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2019年10月23日公開(2019年11月5日更新)
櫻井幸雄
櫻井幸雄

櫻井幸雄(さくらい・ゆきお)氏:新築マンションに詳しい住宅ジャーナリスト。櫻井幸雄氏が新築マンションの最新の価格動向、人気物件について解説します。

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東京都の中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

東京都で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

希少価値が高い、「ヒルズ」ブランド!
価格ランキング1位は「虎ノ門ヒルズレジデンス

 現在、都心中古マンション市場で、最も高い値段で取引されているマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

東京都の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆虎ノ門ヒルズレジデンス
2億9962万円
1415万円
2014年5月完成
虎ノ門駅徒歩 5 分
2
◆ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵
2億3334万円
1102万円
2015年4月完成
半蔵門駅徒歩 7 分
3
◆パークコート赤坂檜町ザタワー
2億1556万円
1018万円
2018年2月完成
乃木坂駅徒歩 3 分
4
◆ザ・パークハウスグラン南青山
2億1429万円
1012万円
2016年8月完成
表参道駅徒歩 4 分
5
◆ウェリス代官山猿楽町
2億793万円
982万円
2013年5月完成
代官山駅徒歩 5 分
6
◆パークマンション六本木
1億9608万円
926万円
2009年3月完成
六本木 駅徒歩 5 分
7
◆パークマンション三田綱町ザフォレスト
1億9502万円
921万円
2016年1月完成
麻布十番駅徒歩 7 分
8
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億9015万円
898万円
2019年1月完成
六本木駅徒歩 1 分
9
◆六本木グランドタワーレジデンス
1億8972万円
896万円
2016年3月完成
六本木一丁目駅徒歩 2 分
10
◆パークマンション千鳥ヶ淵
1億8909万円
893万円
2004年6月完成
九段下駅徒歩 8 分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 最高額は「虎ノ門ヒルズレジデンス」で、坪単価(3.3㎡当たり)1415万円。ピンと来ない方も多いだろうが、70㎡に換算すると2億9962万円! とんでもない価格である。

 新築分譲マンションは、バブルの最盛期でも「平均価格3.3㎡当たり1000万円」の壁を超えることができなかった。平均で3.3㎡当たり1000万円を超える新築マンションは売りに出されたが、買い手がつかず、ちょうどそこでバブルが弾けたので、誰も買うことがなかったのだ。

 3.3㎡当たり1000万円は、100㎡(約30坪)のマンション住戸が3億円という水準だ。現在、高額化した都心マンションで、平均価格が3.3㎡当たり1000万円の壁を超えるようになった、というのが実情。そのため、3.3㎡当たり1415万円というのは、あきれてモノが言えないほどの高値ということになる。

 虎ノ門ヒルズレジデンス(下のストリートビュー画像参照)は、新築分譲時もさぞや値段が高かったろう、と推測されるのだが、私は、このマンションの分譲を取材していない。おそらく、一般には分譲されていないはずだ。

 虎ノ門ヒルズレジデンスの事業主は森ビル。「ヒルズ」の名称から分かる通り、六本木ヒルズや元麻布ヒルズと同じ事業主だ。森ビルがつくるヒルズのレジデンス(住居)は、基本的に賃貸だ。そして、一部は地権者の所有となる。

 もともと、ビルの建設地に住んでいたり、建物を所有したりしていた人が地権者。地権者は土地を手放す代わりに土地代金を受け取ったり、新築された建物の一部を所有する。虎ノ門ヒルズの住居棟にも六本木ヒルズの住居棟にも、元麻布ヒルズの住居棟にも、そしてアークヒルズ仙石山レジデンスにも賃貸住宅に混じって地権者所有の住戸がある。

 その地権者住戸は、希に中古マンションとして売り出されることがある。

 その「ヒルズ」ブランドの中古住戸が、希少価値もあり、高値で売買されているのである。その住戸は一般に分譲されていないので、新築時価格は不明。騰落率は基本的に計算できない。

 「ヒルズ」ブランドのなかでも、虎ノ門ヒルズレジデンスは築年数も浅いため、最高額となったのだろう。

 ちなみに、売り出し価格で25位(関連記事「完全版」ご参照)にランクインしている「元麻布ヒルズ」は、内井昭蔵建築設計事務所がデザインを監修。故・内井昭蔵氏は、日本のデザイナーズマンションの先駆者で、私などは、それだけで元麻布ヒルズに憧れてしまう。

 じつは、元麻布ヒルズのフォレストタワー(上のストリートビュー画像参照)には、1住戸だけ内井昭蔵建築設計事務所が内装まで手がけた大型住戸がある。私の記憶では300㎡ほどの広さがあり、細部までこだわった芸術品のような住戸だった。それは、コレクター垂涎の幻のマンション住戸といえるだろう。

東京五輪招致決定から値上がりし始めた都心部!
その象徴、「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」が2位に

 二番目に高額の中古マンションとなったのが「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」(下のストリートビュー画像参照)。2013年夏の新築分譲時価格は「3.3㎡当たり800万円前後」だった。現在の中古価格は、3.3㎡当たり1102万円だ。

 都心の中でも格別の場所とされる千代田区三番町に建設され、全ての住戸から千鳥ヶ淵越しに皇居の緑を望むことができる立地。この希少性のため、ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵の新築時販売価格は72.26~179.17m²が1億6000万円台から5億4000億円台。最多価格帯が2億7000円台(120m²台)だった。この新築時価格は、今から考えると、割安である。もし、今、新規分譲されれば、倍くらいの価格設定になるのではないだろうか。中古で値上がりするのは当然といえる。

 ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵については、三番町にあった販売センターを取材しており、その時期も特殊だったので、よく覚えている。

 時期が特殊というのは、取材した直後に「2020年東京五輪の招致」が決定したからだ。東京五輪招致が決まってから、都心マンションの値上がりが始まった。価格上昇の出発点で分譲された一等地のマンションであるから、強く覚えているわけだ。

 「ザ・パークハウス グラン」シリーズは、三菱地所レジデンスが分譲するマンション「ザ・パークハウス」の最高峰に位置し、高樹町、南青山に続いて3番目の「ザ・パークハウス グラン」が千鳥ヶ淵だった。

 立地が飛び抜けて良いことから、全ての「ザ・パークハウス」の中でも、ピカイチの物件といえる。

 その建物のつくりの良さは、尋常ではない。

 例えば、バルコニーの手すりは素通しのガラスなのだが、桟を極力細くして眺望のよさを確保。当初は「継ぎ目なし」も考えられたという。一方で、ガラス手すりの高さを1.3mまで上げ、落下の恐怖心を和らげる心遣いもある。

 軒のデザインも凝っている。黒く沈んだ色合いだが、軒先を複雑なデザインとし、"只者ではない"風情を漂わせる。

 モデルルームでは、洗面所の蛇口コックをスワロフスキー社製のクリスタルにしていた。これは、ご婦人方に好評だった。

 建具にも工夫が多い。リビングの室内ドアには、素通し部分が多いステンドグラスがはめ込まれる。金具に小さく千鳥の模様が入っているのも憎い演出。この千鳥模様は他の部分にも目立たないように配されていた。

 細かな箇所に「そこまでするのか」という工夫が凝らされているわけだ。

 ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵の建設地は、三井不動産(当時)が分譲した「パークマンション千鳥ヶ淵」(下のストリートビュー画像参照)と同じブロック。そのパークマンション千鳥ヶ淵は、10位にランクインしている。「パークマンション」は、三井不動産(現・三井不動産レジデンシャル)がつくるマンションの最高峰で、都心一等地に建設される、比較的規模の小さいマンションに付けられる名称だ。

 なお。パークマンション千鳥ヶ淵には、約335㎡で13億円を超える住戸もあった。また、メイドさん用に最適な1DK住戸も用意され、大型住戸とセットで購入する人が多かった。

3位の「パークコート赤坂檜町ザ タワー」は
新国立競技場の設計を行った隈研吾氏がデザイン

 3位にランクインする「パークコート赤坂檜町ザ タワー」は、三井不動産レジデンシャルが事業主となり、六本木の東京ミッドタウンに連なる場所に建設されている。地上44階建ての超高層タワーマンションだ。

 パークコート赤坂檜町ザ タワー(上のストリートビュー画像参照)には、最高価格15億円の住戸があり、新築分譲時の平均価格は3.3㎡当たり約1000万円となっていた。

 全322戸のうち、一般に分譲された住戸は163戸(残りは地権者と事業協力者の住戸)。これが、あっという間に売れてしまった。

 人気の理由は、立地のよさ。東京ミッドタウンと、その周囲に広がる檜町公園とが一体化した場所に建ち、東京ミッドタウンの敷地側から空中廊下が掛けられ、パークコート赤坂檜町ザ タワーの3階部分に入ることになる。

 そして、建物のデザインも素晴らしい。

 デザインを監修したのは建築家・隈研吾氏で、施工は大成建設……この組み合わせは、新国立競技場と同じだ。設計監修は、日本一の設計会社とされる日建設計。さらに、左官や照明、グラフィックアート、室内装飾の名工・有名グループを招集し、最高の技術によって仕上げられたマンションだ。

 免震構造と制震構造を組み合わせて地震の揺れを大幅に軽減させ、長期優良住宅の認定も受ける。長期優良住宅を私は勝手に“200年住宅の工夫”と呼んでいる。それくらい長い耐久性を備えているわけだ。免震+制震+長期優良住宅の認定は、最新であり、羨望(せんぼう)の組み合わせとなる。

 中古で高価格でも、買いたい人は少なくないはずだ。

 このほか、中古での売り出し価格が高いマンションをみると、住友不動産のグランドヒルズや野村不動産のプラウドの名前も並ぶ。いずれも、都心一等地のプレミアマンションを多く輩出する不動産会社である。

 さらに、NTT都市開発のウェリスや東急不動産のブランズという名前を冠したマンションが混じる。グループの力で、都心部一等地でマンション用地を仕入れやすい、というアドバンテージのある不動産会社である。

価格「上昇率」ランキングの上位には
新築時の価格が"安過ぎた"マンションが並ぶ

東京都の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 騰落率 平均販売価格 築年月 交通手段
1
◆シティタワー品川
+114%
6492万円
2008年4月完成
品川駅徒歩 10 分
2
◆豊洲シエルタワー
+67%
6765万円
2006年9月完成
豊洲駅徒歩 1 分
3
◆パークハウス島津山
+66%
1億997万円
2001年12月完成
高輪台駅徒歩 7 分
4
◆グランコピエ広尾
+64%
5137万円
2001年5月完成
広尾徒歩 9 分
4
◆コスモ浅草雷門
+64%
5286万円
2002年6月完成
浅草駅徒歩 3 分
6
◆小石川後楽園パークハウス
+63%
8417万円
2001年5月完成
後楽園駅徒歩 4 分
7
◆プライマリー門前仲町フォーシーズンズガーデン
+62%
4620万円
2003年1月完成
越中島駅徒歩 4 分
8
◆クレストフォルム清澄庭園パークウィング
+62%
5267万円
2002年3月完成
清澄白河駅徒歩 6 分
9
◆ローヤルシティ西日暮里
+61%
4689万円
2003年7月完成
西日暮里駅徒歩 2 分
10
◆ファミール日本橋グランスイートプラザ
+61%
4918万円
2002年3月完成
小伝馬町駅徒歩 4 分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 一方、新築分譲時の価格と比較した価格上昇率をみると、一般的には知名度の低いマンション名が並ぶ。が、不動産業界では有名なマンションばかりだ。

 「有名」というのは、新築時の価格が安かったからだ。

 たとえば、価格上昇率第1位の「シティタワー品川」(下のストリートビュー画像参照)は、土地所有者が東京都の定期借地権付きマンションで、借地期間が70年。いわゆる70年定借で、価格が驚くほど安かった。80㎡の3LDKが3600万円というような価格設定であったため、購入希望者が殺到。800戸以上の住戸が即日完売したマンションである。

 はっきり言って、住戸のつくりが良いわけではない。ごく普通のマンション住戸だが、品川駅から600mという立地の良さで、中古価格は高くなっている。 

 また、価格上昇率第2位の「豊洲シエルタワー」は、東京メトロ有楽町線豊洲駅に直結する超高層タワーマンション。新築分譲時はららぽーとも開業しておらず、「湾岸の豊洲はダメ。あんなところ、住む場所じゃない」という人が多かった時期。そのため、豊洲シエルタワー(下のストリートビュー画像参照)は新築分譲時に、約45㎡1LDKが2380万円、約110㎡の4LDKが6720万円といった価格で分譲された。

 湾岸には「あんなところダメ」と言われた場所が多かった。が、ダメと言われた場所がすべて値上がりしている。

 ちなみに、今、分譲されている「HARUMIFLAG」(東京五輪選手村を利用するマンション)にも、「あんなところダメ」との声がある。さて、どうなるだろうか。
【関連記事はこちら!】>>都心湾岸フラッグシップマンション対決! 「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」VS「ブランズタワー豊洲」

東京都の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、東京都の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>大規模マンションの賢い売却方法とは? ライバル物件を出し抜くために、リフォーム、ホームステージングなどで差別化を

東京都の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆虎ノ門ヒルズレジデンス
2億9962万円
1415万円
2014年5月完成
虎ノ門駅徒歩 5 分
2
◆ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵
2億3334万円
1102万円
2015年4月完成
半蔵門駅徒歩 7 分
3
◆パークコート赤坂檜町ザタワー
2億1556万円
1018万円
2018年2月完成
乃木坂駅徒歩 3 分
4
◆ザ・パークハウスグラン南青山
2億1429万円
1012万円
2016年8月完成
表参道駅徒歩 4 分
5
◆ウェリス代官山猿楽町
2億793万円
982万円
2013年5月完成
代官山駅徒歩 5 分
6
◆パークマンション六本木
1億9608万円
926万円
2009年3月完成
六本木 駅徒歩 5 分
7
◆パークマンション三田綱町ザフォレスト
1億9502万円
921万円
2016年1月完成
麻布十番駅徒歩 7 分
8
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億9015万円
898万円
2019年1月完成
六本木駅徒歩 1 分
9
◆六本木グランドタワーレジデンス
1億8972万円
896万円
2016年3月完成
六本木一丁目駅徒歩 2 分
10
◆パークマンション千鳥ヶ淵
1億8909万円
893万円
2004年6月完成
九段下駅徒歩 8 分
11
◆グランドヒルズ元麻布
1億8782万円
887万円
2018年2月完成
麻布十番駅徒歩 4 分
12
◆プラウド白金台
1億8761万円
886万円
2016年7月完成
白金台駅徒歩 9 分
13
◆パークコート青山ザタワー
1億8464万円
872万円
2018年3月完成
青山一丁目駅徒歩 3 分
14
◆アークヒルズ仙石山レジデンス
1億8231万円
861万円
2012年8月完成
六本木一丁目駅徒歩 4 分
15
◆六本木ヒルズレジデンス
1億7914万円
846万円
2003年4月完成
麻布十番駅徒歩 4 分
16
◆シティタワー恵比寿
1億7850万円
843万円
2019年3月完成
恵比寿駅徒歩 7 分
17
◆パークマンション南麻布
1億6664万円
787万円
2005年3月完成
広尾駅徒歩 8 分
18
◆フォレストテラス鳥居坂
1億6368万円
773万円
2015年9月完成
麻布十番駅徒歩 4 分
19
◆ブリリアタワーズ目黒
1億6283万円
769万円
2017年12月完成
目黒駅徒歩 1 分
20
◆パークコート乃木坂ザ・タワー
1億6220万円
766万円
2019年2月完成
乃木坂駅徒歩 2 分

【関連記事はこちら!】>>「旧耐震」「事故物件」「狭小物件」「1階部屋」など、売りにくいマンションの相場は? 不動産のプロが不人気物件の売却法を解説

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21位~100位は?

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<不動産売却の基礎知識>
相場を知るために、まずは「一括査定」を活用!

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サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
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◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
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◆イエイ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
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◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
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サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆HowMaスマート不動産売却(一般媒介での一括査定)
対応物件の種類 マンション、戸建て(東京23区)
掲載する不動産会社数 10社(一般媒介) HowMaスマート不動産売却の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 コラビット
紹介会社数 最大6社
【ポイント】不動産会社探しを支援してくれるサービスで、不動産を売却する際に、不動産会社と会わずに契約が可能。不動産会社との契約は一般媒介なので、不動産会社による違法な「囲い込み」も心配ない。
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◆いえカツLIFE(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・一棟マンション、投資マンション(1R・1K)、一棟ビル、区分所有ビル(1室)、店舗・工場・倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権、その他(共有持分についても査定・売却対象)
営業エリア 東京、千葉、神奈川、埼玉 いえカツLIFEの公式サイトはこちら
サービス開始 2012年
運営会社 株式会社 サムライ・アドウェイズ
(東京マザーズ上場「アドウェイズ」の子会社)
紹介会社数 最大6社(売買2社、買取2社、リースバック2社)
【ポイント】 再建築不可物件、借地権、底地権といった「訳あり物件」の査定にも対応している。共有持ち分でも相談に乗ってくれる査定サイトは少ないので、相談してみよう
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