74.73㎡の部屋を例に見ると、修繕積立金は15,770円と初年度としては決して安くはないが、将来大幅に金額が跳ね上がる可能性は低い。実際の金額を決定するのはマンションの理事会になるが、将来資金不足になるリスクが低く、何よりも長期的な支出の目安がわかっているので、この先住民はライフプランが立てやすいというメリットがある。

「Brillia Tower千葉」のデメリットは？

 「Brillia Tower千葉」のデメリットについても考えてみたい。3つのポイントにまとめた。

1.価格の高さ

　前述したとおり、現在の千葉駅周辺の価格相場から見ると、「Brillia Tower千葉」の販売価格は安くない。千葉駅周辺では大規模再開発が進行中のため、再開発のポテンシャルと一等地である立地の価値が価格に反映された結果、高額となっている。

2.都心までの距離

　通勤利便性を考えると、利用できる路線数は多いが、都心まで時間がかかるという意味では良いとは言えない。「錦糸町」へ34分、「東京」へ42分、「大手町」へ49分、「新宿」へ60分などとなっている。

3.地味な外観と共有施設

 「Brillia」という東京建物のブランドマンションということを考えると、外観にデザイン性や高級感は感じられない。50階建て以上のタワーマンションが多い昨今、「Brillia Tower千葉」は23階建てであり、エントランスはエスカレーターがあるだけで豪華さは感じられない。ランドマークタワーというには、多少物足りなさがある。

　また、共用施設についても実用性を重視しており、華やかさを感じる施設はない。バーラウンジやスパなど高級タワーマンションに見られる設備はなく、またキッズルームを設けていないため、高級感を求める層や子育て世帯は不満を感じる可能性がある。

「Brillia Tower千葉」は買いか？

 「Brillia Tower千葉」のメリット、デメリットを見てきたが、圧倒的にメリットが多いマンションだということがわかるだろう。「一にも二にも立地」といわれるマンション。教育、買い物、生活環境の整った千葉駅前物件は希少価値があり、それだけでも非常に魅力的だ。加えてマンション自体も快適に暮らすためのさまざまな工夫がなされている。

　一方、複数の大手企業が本社を構える「海浜幕張」駅エリアまで約20分となっているため、「海浜幕張」など千葉県内にオフィスがあるという人にとっては、通勤利便性も高い。問題は価格だが、通勤に不便を感じない共働き世帯や資金に余裕のあるシニア層は積極的に狙っていきたいマンションだということは間違いない。

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