駅から徒歩15分以上でも資産価値が高い中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

2021年1月13日公開(2021年2月24日更新)
櫻井幸雄

東京都で、駅から徒歩15分以上と遠くても「高く売れるマンション」「値上がりしたマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

駅から徒歩15分以上でも、資産価値が高い中古マンション「価格」ランキング・ベスト10

 現在、東京の中古マンション市場で、最寄り駅から徒歩15分以上と遠くても、高値で取引されている中古マンションの価格ランキング・ベスト100の上位10物件は、以下の通りだ。

駅から遠くても資産価値が高い中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・パークハウス碑文谷一丁目
7326万円 346万円 2016年10月 学芸大学駅徒歩15分
2
◆ザ・テラス下目黒
7157万円 338万円 2012年1月 武蔵小山駅徒歩15分
3
◆ザ・パークハウス目黒三丁目
7157万円 338万円 2015年6月 目黒駅徒歩16分
4
◆クリオ駒沢公園
7008万円 331万円 2017年1月 駒沢大学駅徒歩16分
5
◆ドーマ八雲
6924万円 327万円 2003年3月 都立大学駅徒歩15分
6
◆深沢ハウス
6797万円 321万円 2004年6月 都立大学駅徒歩15分
7
◆パークホームズ下目黒
6754万円 319万円 2011年2月 武蔵小山駅徒歩15分
8
◆ディアスタ下目黒
6648万円 314万円 2013年5月 学芸大学駅徒歩15分
9
◆クラッシィハウス等々力ブラン
6543万円 309万円 2010年7月 尾山台駅徒歩15分
10
◆ルジェンテ碑文谷
6479万円 306万円 2015年12月 西小山駅徒歩15分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 分譲マンションは、駅に近い物件のほうが中古になっても値下がりしにくい。それは、各種データで証明されている事実だ。

 駅から歩いて3分以内なら、まず値段は下がらず、値上がりするケースのほうが多い。つまり、資産価値を重視するなら、「駅近」のマンションに限る。と、知られるようになってから、困った現象も起きはじめた。

 それは、「駅近マンション」の価格設定が強気になってしまった、ということだ。

 まず、駅に近い土地を持っている人が土地を売り出すとき、価格設定を高くする。「これから先も値下がりしにくい土地なんでしょ、だったら安い値段では売らないよ」と言い出したわけだ。

 土地価格が高いと、マンションを建設したときの分譲価格も高くなる。

 価格設定を高くする場合、建物の外装や内装、設備仕様のレベルも上げざるを得ない。「値段が高いのに、建物が安っぽい」と言われたくないからだ。

 建物にお金をかけると、分譲価格はさらに高くなる。

 新築時の分譲価格が大きく上昇すると、将来、大きく値上がりする可能性は下がる。値下がりしにくいのは事実だが、値上がりするまでは行きにくい…それが、今の駅近マンションの実情といえる。

駅から徒歩15分以上でも、値上がりしている中古マンションランキング・ベスト10は?

 これに対して、駅から離れた立地のマンションはどうだろう。最寄り駅から徒歩15分以上と遠いが、資産価値が高い中古マンションの価格上昇率ランキング・ベスト10は以下の通りだ。

駅から遠くても資産価値が高い中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10

順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆スカイクレストビュー東京
+37% 4370万円 2004年12月 品川駅徒歩17分
2
◆目黒大塚山ローレルコート
+24% 6388万円 2001年10月 目黒駅徒歩17分
3
◆ザ・テラス下目黒
+23% 7494万円 2012年1月 武蔵小山駅徒歩15分
4
◆プリムローズ浅草桜橋
+23% 3183万円 2003年2月 浅草駅徒歩15分
5
◆ジークレフ三鷹
+22% 5519万円 2005年9月 三鷹駅徒歩17分
6
◆リビオ北千住
+21% 3597万円 2014年2月 北千住駅徒歩19分
7
◆サニーコート三鷹第2
+20% 3867万円 2004年3月 三鷹駅徒歩15分
8
◆オーベルグランディオ砂町水辺公園
+20% 3738万円 2005年6月 南砂町駅徒歩19分
9
◆レヴィ浅草リバーフロント
+20% 3135万円 2006年2月 南千住駅徒歩18分
10
◆はなみずき通り北七番館
+19% 3882万円 2003年3月 鐘ヶ淵駅徒歩16分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 駅遠マンションは安く売られる。なかには、住戸面積を思い切り広くして、分譲価格は思い切り下げるという新築物件もある。

 そういったマンションは元が安いので、中古で大きく価格が下がることはない。「駅遠のマンションなど、将来価値は10分の1、タダでも引き取り手がない」というような過激な意見もあるが、少なくとも首都圏で、都心通勤が可能な場所の駅遠マンションは、そんなに値が下がらない。

 大きく値下がっても、新築時価格の半値程度。2〜3割下がったあたりで落ち着くケースが多い。そして、まれに大きく値上がりするマンションもある

 繰り返すが、駅遠マンションは、大きく値下がりしにくく、値上がりすることもある。それは、新築分譲時の価格設定が割安になっているためだ。

駅遠マンションが値上がりする要因とは?

 駅遠マンションは駅から離れている分、価格を安くしなければ目を引かない。安くて広いが、つくりはそれなり…というパターンになりがち。そのようなマンションは、土地の評価が上がることによって、中古価格が上昇することがあるのだ。

 地価が上昇する理由として多いのは「不便な場所だったが、近くに新線・新駅ができて便利になった」というケース。そして「駅近くのマンションがまったく出なくなったので、多少駅から離れていても注目が上がった」というケースでも、中古価格が上がる。

 また、駅から離れるが、大きな公園に隣接しているなど、環境の良さが際立つマンションも中古価格が下がりにくい

 もうひとつのパターンとして、建物のつくりがよく、それが評価されて、中古価格が上がるケースもある。駅から離れた閑静な住宅地に、低層の建物で、贅(ぜい)をつくした仕様とする。そんなつくりのマンションが都心や駅近の場所にあれば間違いなく億ションとなる。

 しかし、駅から離れているので、5000万円とか6000万円で購入できる…そのようなケースでも、駅遠マンションの中古価格上昇があり得る。

 このように、駅遠マンションが値上がりするパターンはいくつかあるわけだ。

駅遠でも品川駅最寄りは希少!
価格上昇率1位の「スカイクレストビュー東京」

 今回の調査で、価格上昇率ランキング1位の「スカイクレストビュー東京」は、「最寄り駅の評価が上がり、駅近の新築マンションが出なくなったので、評価が上がった」ケースだ。

スカイクレストビュー東京
品川駅から徒歩17分の「スカイクレストビュー東京」(出所:PIXTA)

 JR・京浜急行線の品川駅から徒歩17分。かなり駅から遠いマンションとなるのだが、その品川駅では近年、駅周辺に新築マンションが出ていない。

 リニア中央新幹線の始発駅になることが決まって以来、オフィスビルの建設が盛んで、マンションが建設されないのだ。そのため、徒歩17分でも「希少な品川駅最寄りマンション」という評価が生じ、価格が上昇しているわけだ。

 また、「スカイクレストビュー東京」には、新築分譲時に印象深いエピソードがあった。

 「スカイクレストビュー東京」が分譲されたのは、大規模マンションランキングで2位の「ワールドシティタワーズ」(天王洲アイル駅徒歩4分)が分譲されたのと同時期。ワールドシティタワーズと運河を挟んだ対岸に立地している。分譲当時、「スカイクレストビュー東京」は「ワールドシティタワーズ」より安い価格設定で販売された

 それはそうだろう、「ワールドシティタワーズ」は約2000戸の大規模マンションで、堂々たる外観、充実した共用施設を誇った。全129戸の「スカイクレストビュー東京」ではかなわない要素が多かった。

ワールドシティタワーズ
スカイクレストビュー東京と運河を挟んだ対岸に立地する「ワールドシティタワーズ」(出所:PIXTA)

 そこで、「スカイクレストビュー東京」は安さで勝負した。ほぼ同じ立地なのに、大幅に安く購入できるマンションとして売り出されたわけだ。具体的に言うと、分譲開始当時、同じ広さ・同じ階数の2LDKが500万円も安く売り出された。「ワールドシティタワーズ」の2LDKが4000万円のとき、「スカイクレストビュー東京」の2LDKは3500万円で購入できたわけだ。

 これには、多くの人が注目した。ほぼ同じ立地、同じ広さで500万円違えば、安いマンションのほうがよい。高いマンションを選ぶ理由が分からない、という意見もネットに登場した。

 ただ、実際に建物ができあがると「500万円の差で、この立派なマンション(ワールドシティタワーズ)に住めるなら、納得」という人が出て、どちらが得とは一概に言えなくなったのだが……。

 分譲開始時に、「スカイクレストビュー東京」の人気が高かったのは事実だ。分譲開始から15年以上経った現在、「ワールドシティタワーズ」(価格上昇率+35%)も「スカイクレストビュー東京」(価格上昇率+37%)も、共に中古価格は上がっている。どちらを選んでも、後悔はなかったわけだ。

 当時の2つのマンション購入者の方々は、喜びいっぱいだろう。

【関連記事はこちら】>>中古の大規模マンションランキング・ベスト100 あなたのマンションの相場、値上がり率は?

住環境と高品質の建物で価値を高めた
「目黒大塚山ローレルコート」

 価格上昇率ランキング2位の「目黒大塚山ローレルコート」(下のストリートビュー参照)は、住環境の良さで価値を高めたマンションといえる。

 「目黒大塚山ローレルコート」は、2000年から分譲開始された全68戸の小規模マンションである。JR山手線目黒駅から徒歩17分となるが、ほかに東急東横線の祐天寺駅(徒歩19分)や中目黒駅(徒歩21分)が徒歩圏となり、中目黒駅周辺を生活圏にできる。さらに、目黒駅に向かうバス便が多く、目黒通りにはバス専用レーンもあるので、時間に正確。利用しやすいバス便エリアとして人気が高い

 住戸は約63㎡〜94㎡の2LDKタイプから4LDKで、新築分譲時は4800万円台・5100万円台が最多だった。3LDKが5000万円程度で購入できたわけで、今の価格水準からすれば、安い。

 しかし、2000年から2001年にかけては、マンション価格が抑えられていた時期なので、「バス便立地なので、安く売られたマンション」というわけではなかった。当時、山手線内側の都心部でも、5000万円程度の3LDKが販売されていた。その価格水準で、山手線の外側。しかも、駅から遠い…結構、価格が高いマンションだった。それでも、中古で値上がりしているのは、建物の質が高いからである

 まず、住戸がゆったりしている。RC(鉄筋コンクリート)造ではなく、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)造を採用しており、これは柱と柱の間隔を広くできることを意味し、柱のない大空間を創出できる。開放的な居住空間をつくり、外観のツートンカラーでおしゃれ。目黒区内の住宅エリアに立つ高級マンションとなっている。

 だからこそ、駅から離れていても、価値が下がらなかったと考えられる。

 目黒区や世田谷区、杉並区の高級住宅エリアでは、駅から遠いことは決定的な短所ではない。駅から離れる分静かになる、と考えられるからだ。そして、アットホームな小規模マンションが好まれる地域特性も、「目黒大塚山ローレルコート」が高く評価されている理由に加えるべきだろう。

希少な低層3階建てで住環境も良い
「ザ・テラス下目黒」

 駅遠の中古マンション価格上昇率で3位、価格ランキングでは2位につけた「ザ・テラス下目黒」(下のストリートビュー参照)も、住環境の良さと建物のつくりの良さで人気が落ちないマンションである。

 建設地の目黒区下目黒5丁目エリアは、もともと国有地(競馬場)であったという歴史から、現在は、学校とともにパプアニューギニア大使館、ネパール連邦民主共和国大使館などが点在。著名人が多く住むエリアとしても知られている。

 広大な林試の森公園に近く、身近に緑を感じ、朝は鳥の鳴き声で目覚め、夏はセミの声の変化で夕暮れを感じる、窓を開けて心地よい風を採り入れる…そんな生活が実現する場所として、人気が高い。

 恵まれた環境のなか、「ザ・テラス下目黒」は低層3階建て。このゆとりも、人気を高める要因である。

 現在、東京23区内では低層マンションが減少。特に、地上3階建ての低層物件は影を潜めている(低層といっても、4階建て、5階建てが現在の主流だ)。低層3階建てであれば、中古で、多少値段が高くても買いたい。そう考える人が多く、価格も上がっていると考えられる

 このほか、「リビオ北千住」(価格上昇率6位)は、北千住駅周辺の評価が上がってきたことで価値も上がったマンション、「サニーコート三鷹第2」(価格上昇率7位)は、吉祥寺からバス便エリアであるため、吉祥寺の評価が上がったことで注目度が上がったマンションと考えられる。

 「オーベルグランディオ砂町水辺公園」(価格上昇率8位)は住環境の良さが高評価の理由だろう。

 ちなみに、江東区、江戸川区ではここ数年、駅から徒歩10分以上の新築分譲マンションの価格が上昇。売れ行きも良いので、それが駅遠の中古マンション価格を押し上げている側面もありそうだ。

東京都の駅遠中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、東京都の駅から徒歩15分以上の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>大規模マンションの賢い売却方法とは? ライバル物件を出し抜くために、リフォーム、ホームステージングなどで差別化を

駅から遠くても資産価値が高い中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・パークハウス碑文谷一丁目
7326万円 346万円 2016年10月 学芸大学駅徒歩15分
2
◆ザ・テラス下目黒
7157万円 338万円 2012年1月 武蔵小山駅徒歩15分
3
◆ザ・パークハウス目黒三丁目
7157万円 338万円 2015年6月 目黒駅徒歩16分
4
◆クリオ駒沢公園
7008万円 331万円 2017年1月 駒沢大学駅徒歩16分
5
◆ドーマ八雲
6924万円 327万円 2003年3月 都立大学駅徒歩15分
6
◆深沢ハウス
6797万円 321万円 2004年6月 都立大学駅徒歩15分
7
◆パークホームズ下目黒
6754万円 319万円 2011年2月 武蔵小山駅徒歩15分
8
◆ディアスタ下目黒
6648万円 314万円 2013年5月 学芸大学駅徒歩15分
9
◆クラッシィハウス等々力ブラン
6543万円 309万円 2010年7月 尾山台駅徒歩15分
10
◆ルジェンテ碑文谷
6479万円 306万円 2015年12月 西小山駅徒歩15分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
11
◆ザ・クラス等々力ヒルズ
6331万円 299万円 2008年12月 等々力駅徒歩15分
12
◆パークホームズ目黒中町
6310万円 298万円 2009年8月 祐天寺駅徒歩18分
13
◆ウエリス世田谷砧
6267万円 296万円 2018年1月 祖師ヶ谷大蔵駅徒歩15分
14
◆ウエリス井の頭公園
6183万円 292万円 2016年11月 三鷹駅徒歩15分
15
◆クレヴィア成城
6161万円 291万円 2016年11月 成城学園前駅徒歩16分
16
◆イニシア自由が丘
6161万円 291万円 2011年1月 尾山台駅徒歩16分
17
◆クレストコート碑文谷
6098万円 288万円 1996年2月 学芸大学駅徒歩15分
18
◆クリオ目黒ラモード
6056万円 286万円 2003年3月 学芸大学駅徒歩16分
19
◆パークハウス学芸大学イーストサイドレジデンス
6034万円 285万円 2008年7月 学芸大学駅徒歩15分
20
◆スカイコート学芸大学壱番館
6013万円 284万円 2003年7月 学芸大学駅徒歩17分

【関連記事はこちら!】>>「旧耐震」「事故物件」「狭小物件」「1階部屋」など、売りにくいマンションの相場は? 不動産のプロが不人気物件の売却法を解説

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