駅から徒歩1分以内！ 超駅近中古マンション価格ランキング･ベスト100
あなたのマンションの相場､値上がり率は?【完全版】

東京都の最寄り駅から徒歩1分以内の超駅近マンションで、「最も値上がりしたマンション」「最も価格が高いマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″価格″と″値上がり率″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の超駅近中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

駅から徒歩3分以内のマンションは値下がりしにくい！

　マンションは、駅に近いものほど価値が高い……それは昭和時代から言われてきたことだ。2つのマンションでどちらを買おうか迷ったら、1mでも駅に近いほうを選べばよい、とまでされた。駅に近いマンションほど、中古で値上がりしやすいことが分かっていたからで、「駅近マンションは資産価値が高い」ことは、その頃から広く知れ渡っていたわけだ。

　ただし、昭和時代は、「駅から離れていても、庭付き一戸建てならば話は別。庭付き一戸建ては、文句なしに価値が高い」ともされた。一戸建ては別格扱いされていたのだ。しかし、その駅から遠い庭付き一戸建ては、平成に入ってから評価が下がりだし、駅近マンションの独り勝ちになってしまった。

　コロナ禍の今、郊外で、広く、安いマンションにも利点はある、とされるようになったが、それでも、資産価値が高い、つまり将来値上がりしやすい不動産は、とにかく駅近のマンションである。なかでも、駅から徒歩3分以内のマンションは、とりわけ値下がりしにくく、資産価値が高いとされる。

　もちろん、駅に近い一戸建てがあれば、その資産価値は高い。しかし、駅から徒歩3分以内の場所で、庭付き一戸建てはめったに出現しない。マンションならば、地下鉄の駅上とか、駅に向かうコンコースに面した入り口のある物件が登場するが、一戸建てでは絶対に無理。駅に近いマイホームとなれば、マンションに分があるわけだ。

　そこで、今回は駅近のさらに駅近、徒歩1分以内の超駅近中古マンションに絞って、その価格と価格上昇率を見てみよう。

駅から徒歩1分以内の超駅近中古マンション価格ランキング、1位は「ブランズ六本木ザ・レジデンス」

　現在、都心で最寄り駅から徒歩1分以内の中古マンションで、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

超駅近の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	70㎡換算価格	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆ブランズ六本木ザ・レジデンス			周辺物件
	1億8591万円	878万円	2019年1月	六本木駅徒歩1分
2 位	◆プレミスト代々木公園パークフロント			周辺物件
	1億4907万円	704万円	2019年1月	代々木公園駅徒歩1分
3 位	◆ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス			周辺物件
	1億4377万円	679万円	2017年12月	目黒駅徒歩1分
4 位	◆平河町森タワーレジデンス			周辺物件
	1億4356万円	678万円	2009年12月	永田町駅徒歩1分
5 位	◆テラス渋谷美竹			周辺物件
	1億4187万円	670万円	2012年12月	渋谷駅徒歩1分
6 位	◆ザ千代田麹町タワー			周辺物件
	1億3848万円	654万円	2019年1月	麹町駅徒歩1分
7 位	◆プレミスト白金台			周辺物件
	1億3721万円	648万円	2017年3月	白金台駅徒歩1分
8 位	◆ザパークハウス新宿御苑			周辺物件
	1億3424万円	634万円	2017年10月	新宿御苑前駅徒歩1分
9 位	◆ザコノエ代官山			周辺物件
	1億3001万円	614万円	2016年2月	代官山駅徒歩1分
10 位	◆パークタワー目黒			周辺物件
	1億2408万円	586万円	2008年9月	目黒駅徒歩1分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

　今回、超駅近の中古マンションで最も価格が高かったのは、「ブランズ六本木ザ・レジデンス」。2019年に完成した築浅の中古マンションだ（下のストリートビュー参照）。

　建設地は、六本木通りと東京ミッドタウンの中間に位置する六本木4丁目。その一帯は、かつて赤坂檜町と呼ばれた。今でもその古い呼び名は、東京ミッドタウンの東側に広がる港区立檜町公園に残っている。そして、「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」など、近年建設されたマンションの多くが、好んで「檜町」の地名をつけている。それだけ、不動産業界において「赤坂檜町」のネームバリューが高いということだろう。

　また、六本木4丁目一帯は小規模の高級マンション多発エリアで、新築分譲価格が50億円を超える超高額マンションが登場したこともある。が、一般の目に触れることなく販売され、一部の人しか知らない存在……そんなマンションがいくつもある場所だ。

　そのなかで、「ブランズ六本木ザ・レジデンス」は、広く公開されて分譲されたマンションである。

　2018年の新築分譲時の価格は、約105㎡〜212㎡が3億円から6億9000万円。50億円に比べれば、控えめな価格設定だ。この都心の一等地で、広く、高額なマンションは、中古になっても高値で取引されている。

新規分譲時に即完売した
「テラス渋谷美竹」が5位

　一方で、「新築分譲時は安かった」といえるのが、価格ランキング5位の「テラス渋谷美竹」だ（下のストリートビュー参照）。その立地は、渋谷駅から徒歩1分で、宮益坂から一歩入った場所。「渋谷ヒカリエ」にも近い絶好地だ。渋谷駅徒歩1分でありながら、繁華街の喧噪（けんそう）からは一歩離れているため、便利さと静かを両立させる立地でもある。

　全196戸の住宅とオフィス、商業施設からなる大規模複合マンションで、その建物は、地上17階建て。決して眺望の良いマンションではないが、中間階・免震構造を採用し、建物のレベルは高い。一方で、新築時の価格は抑えられ、約33㎡の住戸が3780万円から、60㎡台半ばの２LDKで7000万円台という設定だった。住戸は33㎡台の1Kから113㎡台の3LDKまで43タイプもあった。

　分譲された2011年当時、山手線の内側に位置する都心部では、マンションの新規分譲が減ってきていた。その中で、「テラス渋谷美竹」は現・東京都住宅供給公社が分譲したマンションの建て替え事業として建設された。再開発マンションの性格があるため、周辺の中古マンション相場と比べても、むしろ割安な価格設定になったと考えられる。

　リビングダイニングの天井カセット式エアコンやキッチンのディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレなどを標準設置し、住戸内の設備は充実。警備員とコンシェルジュが常駐する24時間有人管理も採用。そのつくりの良さもあり、新築分譲時は瞬間蒸発的に完売した。中古マンション市場でも、人気が高いのは当然だろう。

駅から徒歩1分以内の中古マンション「価格上昇率」ランキング、1位は「豊洲シエルタワー」

　では、都心の超駅近中古マンション市場で、価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。　

超駅近の中古マンション ｢価格上昇率｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆豊洲シエルタワー			周辺物件
	+65%	6843万円	2006年9月	豊洲駅徒歩1分
2 位	◆サンウッド三田パークサイドタワー			周辺物件
	+61%	9500万円	2005年11月	赤羽橋駅徒歩1分
3 位	◆白金タワー			周辺物件
	+59%	1億1532万円	2005年11月	白金高輪駅徒歩1分
4 位	◆ステーションガーデンタワー			周辺物件
	+59%	7936万円	2008年4月	日暮里駅徒歩1分
5 位	◆グリーンパーク東日本橋			周辺物件
	+58%	4588万円	2003年12月	馬喰町駅徒歩1分
6 位	◆エアライズタワー			周辺物件
	+58%	8152万円	2007年1月	東池袋駅徒歩1分
7 位	◆グランスイート日本橋エイペックス			周辺物件
	+57%	4128万円	2005年3月	東日本橋駅徒歩1分
8 位	◆エスタガーデン			周辺物件
	+56%	5009万円	2001年11月	押上駅徒歩1分
9 位	◆コンパートメント東京中央			周辺物件
	+56%	3460万円	2002年3月	八丁堀駅徒歩1分
10 位	◆パークタワー目黒			周辺物件
	+53%	1億986万円	2008年9月	目黒駅徒歩1分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11か月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上り、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

　今回、超駅近の中古マンションで価格上昇率1位となったのは、「豊洲シエルタワー」（下のストリートビュー参照）。湾岸エリアの江東区豊洲で、東京メトロ有楽町線豊洲駅のコンコースに直結したマンションである。地下鉄の改札口に向かう通路に直結しているので、雨の日も傘をささずに電車に乗ることができ、便利さと快適さはこの上ない。

 「豊洲シエルタワー」は、地上40階建ての超高層マンションで、完成は2006年。分譲が行われた2005年は、芝浦アイランド・グローブタワーやアップルタワー東京キャナルコートなどの割安な大規模超高層マンションが、湾岸エリアで相次いで分譲された“当たり年”にあたる。

　当時分譲された湾岸マンションは軒並み値上がりしているのだが、なかでも「豊洲シエルタワー」がずば抜けた価格上昇率になっているのは、「駅直結」が強みになっているからだろう。

　加えて、地下鉄コンコースはアーバンドックららぽーと豊洲にも直結しているため、雨の日でも傘を持たずに買い物に出かけられる。

　中古でも人気が高いのは当然と考えられる。

　豊洲エリアでは、アーバンドックららぽーと豊洲のオープン以降、マンション価格が大きく上昇した。「まだ安かった時代」の最後のマンションが、「豊洲シエルタワー」でもある。

　なお、「豊洲シエルタワー」は、東京都のタワーマンションと大規模マンションのランキングでも上位につけている。

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赤羽橋駅から徒歩1分の
「サンウッド三田パークサイドタワー」

　価格上昇率で2位となった「サンウッド三田パークサイドタワー」は、都営大江戸線赤羽橋駅から徒歩1分で、都営三田線の芝公園駅も利用しやすい（下のストリートビュー参照）。

　新築時の売主はサンウッドで、当時はまだ森ビルの系列だった。社名の「サンウッド」は、「木が3つ」を表したもの。その系譜から都心部でのマンション分譲が多く、建物のつくりに凝っている。都心だが割安なマンションを分譲する不動産会社として認知され、どちらかというと不動産投資家など“プロ”の間で評価の高い不動産会社だ。

 「サンウッド三田パークサイドタワー」も、その特性がよく表れたマンション。近くに高速道路があるが、駅に近い利便性で人気を集め、賃貸に出したときの利回りも高くなっている。

白金高輪駅と直結する
「白金タワー」が価格上昇率3位

　価格上昇率3位の「白金タワー」は、東京メトロ南北線の白金高輪駅に直結するマンションだ（下のストリートビュー参照）。

 「白金タワー」は総戸数581戸だが、元々の地権者が半数の住戸を所有するため、一般に分譲されたのは200戸強。分譲当時「価格が高い」という声もあったが、人気のうちに完売。中古市場において、さらに値段が上がっている。

　建設地は、桜田通りに近く、首都高目黒線にも近い。住環境がよいとは言えないが、駅に近い場所で、環境の良さを求めるほうが無理というもの。駅に超近いマンションは、「環境の良さ」など無視されるのだが、「白金タワー」は再開発マンションであるため、足下の環境は良い。それも、価格が上昇している理由だろう。

投資目的の購入者が多かった
「グリーンパーク東日本橋」

　価格上昇率4位の「ステーションガーデンタワー」は、JR山手線・京浜東北線日暮里駅周辺の再開発で誕生した超高層マンション。厳密に言うと、山手線内側ではなく、外側になるのだが、“ほぼ山手線内側立地”といえる立地で、価格は山手線内側よりずっと安いことで人気を集めた。その人気は、中古になっても落ちてはいない。

　価格上昇率5位の「グリーンパーク東日本橋」は、JR総武線ほかの馬喰町駅から徒歩1分で2003年に完成したマンションだ（下のストリートビュー参照）。

　当時の東日本橋エリアは、商業とオフィスの場として認識され、マンション分譲はまれだった。そこに目を付けた坂入産業（本業は理髪用品の販売）が、シングル女性を主なターゲットにコンパクト住戸を集めたマンションを日本橋エリアで複数分譲。新築分譲時、1LDKが2000万円前後で購入できる価格設定だった。

　現在の価格水準から見れば割安だが、当時のシングル女性は1800万円くらいまでの1LDKを探していたので、必ずしも売れ行き好調ではなかった。今から考えれば、あのとき買っておけば、だろう。

　実際、シングル女性よりも、投資目的の男性が多く購入したマンションである。坂入産業は都心部の穴場立地をみつけ、分譲マンションを多く開発するエキスパートといえる。

東池袋の再開発エリアで分譲された
「エアライズタワー」

　価格上昇率6位の「エアライズタワー」は、最寄り駅の東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩1分。建設地はサンシャインシティに近い再開発エリアで、その後も複数の分譲マンションが販売された。そのなかには、豊島区役所の新庁舎と一体化したマンションもある。

　東池袋の再開発エリアで分譲されたマンションのなかで、「エアライズタワー」は初期の分譲であり、割安感も大きかった。そのため、短期間で完売した人気マンションだった。

　価格上昇率10位の「パークタワー目黒」は、三井不動産（現・三井不動産レジデンシャル）と室町クリエイトが分譲した超高層マンション。その立地は微妙に山手線の外側になるが、実質的に山手線内側物件といってよい。

　新築分譲当時は、価格が高いという声もあったが、現在の評価はそれ以上。「山手線目黒駅から徒歩1分」の価値はとてつもなく大きいということだろう。

東京都の中古マンション価格ランキング
1位～100位を一挙大公開！

　最後に、東京都の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。

超駅近の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト100
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	70㎡換算価格	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆ブランズ六本木ザ・レジデンス			周辺物件
	1億8591万円	878万円	2019年1月	六本木駅徒歩1分
2 位	◆プレミスト代々木公園パークフロント			周辺物件
	1億4907万円	704万円	2019年1月	代々木公園駅徒歩1分
3 位	◆ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス			周辺物件
	1億4377万円	679万円	2017年12月	目黒駅徒歩1分
4 位	◆平河町森タワーレジデンス			周辺物件
	1億4356万円	678万円	2009年12月	永田町駅徒歩1分
5 位	◆テラス渋谷美竹			周辺物件
	1億4187万円	670万円	2012年12月	渋谷駅徒歩1分
6 位	◆ザ千代田麹町タワー			周辺物件
	1億3848万円	654万円	2019年1月	麹町駅徒歩1分
7 位	◆プレミスト白金台			周辺物件
	1億3721万円	648万円	2017年3月	白金台駅徒歩1分
8 位	◆ザパークハウス新宿御苑			周辺物件
	1億3424万円	634万円	2017年10月	新宿御苑前駅徒歩1分
9 位	◆ザコノエ代官山			周辺物件
	1億3001万円	614万円	2016年2月	代官山駅徒歩1分
10 位	◆パークタワー目黒			周辺物件
	1億2408万円	586万円	2008年9月	目黒駅徒歩1分
順位	マンション名			ライフルホームズで 新築・中古を見る
	70㎡換算価格	坪単価	築年月	最寄り駅
11 位	◆白金タワー			周辺物件
	1億1730万円	554万円	2005年11月	白金高輪駅徒歩1分
12 位	◆ディアナガーデン広尾			周辺物件
	1億1455万円	541万円	2006年2月	広尾駅徒歩1分
13 位	◆クオリティハウス白金台			周辺物件
	1億1392万円	538万円	1993年6月	白金台駅徒歩1分
14 位	◆代官山アドレス			周辺物件
	1億1370万円	537万円	2000年8月	代官山駅徒歩1分
15 位	◆サンウッド三田パークサイドタワー			周辺物件
	1億1307万円	534万円	2005年11月	赤羽橋駅徒歩1分
16 位	◆ブリリアタワー池袋			周辺物件
	1億1138万円	526万円	2015年3月	東池袋駅徒歩1分
17 位	◆東京パークタワー			周辺物件
	1億820万円	511万円	2003年3月	神保町駅徒歩1分
18 位	◆プラウド日本橋人形町ディアージュ			周辺物件
	1億545万円	498万円	2017年9月	人形町駅徒歩1分
19 位	◆ブリリア ザ タワー東京八重洲アベニュー			周辺物件
	1億396万円	491万円	2017年10月	八丁堀駅徒歩1分
20 位	◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー			周辺物件
	1億206万円	482万円	2015年7月	月島駅徒歩1分

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