東京都の中古マンションランキング・トップ100！ 価格と値上がり率が高い物件は？【完全版】

東京都で「最も価格が高いマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの"価格"と"値上がり率"のランキング・トップ100を公開！ 併せて、マンションに精通する櫻井幸雄氏が注目物件を解説する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

東京都の中古マンションランキング・トップ10

　まずは、東京都の中古マンション「価格ランキング」と「価格上昇率ランキング（分譲時比）」の上位10物件を見てみよう。

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驚くほど高額？ 東京都内、中古マンションの実情

　東京都内の中古マンション市場で、2023年現在、飛び抜けて高い値段で取引されているマンションとはどんな顔触れになるのか。

　その現在価格は新築分譲時と比べてどれほど高くなっている（もしくは下がっている）のか、という騰落率とともに解説したい。

　といっても、「高額の中古マンションはこれ」というような説明だけでは面白くないので、一歩踏み込んだ解説を試みたい。

　まず、価格ランキング上位10物件について見てみると、うち、6物件は「パークコート」と「パークマンション」。いずれも三井不動産レジデンシャルの上位ブランドである（一部、他不動産会社との共同事業が含まれる）。

　パークマンションは中規模までの最上位マンションに付けられる名で、大規模になるとつくりは最上級でも「パークコート」となる。

　現在、新築マンション市場でも、三井不動産レジデンシャルのマンションは圧倒的に人気が高い。その人気を支えているのが、中古マンション市場における値付けの高さ…そのことがよく分かる調査結果になっている。

　上位10物件のうち、残る4物件は「ザ・パークハウスグラン」が三菱地所レジデンスの最上位ブランドで、「プラウド」は野村不動産、「ヒルズ」は森ビル、「ウェリス」はNTT都市開発のブランドとなる。

「パークコート赤坂檜町ザ タワー」が東京の中古マンション最高価格！

　今回の調査で最も高額と認定された「パークコート赤坂檜町ザ タワー」は、三井不動産レジデンシャルが事業主となり、六本木の東京ミッドタウンに連なる場所に立つ、地上44階建ての超高層タワーマンションだ。

　2015年から2016年にかけて分譲され、新築分譲時価格は15億円の住戸が最高額だった。全体の平均価格は坪単価（3.3㎡あたり）約1000万円。平成バブル期並みの価格設定だったが、価格の高さをものともせずに売れた。

　全322戸のうち、一般に分譲された住戸は163戸（残りは地権者と事業協力者の住戸）。2022年の時点で、その中古価格は坪単価1433万円。計算では、新築時よりも価格が38％上昇していることになっている。70㎡の住戸で、3億336万円となる水準だ。

 「都心マンションは、新築も中古も爆上がりしている」ともされるが、「完成してから5、6年で38％の上昇」なら、さほど驚くほどの上がり方ではない。それが、現実的な数字ということだろう。

 「パークコート赤坂檜町ザ タワー」のデザインを監修したのは建築家・隈研吾氏で、施工は大成建設、設計監修は日本一の設計会社とされる日建設計。ベストメンバーといえる顔触れである。

　免震構造と制震構造の組み合わせで、長期優良住宅の認定も受けている。機能面でも、最新マンションと比べて遜色がない。

　というより、多くの都心・新築マンションよりも優れている。立地の便利さも含めて、新築よりもこちらのほうがよいと思えてしまうマンションである。

価格ランキング2位は「プラウド代官山テラス」

　2位の「プラウド代官山テラス」は、2021年に完成した築浅のマンションだ。

 「プラウド代官山フロント」と一緒に販売が開始されたのは、2020年に最初の緊急事態宣言が出された頃。そのため、販売活動は控えめだった。

　しかし、できあがったマンションは控えめではない。八幡通りに面した「プラウド代官山フロント」は、非常に目立つマンションで憧れを集めている。その背後に位置する「プラウド代官山テラス」は、喧騒（けんそう）から一歩離れた落ち着きが身上。新築分譲時には、その奥ゆかしさに引かれる人が多かった。

　特に、地元住人は「テラス」に熱い視線をそそいだ。人気の高さは、中古になっても健在といったところである。

　ただし、価格上昇率は26％と控えめだ。完成してから、まだ2年しか経っていないこと、そして新築時価格が十分に高額だったため、中古での価格がそんなには上がっていないと考えられる。

　そもそも、完成してから2年で中古市場に出てくる、ということは、転売目的の購入だったのかもしれない。転売目的であれば、短期間での成約を狙うので、現実的な価格設定となりがちなのである。

　築浅の中古マンションは、値上がり率が低くなる。その一方で、新築分譲時価格より大きく値上がりした価格で中古取引されるのが、築10年以上の物件だ。

　都心マンションが値上がりし始めたのは2014年、2015年あたりから。それ以前に販売されたマンションは、都心部でも安かった。それが今、中古市場で大きく化けているわけだ。

　具体例を挙げよう。

価格ランキング3位「ザ・パークハウスグラン南青山」は価格上昇率も高い

　価格ランキング3位の「ザ・パークハウスグラン南青山」は上昇率も57％と高い。

　2016年8月の完成で、販売が行われたのは2014年から2015年にかけて。都心マンションの聖地、港区南青山アドレスに立地し、国家公務員宿舎跡地に建設された物件である。

　総戸数約100戸のうち、一般に分譲されたのは、わずかに10戸だった。新築分譲時の価格は決して安くなく、当時は「高すぎる」の声もあった。だが、その後の価格上昇が著しかったため、1.5倍の価格になっている。

 「1.5倍の上昇」で驚いてはいけない。実は、それより上昇率が高いマンションが、2011年から2012年に新築分譲されていた。

高額だが築浅のため、値上がりは控えめなマンション

　東京都内で価格が高い中古マンションのうち、築浅の物件は価格自体が高くても、上昇率が抑えられているのは、「プラウド代官山テラス」で説明したとおり。

　同様に、上昇率が抑えられているのが、

・8位「パークコート青山ザ・タワー」（上昇率13％）
・11位「宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンス」（上昇率ー3.5％）

「パークコート青山ザ・タワー」

 「パークコート青山ザ・タワー」は、2017年の完成で、できあがってからまだ6年しかたっていない。そして、都心マンションが十分値上がりした時期のマンションなので、上昇率は13％に抑えられた。

　それでも1割以上値上がりしているので、立派という見方はできるが…。

「宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンス」

　それに対し、「宮益坂ビルディング　ザ・渋谷レジデンス」は上昇率がマイナス。つまり、中古の価格が新築分譲時よりも下がっている。

　それは、一般的に知られていないマンションだからかもしれない。 「宮益坂ビルディング ザ・渋谷レジデンス」は、渋谷駅に近い場所で、渋谷ヒカリエとデッキで直結している。

　そんなマンション、いつできたの？と驚く人もいるだろう。

　実は、古いマンションの建替事業で完成した物件であり、完成時期は2020年の7月。2年前なのだが、「完全クローズド」で販売された。

　つまり、特定の人（多くは富裕層）にだけ案内され、販売が行われた。 結果、一般の人の間での知名度が低い。

　その「知る人ぞ知る」マンションで、早くも中古での売り物が出ている。短期間での売却なので、高値転売をもくろんだ可能性があるのだが、もうけは出そうもない。

　新築分譲時より高く売ることができないのは、「多くの人が知らないマンション」であることが一因ではないか。

　これ、「完全クローズド」で販売したマンションに起きがちな現象なのである。

東京都で新築時から価格が爆上がりしたマンション

　最後に、東京都内で騰落率が高くなったマンションについて、分析したい。

　中古価格の金額ではなく、新築分譲時価格と比べて上昇率が高くなっているマンションはどこか、その理由はどこにあるのか、である。

　東京都内で、最も高い騰落率（上昇率）を示したマンションは、港区内の「シティタワー品川」で、158.4％という驚異的な数字となった。これは、新築分譲時の価格から2.5倍以上になったことを示している。

　第2位の「Wコンフォートタワーズ」は高騰率81.2％で、こちらは1.8倍以上に。いずれも驚異的な値上がりだ。

　2つのマンションが中古市場で爆上がりしている理由は、新築分譲時の価格が安かったからに他ならない。

1位「シティタワー品川」は2.5倍の値上がり

 「シティタワー品川」は2008年夏に分譲された超高層マンションで、土地の持ち主は東京都だ。その上に住友不動産をはじめとした民間事業者が超高層マンションを建設して「定期借地権付きマンション」として売り出した。

　借地期間は70年で、2008年の分譲当時、80㎡の3LDKが4000万円前後という価格設定。3000万円台半ばで購入できる3LDKもあった。

　品川駅から直線距離で600ｍ。徒歩10分という立地で、この価格は当時でも安かった。

　新築分譲時の2008年は、都心マンションが値上がりしていた。

　後述するが、2001年から2004年までは都心マンションが安く、ブームが起きていた。その後、価格が上昇し、2007年、2008年は「ミニバブル」と言われるくらい値段が上がったのである。

　その時期に、とびきり安く販売されたので、当然ながら購入希望者が殺到し、抽選となった。

　なぜ、そんなに安く売られたのか。理由は、もともと都営住宅が立っていた東京都の土地を活用した定期借地権付きマンションだったからだ。

　東京都は事前に議会で事業の承認を得ていた。その際、販売価格が決まっていたので、不動産市況が変化しても、そのまま売り出された。だから、安かったのである。

　ちなみに、今人気の「晴海フラッグ」も、もともとの土地所有者は東京都。なので、筆者は「晴海フラッグのなかでも、選手村マンションはお宝物件になる」と2018年からサイトの記事に書いていた。が、当時は信じる人が少なかったのである。

2位「Wコンフォートタワーズ」の値上がりは1.8倍

　2番目に高い騰落率となった「Wコンフォートタワーズ」は、2002年から2003年にかけて分譲されたマンションで、事業主は三菱地所（当時は、三菱地所レジデンスができる前）ほかだった。

　湾岸エリアのなか、江東区東雲に建設され、地上54階建てと45階建ての2棟から成る超高層タワーマンションで、総戸数は1149戸。

　2002年3月に行われた第1期1次の募集を見ると、約58㎡の1LDKが1660万円からの価格設定で、約67㎡の2LDK（ウォークインクローゼットが2つ付く）は、2020万円からの設定。ウソでしょ、と言いたくなる安さだった。

　新築分譲当時、不動産のプロの間でも「安い」と評価があり、実際に値上がり期待でプロの購入者も多かった。

　2001年から2004年までは、都心部でも新築マンション価格が安く、「都心マンションブーム」が起きた時期。その時期に分譲されたマンションには、中古市場で価格が上昇している物件が多い。

　そのなかでも、「Wコンフォートタワーズ」は、ずば抜けて安く売られたため、中古市場で大きく値上がりしているマンションなのである。

東京都のエリア別中古マンションランキング一覧

　以下は、東京都のエリア別中古マンションランキング一覧だ。気になるエリアのランキングを確認して、中古マンションの購入や売却の参考にしてほしい。

◆中古マンションランキング

◆中古コンパクトマンションランキング

◆中古ランドマークマンションランキング

◆中古タワーマンションランキング

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東京都の中古マンション価格推移、今後の価格を見る >>

東京都の中古マンションランキング・トップ100

　最後に、東京都の中古マンション「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」トップ100を紹介しよう。