神奈川県の中古マンションランキング・トップ100！ みなとみらい、横浜、川崎などの価格と値上がり率が高い物件は？【完全版】

神奈川県で「最も価格が高いマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。神奈川県の中古マンションの"価格"と"値上がり率"のランキング・トップ100を公開！ 併せて、マンションに精通する櫻井幸雄氏が注目物件を解説する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

神奈川県の中古マンションランキング・トップ10

　まずは、神奈川県の中古マンション「価格」と「価格上昇率（分譲時比）」ランキングのトップ10を見てみよう。

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神奈川県の中古マンション価格ランキングトップ10は、築浅物件が並ぶ

　神奈川県内の中古マンション市場で、現在、飛び抜けて高い値段で取引されているマンションとはどんな顔ぶれになるのか。「高額の中古マンションはこれ」というような説明だけでは面白くないので、一歩踏み込んだ解説を試みたい。

　まず、価格ランキング上位10物件の顔ぶれについて。高い値段で取引されているマンションは、やはり「築浅」。つまり完成してからそれほど時間が経過していない物件が中心になる。

• ・1位「ザ・タワー横浜北仲」令和2年（2020年）
• ・2位「パークコート山下公園」平成30年（2018年）
• ・3位「ブランズタワーみなとみらい」平成29年（2017年）
• ・4位「ブルーハーバータワーみなとみらい」平成29年（2017年）
• ・5位「ブランズ横浜」平成30年（2018年）

　築3年から築6年であれば、設備仕様のレベル、セキュリティー・耐久性能も新築と変わらない。中古市場で値段が高くなるのは当然だろう。

　そのなかに、築15年超のマンションも含まれる。

• ・6位「パークタワー横濱ポートサイド」平成20年（2008年）
• ・7位「パークタワー横浜ステーションプレミア」平成19年（2007年）
• ・8位「みなとみらいミッドスクエア ザ タワーレジデンス」平成19年（2007年）

　この3つのマンション名は覚えておきたい。

　そして、1位から8位までのマンションが立つエリアは、すべて横浜駅周辺の物件。ただし、厳密には建設地の性格から言って、異なる3つのエリアに分けられる。

 「みなとみらい21」エリア、「みなとみらい隣接」エリア、そして、「横浜駅周辺」エリアだ。

　以上を踏まえて、「神奈川県で中古価格が高いマンション」の分析を行いたい。

神奈川県の中古マンション実情
「みなとみらい21」エリア

　1位から8位までのマンションは3つのエリアに分かれる、と前述した。では、それぞれがどこに属するのかまとめよう。

　神奈川県でマンション人気が高い場所というと、「みなとみらい21」エリアを思い浮かべる人が多いはずだ。

　ランドマークタワーをはじめとした超高層の建物が集まり、横浜美術館もある場所。そして、街並みがきれいで、海も見える。「みなとみらい21」エリアは、横浜を象徴する場所といってよいだろう。

　では今回、中古の価格ランキング8位までに入ったマンションのうち、純粋にみなとみらい21エリアに立地している物件はどれかというと、実は以下の3物件だけだ。

• ・3位の「ブランズタワーみなとみらい」
• ・4位の「ブルーハーバータワーみなとみらい」
• ・8位の「みなとみらいミッドスクエア ザ タワーレジデンス」

　みなとみらい21エリアで最初に分譲されたマンションは、平成15年（2003年）に完成した「エムエム（MM）タワーズ」（今回は12位にランクイン）。

　以後、15年にわたって分譲が続き、「ブランズタワーみなとみらい」と「ブルーハーバータワーみなとみらい」が、みなとみらい21エリアで最後の分譲マンションということになっている。

　2つのマンションが最後というのは、同エリアには「1万人」という計画人口が定められており、2マンションでほぼその上限に達したから。今後、計画人口が見直されない限り、新規の大規模マンションは出てこない。

　これは、みなとみらい21エリアで中古マンションの価格が高い水準で維持されることにつながる。

　なお、みなとみらい21エリアで最後のマンションと位置づけられる2物件は、つくりのよさも特徴だ。

価格ランキング3位の「ブランズタワーみなとみらい」

 「ブランズタワーみなとみらい」は、免震構造を採用した29階建て超高層タワーで、東急不動産の新しいフラッグシップと位置づけられた。

　その住戸は１LDKから4LDKの構成で、全戸8ｍ以上のワイドスパン設計を採用。ワイドスパンは間口の広い住戸を意味し、バルコニーに面した窓が多くなるのが特徴だ。

　さらに、基準階の天井高は2ｍ55cmで、上層階には天井高が2ｍ80cmの住戸も設けられる。一般的な天井高は2m40cｍ程度のことが多いので、一段高い天井高といえるだろう。

　天井が高いだけでなく、LDの窓は高さ2m20cｍ（上層階は2m60cｍ）のハイサッシとなる。縦にも横にも大きな窓が備えられるので、室内からの眺望が広がる。

　建物の外周にバルコニーをまわす設計のため、天気の良い日はバルコニーに出て開放感を味わうこともできる。その住み心地のよさも、中古価格が高くなっている理由と考えられる。

神奈川県の中古マンション実情
「みなとみらい隣接」エリア

　神奈川県で値段の高い中古マンションは、「みなとみらい21」エリアの物件ばかりではない。

　今回の調査で、神奈川県内の中古マンションとして最高価格となった「ザ・タワー横浜北仲」は、みなとみらい21エリアからよく見える。が、厳密に言うと、みなとみらい21エリアからは外れており、「みなとみらいの隣接地」ということになる。

　価格が高い上位8物件のうち「ザ・タワー横浜北仲」と2位の「パークコート山下公園」の2物件は「みなとみらいの隣接」エリアに建設されている。

価格ランキング1位「ザ・タワー横浜北仲」

 「ザ・タワー横浜北仲」が分譲されたのは2017年から2018年にかけて。みなとみらい21エリアで、「ブランズタワーみなとみらい」と「ブルーハーバータワーみなとみらい」が完成した後だ。

　つまり、みなとみらい21エリアで今後、新築マンションが出ないことがはっきりしてから、隣接地で巨大マンションが売り出されたことになる。

　当時、「ザ・タワー横浜北仲」では8億円（約212㎡）の住戸が登場したことで話題となった。

　東京の六本木や青山でならいざ知らず、横浜で8億円マンションは高すぎると言われた。だが、その住戸は瞬時に売れ、200㎡超えの大型住戸が他に3戸あったが、それらもあっさり売れた。

　実はその当時、横浜市は大阪市より人口が多かった。分譲が始まった2017年11月の時点で、横浜市の人口は約373万人だったのに対し、大阪市は271万人。横浜市は大阪市より100万人も人口が多い大都市だったので、超高額マンション住戸の購入者もそれなりに多かったわけだ。

 「ザ・タワー横浜北仲」は、58階すべてがマンション住戸になっているわけではない。1階から3階までにはスーパーマーケットを含む商業施設・文化施設が入り、46階から51階にはホテル…といっても、一般的なホテルと少し性格が異なるサービス付き長期・短期滞在型宿泊施設「オークウッド」が入っている。

 「ザ・タワー横浜北仲」のハイグレード住戸は建物の最上層に配置され、46階のホテルロビーに直結したエレベーターが設置されている。

　だから、ホテルのロビーで客と待ち合わせて、住居部分に案内することができるし、ホテルのレストランも利用しやすい。さらに、室内清掃をホテルに依頼することもできる（有償）。ホテルに暮らす便利さと、マンション住戸のくつろぎの両方が手に入るわけだ。

　日本国内でホテルと一体化し、ホテルのサービスを享受できるマンションは極めて数が少ない。その希少性もあるため、8億円の住戸をはじめ、高額住戸にはすぐに買い手が付いたと考えられる。

 「ザ・タワー横浜北仲」では、一般向け住戸も設けられた。総戸数は1176戸で、第1期分譲住戸は、約44㎡の1LDKが4500万円から。最多価格帯は、6600万円だったので、5000万円台〜7000万円台の2LDK、3LDKが中心となった。

　だから、大人気マンションとなり、2017年8月から11月までのモデルルーム見学者は3600組以上となり、第1期分譲730戸もの住戸が売り出された。

　ひとつのマンションで一度にこれだけ多くの住戸を売り出すのは横浜市内での最高記録となり、以後、その記録は破られていない。その人気ぶりは中古市場においても健在といったところか。

神奈川県の中古マンション実情
「横浜駅周辺」エリア

　最後は「横浜駅周辺」エリア。このエリアは、西口側と東口側に分けられる。デパートの「髙島屋」があるのが西口側。「そごう」があるのが東口側だ。

　そのうち、街の歴史が古いのは西口側で、1964年に「ダイヤモンド地下街」と名付けられた地下街（その後「相鉄ジョイナス」に名称が変更）が完成。1972年には横浜市で初の高さ100ｍ超のビル「天理ビル」が完成している。

　ただし、横浜駅西口側には業務用の土地が多く、マンションを建設できる場所は限られる。一方で、中心地から離れると急な上り坂が始まり、この急坂がエリアの弱点と目されている。

価格ランキング5位「ブランズ横浜」

　そのなか、横浜駅西口側で駅近の平坦な場所に登場した希少な大規模マンションが、5位にランクインしている「ブランズ横浜」だ。

　横浜駅西口側には広範囲には飲食店も多いのだが、「ブランズ横浜」の建設地は比較的落ち着いているし、ビルが密集してもいない。悪くない住環境を備えているのだが、新築分譲時に飛ぶように売れたわけではない。

　その販売は建物が完成してからも続けられた。横浜市民はその立地を高く評価したが、横浜をよく知らない人には長所がわかりにくかったのだろう。単に「駅に近い場所のマンション」とみる人が多かった。

　そのため、販売は長期化したが、中古マンションとしての評価は高い。新築時に購入した人はいい買い物をしたことになる。

6位「パークタワー横濱ポートサイド」
7位「パークタワー横浜ステーションプレミア」

　一方、横浜駅の東口側は開発が遅れた。

　東口側で超高層マンションの建設が本格的に始まったのは、「みなとみらい21」エリアの開発が始まったときとほぼ同時期、1990年代のはじめだ。「みなとみらい21」エリアに隣接する住宅ゾーンとして「ポートサイドエリア」という名称が付けられた。

　ポートサイドエリアの新築分譲マンションは、当初、人気がなかった。建物が完成しても販売を続ける物件が多かった。

　ポートサイドエリアを含む横浜駅東口側の人気が高まったのは、みなとみらい21エリアで人気マンションが続出した平成17年（2005年）頃から。

　今回、6位の「パークタワー横濱ポートサイド」と7位の「パークタワー横浜ステーションプレミア」はまさにその頃のマンションである。

　いずれも、横浜駅に近く、雨の日もほとんど濡れずに駅まで行けること、そして「そごう」をはじめとした商業施設に近い便利さで、中古マンション市場での人気は高くなっているのである。

神奈川県の価格上昇率ランキング上位は、新築時の価格が安かったマンションが並ぶ

　神奈川県の中古マンションで騰落率ランキングをみると、2000年代初めに分譲されたマンションが目立つ。まだ、分譲マンションが安かった時代の物件が大きく値上がりしているわけだ。

価格上昇率1位「ナイスアーバン川崎宮前町」

　価格上昇率で1位になった「ナイスアーバン川崎宮前町」は、JR川崎駅から徒歩10分に立つ総戸数31戸の小ぶりなマンション。決して目立つマンションではなかったが、川崎駅周辺が大きく変貌した今、その価値が上がっている。

価格上昇率2位「ルミエラガーデンズ」

　2位の「ルミエラガーデンズ」は、港北ニュータウンで北山田駅から徒歩2分。今でこそ駅近の便利なマンションだが、完成した平成17年（2005年）当時、北山田駅が設けられる横浜市営地下鉄グリーンラインは工事中だった。

　その開業は2008年の3月で、新築分譲時は横浜市営地下鉄ブルーラインのセンター北駅から徒歩20分。もしくは東急東横線の日吉駅に向かうバス利用となった場所で、少々不便だった。

　その分、割安価格で分譲されたのだが、建物のつくりには力が入れられた。施工は鹿島建設で、設計は坂倉建築研究所。昭和時代からマンションのことを知っている人ならば、ええ！と驚く第一級の組み合わせである。

　このほか、横浜駅と川崎駅に近い超高層マンションも値上がり率が高い。さらに、「クリオ横浜大通り公園ウエスト」や「セザール横浜関内」など、関内駅周辺の小規模マンションも複数ランクインしている。

　2000年代の初め、割安で新築分譲されたマンションが今、大きく値上がりしていることが分かる。

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　最後に、神奈川県の中古マンション「価格ランキング」トップ100を紹介しよう。