目黒区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2022年2月28日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都目黒区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

目黒区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都目黒区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。目黒区のトップ5の40㎡あたりの価格は、すべて4,000万円台後半だ。1位と2位は自由が丘駅周辺のマンションで、ほかには神泉駅、中目黒駅エリアがランクインした。

【目黒区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

マートルコート自由が丘2
賃料利回り:3.6%
所在地:目黒区自由が丘(自由が丘駅徒歩5分)
築年月:1996年12月

階建:地上7階
総戸数:26戸

4,840万円
2位

ホームズ自由が丘二丁目
賃料利回り:3.7%
所在地:目黒区自由が丘(自由が丘駅徒歩9分)
築年月:2003年12月

階建:地上4階、地下1階
総戸数:24戸

4,670万円
3位

パレステュディオ渋谷ウエスト
賃料利回り:4.5%
所在地:目黒区青葉台(神泉駅徒歩7分)
築年月:2005年1月

階建:地上15階、地下1階
総戸数:194戸

4,658万円
4位

マイキャッスル中目黒2
賃料利回り:4.3%
所在地:目黒区上目黒(中目黒駅徒歩5分)
築年月:1997年7月

階建:地上6階
総戸数:25戸

4,658万円
5位

藤和シティホームズ目黒青葉台
賃料利回り:4.4%
所在地:目黒区青葉台(中目黒駅徒歩9分)
築年月:1998年2月

階建:地上5階
総戸数:22戸

4,622万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 目黒区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位となったのは、「マートルコート自由が丘2」だ。東急東横線・大井町線の自由が丘駅から徒歩5分に位置する(下のストリートビュー参照)。

 「マートルコート自由が丘2」は、地上7階建て、総戸数26戸のマンション。間取りは1K~2DK(29.03㎡~40.11㎡)で単身者やDINKS向けだ。明るめのベージュの外観が自由が丘の街並みに調和している。1996年12月に完成し、築25年ほどになるが、価格を上げている資産価値の高いマンションである。

 最寄り駅の自由が丘駅から徒歩5分、自由通りに面している。人通りは多いが、エントランスが少し奥にあるため落ち着いている。周辺にはスイーツ店や雑貨店などがいくつもあり、街歩きや買い物を楽しめるのが魅力だ。価格が高額のため、賃料利回りは3.6%と低水準である。

>>「目黒区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~25位)」はこちらから

目黒区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都目黒区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 しかし、目黒区で最も値上がりした中目黒駅近くのマンションは、築25年ほどにもかかわらず45%上昇している。自由が丘駅周辺の中古マンションもトップ5に2軒入っており、20%強値上がりしている。目黒区を通る東横線沿線では、都立大学駅周辺も人気が高い。

【目黒区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

マイキャッスル中目黒2
40㎡あたりの価格:4,658万円
賃料利回り:4.3%

所在地:目黒区上目黒(中目黒駅徒歩5分)
築年月:1997年7月

階建:地上6階
総戸数:25戸

+45%
2位

ザ・グランフォーリア目黒
40㎡あたりの価格:4,586万円
賃料利回り:4.1%

所在地:目黒区下目黒(不動前駅徒歩8分)
築年月:2011年12月

階建:地上11階
総戸数:20戸

+30%
3位

ミオカステーロ目黒都立大2
40㎡あたりの価格:3,835万円
賃料利回り:4.5%

所在地:目黒区中根(都立大学駅徒歩7分)
築年月:2005年4月

階建:地上8階
総戸数:16戸

+26%
4位

マートルコート自由が丘2
40㎡あたりの価格:4,840万円
賃料利回り:3.6%

所在地:目黒区自由が丘(自由が丘駅徒歩5分)
築年月:1996年12月

階建:地上7階
総戸数:26戸

+24%
5位

ホームズ自由が丘二丁目
40㎡あたりの価格:4,670万円
賃料利回り:3.7%

所在地:目黒区自由が丘(自由が丘駅徒歩9分)
築年月:2003年12月

階建:地上4階、地下1階
総戸数:24戸

+23%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 目黒区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのは、1997年築の「マイキャッスル中目黒2」。東急東横線・東京メトロ日比谷線の中目黒駅から徒歩5分の場所にある。

 地上6階建て、総戸数は25戸、間取りは1LDK~3DK(35.14㎡~55.2㎡)と幅広い。床暖房や浴室乾燥機、浴室テレビなどがあり、設備が充実している。賃料利回りは4.3%と平均的な値だ。

 「マイキャッスル中目黒2」がある中目黒は、住みたい街として人気の高いエリアである。桜の花見スポットである目黒川に近く、周辺はおしゃれなカフェやショップが充実している。

トレンド発信地の中目黒や自由が丘
ファミリー層に人気の高い目黒区

 目黒区といえば、トレンドの発信地であるおしゃれな街、中目黒や自由が丘が有名だ。治安が良く、子育て支援も充実していることから、住みやすい区としてファミリー層に人気があるのも特徴である。

 区内には、東急東横線・大井町線・目黒線・田園都市線、京王井の頭線、東京メトロ日比谷線などが走り、駅周辺には落ち着いた住宅地が広がっている。

目黒区・中目黒、目黒川の桜並木(出典:PIXTA)
目黒区・中目黒、目黒川の桜並木(出典:PIXTA)

 区内を流れる目黒川は、都内屈指の花見スポットだ。川沿いの約3.8㎞に800本以上の桜が並び、見頃になると多くの花見客で賑わう。

 目黒区の西部に位置する自由が丘は、駅周辺に1000店もの店舗が軒を連ねている。個性的で洗練された雑貨店やカフェが多く、街歩きやショッピングを楽しむ人たちの姿が見られる。

 住宅地としては、八雲、柿の木坂、青葉台といった閑静な高級住宅地がある一方、武蔵小山や西小山など下町らしい雰囲気が残るエリアもある。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(目黒区)1位~25位は?

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