江戸川区の中古マンションについて、"70㎡換算価格"と"値上がり率（分譲時比）"の高い順に、価格ランキングを作成した。船堀、西葛西、小岩など、人気の街が集まる江戸川区の中古マンションの相場、価格推移を確認して、購入や売却の際の参考にしよう。（データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）
江戸川区の中古マンションランキング・トップ10
まずは、江戸川区の中古マンション「価格ランキング」と「価格上昇率ランキング（分譲時比）」の上位10物件を見てみよう。
| 順位 | マンション名/概要 | 70㎡換算価格 | ライフルホームズで周辺物件を見る |
|---|---|---|---|
| 1 | アルファグランデ小岩スカイファースト 坪単価：329万円 所在地：江戸川区南小岩（小岩駅徒歩3分） 築年月：2015年4月 総戸数：177戸 | 6,970万円 | |
| 2 | グローリオレジデンス船堀 坪単価：318万円 所在地：江戸川区船堀（船堀駅徒歩7分） 築年月：2019年9月 総戸数：30戸 | 6,739万円 | |
| 3 | ザ・パークハウス船堀 坪単価：317万円 所在地：江戸川区船堀（船堀駅徒歩3分） 築年月：2016年9月 総戸数：262戸 | 6,718万円 | |
| 4 | プレミスト葛西 坪単価：311万円 所在地：江戸川区中葛西（葛西駅徒歩2分） 築年月：2015年3月 総戸数：58戸 | 6,595万円 | |
| 5 | ザ・パークハウス船堀テラス 坪単価：306万円 所在地：江戸川区船堀（船堀駅徒歩4分） 築年月：2018年7月 総戸数：36戸 | 6,475万円 | |
| 6 | プラウド西葛西 坪単価：303万円 所在地：江戸川区西葛西（西葛西駅徒歩8分） 築年月：2019年2月 総戸数：156戸 | 6,417万円 | |
| 7 | オークプレイス小岩 坪単価：302万円 所在地：江戸川区南小岩（小岩駅徒歩3分） 築年月：2019年2月 総戸数：67戸 | 6,392万円 | |
| 8 | エクセレントシティ船堀５ 坪単価：297万円 所在地：江戸川区船堀（船堀駅徒歩10分） 築年月：2021年9月 総戸数：50戸 | 6,282万円 | |
| 9 | ザ・ガーデンズ西葛西 坪単価：294万円 所在地：江戸川区西葛西（西葛西駅徒歩8分） 築年月：2016年1月 総戸数：359戸 | 6,228万円 | |
| 10 | サンクレイドル平井 坪単価：294万円 所在地：江戸川区平井（平井駅徒歩4分） 築年月：2018年10月 総戸数：40戸 | 6,226万円 | |
| 70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。※データは2023年1月時点 | |||
| 順位 | マンション名/概要 | 騰落率 （分譲時比） | ライフルホームズで周辺物件を見る |
|---|---|---|---|
| 1 | ミオカステーロ小岩 70㎡換算価格：5,266万円 所在地：江戸川区西小岩（小岩駅徒歩3分） 築年月：2005年6月 総戸数：51戸 | +60% | |
| 2 | アーバンキャッスル平井 70㎡換算価格：5,991万円 所在地：江戸川区平井（平井駅徒歩4分） 築年月：2005年9月 総戸数：47戸 | +53% | |
| 3 | リアナシーコースト葛西 70㎡換算価格：5,006万円 所在地：江戸川区中葛西（葛西駅徒歩3分） 築年月：2005年2月 総戸数：81戸 | +49% | |
| 4 | ランドステージ瑞江 70㎡換算価格：4,721万円 所在地：江戸川区瑞江（瑞江駅徒歩2分） 築年月：2001年3月 総戸数：35戸 | +48% | |
| 5 | レーベンハイム篠崎リバーブリーズ 70㎡換算価格：3,136万円 所在地：江戸川区篠崎町（篠崎駅徒歩10分） 築年月：2004年6月 総戸数：56戸 | +48% | |
| 6 | スカイクレストビュー西葛西 70㎡換算価格：5,761万円 所在地：江戸川区西葛西（西葛西駅徒歩3分） 築年月：2012年11月 総戸数：20戸 | +47% | |
| 7 | 葛西駅前グリーンホームズ 70㎡換算価格：5,537万円 所在地：江戸川区東葛西（葛西駅徒歩3分） 築年月：2004年11月 総戸数：100戸 | +45% | |
| 8 | アトラス葛西ビューサイト 70㎡換算価格：5,210万円 所在地：江戸川区中葛西（葛西駅徒歩1分） 築年月：2002年11月 総戸数：71戸 | +43% | |
| 9 | レーベンハイム葛西グランアベニュー 70㎡換算価格：5,279万円 所在地：江戸川区中葛西（葛西駅徒歩7分） 築年月：2003年7月 総戸数：52戸 | +41% | |
| 10 | グローリオ船堀リエラ 70㎡換算価格：4,670万円 所在地：江戸川区船堀（船堀駅徒歩6分） 築年月：2005年4月 総戸数：44戸 | +41% | |
| 騰落率（価格の値上り、値下がり率）は、新築マンション分譲時の平均販売価格から2023年1月時点の売出価格で割って算出。直近10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2023年1月時点 | |||
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江戸川区の中古マンション｢価格｣ランキング1位は、
「アルファグランデ小岩スカイファースト」
価格ランキング1位となった「アルファグランデ小岩スカイファースト」（下のストリートビュー参照）は、2015年4月に完成した地上29階地下2階建て、総戸数177戸のタワーマンションだ。
「アルファグランデ小岩スカイファースト」は、コンシェルジュサービスやスカイラウンジなど、ホテルライクな設備が整っていることが特徴である。
マンション周辺にはスーパーなどの商業施設や病院、金融機関といった生活に欠かせない施設が充実しているほか、保育園や小学校も近いため子育て世帯向けでもある。最寄り駅は総武・中央緩行線の小岩駅が徒歩3分とアクセスも良好だ。
江戸川区の中古マンション｢価格上昇率｣1位は、
「ミオカステーロ小岩」
そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。中古マンションの騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）は、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売主のブランド力などによって左右される。1年経過するごとに数％ずつ値を下げ、築15年～20年で半分程度まで下がるといわれている。
ただし、現在は都心を中心にマンション人気が高まっているため、分譲時よりも価格が高騰している物件が多い。
江戸川区の価格上昇率ランキング・トップ10の物件では、41%〜60%値上がりした物件が並んだ。
価格上昇率60%でランキング1位になったのは「ミオカステーロ小岩」（下のストリートビュー参照）。2005年6月に建築された地上14階、総戸数51戸のマンションである。
総武・中央緩行線の小岩駅から徒歩3分。間取りは2LDK～4LDKがあり、独身世帯はもちろんファミリー世帯にも需要のあるマンションである。商業地域に位置し、1階部分はコンビニエンスストアが入っている。条件はあるが、ペットの飼育が可能であることも魅力の一つだ。
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前回のランキング1位の中古マンション
以下は、2019年度のランキング1位の物件だ。
江戸川区で最も高額な中古マンションは
「ザ・パークハウス船堀」江戸川区の中古マンション価格ランキングの1位となったのは「ザ・パークハウス船堀」(下のストリートビュー画像参照)。三菱地所レジデンスが販売する分譲マンションで、施工は木内建設が手がけた。全262戸の13階建てマンションで、専有面積58.17㎡～91.08㎡、間取り2LDK～4LDKと、単身者やファミリー層、シニア世代まで幅広い世帯に対応している。
最寄り駅は、徒歩3分の都営新宿線「船堀」駅。「船堀」駅は快速の停車駅のため、新宿方面へのアクセスがよく、通勤通学にも便利。また、都内近隣へはバス路線も充実している。近くには親水公園があり、自然環境の多い閑静な住宅街となっている。
ここ3年間でみると、70㎡換算価格は6800円前後を安定してキープしてきたが、ランキング集計後の2019年12月時点では約6400万円まで値が落ちている。とはいえ、2位の「アルファグランデ小岩スカイファースト」値下がりしており、「ザ・パークハウス船堀」が江戸川区の中古マンションの中で最も高額であることに変わりはない。（出典：マンションレビュー）
価格上昇率ランキングの1位は、価格ランキングでも2位の
「アルファグランデ小岩スカイファースト」価格上昇率で1位となったのは「アルファグランデ小岩スカイファースト」(下のストリートビュー画像参照)は、スターツコーポレーションが販売、スターツCAMと大成建設JVが施工を手がけた分譲マンションだ。全177戸の29階建て高層マンションで、専有面積68.11㎡～222.49㎡、間取りは1SLDK～4SLDKとなっている。
最寄り駅は、JR中央・総武線の「小岩」駅。都営新宿線「船堀」駅と同じく、新宿方面へのアクセスのほか、沿線の秋葉原駅や錦糸町駅など、複数路線が乗り入れる駅での乗り換えもしやすい。「アルファグランデ小岩スカイフォート」は「小岩」駅より徒歩3分に位置しており、駅前の商店街やスーパー、飲食店など、生活上の利便性も高いだろう。
新築分譲時の平均販売価格は6000万円弱で、そこから+26％の価格上昇率となった。70㎡換算価格で価格推移をみると、大きく上昇したのは2018年12月から2019年3月の間。この間に、70㎡換算価格が5525万円から6330万円へとアップした。その後、2019年7月の6635万円をピークに緩やかに下落しているが、大幅な値下がりはなく高い水準を維持している。（出典：マンションレビュー）
江戸川区のエリア概況、マンション相場
東京23区内で第4位の人口数を誇る江戸川区は、ベッドタウンとして発展してきた背景がある。今でも子育て世代を中心に人気のエリアで、複数路線が乗り入れているのも魅力だ。都心はもちろん、隣接する千葉県へもアクセスしやすい。区内には葛西臨海公園を始めとした自然豊かな場所も多数ある。
江戸川区の居住エリアとして特に人気があるのは、都営新宿線「船堀」駅や東京メトロ東西線「西葛西」「葛西」駅、JR中央・総武線「小岩」駅周辺だ。これを踏まえて、江戸川区で人気の中古マンションについて見てみよう。
江戸川区のマンション相場はどれくらいなのか。江戸川区のマンションを築年数別でみると、平均価格（70m²換算）は以下のとおりとなっている。
| 1～3年以内 | - | |
| 3～5年以内 | 5,917万円 | |
| 5～10年以内 | 4,841万円 | |
| 10～15年以内 | 4,644万円 | |
| 15～20年以内 | 4,268万円 | |
| 20年以上 | 4,079万円 | |
| ※出所：住宅情報サイト「ライフルホームズ」 データは2023年4月1日時点。ーはデータなし。 | ||
また、江戸川区と周辺の中古マンションの価格相場と比較すると、江戸川区（4,230万円）に対して、練馬区（4,825万円）、足立区（3,612万円）、葛飾区（3,881万円）となっている。
| 江戸川区のマンションランキング |
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江戸川区の中古マンションランキング・トップ100
最後に、江戸川区の中古マンション「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」トップ100を紹介しよう。
- 中古マンションランキングINDEX
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東京そのほか
| おすすめ記事はこちら 【購入】中古マンションを選ぶ際の注意点 【購入】物件見学時のポイント 【購入】登記簿に関する注意点 【売却】不動産一括査定サイト33社比較 【売却】マンションを高く売る方法 【売却】マンション売却の税金 |
| ◆SUUMO（スーモ）売却査定 | |
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| 特徴 | ・圧倒的な知名度を誇るSUUMOによる一括査定サービス ・主要大手不動産会社から地元に強い不動産会社まで2000社以上が登録 ・電話番号の登録は任意なのでしつこい営業電話を避けられる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地 |
| 紹介会社数 | 10社（主要一括査定サイトで最多） |
| 運営会社 | 株式会社リクルート住まいカンパニー（東証プライム子会社） |
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| ◆HOME4U（ホームフォーユー） | |
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| 特徴 | ・悪質な不動産会社はパトロールにより排除している ・20年以上の運営歴があり信頼性が高い ・1800社の登録会社から最大6社の査定が無料で受け取れる |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | NTTデータ・スマートソーシング（東証プライム子会社） |
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| ◆ズバット不動産売却 | |
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| 特徴 | ・厳選した不動産会社のみと提携 ・比較サイト運営歴20年以上の会社が運営 ・情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準である「ISO27001」の認証を取得しており安心感あり |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟ビル |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | ウェブクルー |
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| ◆イエウール | |
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| 特徴 |
・掲載企業一覧を掲載、各社のアピールポイントも閲覧可能 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | Speee |
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| ◆LIFULL HOME'S（ライフルホームズ） | |
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| 特徴 |
・日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
| 運営会社 | LIFULL（東証プライム） |
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| ◆マンションナビ | |
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| 特徴 |
・マンションの売却に特化 |
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| 対応物件 | マンション |
| 紹介会社数 | 最大9社（売却・買取6社、賃貸3社） |
| 運営会社 | マンションリサーチ |
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| ◆いえカツLIFE | |
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| 特徴 |
・対応可能な不動産の種類がトップクラス ・共有持ち分でも相談可能 |
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| 対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
| 紹介会社数 | 最大6社（売買2社、買取2社、リースバック2社） |
| 運営会社 | サムライ・アドウェイズ（上場子会社） |
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一括査定サイトと合わせて
利用したい査定サイト！
| ◆ソニーグループの「SRE不動産」売却査定 | |
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| 特徴 | ・両手仲介・囲い込みを行わない ・上場企業のソニーグループが運営 ・売却専門の担当者がマンツーマンで高値売却を追求 |
|---|---|
| 対応物件 | マンション、戸建て、土地（建物付きを含む）、収益用不動産 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県 |
| 運営会社 | SREホールディングス株式会社（ソニーグループ） |
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| ◆中古マンション相場と10年後の価格を予想！【不動産価格データベース】 |
