板橋区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】!人気の物件、価格、値上がり率は?

2022年2月28日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都板橋区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さがないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

  賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

板橋区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都板橋区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。板橋区は、池袋や大手町といった都心の主要駅まで乗り換えなしで行ける利便性の高さが魅力だ。トップ5の物件価格は約4,000万円で、40㎡あたりの価格は3,000万円台後半と、23区内では北区の次に安い。

【板橋区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ハウスセゾン新板橋
賃料利回り:4.1%
所在地:板橋区板橋(新板橋駅徒歩4分)
築年月:2011年7月

階建:地上14階、地下1階
総戸数:47戸

3,726万円
2位

フェニックス板橋大山
賃料利回り:3.9%
所在地:板橋区大山東町(板橋区役所前駅徒歩4分)
築年月:2012年1月

階建:地上13階
総戸数:109戸

3,714万円
3位

メイクスデザイン板橋本町
賃料利回り:3.9%
所在地:板橋区本町(板橋本町駅徒歩5分)
築年月:2013年4月

階建:地上7階
総戸数:35戸

3,678万円
4位

グランパークN.東京
賃料利回り:3.6%
所在地:板橋区舟渡(浮間舟渡駅徒歩7分)
築年月:2015年12月

階建:地上7階
総戸数:42戸

3,606万円
5位

アゼスト板橋
賃料利回り:3.7%
所在地:板橋区上板橋(上板橋駅徒歩7分)
築年月:2010年2月

階建:地上4階
総戸数:40戸

3,545万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 板橋区の中古コンパクトマンションランキングで1位になったのは、「ハウスセゾン新板橋」。都営三田線新板橋駅から徒歩4分の場所にある(下のストリートビュー参照)。

 「ハウスセゾン新板橋」は、2011年7月築、地上14階建て、総戸数47戸のマンション。間取りは1R~1LDKと、シングルやDINKSに適している。外観は、ホワイトとブラックの2色使いでスタイリッシュなデザインだ。浴室にはテレビやミストサウナが設置されている。

 「ハウスセゾン新板橋」の南側には東西に中山道が通り、さらにその上に首都高速中央環状線が通っているため、交通量は多い。最寄り駅は、徒歩4分の都営三田線の新板橋駅のほかに、JR埼京線板橋駅や東武東上線下板橋駅が徒歩10分圏内にある。賃料利回りは4.1%と平均的な値だ。

>>「板橋区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~70位)」はこちらから

板橋区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都板橋区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 板橋区の騰落率ランキングトップ5では、都心部の中古マンションと比較すると上昇幅は小さいが、10%~20%上昇している。1位の物件は、築15年ほどであるが20%上がっている。

【板橋区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

T-Angle
40㎡あたりの価格:3,109万円
賃料利回り:4.7%

所在地:板橋区板橋(板橋区役所前駅徒歩3分)
築年月:2006年11月

階建:地上13階
総戸数:86戸

+20%
2位

ガーデングラス板橋本町
40㎡あたりの価格:3,085万円
賃料利回り:4.6%

所在地:板橋区清水町(板橋本町駅徒歩5分)
築年月:2012年2月

階建:地上13階
総戸数:70戸

+18%
3位

イニシアイオ本蓮沼駅前
40㎡あたりの価格:3,351万円
賃料利回り:4.1%

所在地:板橋区蓮沼町(本蓮沼駅徒歩2分)
築年月:2012年2月

階建:地上6階
総戸数:54戸

+15%
4位

グローバン板橋
40㎡あたりの価格:3,146万円
賃料利回り:4.9%

所在地:板橋区板橋(板橋駅徒歩2分)
築年月:2009年6月

階建:地上12階
総戸数:98戸

+13%
5位

クリオ志村ラモード
40㎡あたりの価格:3,049万円
賃料利回り:4.3%

所在地:板橋区志村(志村三丁目駅徒歩3分)
築年月:2012年1月

階建:地上6階
総戸数:46戸

+10%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 「T-Angle」は、都営三田線の板橋区役所前駅から徒歩3分にある13階建てのマンション。2006年に完成し、総戸数は86戸、間取りは1K~2LDKまで幅広く、シングルからファミリー層まで対応する。

 マンションの半径1km圏内にはスーパーやコンビニ、飲食店が複数あるほか、板橋区役所も近く、生活利便性が高い。賃料利回りは4.7%と、板橋区の中古マンションでは平均的だ。最寄り駅のほか徒歩10分圏内に東武東上線の大山駅やJR埼京線の下板橋駅があり、複数路線の利用ができる。

北部は埼玉県と接し、
多くの商店街がある板橋区

 東京都の北西部に位置し、北部は埼玉県と接している板橋区。武蔵野台地の高台と、荒川沿いの低地で形成されている。板橋区は、主に板橋地域と志村坂上地域の2つに分かれている。

 板橋地域には、さまざまな商店街が集まっている。産地直送の農産物や地元の特産物の朝市が開かれる「板橋宿不動通り商店街」や、小判を模した500円分の買い物券が名物の「遊座大山商店街」、店舗紹介を行う地域動画チャンネルを運営する「ハッピーロード大山商店街」などだ。板橋区内で最も規模が大きい「中板橋商店街」では、季節のイベントが開催され、行き交う人々で賑わっている。

板橋区・ハッピーロード大山商店街(出典:PIXTA)
板橋区・ハッピーロード大山商店街(出典:PIXTA)

 志村坂上地域には、太平洋戦争中、軍需工場が多く存在していた。現在は閑静な住宅地が広がり、教育施設や公園が集まる。

 「志村ショッピングセンター」や「メトロード志村三丁目」など、日常の買い物に便利な商業施設もあり、住環境が整っている地域だ。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

板橋区の1LDKマンションを探す
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価格ランキング(板橋区)1位~70位は?

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