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中古マンション購入前に、登記簿の内容を確認しよう!
抹消されていない権利があるときは、要注意
中古マンション購入前の注意点(3)

2021年4月16日公開(2022年3月30日更新)
高田七穂 住生活ライター

中古マンションはさまざまな人に売り買いされ、現在の所有者の手に渡っています。購入後の思わぬトラブルを避けるため、現在の所有者と登記上の所有者が同一か、また「抵当権」など抹消されていない権利などがないかをチェックしましょう。万が一、他人の権利が入り込んでいる場合、そのまま住めなくなることもあります。

登記簿は、所有者の変遷がわかる“経歴書”

登記簿はオンライン請求ができる
登記簿はオンライン請求ができる

 中古マンションを購入する前に必ずやっておきたいことが、「登記簿(登記事項証明書)」のチェックです。登記簿とは、購入する土地や建物の持ち主がどのように移り変わってきたかを示す言わば経歴書のようなもの。中身を見ると、マンションは今、誰の持ち物で、どんな権利がついているのかがわかります。登記簿は誰でも取得できます。安心してマンションを購入するためにも登記簿を確認しておきましょう。

 以前、登記所(法務局など)では、登記事項は紙に印刷して複写していました。これが「登記簿謄本」です。近年、登記事項は磁気ディスクに記録されるようになりました。その内容を用紙に印刷し、証明したものが「登記事項証明書」です。名称が異なるだけで「登記簿謄本」も「登記事項証明書」、どちらも証明内容は同じです。「登記事項証明書」が正確な表現ですが、こちらでは、なじみのある「登記簿(登記簿謄本)」という言葉を使います。

 中古マンションは、いろいろな人の手に渡ってきています。まれに、トラブルの元になるような権利関係が設定されていることがあるのです。物件の契約を済ませる前に、必ず登記簿を手にいれましょう。

登記簿の請求、閲覧はインターネットでできる

 登記所へ行けば登記簿は取得できますが、行かなくても、オンラインで登記簿の請求ができます。この場合、指定された登記所か、郵送で受け取ることになります。法務局の「登記・供託オンライン申請システム」にアクセスしてみましょう。IDやパスワードを設定し、サイト内にある「かんたん証明書請求」から入って、請求します。オンラインで請求し、郵送か、登記所に行くかでかかる費用が異なります。

 また、登記簿は、インターネットを通じて閲覧するだけでも必要な情報を得られます。必要な人は、法務局のサイト「登記情報提供サービス」を利用しましょう。利用にあたっては登録が必要で、有料となります。クレジットカードで支払いが可能です。ここで、パソコンで閲覧できる登記簿情報ですが、印刷は可能なものの、公印などがないため、証明書などとしては利用できません。なお、申請するときには、所在地や地番が必要になりますが、これは、多くの場合、住居表示と異なっています。事前に、不動産会社に「登記簿を閲覧したいのですが、地番を教えてもらえませんか」と相談するか、当該エリアの法務局に電話して、地番を教えてもらいましょう。

4つのパートに分かれる登記簿

登記簿は主に4パートに分かれている
写真を拡大 登記簿は主に4パートに分かれている

 登記簿は、①「表題部」②「権利部(甲区)」③「権利部(乙区)」④「共同担保目録」の4つに分類されています。

①「表題部」
 
ここには、所在地や地番、床面積などが記載されています。ここで、規模や構造、建物の床面積、専有部分の床面積、敷地権の種類、敷地権の割合などが、購入する中古マンションと同じかを確認しましょう。

②「権利部(甲区)」
 所有権について明記されているパートです。ここには、マンションが売買された歴史が示されているといえます。いろいろな人の氏名や会社の名前が記入されており、番号順で時系列になっています。最後の欄に書かれているのが現在の所有者です。これが売り主の名前になっているか確認します。万一、売り主の名前ではない場合、売り主でない人が土地を売ろうとしている可能性があるので、不動産会社に確認しましょう。

③「権利部(乙区)」
 ここは、所有権以外の権利が明記されています。番号順に示されており、後ろにいくほど新しい登記になります。目を通し、抹消されていない権利がある時はその内容をチェックします。「抹消登記」が入ると、抹消の対象になった登記内容に下線が引かれます。

 この「権利部(乙区)」に明記されている権利は、「抵当権」が多くなっています。抵当権とは、ローンなどの債務者が返済できない場合、土地や建物を競売などにかけ、資金を優先的に回収できる権利のこと。この場合、お金を貸した金融機関の名前やお金を借りた人の名前などが示されています。ただ、売り主(所有者)が住宅ローンを完済していても、「抵当権抹消登記」を行っていなければ、「抵当権付き不動産」といえます。かならず抵当権が抹消されていることを確認しましょう。また、「抵当権」に加え、「賃借権」などといった言葉が記入されていれば、不動産会社に内容を確認してもらい、売買契約を結ぶ日までに必ず、その権利を抹消してもらうように依頼しましょう。

④「共同担保目録」
 登記簿を請求する際、「共同担保目録付きの登記事項証明書」とした場合にのみ、明記される項目です。抵当権を設定したときに、担保として設定されている不動産が複数あるときに示されます。あまりこだわる箇所ではありませんが、抵当権が設定されている不動産の地番などが示されているので、「権利部(乙区)」の抵当権と照らして見てみましょう。

重要なのは、抹消されていない権利の有無

 また、もう一つ注意したいポイントがあります。それは、「仮登記」です。仮登記とは、登記申請に必要な書類がそろわない場合などに、特定の権利に対して別の人が、自分の仮登記優先順位を確保するために行う登記のこと。めったにないことですが、このような「仮登記」が記載されていたら要注意です。仮にこのまま購入してしまうと将来その場所に住めなくなったり、前の人の住宅ローンを引き継がなくてはならなくなるなどの事態が発生する恐れがあります。必ず不動産会社に確認しましょう。

 登記簿の記載で特に注意すべきことは、以下の3つです。
・現在の持ち主の名前は、売り主になっているか
・目にしたことのない権利がないか
・権利がきちんと抹消されているか、また抹消されていない場合、今後抹消する話し合いがついているか

 不動産会社に確認を行うことはもちろんですが、不明な点は、登記簿を持って自治体の不動産・住宅相談窓口へ行き、記入されている内容の確認と対応方法のアドバイスを受けるようにしましょう。不動産会社に任せっきりにするのではなく、重要な書類については自身で確認することが大切です。

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