北区の中古コンパクトマンション(50平米以下)価格ランキング【完全版】! 人気の物件、価格、値上がり率は?

2021年9月30日公開(2021年9月30日更新)
ダイヤモンド不動産研究所

東京都北区にある中古コンパクトマンション(床面積50㎡以下)では、どの物件が人気なのか? 中古コンパクトマンション価格の上昇率や賃料を調査し、魅力ある物件を探り出してみた。(データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』

シニア世帯や単身世帯に人気!
「コンパクトマンション」とは?

 「コンパクトマンション」とは、30㎡~50㎡程度の広さの部屋が中心となったマンションのことだが、実は、明確な定義はない。一般的には1LDK~2LDKの間取りが多く、「ワンルームよりも広く、ファミリータイプよりも狭い」と考えればいいだろう。

 コンパクトマンションはそれほど広さをもたないため、駅周辺などの好条件に立地していることが多い。そのため、生活利便性が高く、資産価値が下がりにくいのも大きな特徴だ。売る・貸すことを視野に入れている単身者や2人世帯、もしくは広い部屋を必要としなくなったシニア世帯から人気が高い。

  賃貸を考える場合の指標の一つが、年間家賃収入を物件価格で割った表面利回り(以下、利回り)だ。都心の中古マンションの平均利回りは約4.5%なので、5%を超えると高水準と言えるだろう。また、3%を下回ると諸経費、ローンなどを差し引くと家賃収入がマイナスになる可能性があるので注意が必要だ。

北区の中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

 それでは、東京都北区の中古コンパクトマンションで、価格が高い上位5物件を見てみよう。下町風情を感じる商店街が点在し、緑豊かな公園や庭園も多い北区。北区のランキングトップ5には、40㎡あたり3,500万円前後の価格帯が並んだ。全体的には3,000万円を下回る物件も多く、23区の中でリーズナブルな区のひとつといえる。

【北区】
中古コンパクトマンション
価格ランキング・トップ5

順位

マンション名/概要

40㎡あたりの

物件価格

ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

アクアアルテシモコンコルディア
賃料利回り:4.4%
所在地:北区西ケ原(駒込駅徒歩5分)
築年月:2007年8月

階建:地上9階
総戸数:35戸

3,606万円
2位

エルフラット板橋
賃料利回り:4.3%
所在地:北区滝野川(板橋駅徒歩4分)
築年月:2008年5月

階建:地上7階、地下1階
総戸数:60戸

3,593万円
3位

デュオステージ田端
賃料利回り:4.2%
所在地:北区田端(田端駅徒歩3分)
築年月:2007年7月

階建:地上3階
総戸数:33戸

3,569万円
4位

ヴェルステージ田端
賃料利回り:4.1%
所在地:北区田端新町(赤土小学校前駅徒歩4分)
築年月:2011年2月

階建:地上13階
総戸数:44戸

3,473万円
5位

レグゼアゼスト赤羽
賃料利回り:3.9%
所在地:北区赤羽(赤羽岩淵駅徒歩5分)
築年月:2011年10月

階建:地上8階
総戸数:31戸

3,461万円
※「賃料利回り」は、同じ広さのマンションを借りた場合の利回りを試算。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。
【コンパクトマンションランキング】抽出条件
・最大面積40㎡~55㎡、築5年~25年、最寄り駅から徒歩10分以内、直近10年で3件以上の取引実績がある

 北区の中古コンパクトマンションの価格ランキングで1位となったのは、「アクアアルテシモコンコルディア」。JR山手線、東京メトロ南北線の駒込駅から徒歩5分の閑静な住宅街にある(下のストリートビュー参照)。

 「アクアアルテシモコンコルディア」は、2007年8月に完成した9階建て、総戸数35戸のマンションだ。間取りは26.1㎡の1Kが中心で、シングル向けである。 JR山手線、東京メトロ南北線の駒込駅まで徒歩5分、JR山手線、都営三田線の巣鴨駅まで徒歩15分の立地だ。

 周辺は、閑静で落ち着いた住宅街が広がっている。駒込駅までは商店街が続き、日常の買い物に便利。周辺にはバラの名所として知られる「旧古河庭園」のほか、小さな公園も多く、自然を近くに感じられる環境である。賃料利回りは4.4%と平均的な数字だ。

>>「北区の中古コンパクトマンション価格ランキング(1位~26位)」はこちらから

北区の中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

 以下は、東京都北区にあるコンパクトマンションの中古価格の騰落率(値上がり率・値下がり率)の一覧だ。

 そもそも、新築マンションは買った瞬間から価格が下落する。1年経過するごとに数%ずつ値を下げ、築15年~20年で半分程度まで下がるといわれている。中古マンションは下落することが当然であり、値上がりするケースはそう多くない。

 中古マンションの騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)に関しては、分譲時の価格が大きな要因となるほか、最寄り駅の人気度や駅からの距離、売り主のブランド力などによって左右される。中古価格が販売時を超えるものはごくわずかなのである。

 北区では、騰落率ランキング1位の物件が7%値上がりしているものの、全体では値下がりしている物件が目立つ。都心に近い田端エリアなどは価格が下がりにくい一方、北区の区政を担う王子エリアは値下がり傾向にある。

【北区】
​中古コンパクトマンション
騰落率ランキング・トップ5

順位 マンション名 騰落率 ライフルホームズで周辺1LDKを見る
1位

日神パレステージ板橋
40㎡あたりの価格:3,170万円
賃料利回り:4.9%

所在地:北区滝野川(板橋駅徒歩4分)
築年月:2006年12月

階建:地上9階
総戸数:33戸

+7%
2位

デュオスカーラ田端
40㎡あたりの価格:3,230万円
賃料利回り:4.7%

所在地:北区田端(田端駅徒歩7分)
築年月:2002年9月

階建:地上8階
総戸数:27戸

0%
3位

パレホームズ飛鳥山
40㎡あたりの価格:3,230万円
賃料利回り:4.7%

所在地:北区滝野川(飛鳥山駅徒歩3分)
築年月:2005年4月

階建:地上13階
総戸数:36戸

-5%
4位

メインステージ王子
40㎡あたりの価格:2,928万円
賃料利回り:4.9%

所在地:北区王子(王子駅徒歩6分)
築年月:2006年5月

階建:地上13階、地下1階
総戸数:43戸

-8%
5位

メインステージ王子2
40㎡あたりの価格:2,977万円
所在地:北区王子(王子駅前駅徒歩7分)
築年月:2009年12月

階建:地上12階
総戸数:59戸

-9%
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11カ月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。※データは2021年2月時点

 北区の中古コンパクトマンション騰落率ランキングで1位となったのは、「日神パレステージ板橋」だ。2006年12月築で地上9階建て、総戸数は33戸。間取りは1LDK~2LDK(40.05㎡~54.26m²)とシングルやDINKSに適応している。

 最寄り駅のJR埼京線板橋駅からは徒歩4分。他にも、東武東上線北池袋駅から徒歩6分、都営三田線新板橋駅から徒歩9分と利用可能な路線が多く、新宿や池袋など都内のターミナル駅へのアクセスも非常に良い立地にある。

 近隣にはスーパーマーケットやドラッグストア、医療機関が充実しており、生活利便性は高い。また、個性豊かな飲食店や公園も多く、暮らしやすさと楽しさのバランスがとれた地域だ。賃料利回りは4.9%とまずまずである。

赤羽一番街商店街など商店街が充実
路線が多く都心へのアクセス抜群な北区

 北区は文字通り東京都の北側に位置し、埼玉県と隣接する区だ。JR山手線、埼京線、京浜東北線や東京メトロ南北線、都電荒川線など数多くの路線が走り、都心へのアクセスが非常に良い。JRの駅数が23区内で最も多い11駅あり、駅から徒歩圏内の住宅地が多いのが特徴だ。

北区・赤羽一番街商店街(出典:PIXTA)北区・赤羽一番街商店街(出典:PIXTA)

 北区といえば、テレビドラマやマンガで取り上げられる機会が多い「赤羽一番街商店街」が有名だ。食べ歩きの名所「十条銀座商店街」をはじめ、区内には下町風情の息づく商店街が各所に点在している。

 自然豊かなスポットも多く、「飛鳥山公園」や「旧古河庭園」では桜やアジサイ、バラなど、四季折々の花々を楽しめる。緑の木々に囲まれた「名主の滝公園」では8mの落差がある滝を観賞できる。 

 また、近年は、田端周辺が鉄道の聖地として知られるようになった。鉄道にまつわるスポットが多数存在し、見物に訪れる鉄道ファンも多い。

2021年は、コンパクトマンションの買い時!

 これまで、50㎡未満の物件は住宅ローン控除の対象外だったが、「令和3年度税制改正大綱」で、住宅ローン控除の対象となる住宅の床面積が40㎡以上に緩和された。これは、コロナ禍における経済対策の一環として、本年度だけの適用だ。

 以下の条件を満たせば、コンパクトマンションでも対象となる可能性がある。  ※ 住宅ローン控除:年末の住宅ローン残高の1%を上限として所得税等から還付される減税制度

【住宅ローン控除の適用要件(新築、既存住宅取得の場合)】

・契約時期:2020年12月1日~2021年11月30日
・入居開始時期:2021年1月1日~2022年12月31日
・合計所得金額:1000万円以下


⇒ 40㎡以上の物件でも住宅ローン控除が適用される!

 住宅ローン残高の1%が還付される影響は大きい。借入した住宅ローンの金利が1%以下であれば、金利分は実質負担なし。さらには、金利が1%以下で住宅ローンを借りた場合は、控除分で得をする人まで出てくる。

【関連記事】>>住宅ローン控除を最大化する新常識を公開! 金利1%以下なら、税金の戻りの方が多くなり、住宅ローンが「打ち出の小槌」に生まれ変わる

 コンパクトマンションが住宅ローン控除の対象となるのは、本年度だけとも言われているので、購入を考えている人にとっては、またとないチャンスだ。

【関連記事】>>独身女性が買うべき新築マンションは「1LDK」 中目黒などの好立地マンションなら、値下がりしにくく、資産価値も高い!

総掲載物件数は約400万件!

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価格ランキング(北区)1位~26位は?

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