京都府の中古マンション価格ランキング・ベスト100!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

2020年9月10日公開(2021年2月24日更新)
櫻井幸雄

京都府で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。京都府の中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、京都府の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

京都府の中古マンション価格ランキングは
セカンドハウス目的の物件が上位を席捲

 まずは、京都府の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見てほしい。

京都府の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・レジデンス京都東洞院四条
1億36万円
474万円
2011年7月完成
烏丸駅徒歩4分
2
◆プラウド京都東洞院
1億15万円
473万円
2017年2月完成
烏丸御池駅徒歩5分
3
◆ザ・パークハウス京都鴨川御所東
9994万円
472万円
2017年3月完成
神宮丸太町駅徒歩6分
4
◆パレロワイヤル京都下鴨
9782万円
462万円
1989年9月完成
出町柳駅徒歩8分
5
◆プレサンスグラン京都東洞院
9592万円
453万円
2014年11月完成
四条駅徒歩4分
6
◆グランブルー御池高倉
8829万円
417万円
2006年3月完成
烏丸御池駅徒歩3分
7
◆ザ・パークハウス御所西
8724万円
412万円
2015年2月完成
今出川駅徒歩8分
8
◆グランドメゾン京都御所西
8681万円
410万円
2003年12月完成
今出川駅徒歩6分
9
◆プラウド京都麩屋町御池
8470万円
400万円
2016年3月完成
京都市役所前駅徒歩4分
10
◆シエリア京都四条河原町
8279万円
391万円
2017年3月完成
京都河原町駅徒歩5分
70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 京都府では京都市内、なかでも碁盤の目状の道路が特徴的な、歴史的市街地のマンション価格が新築も中古も高い。

 これは、セカンドハウスとして京都のマンションを購入する富裕層が多いことから生じた現象。東京、大阪の富裕層が、京都のマンションを買おうとする際、東京、大阪の中心地と同じ感覚で、マンションを値踏みする。それで、地元の人が驚くような価格水準まで値段が上がってしまったのである。

 私が、そのことに気づいたのは、2010年あたりから。「新景観政策」の一環として、建物の高さ制限を大幅に強化した2007年以降、歴史的市街地エリアでマンション価格の上昇が顕著になった頃からだ。

 歴史的市街地と位置づけられる中心エリアでは、それまで地上45mの高さまで許されたマンションが、地上31mまでしか許されなくなった。これは、それまで15階建てが建設できた場所で、10階建てのマンションしか建設できないことを意味する。

 結果、分譲できる住戸の数が減り、1戸1戸の価格が上がることになった。実際、それ以降に分譲された新築マンションは価格が上昇。しかし、高さ制限の強化で価格上昇が起きた後も、マンション需要は衰えることがなかった。

 価格が上がっても売れ行きは落ちず、さらなる値上がりを呼んだ。その理由が、「セカンドハウス需要」だった。

 京都だったら、古刹巡りや散策、買い物、グルメ探索のスポットが多く、シニアの夫も妻も楽しい。若い息子夫婦も喜ぶ。東京、大阪から新幹線やマイカーで行きやすいのも京都の利点。歴史的市街地エリアであれば、新幹線の駅からも近い。高原の別荘を購入するよりも、利用頻度は高そうだ。

 そう考える富裕層が多かったため、京都では歴史的市街地だけマンション価格が上昇。その周辺に位置する、地元の人たちがマンションを購入する場所――たとえば阪急電鉄桂駅周辺やJR山陰本線丹波口駅周辺、そして伏見区エリアなどとの間に、大きな価格差が生じてしまった。

 今回、坪単価が高いマンションとしてランクインした物件も、歴史的市街地に立地するものが大半。なかでも、地下鉄烏丸線の烏丸御池駅を中心とする場所の物件が多い。それは、商業施設・飲食店が集まり、「セカンドハウスを持ちたい場所」として絶大な人気を集める場所であるからだろう。

 烏丸御池に近い三条通では道の両側に店舗が並び、そのなかには京都ならではのショップが多い。チケットを取るのに苦労するミニ劇場、カウンター席のモダンなしつらえで、京都の食材をふんだんに使った料理とワインを楽しませてくれる和食の店もある。

 東京、大阪にはない店があり、大人の気持ちをワクワクさせる要素が多い。それこそが京都の魅力だ。

 一方で、歴史的市街地が人気を高めることは、京都に住む人にとっては困った現象となる。京都中心地に、手が届かない価格のマンションが増えることを意味しているからだ。

 そこで、5年ほど前から周辺エリアで、ほどほどの価格の大規模マンションが増え始めた。先ほども指摘した、阪急電鉄桂駅やJR山陰本線丹波口駅の周辺がその代表となる。

 京都では、お金持ちのための中心エリアと地元民のための周辺エリア、という区分けができているのだ。

3位の「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」が
真のNo.1高級マンションといえるワケ

 京都府の中古マンション価格ランキングで1位となった「ザ・レジデンス京都東洞院四条」(下のストリートビュー画像参照)と2位の「プラウド京都東洞院」は、いずれも歴史的市街地の中心エリアに位置するマンションだ。

 華やかなムードにあふれ、京都祇園祭も身近に楽しめる立地条件はセカンドハウス需要にぴったり。「ザ・レジデンス京都東洞院四条」には大型住戸も多く、高値で取引されている。

 注目したいのは、第3位にランクインしている「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」(下のストリートビュー画像参照)だ。

 歴史的市街地の外周部に近いため、坪単価が高い順のランキングで3位になった、と思われがちだが、それは実状と異なる。

 実は「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」こそ、京都で最も中古価格が高いとみなされるマンションである。

 それが、第3位になった理由は、住戸による価格差が大きいからだ。

 「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、鴨川に面した「別館」と呼ばれる住棟と住宅地を向いた「本館」という住棟がある。価格が高いのは鴨川向きの「別館」住戸だ。

「別館」では、新築分譲時に7億4900万円という値段を付けた住戸も売りに出された。西日本で分譲されたマンションとしては最高となる、驚きの価格だった。それまで、3億円、4億円レベルの住戸は登場していたが、これほど高額のマンション住戸は西日本ではなかったのである。それでも、売れ行きはよく、2015年12月に行われた第1期26戸は即日完売した。

 全85戸の「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、実は希少価値の高い場所に建設されている。住所は「京都市上京区河原町通荒神口下る上生州町」で、御所の東、鴨川沿いとなる。

「御所」「鴨川」は、京都にあって、特別な場所を示すキーワード。そして、「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」で鴨川に面した住戸の上層階からは、俗に“大文字焼き”といわれる「五山送り火の大文字」を見ることができる。これが、3つ目のキーワードとなる。まさに、京都の中の京都といえる場所であるわけだ。

 ちなみに、歴史的市街地エリアで、鴨川沿いにマンションが分譲されるのは11年ぶりだった。プレミア立地のマンションが誕生することで、“二度とない立地で二度とない価格帯”が実現したものと考えられる。

 「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」は、最高額の住戸が7億4900万円で、その住戸は鴨川を正面に眺める最上階住戸で約287㎡の広さがあるもの。「ザ・パークハウス 京都鴨川御所東」では、鴨川に向いた住棟「別館」に高額住戸が集まるものの、鴨川向きではない「本館」の価格水準は抑えられている。

 2015年12月に分譲された第1期26戸は、「本館」にある約43㎡の1LDKから「別館」にある約287㎡の3LDKまでが含まれ、全体の最多価格帯は6400万円台だった。

 現在、中古で売り出される住戸は、「本館」のものがほとんど。鴨川に向いた住戸は手放す人がいない。もし売り出されれば、坪単価の高さで文句なしの第1位になるだろう。

京都府の中古マンション価格上昇率ランキングでは、
割安だった2006年以前完成の物件が大きく値上がり

京都府の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10

順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆コンフォール室町黒主山
+68%
4175万円
2005年2月完成
烏丸御池駅徒歩4分
2
◆コスモシティ御池富小路
+68%
6602万円
2003年3月完成
京都市役所前駅徒歩2分
3
◆パデシオン京都駅前
+68%
5147万円
2002年6月完成
京都駅徒歩3分
4
◆ルネスピース四条烏丸
+65%
5118万円
2003年7月完成
四条駅徒歩5分
5
◆フィエストーレ四条
+63%
4160万円
2000年10月完成
大宮駅徒歩7分
6
◆藤和シティホームズ烏丸五条
+63%
4734万円
2002年3月完成
五条駅徒歩2分
7
◆プレサンスグラン京都東洞院
+63%
13270万円
2014年11月完成
四条駅徒歩4分
8
◆アールヴェール河原町二条
+61%
6337万円
2003年10月完成
京都市役所前駅徒歩5分
9
◆グランブルー三条柳馬場
+61%
6604万円
2002年6月完成
烏丸御池駅徒歩5分
10
◆アパガーデンスクエア四条烏丸
+61%
5309万円
2002年3月完成
烏丸駅徒歩5分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 京都府の中古マンション価格上昇率ランキングで上位にランクインするマンションは、歴史的市街地の高さ制限が厳しくなる2007年よりも前に建設された物件が中心となる。

 2006年までであれば、京都の歴史的市街地でも今より背の高い建物を建設でき、フロアが多い分、1戸あたりの価格が抑えられた。そして、セカンドハウス需要が盛り上がる前だったので、割安に分譲された。

 それが、昨今の相場価格上昇に伴い、中古での価格が上昇。新築時価格よりも値上がりした、という状況が生まれたわけだ。

 1位の「コンフォール室町黒主山」(下のストリートビュー画像参照)から、10位の「アパガーデンスクエア四条烏丸」まで、価格上昇率はすべて+61%以上。住戸によっては、買ったときの2倍で売れるケースもありそうだ。

 烏丸御池駅、京都市役所駅、四条駅など、いずれも便利な駅を最寄りとする立地のマンションだが、分譲当時は3000万円~4000万円台だった。

 以前は安かった、とため息がでそうだが、2001年から2004年くらいまでのマンション価格が安かったのは、東京も同様。その当時は、東京の山手線内側でも4000万円〜6000万円で購入できる3LDKがみつかった。

 今から考えれば、20年近く前は、東京も京都も中心部のマンション価格がずっと安かったのである。

京都府の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

  最後に、京都府の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。

【関連記事はこちら!】>>京都府の「新築マンション人気ランキング」京都市、烏丸御池、山科、桂など注目エリアのおすすめ物件は?

京都府の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆ザ・レジデンス京都東洞院四条
1億36万円
474万円
2011年7月完成
烏丸駅徒歩4分
2
◆プラウド京都東洞院
1億15万円
473万円
2017年2月完成
烏丸御池駅徒歩5分
3
◆ザ・パークハウス京都鴨川御所東
9994万円
472万円
2017年3月完成
神宮丸太町駅徒歩6分
4
◆パレロワイヤル京都下鴨
9782万円
462万円
1989年9月完成
出町柳駅徒歩8分
5
◆プレサンスグラン京都東洞院
9592万円
453万円
2014年11月完成
四条駅徒歩4分
6
◆グランブルー御池高倉
8829万円
417万円
2006年3月完成
烏丸御池駅徒歩3分
7
◆ザ・パークハウス御所西
8724万円
412万円
2015年2月完成
今出川駅徒歩8分
8
◆グランドメゾン京都御所西
8681万円
410万円
2003年12月完成
今出川駅徒歩6分
9
◆プラウド京都麩屋町御池
8470万円
400万円
2016年3月完成
京都市役所前駅徒歩4分
10
◆シエリア京都四条河原町
8279万円
391万円
2017年3月完成
京都河原町駅徒歩5分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
11
◆ジオグランデ寺町御池
8215万円
388万円
2013年3月完成
京都市役所前駅徒歩1分
12
◆レスタージュ御池高瀬川
8194万円
387万円
2004年2月完成
京都市役所前駅徒歩1分
13
◆イーグルコート烏丸蛸薬師
8152万円
385万円
2012年2月完成
四条駅徒歩4分
14
◆御所東アーバンライフ
8110万円
383万円
1989年12月完成
出町柳駅徒歩11分
15
◆サンクタス四条烏丸スティーロレジデンス
8067万円
381万円
2009年8月完成
四条駅徒歩2分
16
◆ザ・京都レジデンス岡崎
8067万円
381万円
2016年3月完成
東山駅徒歩9分
17
◆リーガル京都二条城東
8046万円
380万円
2005年11月完成
二条城前駅徒歩3分
18
◆フォルム錦小路
8046万円
380万円
2003年3月完成
烏丸駅徒歩3分
19
◆パークハウス京都岡崎有楽荘
8025万円
379万円
2005年6月完成
東山駅徒歩4分
20
◆プレミスト京都烏丸御池
8025万円
379万円
2016年11月完成
烏丸御池駅徒歩2分
70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

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