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2019年11月1日公開(2019年11月5日更新)
櫻井幸雄
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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神奈川県の中古マンション価格ランキング・BEST100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

神奈川県で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。神奈川県の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、神奈川県の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

神奈川県で最も高額の中古マンションは
「ナビューレ横浜タワーレジデンス」

 現在、神奈川県の中古マンション市場で、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

神奈川県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆ナビューレ横浜タワーレジデンス
9126万円
431万円
2007年3月完成
横浜駅徒歩5分

◆ブランズ横浜
8385万円
396万円
2018年1月完成
横浜駅徒歩6分
3
◆ブランズタワーみなとみらい
8258万円
390万円
2017年1月完成
みなとみらい駅徒歩2分
4
◆ブルーハーバータワーみなとみらい
8173万円
386万円
2017年3月完成
新高島駅徒歩8分
5
◆シティタワー武蔵小杉
7982万円
377万円
2016年1月完成
武蔵小杉駅徒歩4分
6
◆グランドメゾン山手225
7877万円
372万円
2004年8月完成
石川町駅徒歩7分
7
◆エムエムタワーズ
7855万円
371万円
2003年12月完成
みなとみらい駅徒歩3分
8
◆パークタワー横浜ステーションプレミア
7834万円
370万円
2007年12月完成
横浜駅徒歩4分
9
◆パークタワー横濱ポートサイド
7813万円
369万円
2008年5月完成
横浜駅徒歩6分
10
◆ハイコート山手パレ244南館
7813万円
369万円
2014年5月完成
元町・中華街駅徒歩11分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 神奈川県で、高値で売り出される中古マンションは、横浜駅の周辺と武蔵小杉駅の周辺に集中している。各種の住みたい街ランキングで上位に位置することが多くなった「横浜」だが、ここでいう「横浜」は横浜駅を中心に半径2㎞くらいの場所を指すのだそうだ。すると「みなとみらい21地区」も含まれる。

 神奈川県の中古マンションの価格ランキングで1位になった「ナビューレ横浜タワーレジデンス」(下のストリートビュー画像参照)も、そんな「みなとみらい21地区」の超高層タワーマンションだ。

 「ナビューレ横浜タワーレジデンス」は2005年に分譲され、約49m2〜111m2の1LDK〜4LDKが1850万円〜1億5570万円で分譲された。4000万円台で購入できる3LDKが多く、当時でも割安感があった。それ以上に住戸のつくりが良く、上質な高級感があった。その後、多くのマンションが住戸の仕様を真似たほどだ。

 そのため、ナビューレ横浜タワーレジデンスは爆発的な人気を集め、販売センターの駐車場の入庫待ちで、渋滞が生じた。その混乱ぶりは今でも目に焼き付いている。

 そのような超人気物件は中古になっても人気が衰えず、完成後10年以上経っても高値で取引されている。そして、なかなか売り物が出ないマンションでもある。

横浜市民なら分かる
「ブランズ横浜」の立地の良さ

 第2位の「ブランズ横浜」(下のストリートビュー画像参照)は、みなとみらい21地区よりも横浜駅に近い立地のマンション。みなとみらい21地区が海側だとすると、陸側に位置し、駅からは平坦なアクセスで徒歩6分となる。横浜駅周辺において「ブランズ横浜」の立地は「陸側」「平坦なアクセス」「駅近」という3つの点で、高く評価される。

 しかし、このマンションは売り出し当時は、決して"売れ行き良好"というわけではなかった。実際、2018年1月の完成なのだが、完成後も販売を継続していた。その立地のよさが理解されず、「駅から徒歩6分で便利。資産価値も高い」程度の価値しか認められなかったのだろう。

 横浜駅近くには、松ヶ丘や高島台という住宅地があるが、いずれも横浜駅からは上り坂となり、しかも駅から徒歩10分以上となる場所が多い。そのことを知っている横浜市民ならば「ブランズ横浜」の立地を高く評価できたはずだ。

 滅多にマンションが出ない場所だけに、見過ごす人が多かったのは残念である。完成した建物は非常に美しく、中古マンションになってからのほうが人気は高まっているのかもしれない。

 続く第3位の「ブランズタワーみなとみらい」と第4位の「ブルーハーバータワーみなとみらい」は、ほぼ同時期に販売が行われた超高層マンション。「みなとみらい21地区」には計画人口があり、計画人口を超えてマンションを建設できないことになっている。その最後期にあたるマンションが、この二つ。つまり、みなとみらい21地区で、マンション暮らしをしたかったら、この二つを買うしかない、という物件だった。

 その希少価値から、「ブランズタワーみなとみらい」と「ブルーハーバータワーみなとみらい」の新築分譲価格は従来の"みなとみらい相場"より高くなっていた。中古になっても、新築時価格の水準を守っているのだろう。

横浜市中区の「山手」は
"通好み"の人気エリア

 神奈川県の中古マンション「価格」ランキング・ベスト10の中で、横浜駅周辺と武蔵小杉駅周辺以外で注目の場所は、横浜市中区の「山手」。JR根岸線の石川町駅や東急みなとみらい線の元町・中華街駅から丘の上まで歩く必要のある場所だが、「港ヨコハマ」の風情を色濃く残す場所でもある。

 この風情ある場所のマンションが二つ、中古で高額のマンションとしてランクインしている。

 6位の「グランドメゾン山手225」と10位の「ハイコート山手パレ244南館」。物件名につく数字は、かつて外国人居留地だった時代、建物が建設された順番に付けられた番地名。「ハイコート山手パレ244」の場合は、「THE BLUFF(ブラフ=切り立った岬・高台)244番地」の由緒を今に伝えるマンション名となっている。ここでは、この「ハイコート山手パレ244」(下のストリートビュー画像参照)について詳しく取り上げてみたい。

 「ハイコート山手パレ244」の建設地は、かつてデンマーク王国知事公邸が置かれた場所。高さ10mまでの建物しか建設できず、落ち着いた住宅地のムードが保たれているエリアで、「ハイコート山手パレ244」も敷地に対してゆったりと建物を配置した低層3階建て(総戸数は39戸)。「限られた人しか住めない」マンションになっている。「ハイコート山手パレ244」の建物は、23戸の北館と16戸の南館に分けられ、いずれもほぼ南を向くように配置される。高低差のある敷地に南を向いた2棟を置くことで採光をよくし、開放感のある住戸を多くする、さらに角住戸を増やす工夫である。

 住戸は約75㎡〜101㎡の3LDK。天井も高く、一般的な天井高は2m40㎝をしのぐ、2m60㎝に。バルコニーに面した掃き出し窓が、2m40㎝の特大ハイサッシとなっているのも特徴。いわば、通好みのマンションなのだが、このようなマンションが正当に評価され、新築時よりも値上がりしているところに、横浜の底力を感じる。

新築分譲時に価格の手ごろさで人気だった物件が
価格「上昇率」ランキングの上位に

 一方、新築分譲時の価格と比較した価格上昇率をみると、一般的には知名度の低いマンション名が並ぶ。が、不動産業界では有名なマンションばかりだ。

神奈川県の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 騰落率 平均販売価格 築年月 交通手段
1
◆ラゾーナ川崎レジデンス
+65%
6860万円
2007年3月完成
川崎駅徒歩3分
2
◆パークタワー横浜ステーションプレミア
+60%
7480万円
2007年12月完成
横浜駅徒歩4分
3
◆ナビューレ横浜タワーレジデンス
+56%
9267万円
2007年3月完成
横浜駅徒歩5分
4
◆グランドメゾンセンター北
+53%
5368万円
2005年7月完成
センター北駅徒歩1分
5
◆ルミエラガーデンズ
+51%
6114万円
2005年3月完成
北山田駅徒歩2分
6
◆クレストフォルム横浜ポートサイド
+50%
3579万円
2000年12月完成
神奈川駅徒歩4分
7
◆グランブリエ横濱山下公園
+49%
9555万円
2003年9月完成
元町・中華街駅徒歩3分
8
◆グランシティ武蔵小杉2
+48%
4787万円
2005年8月完成
向河原駅徒歩8分
9
◆クレストフォルム横浜グランウェスト
+48%
4298万円
2001年5月完成
横浜駅徒歩10分
10
◆グローリオタワー横浜元町
+47%
6081万円
2005年2月完成
元町・中華街駅徒歩1分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 神奈川県の中古マンションの価格上昇率をみると、圧倒的な値上がり幅を示しているのが「ラゾーナ川崎レジデンス」(下のストリートビュー画像参照)。川崎駅と大型商業施設「ラゾーナ川崎」に隣接する超高層マンションだ。

 以下、「パークタワー横浜ステーションプレミア」、価格ランキングでも1位の「ナビューレ横浜タワーレジデンス」と続く。いずれも、新築分譲時は価格の手ごろさもあって、抽選に当たらないと買うことができなかった。なにしろ1LDKタイプであれば、3000万円を切る価格、2800万円というような価格で購入できたのだから、人気も当然だろう。

 結果、抽選倍率も高く、5倍、10倍が当たり前。買いたくても買えない人が多かったのである。それくらい安く売られたので、1.5倍以上に値上がりしているケースも出ているものと考えられる。

神奈川県の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、神奈川県の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>東京都の中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

神奈川県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆ナビューレ横浜タワーレジデンス
9126万円
431万円
2007年3月完成
横浜駅徒歩5分
2
◆ブランズ横浜
8385万円
396万円
2018年1月完成
横浜駅徒歩6分
3
◆ブランズタワーみなとみらい
8258万円
390万円
2017年1月完成
みなとみらい駅徒歩2分
4
◆ブルーハーバータワーみなとみらい
8173万円
386万円
2017年3月完成
新高島駅徒歩8分
5
◆シティタワー武蔵小杉
7982万円
377万円
2016年1月完成
武蔵小杉駅徒歩4分
6
◆グランドメゾン山手225
7877万円
372万円
2004年8月完成
石川町駅徒歩7分
7
◆エムエムタワーズ
7855万円
371万円
2003年12月完成
みなとみらい駅徒歩3分
8
◆パークタワー横浜ステーションプレミア
7834万円
370万円
2007年12月完成
横浜駅徒歩4分
9
◆パークタワー横濱ポートサイド
7813万円
369万円
2008年5月完成
横浜駅徒歩6分
10
◆ハイコート山手パレ244南館
7813万円
369万円
2014年5月完成
元町・中華街駅徒歩11分
11
◆コンドミニアムザ葉山
7771万円
367万円
2002年2月完成
逗子駅バス15分
12
◆ドレッセWISEたまプラーザ
7771万円
367万円
2018年7月完成
たまプラーザ駅徒歩4分
13
◆リシャール横濱元町
7728万円
365万円
2016年4月完成
元町・中華街駅徒歩5分
14
◆クリオラベルヴィ武蔵小杉
7686万円
363万円
2018年5月完成
元住吉駅徒歩7分
15
◆みなとみらいミッドスクエアザタワーレジデンス
7623万円
360万円
2007年6月完成
みなとみらい駅徒歩1分
16
◆パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズイースト
7495万円
354万円
2017年12月完成
武蔵小杉駅徒歩4分
17
◆パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエスト
7474万円
353万円
2018年12月完成
武蔵小杉駅徒歩6分
18
◆マートルコート山手261番館
7474万円
353万円
2000年5月完成
元町・中華街駅徒歩6分
19
◆グランドメゾン伊勢山
7453万円
352万円
2011年7月完成
桜木町駅徒歩5分
20
◆パークシティ武蔵小杉ザグランドウイングタワー
7411万円
350万円
2013年11月完成
武蔵小杉駅徒歩1分

【関連記事はこちら!】>>「旧耐震」「事故物件」「狭小物件」「1階部屋」など、売りにくいマンションの相場は? 不動産のプロが不人気物件の売却法を解説

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21位~100位は?

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

 不動産の売却に先駆けて、まずは相場を知っておきたいという人は多いが、それには多数の不動産仲介会社に査定をしてもらうのがいい。

 そのために便利なのが「不動産一括査定サイト」だ。一括査定サイトで売却する予定の不動産情報と個人情報を入力すれば、最大6社程度から査定してもらうことができる。不動産の相場観が分かるだけでなく、きちんと売却してくれるパートナーである不動産会社を見つけられる可能性が高まるだろう。

 ただし、査定価格が高いからという理由だけでその不動産仲介会社を信用しないほうがいい。契約を取りたいがために、無理な高値を提示する不動産仲介会社が増加している。

 「大手に頼んでおけば安心」という人も多いが、不動産業界は大手企業であっても、売り手を無視した手数料稼ぎ(これを囲い込みという)に走りがちな企業がある。

 なので、一括査定で複数の不動産仲介会社と接触したら、査定価格ばかりを見るのではなく、「売り手の話を聞いてくれて誠実な対応をしているか」、「価格の根拠をきちんと話せるか」、「売却に向けたシナリオを話せるか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

 以下が主な「不動産一括査定サイト」なので上手に活用しよう。

■相場を知るのに、おすすめの「不動産一括査定サイト」はこちら!
◆HOME4U(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
掲載する不動産会社数 900社 不動産一括査定サイト「HOME4U」の公式サイトはこちら
サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
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◆イエウール(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
イエウール無料査定はこちら
◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
LIFULL HOME'S無料査定はこちら
◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
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◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
掲載する不動産会社数 900社超、2500店舗 不動産一括査定サイト「マンションナビ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
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◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
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