豊島区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2022年2月28日公開(2022年4月15日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都豊島区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

 賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

豊島区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都豊島区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。大型商業施設が集まる池袋や、高齢者に人気のある巣鴨など多様な顔を持つ豊島区。ランキングのトップ5では、40㎡あたりの価格はすべて4,000万円前半である。

【豊島区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

日神デュオステージ池袋
賃料利回り:3.8%
所在地:豊島区池袋(池袋駅徒歩3分)
築年月:2006年12月

階建:地上15階、地下1階
総戸数:60戸

4,404万円
2位

クリオ椎名町アーバンテラスEx
賃料利回り:3.8%
所在地:豊島区南長崎(椎名町駅徒歩1分)
築年月:2016年2月

階建:地上9階
総戸数:57戸

4,259万円
3位

プリムローズ駒込
賃料利回り:3.7%
所在地:豊島区駒込(駒込駅徒歩3分)
築年月:2004年8月

階建:地上11階
総戸数:31戸

4,235万円
4位

コンフォルテハイム池袋
賃料利回り:4.0%
所在地:豊島区池袋(池袋駅徒歩5分)
築年月:2009年10月

階建:地上7階、地下1階
総戸数:28戸

4,223万円
5位

リビオレゾン南池袋
賃料利回り:4.5%
所在地:豊島区南池袋(都電雑司ヶ谷駅徒歩4分)
築年月:2011年12月

階建:地上10階
総戸数:28戸

4,077万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 豊島区の中古コンパクトマンションランキング1位になったのは、「日神デュオステージ池袋」。東京メトロ有楽町線の池袋駅から徒歩3分と便利な立地にある(下のストリートビュー参照)。

 「日神デュオステージ池袋」は、アースカラーのタイル張りが特徴の15階建てマンションだ。2006年12月築で総戸数は60戸。間取りは1DK~2K(専有面積27㎡台~40㎡台)で、シングルやDINKS向けである。

 最寄りの東京メトロ有楽町線池袋駅から徒歩3分、ターミナル駅のJR池袋駅から徒歩5分と、非常に利便性が高い。商業ビルが立ち並ぶエリアにあるため、都心で暮らしたい人や、職住近接を志向する人に適したマンションだ。物件価格が高いため、賃料利回りは3.8%と低めである。

>>「豊島区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~34位)」はこちらから

豊島区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都豊島区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 豊島区の騰落率ランキングでは、上位5物件が25%以上値上がりしている。トップ2の物件はどちらも池袋駅周辺で、大型商業施設が集まる豊島区の主要エリアだ。2位のマンションは2004年築だが、上昇率は33%と大幅に伸びている。

【豊島区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

ライオンズクオーレ池袋ソシア
40㎡あたりの価格:3,993万円
賃料利回り:4.2%

所在地:豊島区西池袋(池袋駅徒歩8分)
築年月:2009年10月

階建:地上7階
総戸数:51戸

+33%
2位

アクシア池袋
40㎡あたりの価格:3,714万円
賃料利回り:4.6%

所在地:豊島区池袋(池袋駅徒歩10分)
築年月:2004年3月

階建:地上12階、地下1階
総戸数:67戸

+33%
3位

リビオレゾン南池袋
40㎡あたりの価格:4,077万円
賃料利回り:4.5%

所在地:豊島区南池袋(都電雑司ヶ谷駅徒歩4分)
築年月:2011年12月

階建:地上10階
総戸数:28戸

+30%
4位

プリムローズ駒込
40㎡あたりの価格:4,235万円
賃料利回り:3.7%

所在地:豊島区駒込(駒込駅徒歩3分)
築年月:2004年8月

階建:地上11階
総戸数:31戸

+27%
5位

グランドメゾン大塚台
40㎡あたりの価格:3,497万円
賃料利回り:4.9%

所在地:豊島区東池袋(向原駅徒歩1分)
築年月:1999年12月

階建:地上11階
総戸数:36戸

+25%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 豊島区の騰落率ランキングで1位になったのは、2009年10月築の「ライオンズクオーレ池袋ソシア」。地上7階建て、総戸数は51戸で、間取りはシングル向けがメインの1R~1LDKだ。

 「ライオンズクオーレ池袋ソシア」は、立教大学の南側の閑静な住宅地が広がるエリアにある。徒歩5~10分圏内にスーパーやコンビニ、クリニックや飲食店といった生活に便利な施設がそろい、充実した住環境である。

 最寄り駅は、徒歩8分の東京メトロ副都心線池袋駅だが、徒歩10分圏内にJR池袋駅や東京メトロ丸ノ内線の池袋駅があるため、使い分けができて便利。賃料利回りは4.2%と平均的な値だ。

多くの商業施設が集まる池袋や
昔ながらの商店街がある豊島区

 豊島区は、東京都の北西部に位置している。武蔵野台地の上に位置しており、地震には比較的強い地盤だ。豊島区は主に豊島地域、東部地域、西部地域の3つに分かれている。

豊島区・池袋サンシャインシティ(出典:PIXTA)
豊島区・池袋サンシャインシティ(出典:PIXTA)

 池袋サンシャインシティや西武百貨店など、多くの商業施設がそろう池袋は豊島地域に含まれる。

 豊島区が再開発に力を入れており、旧区役所跡地に複合商業施設「Hareza池袋」を建設したほか、エリア内にある公園のリニューアルを行っている。豊島区内で最大の面積を誇る「としまみどりの防災公園」は、災害時の防災拠点として2020年にオープンした。

 「おばあちゃんの原宿」として親しまれる巣鴨がある東部地域。この地域は、昔ながらの商店街だけでなく、大型商業施設もあり、利便性が高いエリアである。

 西部地域には、手塚治虫ら著名な漫画家が住んでいたトキワ荘やアトリエ村など、芸術や文化の発信地として知られる長崎が含まれる。都心から20分ほどと近いにも関わらず、穏やかで落ち着いた住宅地が広がっている。

2022年も引き続き、コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象に!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だった。しかし、2021年には、合計所得金額1000万円以下などといった要件を満たせば「床面積40㎡以上50㎡未満の物件も住宅ローン控除の対象になる」という緩和が行われた。

 そして、2022年もこの要件緩和は続くことが決まっている。2022年3月に関連法が成立した「令和4年度税制改正大綱」によると、以下の要件を満たす場合に、床面積40㎡以上50㎡未満のコンパクトマンションも、住宅ローン控除が適用となる。 

 ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の0.7%を上限として所得税などから控除される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(床面積40㎡以上50㎡未満の物件の場合)】
新築で、2023年12月31日までに建築確認を受けた物件であること
・合計所得金額が1000万円以下(1000万円を超えた年は控除対象外)

⇒ 50㎡未満の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン控除は、最大13年間、住宅ローン借入残高の0.7%が、毎年の所得税や住民税から控除されるという非常に減税効果が高い制度だ。コンパクトマンションの購入を検討している人は、ぜひ、この制度が適用できるかどうかを確認しておきたい。

【関連記事】>>住宅の新築・取得時の減税・優遇制度・補助金制度を解説! 
【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(豊島区)1位~34位は?

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