世田谷区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月24日公開(2021年9月24日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都世田谷区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

  賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

世田谷区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都世田谷区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。23区で2番目に広い世田谷区。高級住宅地の成城からサブカルチャーの街・下北沢まで特色のある地域が広がる。

 世田谷区の価格トップ5では、40㎡あたりの価格がすべて4,000万円台だった。1位と2位のエリアは、「世田谷の奥座敷」と呼ばれる落ち着いた住宅地が広がる奥沢地区だ。

【世田谷区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

リビオ奥沢自由通り
賃料利回り:3.7%
所在地:世田谷区奥沢(奥沢駅徒歩1分)
築年月:2005年3月

階建:地上7階
総戸数:47戸

4,755万円
2位

リシャール奥沢
賃料利回り:3.7%
所在地:世田谷区奥沢(奥沢駅徒歩4分)
築年月:2012年2月

階建:地上8階
総戸数:19戸

4,755万円
3位

プレミアムキューブ三宿
賃料利回り:4.2%
所在地:世田谷区池尻(池尻大橋駅徒歩9分)
築年月:2012年10月

階建:地上5階
総戸数:42戸

4,610万円
4位

ルリオン三軒茶屋2
賃料利回り:4.0%
所在地:世田谷区太子堂(三軒茶屋駅徒歩3分)
築年月:2010年3月

階建:地上10階
総戸数:49戸

4,429万円
5位

クオリア桜新町
賃料利回り:3.7%
所在地:世田谷区桜新町(桜新町駅徒歩5分)
築年月:2005年9月

階建:地上5階
総戸数:45戸

4,235万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 世田谷区の中古コンパクトマンションで1位になったのは、東急目黒線の奥沢駅から徒歩わずか1分という好立地にある「リビオ奥沢自由通り」。閑静な住宅街にあるマンションだ(下のストリートビュー参照)。

 「リビオ奥沢自由通り」は2005年3月に完成した7階建て、総戸数47戸のマンション。間取りは1DK~2LDKで、シングルやDINKSに適している。最寄り駅は徒歩1分の東急目黒線奥沢駅だが、東急大井町線の自由が丘駅まで徒歩5分、東横線の自由が丘駅までは徒歩7分と交通利便性が高い。

 自由が丘駅までの緑道には個性豊かな店が多く立ち並び、散策やショッピングを楽しめる。マンションのある奥沢は、穏やかで落ち着いた住宅地。商店街や医療機関も充実しており、生活利便性が高いエリアだ。売買価格が高額なため、賃料利回りは3.7%と低めである。

>>「世田谷区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~62位)」はこちらから

世田谷区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都世田谷区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 古くから落ち着いた住宅街として根強い人気のある世田谷区では、ここ数年中古マンションの値上がりが目立つ。三軒茶屋駅や駒澤大学駅などの区の東部では20%以上価格が上昇。特にランキング1位のマンションは、1997年築で築年数が20年以上たつものの、25%上昇している。

【世田谷区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ワールドパレス三軒茶屋
40㎡あたりの価格:3,896万円
賃料利回り:4.6%

所在地:世田谷区太子堂(三軒茶屋駅徒歩9分)
築年月:1997年5月

階建:地上6階
総戸数:24戸

+25%
2位

スターロワイヤル三軒茶屋
40㎡あたりの価格:3,255万円
賃料利回り:5.1%

所在地:世田谷区上馬(駒沢大学駅徒歩7分)
築年月:2001年6月

階建:地上7階
総戸数:31戸

+21%
3位

リシャール奥沢
40㎡あたりの価格:4,755万円
賃料利回り:3.7%

所在地:世田谷区奥沢(奥沢駅徒歩4分)
築年月:2012年2月

階建:地上8階
総戸数:19戸

+20%
4位

ダイナシティ三軒茶屋
40㎡あたりの価格:4,198万円
賃料利回り:4.2%

所在地:世田谷区三軒茶屋(三軒茶屋駅徒歩3分)
築年月:2005年6月

階建:地上13階、地下1階
総戸数:37戸

+18%
5位

クオリア桜新町
40㎡あたりの価格:4,235万円
賃料利回り:3.7%

所在地:世田谷区桜新町(桜新町駅徒歩5分)
築年月:2005年9月

階建:地上5階
総戸数:45戸

+16%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 中古コンパクトマンションの騰落率ランキングで1位となったのは、「ワールドパレス三軒茶屋」。1997年5月に完成した6階建て、総戸数24戸で、間取りは1DK~2LDK。全戸南西向きでバルコニー側に高い建物がないため、日当たりが良い。

 「ワールドパレス三軒茶屋」は、街路樹が整備された茶沢通りに面している。最寄り駅の三軒茶屋駅までは徒歩9分。三軒茶屋駅周辺の飲食店や商業施設を利用できるので、非常に便利だ。賃料利回りは4.6%と、世田谷区の中古マンションの中では比較的高い数字である。

閑静な住宅街が広がる成城や二子玉川
等々力渓谷など自然も味わえる世田谷区

 世田谷区は、東京23区内で大田区に次ぐ広い面積を誇る。東急東横線・田園都市線、小田急線や京王線など路線網が充実しており、新宿や渋谷などのターミナル駅へアクセスしやすいのが特徴だ。

 高級住宅街として有名な成城、大型商業施設が充実した二子玉川、劇場やライブハウスが多い下北沢など、特色のあるエリアが点在し、広範囲にわたり落ち着いた住宅街が広がっている。

世田谷区・自由が丘九品仏川緑道(出典:PIXTA)
世田谷区・自由が丘九品仏川緑道(出典:PIXTA)

 さまざまな緑地や公園が多いのも世田谷区の特徴である。等々力渓谷や砧公園、駒沢オリンピック公園、世田谷公園、多摩川河川敷など、身近に自然を感じられる住環境が世田谷区の人気を後押ししている。

 自由が丘の顔ともいえる九品仏川緑道には、おしゃれなカフェや雑貨店などが並び、街歩きやショッピングを楽しむ人々が訪れる。緑道のベンチで読書を楽しむ人もいれば、カフェのテラス席でくつろぐ人もいて、思い思いの時間を過ごしている。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。  ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

【関連記事】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」 中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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