駅から徒歩1分以内! 超駅近中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

2021年1月26日公開(2022年8月3日更新)
櫻井幸雄 住宅評論家

東京都の最寄り駅から徒歩1分以内の超駅近マンションで、「最も値上がりしたマンション」「最も価格が高いマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″価格″と″値上がり率″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の超駅近中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

駅から徒歩3分以内のマンションは値下がりしにくい!

 マンションは、駅に近いものほど価値が高い……それは昭和時代から言われてきたことだ。2つのマンションでどちらを買おうか迷ったら、1mでも駅に近いほうを選べばよい、とまでされた。駅に近いマンションほど、中古で値上がりしやすいことが分かっていたからで、「駅近マンションは資産価値が高い」ことは、その頃から広く知れ渡っていたわけだ。

 ただし、昭和時代は、「駅から離れていても、庭付き一戸建てならば話は別。庭付き一戸建ては、文句なしに価値が高い」ともされた。一戸建ては別格扱いされていたのだ。しかし、その駅から遠い庭付き一戸建ては、平成に入ってから評価が下がりだし、駅近マンションの独り勝ちになってしまった。

 コロナ禍の今、郊外で、広く、安いマンションにも利点はある、とされるようになったが、それでも、資産価値が高い、つまり将来値上がりしやすい不動産は、とにかく駅近のマンションである。なかでも、駅から徒歩3分以内のマンションは、とりわけ値下がりしにくく、資産価値が高いとされる。

 もちろん、駅に近い一戸建てがあれば、その資産価値は高い。しかし、駅から徒歩3分以内の場所で、庭付き一戸建てはめったに出現しない。マンションならば、地下鉄の駅上とか、駅に向かうコンコースに面した入り口のある物件が登場するが、一戸建てでは絶対に無理。駅に近いマイホームとなれば、マンションに分があるわけだ。

 そこで、今回は駅近のさらに駅近、徒歩1分以内の超駅近中古マンションに絞って、その価格と価格上昇率を見てみよう。

駅から徒歩1分以内の超駅近中古マンション価格ランキング、1位は「ブランズ六本木ザ・レジデンス」

 現在、都心で最寄り駅から徒歩1分以内の中古マンションで、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

超駅近の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億8591万円 878万円 2019年1月 六本木駅徒歩1分
2
◆プレミスト代々木公園パークフロント
1億4907万円 704万円 2019年1月 代々木公園駅徒歩1分
3
◆ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス
1億4377万円 679万円 2017年12月 目黒駅徒歩1分
4
◆平河町森タワーレジデンス
1億4356万円 678万円 2009年12月 永田町駅徒歩1分
5
◆テラス渋谷美竹
1億4187万円 670万円 2012年12月 渋谷駅徒歩1分
6
◆ザ千代田麹町タワー
1億3848万円 654万円 2019年1月 麹町駅徒歩1分
7
◆プレミスト白金台
1億3721万円 648万円 2017年3月 白金台駅徒歩1分
8
◆ザパークハウス新宿御苑
1億3424万円 634万円 2017年10月 新宿御苑前駅徒歩1分
9
◆ザコノエ代官山
1億3001万円 614万円 2016年2月 代官山駅徒歩1分
10
◆パークタワー目黒
1億2408万円 586万円 2008年9月 目黒駅徒歩1分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 今回、超駅近の中古マンションで最も価格が高かったのは、「ブランズ六本木ザ・レジデンス」。2019年に完成した築浅の中古マンションだ(下のストリートビュー参照)。

 建設地は、六本木通りと東京ミッドタウンの中間に位置する六本木4丁目。その一帯は、かつて赤坂檜町と呼ばれた。今でもその古い呼び名は、東京ミッドタウンの東側に広がる港区立檜町公園に残っている。そして、「パークコート赤坂檜町ザ・タワー」など、近年建設されたマンションの多くが、好んで「檜町」の地名をつけている。それだけ、不動産業界において「赤坂檜町」のネームバリューが高いということだろう。

 また、六本木4丁目一帯は小規模の高級マンション多発エリアで、新築分譲価格が50億円を超える超高額マンションが登場したこともある。が、一般の目に触れることなく販売され、一部の人しか知らない存在……そんなマンションがいくつもある場所だ。

 そのなかで、「ブランズ六本木ザ・レジデンス」は、広く公開されて分譲されたマンションである。

 2018年の新築分譲時の価格は、約105㎡〜212㎡が3億円から6億9000万円。50億円に比べれば、控えめな価格設定だ。この都心の一等地で、広く、高額なマンションは、中古になっても高値で取引されている

新規分譲時に即完売した
「テラス渋谷美竹」が5位

 一方で、「新築分譲時は安かった」といえるのが、価格ランキング5位の「テラス渋谷美竹」だ(下のストリートビュー参照)。その立地は、渋谷駅から徒歩1分で、宮益坂から一歩入った場所。「渋谷ヒカリエ」にも近い絶好地だ。渋谷駅徒歩1分でありながら、繁華街の喧噪(けんそう)からは一歩離れているため、便利さと静かを両立させる立地でもある。

 全196戸の住宅とオフィス、商業施設からなる大規模複合マンションで、その建物は、地上17階建て。決して眺望の良いマンションではないが、中間階・免震構造を採用し、建物のレベルは高い。一方で、新築時の価格は抑えられ、約33㎡の住戸が3780万円から、60㎡台半ばの2LDKで7000万円台という設定だった。住戸は33㎡台の1Kから113㎡台の3LDKまで43タイプもあった。

 分譲された2011年当時、山手線の内側に位置する都心部では、マンションの新規分譲が減ってきていた。その中で、「テラス渋谷美竹」は現・東京都住宅供給公社が分譲したマンションの建て替え事業として建設された。再開発マンションの性格があるため、周辺の中古マンション相場と比べても、むしろ割安な価格設定になったと考えられる。

 リビングダイニングの天井カセット式エアコンやキッチンのディスポーザー、食器洗い乾燥機、タンクレストイレなどを標準設置し、住戸内の設備は充実。警備員とコンシェルジュが常駐する24時間有人管理も採用。そのつくりの良さもあり、新築分譲時は瞬間蒸発的に完売した。中古マンション市場でも、人気が高いのは当然だろう。

駅から徒歩1分以内の中古マンション「価格上昇率」ランキング、1位は「豊洲シエルタワー」

 では、都心の超駅近中古マンション市場で、価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。 

超駅近の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10

順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆豊洲シエルタワー
+65% 6843万円 2006年9月 豊洲駅徒歩1分
2
◆サンウッド三田パークサイドタワー
+61% 9500万円 2005年11月 赤羽橋駅徒歩1分
3
◆白金タワー
+59% 1億1532万円 2005年11月 白金高輪駅徒歩1分
4
◆ステーションガーデンタワー
+59% 7936万円 2008年4月 日暮里駅徒歩1分
5
◆グリーンパーク東日本橋
+58% 4588万円 2003年12月 馬喰町駅徒歩1分
6
◆エアライズタワー
+58% 8152万円 2007年1月 東池袋駅徒歩1分
7
◆グランスイート日本橋エイペックス
+57% 4128万円 2005年3月 東日本橋駅徒歩1分
8
◆エスタガーデン
+56% 5009万円 2001年11月 押上駅徒歩1分
9
◆コンパートメント東京中央
+56% 3460万円 2002年3月 八丁堀駅徒歩1分
10
◆パークタワー目黒
+53% 1億986万円 2008年9月 目黒駅徒歩1分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 今回、超駅近の中古マンションで価格上昇率1位となったのは、「豊洲シエルタワー」(下のストリートビュー参照)。湾岸エリアの江東区豊洲で、東京メトロ有楽町線豊洲駅のコンコースに直結したマンションである。地下鉄の改札口に向かう通路に直結しているので、雨の日も傘をささずに電車に乗ることができ、便利さと快適さはこの上ない。

 「豊洲シエルタワー」は、地上40階建ての超高層マンションで、完成は2006年。分譲が行われた2005年は、芝浦アイランド・グローブタワーやアップルタワー東京キャナルコートなどの割安な大規模超高層マンションが、湾岸エリアで相次いで分譲された“当たり年”にあたる。

 当時分譲された湾岸マンションは軒並み値上がりしているのだが、なかでも「豊洲シエルタワー」がずば抜けた価格上昇率になっているのは、「駅直結」が強みになっているからだろう。

 加えて、地下鉄コンコースはアーバンドックららぽーと豊洲にも直結しているため、雨の日でも傘を持たずに買い物に出かけられる。

 中古でも人気が高いのは当然と考えられる。

 豊洲エリアでは、アーバンドックららぽーと豊洲のオープン以降、マンション価格が大きく上昇した。「まだ安かった時代」の最後のマンションが、「豊洲シエルタワー」でもある

 なお、「豊洲シエルタワー」は、東京都のタワーマンションと大規模マンションのランキングでも上位につけている。

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赤羽橋駅から徒歩1分の
「サンウッド三田パークサイドタワー」

 価格上昇率で2位となった「サンウッド三田パークサイドタワー」は、都営大江戸線赤羽橋駅から徒歩1分で、都営三田線の芝公園駅も利用しやすい(下のストリートビュー参照)。

 新築時の売主はサンウッドで、当時はまだ森ビルの系列だった。社名の「サンウッド」は、「木が3つ」を表したもの。その系譜から都心部でのマンション分譲が多く、建物のつくりに凝っている。都心だが割安なマンションを分譲する不動産会社として認知され、どちらかというと不動産投資家など“プロ”の間で評価の高い不動産会社だ。

 「サンウッド三田パークサイドタワー」も、その特性がよく表れたマンション。近くに高速道路があるが、駅に近い利便性で人気を集め、賃貸に出したときの利回りも高くなっている。

白金高輪駅と直結する
「白金タワー」が価格上昇率3位

 価格上昇率3位の「白金タワー」は、東京メトロ南北線の白金高輪駅に直結するマンションだ(下のストリートビュー参照)。

 「白金タワー」は総戸数581戸だが、元々の地権者が半数の住戸を所有するため、一般に分譲されたのは200戸強。分譲当時「価格が高い」という声もあったが、人気のうちに完売。中古市場において、さらに値段が上がっている。

 建設地は、桜田通りに近く、首都高目黒線にも近い。住環境がよいとは言えないが、駅に近い場所で、環境の良さを求めるほうが無理というもの。駅に超近いマンションは、「環境の良さ」など無視されるのだが、「白金タワー」は再開発マンションであるため、足下の環境は良い。それも、価格が上昇している理由だろう。

投資目的の購入者が多かった
「グリーンパーク東日本橋」

 価格上昇率4位の「ステーションガーデンタワー」は、JR山手線・京浜東北線日暮里駅周辺の再開発で誕生した超高層マンション。厳密に言うと、山手線内側ではなく、外側になるのだが、“ほぼ山手線内側立地”といえる立地で、価格は山手線内側よりずっと安いことで人気を集めた。その人気は、中古になっても落ちてはいない。

 価格上昇率5位の「グリーンパーク東日本橋」は、JR総武線ほかの馬喰町駅から徒歩1分で2003年に完成したマンションだ(下のストリートビュー参照)。

 当時の東日本橋エリアは、商業とオフィスの場として認識され、マンション分譲はまれだった。そこに目を付けた坂入産業(本業は理髪用品の販売)が、シングル女性を主なターゲットにコンパクト住戸を集めたマンションを日本橋エリアで複数分譲。新築分譲時、1LDKが2000万円前後で購入できる価格設定だった。

 現在の価格水準から見れば割安だが、当時のシングル女性は1800万円くらいまでの1LDKを探していたので、必ずしも売れ行き好調ではなかった。今から考えれば、あのとき買っておけば、だろう。

 実際、シングル女性よりも、投資目的の男性が多く購入したマンションである。坂入産業は都心部の穴場立地をみつけ、分譲マンションを多く開発するエキスパートといえる。

東池袋の再開発エリアで分譲された
「エアライズタワー」

 価格上昇率6位の「エアライズタワー」は、最寄り駅の東京メトロ有楽町線東池袋駅から徒歩1分。建設地はサンシャインシティに近い再開発エリアで、その後も複数の分譲マンションが販売された。そのなかには、豊島区役所の新庁舎と一体化したマンションもある。

 東池袋の再開発エリアで分譲されたマンションのなかで、「エアライズタワー」は初期の分譲であり、割安感も大きかった。そのため、短期間で完売した人気マンションだった。

 価格上昇率10位の「パークタワー目黒」は、三井不動産(現・三井不動産レジデンシャル)と室町クリエイトが分譲した超高層マンション。その立地は微妙に山手線の外側になるが、実質的に山手線内側物件といってよい。

 新築分譲当時は、価格が高いという声もあったが、現在の評価はそれ以上。「山手線目黒駅から徒歩1分」の価値はとてつもなく大きいということだろう。

東京都の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、東京都の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。

超駅近の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億8591万円 878万円 2019年1月 六本木駅徒歩1分
2
◆プレミスト代々木公園パークフロント
1億4907万円 704万円 2019年1月 代々木公園駅徒歩1分
3
◆ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス
1億4377万円 679万円 2017年12月 目黒駅徒歩1分
4
◆平河町森タワーレジデンス
1億4356万円 678万円 2009年12月 永田町駅徒歩1分
5
◆テラス渋谷美竹
1億4187万円 670万円 2012年12月 渋谷駅徒歩1分
6
◆ザ千代田麹町タワー
1億3848万円 654万円 2019年1月 麹町駅徒歩1分
7
◆プレミスト白金台
1億3721万円 648万円 2017年3月 白金台駅徒歩1分
8
◆ザパークハウス新宿御苑
1億3424万円 634万円 2017年10月 新宿御苑前駅徒歩1分
9
◆ザコノエ代官山
1億3001万円 614万円 2016年2月 代官山駅徒歩1分
10
◆パークタワー目黒
1億2408万円 586万円 2008年9月 目黒駅徒歩1分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
11
◆白金タワー
1億1730万円 554万円 2005年11月 白金高輪駅徒歩1分
12
◆ディアナガーデン広尾
1億1455万円 541万円 2006年2月 広尾駅徒歩1分
13
◆クオリティハウス白金台
1億1392万円 538万円 1993年6月 白金台駅徒歩1分
14
◆代官山アドレス
1億1370万円 537万円 2000年8月 代官山駅徒歩1分
15
◆サンウッド三田パークサイドタワー
1億1307万円 534万円 2005年11月 赤羽橋駅徒歩1分
16
◆ブリリアタワー池袋
1億1138万円 526万円 2015年3月 東池袋駅徒歩1分
17
◆東京パークタワー
1億820万円 511万円 2003年3月 神保町駅徒歩1分
18
◆プラウド日本橋人形町ディアージュ
1億545万円 498万円 2017年9月 人形町駅徒歩1分
19
◆ブリリア ザ タワー東京八重洲アベニュー
1億396万円 491万円 2017年10月 八丁堀駅徒歩1分
20
◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー
1億206万円 482万円 2015年7月 月島駅徒歩1分
 

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