ヴィンテージマンション価格ランキング･ベスト10
あなたのマンションの相場､値上がり率は?【完全版】

東京都の中古マンションを「築10年以下」「築11年〜20年」「築21年〜30年」「31年以上」に区切ったとき、「最も価格が高いマンション」はそれぞれどこなのか。東京都のヴィンテージマンションの″価格″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

ヴィンテージマンションの定義とは

 「広尾ガーデンヒルズ」「パークマンション千鳥ヶ淵」「ザ・ハウス南麻布」「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」「ウェリス代官山猿楽町」「六本木グランドタワーレジデンス」……新築時から年月を経ても多くの人の憧れを集めるマンション＝ヴィンテージマンションと呼ばれる名作たちだ。

　そのヴィンテージマンションのなかで、中古で高い価値を維持している物件にはどんなものがあるのか、今回、「築10年以下」「築11年〜20年」「築21年〜30年」「31年以上」の4つの年代で調べてみた。

　4つの年代ごとの解説を行う前に、全体を通して感じたことを記したい。
　
　ヴィンテージマンションというと、年代の古いものが多くなる印象を持つ人もいるだろう。築30年より古い建物に、きら星のような名作が並ぶのでは、と。

　確かに、ヨーロッパの都市であれば、築80年とか100年の有名集合住宅がある。が、それらは大理石を積んでつくった石造りの建物。石造りの建物であれば、1000年に及ぶ寿命がある（快適に住めるかどうかは別として）ので、築100年の集合住宅がヴィンテージ扱いされる。が、地震の多い日本では、そんなに長寿命の集合住宅はない。

　なにより、日本には石造りの分譲マンションが存在しない。地震が多い国なので、石を積み上げる方式の建物は許可されないし、大理石の産出が少ないのも原因だ。

　日本の分譲マンションはほとんどすべてが鉄筋コンクリート（RC）造か、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）造だ。コンクリートを用いた建物は寿命が短く、築30年以上のマンションの場合、寿命は長くても60年。多くは40〜50年で寿命が尽き、建て替えられている。現在のコンクリートならば100〜200年の寿命があるのだが、昭和時代までは短命だった。

　そのため、昭和初期に建てられた「同潤会青山アパート」も、昭和30年代に新宿御苑近くに建てられた「コープエンパイア」も建て替えられ、原宿の「コープオリンピア」も建て替えの話が進められている。

　そして、マンションの場合、機能性の高さ（たとえば、高い断熱性・遮音性、設備機器の充実度など）が重要なので、たとえクラシカルな外観でも設備仕様が時代遅れのマンションは人気が落ちてゆくことになる。

　つまり、ヴィンテージマンションといっても、実際に人気を集めるのは、まあまあ新しめのマンションなのである。

人気の高いヴィンテージマンションは、築20年までが多い

　では、「新しめのマンション」とは、築何年くらいまでを指すのか。

　築30年以上では、少々年数がたちすぎている感がある。「築21年〜30年」ならば、建物の寿命も延びているので、ヴィンテージの資格を持つマンションが多そう。ところが、この「築21年〜30年」が困った年代なのだ。

　2021年現在、「築21年〜30年」となるマンションが建設されたのは、だいたい1990年から2000年。バブル経済の絶頂期から、それがはじけた後の暗い時期にあたる。その時期、「建物にお金をかけたマンション」は数が少ない。

　もちろん、この時期に建てられたヴィンテージマンションも存在する。が、数は少ない。特に、総戸数が200戸を超えるような大規模ヴィンテージマンションは希少になっている。

　つくっても買う人がほとんどいなかったので、ヴィンテージマンションが出にくい時期だったわけだ。

　その後、2001年から都心マンションブームが起き、超高層マンションが続々登場してゆく。名作と呼ばれる分譲マンションが続々つくられるのは、21世紀に入ってからなのだ。

　そして、ディスポーザーや食器洗い乾燥機、24時間換気システム、オートロック、宅配ロッカー、防災備蓄倉庫、24時間ゴミ出しOKといったマンションの人気機能が広まったのも、21世紀に入ってから。

　つまり、ヴィンテージと呼ばれて人気を高めるマンションは、「築11年〜20年」と「築10年まで」に多いのが実情である。

　ヴィンテージマンションというと、外壁にツタがはい、ステンドグラスをはめ込んだクラシカルな姿を想像しがち。が、残念ながら、日本では“超古い”ヴィンテージマンションは極めてまれなのである。

「築10年以下」の中古マンション価格ランキング、1位は「虎ノ門ヒルズレジデンス」

　築10年程度でヴィンテージマンションと呼ぶことに、違和感を抱く人もいるだろう。まだ、若すぎる、と。

　しかし、その顔ぶれをみると、オールスターと呼ぶにふさわしい名作が並ぶ。立地、建物のつくり、品格、価格ともに、雲上のレベルなので、ヴィンテージと呼んで差し支えないだろう。

築10年以下の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	騰落率	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆虎ノ門ヒルズレジデンス				周辺物件
	3億153万円	ー	1424万円	2014年5月	虎ノ門駅徒歩5分
2 位	◆ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵				周辺物件
	2億3334万円	+53%	1102万円	2015年4月	半蔵門駅徒歩7分
3 位	◆パークコート赤坂檜町ザタワー				周辺物件
	2億1640万円	+28%	1022万円	2018年2月	乃木坂駅徒歩3分
4 位	◆ザ・パークハウスグラン南青山				周辺物件
	2億0539万円	+34%	970万円	2016年8月	表参道駅徒歩4分
5 位	◆パークマンション三田綱町ザフォレスト				周辺物件
	1億8951万円	+47%	895万円	2016年1月	麻布十番駅徒歩7分
6 位	◆パークコート青山ザタワー				周辺物件
	1億8761万円	+4%	886万円	2018年3月	青山一丁目駅徒歩3分
7 位	◆ブランズ六本木ザ・レジデンス				周辺物件
	1億8591万円	+3%	878万円	2019年1月	六本木駅徒歩1分
8 位	◆六本木グランドタワーレジデンス				周辺物件
	1億8379万円	ー	868万円	2016年3月	六本木一丁目駅徒歩2分
9 位	◆ウェリス代官山猿楽町				周辺物件
	1億8019万円	+54%	851万円	2013年5月	代官山駅徒歩5分
10 位	◆アークヒルズ仙石山レジデンス				周辺物件
	1億7787万円	+43%	840万円	2012年8月	六本木一丁目駅徒歩4分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11カ月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※ーは対象データなし、2020年調査

　ただし、1位の「虎ノ門ヒルズレジデンス」（下のストリートビュー参照）は、特殊な物件だ。

 「虎ノ門ヒルズレジデンス」は基本的に賃貸マンションなのだが、一部に地権者（もともとその地に住んでいた人）の住戸があり、それがまれに中古として売り出されるものだ。

　これは、関係者だけに配られた高級時計や、ゴルフのツアープロにだけ支給されたパターがプレミア付きの高値で取引されるのと似たところがある。

「ザ・パークハウスグラン」シリーズが2位と4位にランクイン

　2位の「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」（下のストリートビュー参照）は、4位の「ザ・パークハウスグラン南青山」と同じく、三菱地所レジデンスの分譲マンションの最高峰「ザ・パークハウスグラン」の初期作品だ。

　三菱地所レジデンスは三菱地所時代、「パークハウス」のシリーズ名でマンションを分譲。マンションの格により、名称を変えることをしていなかった。だがそのシリーズ名は、三菱地所レジデンスになってから「ザ・パークハウス」に変更された。同時に、「パークハウス」の最上級マンションは、「ザ・パークハウスグラン」とされた。

 「ザ・パークハウスグラン千鳥ヶ淵」は、皇居の緑を望むマンションで、三菱地所設計渾身の作品である。その分譲当時、高額な分譲価格にもかかわらず、購入希望者が殺到。1人で10戸以上の住戸を買いたがった富裕層がいたとか、いなかったとか……。

　購入希望者が多かったため、抽選に外れて、泣く泣く購入を諦めた人が続出したマンションである。

分譲時の平均坪単価は約1000万円！
「パークコート赤坂檜町ザタワー」が3位

　3位の「パークコート赤坂檜町ザタワー」は東京ミッドタウンに連なる場所に立地する地上44階建ての超高層マンションだ。全322戸のうち、163戸を一般に分譲。極めて短期間に完売している。

　 「パークコート赤坂檜町ザタワー」の分譲時価格は、最高額住戸で「15億円」であり、約130㎡の３LDKが5億8000万円など。分譲された住戸の平均坪（3.3㎡）単価は「約1000万円」……いずれも、バブル崩壊以降、一般に分譲されたマンションとしては最高水準となる。全住戸の平均坪単価が1000万円を超えるのは簡単ではないのだ。

　2003年に分譲された「ザ・ハウス南麻布」、2004年に分譲された「パークマンション千鳥ヶ淵」を超え、バブル崩壊以降、最も高額のマンションと考えられる。ちなみに、その後、都心部ではケタ外れに高額のマンションが分譲されており、最高額住戸の価格は15億円の数倍まで上がっている。が、その内容は非公開となっている。

 「パークコート赤坂檜町ザタワー」は、東京ミッドタウン、そして広大な檜町公園と一体化した唯一のマンションである。東京ミッドタウンから1段下がった場所に建設されるが、東京ミッドタウンの敷地側から空中廊下が掛けられ、同マンションの3階部分に入ることになる。まさに「一体化」を実感できる部分だ。

　建物のデザインを監修したのは建築家・隈研吾氏で、施工は大成建設……この組み合わせは、新国立競技場をつくったタッグである。設計監修は、日本一の設計会社とされる日建設計。さらに、左官や照明、グラフィックアート、室内装飾の名工・有名グループを招集し、最高の技術によって仕上げられている。

　加えて、免震構造と制震構造を組み合わせて、地震の揺れを軽減させ、長期優良住宅の認定も受けるなど、建物のスペックは非常に高い。

 「パークコート赤坂檜町ザタワー」は、羨望のつくりを誇り、今後も、中古価格が下がることは想像しにくい。まさに、ヴィンテージマンションである。

「築11年〜20年」の中古マンション価格ランキング、1〜3位は「パークマンション」シリーズが独占

　この年代から、有名なマンションの名前が数多く出てくる。

　たとえば、中古価格が高い1位から3位までは、三井不動産レジデンシャルのマンション最高峰「パークマンション」シリーズが並ぶ。

築11年〜20年の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	騰落率	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆パークマンション南麻布				周辺物件
	2億6024万円	ー	1229万円	2005年3月	広尾駅徒歩8分
2 位	◆パークマンション千鳥ヶ淵				周辺物件
	1億9184万円	ー	906万円	2004年6月	九段下駅徒歩8分
3 位	◆パークマンション六本木				周辺物件
	1億9078万円	-2%	901万円	2009年3月	六本木駅徒歩5分
4 位	◆六本木ヒルズレジデンス				周辺物件
	1億7892万円	ー	845万円	2003年4月	六本木駅徒歩5分
5 位	◆元麻布ヒルズ				周辺物件
	1億6093万円	+33%	760万円	2002年6月	麻布十番駅徒歩6分
6 位	◆ザ・ウエストミンスター六本木				周辺物件
	1億6050万円	ー	758万円	2003年6月	麻布十番駅徒歩7分
7 位	◆プラウド南青山				周辺物件
	1億5944万円	ー	753万円	2006年3月	表参道駅徒歩3分
8 位	◆ザ・ハウス南麻布				周辺物件
	1億5584万円	+40%	736万円	2004年7月	広尾駅徒歩4分
9 位	◆青山パークタワー				周辺物件
	1億5521万円	+52%	733万円	2003年3月	渋谷駅徒歩5分
10 位	◆パークマンション白金台カトル				周辺物件
	1億5415万円	ー	728万円	2006年2月	白金台駅徒歩4分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11カ月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※ーは対象データなし、2020年調査

　2位の「パークマンション千鳥ヶ淵」(下のストリートビュー参照）が千代田区内で分譲されたのは、2003年夏（建物の完成は2004年）。その最上階住戸は約335㎡のメゾネット（2層タイプ）で販売価格は約13億円だった。その坪単価は、当時の最高額となった。

 「パークマンション千鳥ヶ淵」の特徴は、建物の豪華さもさることながら、住戸の目の前が皇居の緑で、都心にいながら、山の中に暮らしているような住み心地を味わえること。その立地特性は、中古になっても変わることがなく、中古価格が下がらないのは当然だろう。

 「パークマンション千鳥ヶ淵」では、一部の大型住戸に1DKクラスの別住戸がセットで分譲された。それはメイド用住居として用意されたものだった。メイド用住戸を設けた分譲マンションなど、その後、見たことがない。

賃貸物件の「六本木ヒルズレジデンス」「元麻布ヒルズ」は、まれに中古として売り出される

　パークマンションシリーズに次ぐ、4位の「六本木ヒルズレジデンス」は、六本木ヒルズの中に立つ2棟の超高層マンション。築10年以下で取り上げた「虎ノ門ヒルズレジデンス」と同様に、基本的に賃貸なのだが、一部に地権者（もともとその地に住んでいた人）の住戸があり、それがまれに中古として売り出される。「六本木ヒルズレジデンス」は、いわゆる「ヒルズ族」の本拠地であり、売り出し物件が少ないこともあって、中古価格は高い。

　5位の「元麻布ヒルズ」も、「六本木ヒルズレジデンス」同様に全戸賃貸なのだが、一部に地権者住戸があり、それがまれに売り出されるものだ。

　7位の「プラウド南青山」は、野村不動産の「プラウド」が高級マンションの代名詞となるきっかけ、となった。分譲当時、不動産業界ではチャレンジ価格だ（高く設定しすぎでは）と言われたが、中古価格は落ちていない。以後、野村不動産のプラウドは、価格が高くても人気で売れてしまうという神話ができあがった。「プラウド南青山」はその神話をつくった記念碑的マンションである。

　8位の「ザ・ハウス南麻布」も、野村不動産が中心になって分譲した高級マンション。バブルがはじけた後、久しぶりの10億円超え住戸のあるマンションとしてマスコミに騒がれたのだが、最高額住戸は、最上階約425㎡（中庭も付いていた！）で約14億円だった。前述した「パークマンション千鳥ヶ淵」よりも、グロス価格（販売価格）は高い。しかし、ネット価格（坪単価）では、「パークマンション千鳥ヶ淵」のほうが高いことになる。

 「ザ・ハウス南麻布」で分譲価格が10億円を超える住戸の一つを、ふらりと立ち寄った人がキャッシュで購入した……そんな夢のあるエピソードが語り継がれている。時は2004年。その翌年から、景気は大きく回復したのである。

　9位の渋谷区に立つ「青山パークタワー」は、三井不動産などによって分譲され、2003年にグッドデザイン賞にも輝いた。その後、多くのマンションがグッドデザイン賞を受賞するようになったが、そのハシリであった。その外観は、今も美しい。憧れを集める都心マンションのシンボルであり続けている。

「築21年〜30年」の中古マンション価格ランキング、1位は「麻布霞町パークマンション」

　次に、築21年〜30年のランキングを見てみよう。

築21年〜30年の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	騰落率	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆麻布霞町パークマンション				周辺物件
	1億4991万円	+47%	708万円	2000年3月	広尾駅徒歩8分
2 位	◆ガーデンパサージュ広尾				周辺物件
	1億4970万円	ー	707万円	2000年12月	広尾駅徒歩10分
3 位	◆イースタンホームズ広尾				周辺物件
	1億3679万円	ー	646万円	1994年11月	恵比寿駅徒歩12分
4 位	◆フォレストテラス松濤				周辺物件
	1億3509万円	+23%	638万円	1999年11月	代々木公園駅徒歩9分
5 位	◆パロス白金				周辺物件
	1億2535万円	+9%	592万円	1998年3月	白金高輪駅徒歩3分
6 位	◆恵比寿ガーデンテラス壱番館				周辺物件
	1億2366万円	+24%	584万円	1994年7月	恵比寿駅徒歩9分
7 位	◆パークハウス芝白金台				周辺物件
	1億2345万円	+11%	583万円	1998年10月	白金台駅徒歩4分
8 位	◆グランドメゾン神宮前				周辺物件
	1億2154万円	ー	574万円	2000年2月	表参道駅徒歩6分
9 位	◆白金テラス三光坂				周辺物件
	1億1879万円	ー	561万円	1998年10月	白金台駅徒歩7分
10 位	◆パークハウス西麻布				周辺物件
	1億1858万円	+20%	560万円	2000年2月	広尾駅徒歩9分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11か月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上り、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※ーは対象データなし、2020年調査

　築21年〜30年のヴィンテージマンションで、最も中古価格が高かったのは、「麻布霞町パークマンション」（下のストリートビュー参照）。三井不動産（現在の三井不動産レジデンシャル）のマンション最高峰「パークマンション」シリーズのなかでも、最高傑作の呼び名も高い高級マンションだ。
　

　なんといっても「麻布霞町パークマンション」は、迎賓館のような外観が立派だ。その様子は、まったく古さを感じさせない。まさに、ヴィンテージである。

　物件名の「霞町（かすみちょう）」は、現在の西麻布の交差点周辺を指す旧地名。「霞町」の町名から「行列ができるお店」の元祖・ホブソンのアイスクリームを思い出すのは、若くても50歳以上か。東京メトロ日比谷線の広尾駅と六本木駅を最寄りとする旧霞町エリアは、ヴィンテージマンションの多発エリアでもある。

　その建物ができてから、もうそんなに時がたったかと調べてみると、完成は2000年3月。なので、築21年〜30年のマンションのなかでも、若い物件ということになる。

「恵比寿ガーデンテラス壱番館」が6位

　6位の「恵比寿ガーデンテラス壱番館」（弐番館もある）は、1994年の完成。恵比寿ガーデンプレイスの一画に立ち、商業、飲食施設と地下でつながっている超高層マンションだ。

　商業施設との複合再開発により、生活利便性の高さも特徴。新築分譲当時、ほかに先駆けて「分譲マンションでペット飼育可」にしたことでも注目された。

「築31年以上」の中古マンション価格ランキング、1位は「ホテル＆レジデンス六本木（旧メンテルス六本木）」

　最後に、築31年以上のヴィンテージマンション「価格」ランキングは以下の通りとなった。　

築31年以上の中古マンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	騰落率	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆ホテル＆レジデンス六本木 （旧メンテルス六本木）				周辺物件
	2億5219万円	ー	1191万円	1979年10月	六本木駅徒歩6分
2 位	◆有栖川ホームズ				周辺物件
	1億4547万円	ー	687万円	1985年4月	広尾駅徒歩7分
3 位	◆南青山豊田パークマンション				周辺物件
	1億3657万円	ー	645万円	1986年9月	表参道駅徒歩8分
4 位	◆有栖川パークヒルズ				周辺物件
	1億2133万円	ー	573万円	1985年1月	広尾駅徒歩7分
5 位	◆フラット緑ヶ岡				周辺物件
	1億1963万円	ー	565万円	1985年3月	表参道駅徒歩9分
6 位	◆ラミアール神宮前				周辺物件
	1億1646万円	ー	550万円	1984年2月	表参道駅徒歩3分
7 位	◆広尾ガーデンヒルズ				周辺物件
	1億1519万円	ー	544万円	1985年7月	広尾駅徒歩4分
8 位	◆ニュー新橋ビル				周辺物件
	1億1476万円	ー	542万円	1971年2月	新橋駅徒歩1分
9 位	◆赤坂新坂パークマンション				周辺物件
	1億1328万円	ー	535万円	1990年12月	青山一丁目駅徒歩5分
10 位	◆ジュエル青山				周辺物件
	1億1011万円	ー	520万円	1982年4月	表参道駅徒歩3分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11カ月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※ーは対象データなし、2020年調査

　築31年以上のマンションで1位となったのは、「ホテル＆レジデンス六本木（旧メンテルス六本木）」（下のストリートビュー参照）で、中古価格は坪単価で1191万円！　中古で坪単価1200万円近いというのは驚異的だ。

 「ホテル＆レジデンス六本木（旧メンテルス六本木）」の新築分譲時価格は分からなかったが、推測はできる。建物ができあがったのは、1979年。ちょうどその年に、私は生まれて初めてのマンション取材をした。物件は、地下鉄日比谷線六本木駅から徒歩1分のワンルームマンション。約20㎡で新築価格は約600万円だった。6坪が600万円だったので、坪単価は100万円となる。

　駅から徒歩1分だったし、ワンルームマンションは坪単価が割高になることを考えれば、その当時、六本木エリアのマンションは高くても坪単価は100万円程度だったはずだ。

　すると、現在の中古価格は新築時の12倍になる計算……が、これにはただし書きが付く。「メンテルス六本木」は、2012年に大規模改修工事を実施。いわゆるリノベーションで、現在「ホテル＆レジデンス六本木」と名称も変更している。フルリノベーションの付加価値で、坪単価が高まったと考えるべきだろう。

　小規模マンションとコンパクトマンションを除くと、やはり目立つのが、7位の総戸数が1100戸を超える「広尾ガーデンヒルズ」。
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　そして、三井不動産（現・三井不動産レジデンシャル）の最高峰・パークマンションシリーズの「赤坂新坂パークマンション」（9位）だろう。なお、「赤坂新坂パークマンション」も三井不動産レジデンシャルによってリノベーションが行われた物件となる。

　ヴィンテージマンションというと、味わい深い建物を維持しているクラシカルなマンションを思い描きがち……だが、現実は少々異なるわけだ。

総掲載物件数は約400万件！ 東京都の中古マンションを探す （ライフルホームズのサイトへ）