兵庫県の中古マンション価格ランキング・ベスト100!
あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

2020年8月18日公開(2022年8月3日更新)
櫻井幸雄 住宅評論家

兵庫県で「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」はどこなのか。兵庫県中古マンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成した2つのランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、兵庫県の中古マンションの相場が分かる「価格ランキング」を1位から100位まで公開する。(執筆:住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

タワマン建設規制で
三ノ宮周辺の中古タワマン価格が上昇

 まずは、兵庫県の中古マンションで、売却価格が高い上位10物件を見てほしい。

兵庫県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト10
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆パークコート芦屋
7135万円
337万円
2015年8月完成
芦屋駅徒歩2分
2
◆シティタワー神戸三宮
7030万円
332万円
2013年1月完成
神戸三宮駅徒歩3分
3
◆プラウド芦屋東山
6754万円
319万円
2017年9月完成
芦屋駅徒歩10分
4
◆ザ・アーバンライフ岡本
6712万円
317万円
2007年6月完成
岡本駅徒歩2分
5
◆プラウドタワー神戸県庁前
6543万円
309万円
2012年1月完成
県庁前駅徒歩1分
6
◆ジオ住吉本町
6543万円
309万円
2016年12月完成
住吉駅徒歩1分
7
◆ザ・パークハウス神戸タワー
6458万円
305万円
2019年11月完成
西元町駅徒歩2分
8
◆ジオタワー西宮北口
6416万円
303万円
2008年1月完成
西宮北口駅徒歩1分
9
◆ジオグランデ芦屋大原町
6416万円
303万円
2006年3月完成
芦屋駅徒歩5分
10
◆ジアーバネックス神戸山本通
6373万円
301万円
2017年9月完成
県庁前駅徒歩5分
70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 2019年に、一部地域で新たなタワーマンションの建設に規制をかけたのが兵庫県の神戸市。タワマンの呼び名が広まっている超高層マンション(タワーマンション)は、容積率の緩和を受けないと建設しにくい。その「容積率の緩和」を一部地域でマンションには与えないようにしたのだ。

 対象地区は、JR三宮駅を中心に、山陽新幹線の新神戸駅やJR元町駅、JR神戸駅に至る広いエリア。神戸市の中核をなす場所で、超高層マンションを建設しにくくなった。

 といっても、超高層の建物が建設できないわけではない。三宮駅を中心にビジネス、商業のエリアを育成したいと考える神戸市は、居住用マンションの増加にストップをかけた。しかし、オフィス・商業ビルであれば、超高層も建設可能だ。

 大型マンションができると、行政は負担増となる。公立の小中学校を増やさなければならないし、ゴミ処理の負担も増す。

 中心地の超高層マンションでは、セカンドハウス利用で住民票を移さない居住者も少なくない。それは住民税が入ってこないことを意味し、一方でゴミ処理の負担は増すばかり。マンションはもういらない、と言いたくなる気持ちも理解できる。

 該当エリアでは、2020年7月以降、居住用の超高層建築物は基本的に建設できない。そこで、注目が増しているのは、すでに建設済みの超高層マンション。兵庫県の中古マンション価格ランキングで、2位の「シティタワー神戸三ノ宮」と5位の「プラウドタワー神戸県庁前」は、その該当エリアに建つ超高層マンションである。

 「シティタワー神戸三ノ宮」は、神戸の玄関口・JR三ノ宮駅から歩いて4分。JR東海道本線が北側となる地に位置する超高層マンションだ。その高さは地上54階建て・高さ約190m。分譲マンションとして、神戸市内の最高層だ。

 商業施設との一体開発で、商業施設の中にはヴィラフォンテーヌのホテルもある。マンションの総戸数は640戸となり、分譲される住戸は約41㎡の1LDKから約119㎡の3LDKまで。1LDKが2500万円台から、3LDKが3500万円台から、というのが最初に分譲されたときの設定だった。

 その建物には、免震構造が採用されている。阪神淡路大震災を経験した神戸だから、タワーマンションに免震構造は必須と考えられた。加えて、「シティタワー神戸三ノ宮」の免震構造は駐車場もカバーしている。建物のセンターコア部分にタワーパーキングが入るため、駐車場も免震構造の内側となるわけだ。

 これは、大きな地震が起きても駐車場の昇降装置が揺れの影響を受けにくいことを意味している。

 東日本大震災のとき、首都圏のマンションでは駐車場棟の昇降機が止まり、数日間車の出し入れができなくなったところがあった。そんな弊害を防ぐことができるわけで、安心感が大きい。

 免震構造のおかげで梁(はり)を細くすることができ、室内の天井がすっきりするメリットも生まれている。その天井高は2m50cm以上となっている。
【関連記事はこちら】>>新築マンション選びでは「ギロチンマンション」に注意! 天井に現れる「出っ張り」を、間取り図でチェックしよう

 ちなみに、建設地は地盤が固く、深さ11mで支持基盤があった。おかげで、地上54階建てでありながら直接基礎で済んだ。固い地盤の上に建ち、免震構造の超高層タワマンとなっているわけだ。

 新たな超高層マンションが建設できない三ノ宮駅周辺にあって、「シティタワー神戸三ノ宮」は、希少な超高層マンション。それも、免震構造を備えた、安心感の大きな超高層マンションとなる。中古になっても人気が高いのも当然だろう。

 「シティタワー神戸三ノ宮」は価格上昇率でみても、+40%。新築時よりも、4割値上がりしている。実は、 「シティタワー神戸三ノ宮」は新築分譲時に、価格が高いと言われた。その価格が、4割近く上昇しているのは、驚異的といえる。

 これは、新たな新築超高層マンションが望めなくなったことの影響が大きいと考えられる。

兵庫県の中古マンション価格ランキングのトップは
「パークコート芦屋」

 兵庫県内の中古マンションで坪単価が高いのは、歴史ある高級住宅地・芦屋エリアの小規模マンションが中心となっている。ランキング1位の「パークコート芦屋」(全48戸)、3位の「プラウド芦屋東山」(全21戸)、4位の「ザ・アーバンライフ岡本」(全10戸)などだ。

 芦屋といっても、六麓荘町(ろくそうそうちょう)のように高台に位置する場所ではなく、駅から徒歩3分以内のものが中心。現在の芦屋エリアでは、急な坂を上った高台のマンションよりも、駅近で便利なマンションが支持を集めている。

 1位の「パークコート芦屋」は、JR神戸線芦屋駅から徒歩2分という便利な立地で、総戸数48戸。約70㎡〜114㎡の2LDK〜3LDKで構成され、新築時の価格は6700万円台から1億8000万円台。決して割安な価格設定ではなかったが、芦屋のイメージのよさと駅徒歩2分の便利さ、そして三井不動産レジデンシャルによる「パークコート」ブランドの質の高さで、短期間に完売した。

 その魅力は、中古になっても衰えていない。

 一方、3位の「プラウド芦屋東山」は、JR神戸線芦屋駅から徒歩10分、もしくは阪急神戸本線芦屋川駅から徒歩11分と、若干遠めの立地。しかし、東山公園に隣接し、急な坂道がないので、高評価になっているものと考えられる。

阪急神戸本線「西宮北口」駅に
最寄りのマンションも人気

 このほか、兵庫県内で人気が高い住宅地として知られるのが、阪急神戸本線の西宮北口駅周辺。このエリアのマンションとしては「ジオタワー西宮北口」が、坪単価で8位になっている。

 西宮北口駅最寄りでは、このほか「ジオウェリス西宮北口」が、次項で掲載する価格上昇率ランキングで4位となっており、西宮北口駅の人気ぶりを表している。

兵庫県の価格上昇率ランキング1位は
「アルス西宮ルシーディア」

兵庫県の中古マンション
「価格上昇率」ランキング・ベスト10

順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
騰落率 平均販売価格 築年月 最寄り駅
1
◆アルス西宮ルシーディア
+68%
3217万円
2005年3月完成
今津駅徒歩13分
2
◆プラウドタワー明石
+51%
6462万円
2017年1月完成
明石駅徒歩2分
3
◆ハーティネストアロード中山手
+50%
4342万円
2003年3月完成
神戸三宮駅徒歩5分
4
◆ジオウェリス西宮北口
+48%
4694万円
2005年11月完成
西宮北口駅徒歩4分
5
◆D’グラフォート神戸三宮タワー
+48%
5414万円
2005年3月完成
三ノ宮駅徒歩5分
6
◆ジオタワー西宮北口
+48%
7339万円
2008年1月完成
西宮北口駅徒歩1分
7
◆アールヴェール夙川
+47%
5116万円
2000年12月完成
夙川駅徒歩2分
8
◆エルパラッツォ夙川
+40%
3142万円
2004年8月完成
夙川駅徒歩7分
9
◆シティタワー神戸三宮
+40%
6430万円
2013年1月完成
神戸三宮駅徒歩3分
10
◆ウェルブ六甲道6番街1番館
+40%
4337万円
2002年2月完成
六甲道駅徒歩4分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上り、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

 兵庫県の価格上昇率ランキングで1位となった「アルス西宮ルシーディア」は、新築分譲時に3LDKが2000万円台、3000万円台で購入できるマンションだった。割安感が大きかったのは、駅から離れた立地のため。阪神本線の西宮駅から徒歩15分となり、バス利用の人が多くなる立地だ。

 駅から離れているが、西宮駅の魅力は大きく、西宮駅周辺に住みたいと考える人は多い。その人気で、中古価格が上がっているものと考えられる。

 人気駅で、駅から離れている分、価格を抑えたマンションは、往々にして、そのような価格上昇が起きるものだ。

 新築で購入した人は幸運といえるだろう。

兵庫県の中古マンション価格ランキング
1位~100位を一挙大公開!

  最後に、兵庫県の中古マンションで、売却価格が高いマンション上位100物件を紹介しよう。
【関連記事はこちら!】>>兵庫県の「新築マンション人気ランキング」神戸、芦屋、西宮、尼崎など注目エリアのおすすめ物件は?

兵庫県の中古マンション
「価格」ランキング・ベスト100
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
1
◆パークコート芦屋
7135万円
337万円
2015年8月完成
芦屋駅徒歩2分
2
◆シティタワー神戸三宮
7030万円
332万円
2013年1月完成
神戸三宮駅徒歩3分
3
◆プラウド芦屋東山
6754万円
319万円
2017年9月完成
芦屋駅徒歩10分
4
◆ザ・アーバンライフ岡本
6712万円
317万円
2007年6月完成
岡本駅徒歩2分
5
◆プラウドタワー神戸県庁前
6543万円
309万円
2012年1月完成
県庁前駅徒歩1分
6
◆ジオ住吉本町
6543万円
309万円
2016年12月完成
住吉駅徒歩1分
7
◆ザ・パークハウス神戸タワー
6458万円
305万円
2019年11月完成
西元町駅徒歩2分
8
◆ジオタワー西宮北口
6416万円
303万円
2008年1月完成
西宮北口駅徒歩1分
9
◆ジオグランデ芦屋大原町
6416万円
303万円
2006年3月完成
芦屋駅徒歩5分
10
◆ジアーバネックス神戸山本通
6373万円
301万円
2017年9月完成
県庁前駅徒歩5分
順位 マンション名 ライフルホームズで
新築・中古を見る
70㎡換算価格 坪単価 築年月 最寄り駅
11
◆シティハウス芦屋大原町
6331万円
299万円
2005年12月完成
芦屋駅徒歩2分
12
◆ジオグランデ夙川相生町
6310万円
298万円
2013年7月完成
夙川駅徒歩2分
13
◆グランドメゾン山芦屋
6310万円
298万円
2017年4月完成
芦屋川駅徒歩8分
14
◆岡本レジデンス
6267万円
296万円
2016年3月完成
岡本駅徒歩2分
15
◆住吉本町レジデンス
6183万円
292万円
2006年10月完成
住吉駅徒歩3分
16
◆ジオグランデ岡本
6119万円
289万円
2005年5月完成
摂津本山駅徒歩3分
17
◆リブレ北野
6077万円
287万円
2014年12月完成
三宮駅徒歩7分
18
◆ワコーレザ神戸トアロード
6034万円
285万円
2019年6月完成
三ノ宮駅徒歩8分
19
◆レグランディア芦屋東山
6013万円
284万円
2003年11月完成
芦屋駅徒歩11分
20
◆D’グラフォート神戸三宮タワー
6013万円
284万円
2005年3月完成
三ノ宮駅徒歩5分
70㎡換算価格と坪単価は、中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。また、投資用マンションは除く。※データは2019年9月時点

【関連記事はこちら!】>>大阪府の中古マンション価格ランキング・ベスト100! あなたのマンションの相場、値上がり率は?【完全版】

 

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