江戸川区の中古マンション価格ランキング!
船堀、西葛西、小岩など人気エリアの相場は?

2020年1月10日公開(2022年8月3日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

江戸川区の中古マンションについて、″売却価格″と″値上がり率″の高い順に、価格ランキングを作成した。船堀、西葛西、小岩など、人気の街が集まる港区の中古マンションの相場、価格推移を確認して、購入・売却の際の参考にしよう。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

江戸川区で中古マンションを購入するならどのエリア?

江戸川区を走る東西線
江戸川区を走る東京メトロ東西線

 東京23区内で第4位の人口数を誇る江戸川区は、ベッドタウンとして発展してきた背景がある。今でも子育て世代を中心に人気のエリアで、複数路線が乗り入れているのも魅力だ。都心はもちろん、隣接する千葉県へもアクセスしやすい。区内には葛西臨海公園を始めとした自然豊かな場所も多数ある。

 江戸川区の居住エリアとして特に人気があるのは、都営新宿線「船堀」駅や東京メトロ東西線「西葛西」「葛西」駅、JR中央・総武線「小岩」駅周辺だ。これを踏まえて、江戸川区で人気の中古マンションについて見てみよう。

江戸川区のマンション相場は?

 江戸川区のマンション相場はどれくらいなのか。江戸川区のマンションを築年数別でみると、平均価格(70m²換算)は以下のとおりとなっている。

◆江戸川区の中古マンション築年数別平均価格(70m²換算)
1~3年以内
3~5年以内 4,689万円
5~10年以内 4,303万円
10~15年以内 3,588万円
15~20年以内 3,382万円
20年以上 3,201万円
※出所:住宅情報サイト 「ライフルホームズ
データは2021年2月5日時点。ーはデータなし。

 また、江戸川区周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、江戸川区(3,455万円)に対して、練馬区(3,533万円)、足立区(2,862万円)、葛飾区(3,099万円)となっている。

江戸川区で最も高額な中古マンションは
「ザ・パークハウス船堀」

 まずは、江戸川区の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見て欲しい。

江戸川区の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・パークハウス船堀
6818万円 322万円 2016年9月完成 船堀駅徒歩3分
2
◆アルファグランデ小岩スカイファースト
6606万円 312万円 2015年4月完成 小岩駅徒歩3分
3
◆エクセレントシティ西葛西駅前
6183万円 292万円 2017年2月完成 西葛西駅徒歩2分
4
◆アルファグランデ西葛西
5780万円 273万円 2013年6月完成 西葛西駅徒歩3分
5
◆ザ・ガーデンズ西葛西
5738万円 271万円 2016年1月完成 西葛西駅徒歩8分
6
◆ヴェレーナ船堀
5526万円 261万円 2017年11月完成 船堀駅徒歩5分
7
◆プラウド船堀ファースト
5505万円 260万円 2011年2月完成 船堀駅徒歩1分
8
◆プレミスト葛西
5399万円 255万円 2015年3月完成 葛西駅徒歩2分
9
◆ヴィルヴィオ葛西
5378万円 254万円 2017年1月完成 葛西駅徒歩7分
10
◆クリスタルマークス
5336万円 252万円 2015年2月完成 小岩駅徒歩3分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 江戸川区の中古マンション価格ランキングの1位となったのは「ザ・パークハウス船堀」(下のストリートビュー画像参照)。三菱地所レジデンスが販売する分譲マンションで、施工は木内建設が手がけた。全262戸の13階建てマンションで、専有面積58.17㎡~91.08㎡、間取り2LDK~4LDKと、単身者やファミリー層、シニア世代まで幅広い世帯に対応している。

 最寄り駅は、徒歩3分の都営新宿線「船堀」駅。「船堀」駅は快速の停車駅のため、新宿方面へのアクセスがよく、通勤通学にも便利。また、都内近隣へはバス路線も充実している。近くには親水公園があり、自然環境の多い閑静な住宅街となっている。

 ここ3年間でみると、70㎡換算価格は6800円前後を安定してキープしてきたが、ランキング集計後の2019年12月時点では約6400万円まで値が落ちている。とはいえ、2位の「アルファグランデ小岩スカイファースト」値下がりしており、「ザ・パークハウス船堀」が江戸川区の中古マンションの中で最も高額であることに変わりはない。(出典:マンションレビュー

価格上昇率ランキングの1位は、価格ランキングでも2位の
「アルファグランデ小岩スカイファースト」

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅距離、売主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 そうした中、江戸川区では中古価格が大きく上昇した物件もある。以下は、江戸川区の中古マンションで上昇率が高かった物件上位10物件だ。

江戸川区の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆アルファグランデ小岩スカイファースト
+26% 7521万円 2015年4月完成 小岩駅徒歩3分
2
◆アトラス葛西ビューサイト
+23% 4161万円 2002年11月完成 葛西駅徒歩1分
3
◆東京インターマークス
+21% 4017万円 2005年3月完成 平井駅徒歩14分
4
◆ゼファー西葛西
+21% 3730万円 2000年2月完成 西葛西駅徒歩13分
5
◆ミオカステーロ小岩
+20% 3750万円 2005年6月完成 小岩駅徒歩3分
6
◆東京グランファースト
+19% 4659万円 2007年4月完成 小岩駅徒歩1分
7
◆ザパークハウス船堀
+19% 8342万円 2016年9月完成 船堀駅徒歩3分
8
◆クレストフォルム平井グランステージ
+18% 3122万円 2002年9月完成 八広駅徒歩17分
9
◆ザ・ガーデンズ西葛西
+16% 6142万円 2016年1月完成 西葛西駅徒歩8分
10
◆パークタワー東京クラルテステーションフロント
+16% 4948万円 2005年3月完成 小岩駅徒歩2分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

  価格上昇率で1位となったのは「アルファグランデ小岩スカイファースト」(下のストリートビュー画像参照)は、スターツコーポレーションが販売、スターツCAMと大成建設JVが施工を手がけた分譲マンションだ。全177戸の29階建て高層マンションで、専有面積68.11㎡~222.49㎡、間取りは1SLDK~4SLDKとなっている。

 最寄り駅は、JR中央・総武線の「小岩」駅。都営新宿線「船堀」駅と同じく、新宿方面へのアクセスのほか、沿線の秋葉原駅や錦糸町駅など、複数路線が乗り入れる駅での乗り換えもしやすい。「アルファグランデ小岩スカイフォート」は「小岩」駅より徒歩3分に位置しており、駅前の商店街やスーパー、飲食店など、生活上の利便性も高いだろう。

 新築分譲時の平均販売価格は6000万円弱で、そこから+26%の価格上昇率となった。70㎡換算価格で価格推移をみると、大きく上昇したのは2018年12月から2019年3月の間。この間に、70㎡換算価格が5525万円から6330万円へとアップした。その後、2019年7月の6635万円をピークに緩やかに下落しているが、大幅な値下がりはなく高い水準を維持している。(出典:マンションレビュー

江戸川区の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、江戸川区の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>東京都の中古マンション価格ランキング・ベスト100
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

江戸川区の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・パークハウス船堀
6818万円 322万円 2016年9月完成 船堀駅徒歩3分
2
◆アルファグランデ小岩スカイファースト
6606万円 312万円 2015年4月完成 小岩駅徒歩3分
3
◆エクセレントシティ西葛西駅前
6183万円 292万円 2017年2月完成 西葛西駅徒歩2分
4
◆アルファグランデ西葛西
5780万円 273万円 2013年6月完成 西葛西駅徒歩3分
5
◆ザ・ガーデンズ西葛西
5738万円 271万円 2016年1月完成 西葛西駅徒歩8分
6
◆ヴェレーナ船堀
5526万円 261万円 2017年11月完成 船堀駅徒歩5分
7
◆プラウド船堀ファースト
5505万円 260万円 2011年2月完成 船堀駅徒歩1分
8
◆プレミスト葛西
5399万円 255万円 2015年3月完成 葛西駅徒歩2分
9
◆ヴィルヴィオ葛西
5378万円 254万円 2017年1月完成 葛西駅徒歩7分
10
◆クリスタルマークス
5336万円 252万円 2015年2月完成 小岩駅徒歩3分
11
◆プラウド葛西
5293万円 250万円 2014年12月完成 葛西駅徒歩4分
12
◆シティテラス平井
5230万円 247万円 2016年2月完成 平井駅徒歩8分
13
◆レジデントプレイス西葛西
5209万円 246万円 2015年7月完成 西葛西駅徒歩7分
14
◆プラウドシティ船堀
5209万円 246万円 2012年11月完成 船堀駅徒歩4分
15
◆グローベルザステーション西葛西
5187万円 245万円 2009年12月完成 西葛西駅徒歩3分
16
◆ローレルコート西葛西
5166万円 244万円 2016年8月完成 西葛西駅徒歩10分
17
◆プレシス西葛西ペイサージュ
5060万円 239万円 2016年2月完成 西葛西駅徒歩6分
18
◆シティハウスリビオ葛西駅前
5039万円 238万円 2009年1月完成 葛西駅徒歩3分
19
◆ライオンズ西葛西プライムマークス
5018万円 237万円 2007年9月完成 西葛西駅徒歩9分
20
◆エクセレントシティ小岩
4997万円 236万円 2015年12月完成 小岩駅徒歩3分

【関連記事はこちら!】>>江戸川区の「新築マンション人気ランキング」小岩、葛西、西葛西など注目エリアのおすすめ物件は?

 

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