港区の中古マンション価格ランキング・ベスト100!
あなたのマンションの価格、値上がり率は?【完全版】

2019年12月6日公開(2020年6月1日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

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港区のマンションの「価格ランキング」を発表! 中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に、それぞれ2つのランキングを作成。上位の物件を一挙に大公開する。港区で高く売れるマンション、値上がりしたマンションはコレだ!(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

表参道、六本木、虎ノ門、麻布十番……
人気の街が集まる港区

港区を走る東京メトロ銀座線
港区を走る東京メトロ銀座線

 東京23区のなかでも、おしゃれで高級なイメージのある港区。トレンドの発信地である表参道や六本木、さらに近年注目されている虎ノ門や麻布十番などのエリアに加えて、高級住宅街としても知られる白金台や広尾、青山といった人気の街が名を連ねる。

 一方、港区の南東部には、芝浦や台場など東京湾周辺の埋め立てエリアがある。品川駅周辺も、「高輪口」側&「港南口」側ともに、実は品川区ではなく港区だ。2020年に開業予定の「高輪ゲートウェイ」駅(港区の田町駅と品川駅の間)周辺にも注目が集まっている。

「虎ノ門ヒルズレジデンス」が
中古マンション価格ランキングのトップに

 まずは、港区の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見て欲しい。

港区の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆虎ノ門ヒルズレジデンス
2億9962万円
1415万円
2014年5月完成
虎ノ門駅徒歩5分
2
◆パークコート赤坂檜町ザタワー
2億1556万円
1018万円
2018年2月完成
乃木坂駅徒歩3分
3
◆ザ・パークハウスグラン南青山
2億1429万円
1012万円
2016年8月完成
表参道駅徒歩4分
4
◆パークマンション六本木
1億9608万円
926万円
2009年3月完成
六本木駅徒歩5分
5
◆パークマンション三田綱町ザフォレスト
1億9502万円
921万円
2016年1月完成
麻布十番駅徒歩7分
6
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億9015万円
898万円
2019年1月完成
六本木駅徒歩1分
7
◆六本木グランドタワーレジデンス
1億8972万円
896万円
2016年3月完成
六本木一丁目駅徒歩2分
8
◆グランドヒルズ元麻布
1億8782万円
887万円
2018年2月完成
麻布十番駅徒歩4分
9
◆プラウド白金台
1億8761万円
886万円
2016年7月完成
白金台駅徒歩9分
10
◆パークコート青山ザタワー
1億8464万円
872万円
2018年3月完成
青山一丁目駅徒歩3分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 価格ランキング第1位は「虎ノ門ヒルズレジデンス」。エンターテイメントやグルメスポット、さらにオフィスが集結する複合施設「虎ノ門ヒルズ」の37~46階に位置する居住エリア部分である。

 都心の真ん中にあるとは思えない、ゆったりとした居住スペースであるのが特徴。高層階のため、東京タワーや皇居の緑の他、同じ森ビルが六本木ヒルズも眺めることができる。

 最寄り駅の虎ノ門駅までは徒歩5分以内(2020年6月には日比谷線・虎ノ門ヒルズ駅が開業予定)。さらに、東京メトロ丸ノ内線、日比谷線、千代田線の3路線にアクセスできる霞ヶ関駅までも徒歩圏内のため、通勤の面でも便利な立地となっている。また、ドアマンやハウスキーピング、ルームサービス、スパ&フィットネスなどワンランク上の設備やサービスも充実している。

 過去5年の価格推移を見ると、2LDKで専有面積88.7~89.04㎡のタイプは3億5000万円~4億2000万円台、3LDKで専有面積115.86~126.69㎡のタイプは4億6000万円~7億6000万円に推移している。たとえば、2015年5月の築1年で2LDK88.7㎡の部屋は3億8000万円で販売されたが、同じタイプの2LDK89.04㎡の部屋は、2019年8月と築5年になっても3億8800万円で、当初価格から高値を維持している。(出典:マンションレビュー

港区の価格上昇率ランキングには
「高輪ゲートウェイ」駅に最寄りの物件が続々ランクイン

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅距離、売主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 そうした中、港区では中古価格が大きく上昇した物件もある。以下は、港区の中古マンションで上昇率が高かった物件上位10物件だ。

港区の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10
順位 騰落率 平均販売価格 築年月 交通手段
1
◆シティタワー品川
+115%
6492万円
2008年4月完成
品川駅徒歩10分
2
◆ザ・ドチェスター南青山
+61%
22557万円
2004年3月完成
青山一丁目駅徒歩11分
3
◆ファミールグラン白金ヴェルデフォーレ
+60%
10984万円
2002年3月完成
白金高輪駅徒歩3分
4
◆サンウッド三田パークサイドタワー
+59%
9238万円
2005年11月完成
赤羽橋駅徒歩1分
5
◆シティハイツ白金高輪
+58%
6040万円
2001年9月完成
白金高輪駅徒歩8分
6
◆プレイス白金ブライトレジデンス
+58%
8549万円
2005年6月完成
白金高輪駅徒歩2分
7
◆白金タワー
+57%
11429万円
2005年11月完成
白金高輪駅徒歩1分
8
◆アークヒルズ仙石山レジデンス
+57%
21300万円
2012年8月完成
六本木一丁目駅徒歩4分
9
◆パークハウス高輪プラテア
+57%
8429万円
2003年2月完成
高輪台駅徒歩4分
10
◆シティハイツ麻布十番
+56%
7009万円
2000年3月完成
麻布十番駅徒歩5分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 港区の価格上昇率ランキング1位となった「シティタワー品川」は、騰落率+115%(つまり2.15倍)となった。

 品川駅まで徒歩10分であるため、山手線や京浜急行線のほか、東海道本線、湘南新宿ラインなど東京方面だけでなく神奈川方面へもアクセスできる。また、東京モノレールの駅である天王洲アイル駅にも足を延ばせる立地にあるため、都内臨海エリアへの移動もスムーズだ。

 また、マンションの敷地内には24時間営業のスーパーやファミリーレストランなどの飲食店、クリーニング店がある。共働きで忙しい世帯にとっては、自宅近くで買い物が完結する点は魅力だろう。さらに、品川シーサイドにある大型ショッピングモール(イオン)への巡回バス停が近くにあるため、休日の買い物にも便利だ。

 しかし「シティタワー品川」の中古価格が大きく上昇した最も大きな理由は、定期借地権付きマンションで新築時の価格が安かったからだ。80㎡の3LDKが3600万円というような価格設定であったため、新築分譲時は800戸以上の住戸が即日完売した。

 その後、価格は上昇していき、たとえば2LDK(専有面積73.89㎡タイプ)の部屋の2012年4月時点の販売価格は4660万円、2013年11月時点は4680万円、2014年11月時点は6280万円と推移。築10年を経過した2019年8月時点でも6280万円の販売価格をキープしている。(出典:マンションレビュー

 ほかには第3位の「ファミールグラン白金ヴェルデフォーレ」、第5位の「シティハイツ白金高輪」など、最寄り駅が白銀高輪~高輪台エリアの5物件がランクイン。もともと根強い人気を誇る白金エリアは、山手線の新駅「高輪ゲートウェイ」駅からも程近く、さらなる人気を呼びそうだ。

港区の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

 最後に、港区の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。

港区の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 70㎡換算価格 坪単価 築年月 交通手段
1
◆虎ノ門ヒルズレジデンス
2億9962万円
1415万円
2014年5月完成
虎ノ門駅徒歩5分
2
◆パークコート赤坂檜町ザタワー
2億1556万円
1018万円
2018年2月完成
乃木坂駅徒歩3分
3
◆ザパークハウスグラン南青山
2億1429万円
1012万円
2016年8月完成
表参道駅徒歩4分
4
◆パークマンション六本木
1億9608万円
926万円
2009年3月完成
六本木駅徒歩5分
5
◆パークマンション三田綱町ザフォレスト
1億9502万円
921万円
2016年1月完成
麻布十番駅徒歩7分
6
◆ブランズ六本木ザ・レジデンス
1億9015万円
898万円
2019年1月完成
六本木駅徒歩1分
7
◆六本木グランドタワーレジデンス
1億8972万円
896万円
2016年3月完成
六本木一丁目駅徒歩2分
8
◆グランドヒルズ元麻布
1億8782万円
887万円
2018年2月完成
麻布十番駅徒歩4分
9
◆プラウド白金台
1億8761万円
886万円
2016年7月完成
白金台駅徒歩9分
10
◆パークコート青山ザタワー
1億8464万円
872万円
2018年3月完成
青山一丁目駅徒歩3分
11
◆アークヒルズ仙石山レジデンス
1億8231万円
861万円
2012年8月完成
六本木一丁目駅徒歩4分
12
◆六本木ヒルズレジデンス
1億7914万円
846万円
2003年4月完成
麻布十番駅徒歩4分
13
◆パークマンション南麻布
1億6664万円
787万円
2005年3月完成
広尾駅徒歩8分
14
◆フォレストテラス鳥居坂
1億6368万円
773万円
2015年9月完成
麻布十番駅徒歩4分
15
◆パークコート乃木坂ザ・タワー
1億6220万円
766万円
2019年2月完成
乃木坂駅徒歩2分
16
◆パークマンション赤坂氷川坂
1億6177万円
764万円
2014年8月完成
赤坂駅徒歩6分
17
◆パークコート赤坂桜坂
1億6071万円
759万円
2016年3月完成
溜池山王駅徒歩3分
18
◆ザ・ウエストミンスター六本木
1億6071万円
759万円
2003年6月完成
麻布十番駅徒歩7分
19
◆プラウド南青山
1億6050万円
758万円
2006年3月完成
表参道駅徒歩3分
20
◆元麻布ヒルズ
1億5923万円
752万円
2002年6月完成
麻布十番駅徒歩6分

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 今回紹介した、中古マンションの「価格ランキング」「価格上昇率ランキング」は、集計を行った2019年9月時点のものだ。当然、その後も売り出し価格の相場は変化し続けている点、留意してほしい。

 もし、自分が所有するマンションの「現在の売却価格の相場」を知りたい場合は、「不動産一括査定サイト」という無料サービスを利用する手がある。

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 売却価格を知りたいマンションの情報などを一度入力するだけで、複数社の不動産仲介会社から価格査定をしてもらうことができる。査定額を比較できるので、不動産の相場観が分かるのだ。

 ただし、「査定価格が高いから」という理由だけで、その不動産仲介会社を信用しないほうがいい。客をつかまえるために「あえて高値を提示している」ということもありえるからだ。(そうした不動産仲介会社の場合、売却を依頼した後に「なかなか売れません」などと言いながら、売り出し価格の値下げを勧めてくるだろう。)

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 そういう意味でも、価格査定は複数社に依頼するのがおすすめだ。査定価格と見比べながら「価格の根拠」や「売却に向けたシナリオ」「対応は誠実かどうか」といったポイントをチェックするのがいいだろう。

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サービス開始 2009年
運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所
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サービス開始 2001年
運営会社 NTTデータ・スマートソーシング(東証一部子会社)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、日本初の一括査定サービスであり、運営会社はNTTデータグループで安心感がある点。弱点は、提携会社数がやや少なめであること。
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
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サービス開始 2014年
運営会社 Speee
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、掲載する会社数が多く、掲載企業の一覧も掲載しており、各社のアピールポイントなども見られる点。弱点は、サービスを開始してまだ日が浅い点。
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◆LIFULL HOME'S(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件
掲載する不動産会社数 1692社(2018年8月)
サービス開始 2008年
運営会社 LIFULL(東証一部)
紹介会社数 最大6社
【ポイント】強みは、匿名査定も可能で安心であるほか、日本最大級の不動産ポータルサイト「LIFULL HOME'S」が運営している点。弱点は大手の不動産仲介会社が多くはないこと。
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対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地
掲載する不動産会社数 1000社 不動産一括査定サイト「イエイ」の公式サイトはこちら
サービス開始 2007年
運営会社 セカイエ
紹介会社数 最大6社
【ポイント】 強みは、サービス開始から10年以上という実績があるほか、対象となる不動産の種類も多い。「お断り代行」という他社にないサービスもある。弱点は、経営母体の規模が小さいこと。
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◆マンションナビ(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション
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サービス開始 2011年
運営会社 マンションリサーチ
紹介会社数 最大9社(売却・買取6社、賃貸3社)
【ポイント】 強みは、マンションに特化しており、マンション売却査定は6社まで、賃貸に出す場合の査定3社まで対応している点。弱点は、比較的サービス開始から日が浅く、取扱い物件がマンションしかない点。
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◆おうちダイレクト「プロフェッショナル売却」(不動産一括査定サイト)
対応物件の種類 マンション、戸建て、土地、一棟マンション、一棟アパート、店舗、事務所
掲載する不動産会社数 9社 おうちダイレクトの一括査定依頼サービス「プロフェッショナル売却」の公式サイトはこちら
サービス開始 2015年
運営会社 ヤフー株式会社、SREホールディングス株式会社(ともに東証一部子会社)
紹介会社数 最大9社
【ポイント】ヤフーとソニーグループが共同運営する一括査定サイト。不動産会社に売却を依頼後も、ヤフーとおうちダイレクトのネットワークを使い、購入希望者への周知をサポートしてくれる。
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