中古タワーマンション階数ランキング･ベスト100
あなたのマンションの相場価格､値上がり率は?【完全版】

東京都のタワーマンションで「最も高く売れるマンション」「最も値上がりしたマンション」「最も階数の高いマンション」はどこなのか。東京都の中古タワーマンションの″売却価格″と″値上がり率″の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の中古タワーマンションの相場が分かる「階数ランキング」を1位から100位まで公開する。（執筆：住宅評論家・櫻井幸雄、データ提供：マンション情報サイト『マンションレビュー』）

中古タワーマンション「階数」ランキング・ベスト10

　現在、都心の中古タワーマンション（20階以上の超高層マンション）で、階数が高いマンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。

中古タワーマンション ｢階数｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	階数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆ザパークハウス西新宿タワー６０				周辺物件
	60階	+24%	1億144万円	2017年7月	西新宿五丁目駅徒歩7分
2 位	◆ザ・トーキョータワーズ				周辺物件
	58階	+48%	8982万円	2007年12月	勝どき駅徒歩5分
3 位	◆富久クロスコンフォートタワー				周辺物件
	55階	ー	9660万円	2015年4月	新宿御苑前駅徒歩5分
3 位	◆勝どきビュータワー				周辺物件
	55階	+11%	8178万円	2010年10月	勝どき駅徒歩1分
5 位	◆センチュリーパークタワー				周辺物件
	54階	+20%	9361万円	1999年3月	月島駅徒歩8分
5 位	◆Ｗコンフォートタワーズ				周辺物件
	54階	+44%	6129万円	2004年10月	辰巳駅徒歩6分
7 位	◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー				周辺物件
	53階	+42%	8956万円	2015年7月	月島駅徒歩1分
7 位	◆勝どきザタワー				周辺物件
	53階	+19%	7899万円	2016年12月	勝どき駅徒歩6分
9 位	◆虎ノ門ヒルズレジデンス				周辺物件
	52階	ー	4億6025万円	2014年5月	虎ノ門駅徒歩5分
9 位	◆アウルタワー				周辺物件
	52階	+30%	8144万円	2010年12月	東池袋駅徒歩2分
9 位	◆ドゥ・トゥール				周辺物件
	52階	+7%	8342万円	2015年9月	勝どき駅徒歩9分
9 位	◆アーバンドックパークシティ豊洲				周辺物件
	52階	+50%	8589万円	2008年3月	豊洲駅徒歩8分
9 位	◆プラウドタワー東雲キャナルコート				周辺物件
	52階	+10%	6463万円	2012年12月	豊洲駅徒歩11分
※ーは対象データなし、2020年調査

　今回のタワーマンションランキングで、階数が最も高く、騰落率も高いマンションが、「ザ・パークハウス西新宿タワー60」。その名が示す通り、地上60階建ての超高層タワーマンションだ。

 「ザ・パークハウス西新宿タワー60」は新築分譲時、約33㎡のワンルームから156㎡の3LDKが3100万円台〜3億5000万円台だった。1LDKが4000万程度で購入でき、2LDKも5000万円ほどだったために爆発的人気となり、抽選に当たらなければ買えないマンションとなった。

　大人気になったのは、「これを買っておけば、間違いなく値上がりする」と考える人が多かったから。その予測通りに、竣工後3年が経った現在、24％の値上がりを示している。

地上55階建て、階数ランキング3位の
「富久クロスコンフォートタワー」

　階数ランキング第3位にランクインした、新宿エリアに立つ「富久クロスコンフォートタワー」(下のストリートビュー参照）。富久クロスコンフォートタワーは、商業施設や戸建エリアが含まれる「富久クロス」内に立地するスケールの大きなマンションとして記憶されている。

　総戸数1093戸（非分譲含む）は、山手線内側エリアの分譲マンションとしては当時最大級。JR山手線内側の都心部において、分譲マンションとして最高層となる地上55階建てでもある。

　さらに、2013年秋から開始された第1期分譲もスケールが大きかった。まず、第1期1次分譲として、482戸が売り出された。全1093戸のうち地権者住戸を除いた分譲住戸は992戸。そのうち、482戸を売り出したのだから、販売対象の半分近くを一気に出したことになる。驚くべき数字だと思うが、さらに驚いたのは、第1期1次482戸が即日完売となり、抽選住戸も出たことだ。

　平均倍率1.6倍、最高で8倍になった住戸もある。購入希望者が多かったため、続けて第1期2次180戸の分譲を行い、これも即日完売に。短期間に662戸もの住戸が売れたことになる。

　第1期482戸は、1LDK（約36㎡）〜3LDK（約120㎡）が3197万円〜1億7056万円だった。この価格設定に注目する購入者が多かった。

　加えて、「富久クロスコンフォートタワー」はスーパーマーケットのイトーヨーカドーが隣接しており、その利便性の高さに魅了された人も多い。現在も、スーパーマーケット隣接は「富久クロスコンフォートタワー」の大きな特徴になっている。

中古タワーマンション「価格上昇率」ランキング・ベスト10

　では、都心の中古タワーマンション市場で、価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。

中古タワーマンション ｢価格上昇率｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	騰落率	階数	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆シティタワー品川				周辺物件
	+121%	43階	6595万円	2008年4月	品川駅徒歩10分
2 位	◆豊洲シエルタワー				周辺物件
	+65%	40階	6843万円	2006年9月	豊洲駅徒歩1分
3 位	◆サンウッド三田パークサイドタワー				周辺物件
	+61%	25階	9500万円	2005年11月	赤羽橋駅徒歩1分
4 位	◆白金タワー				周辺物件
	+59%	42階	1億1532万円	2005年11月	白金高輪駅徒歩1分
5 位	◆東京タイムズタワー				周辺物件
	+59%	40階	9077万円	2004年9月	末広町駅徒歩2分
6 位	◆プレイス白金ブライトレジデンス				周辺物件
	+59%	20階	8668万円	2005年6月	白金高輪駅徒歩2分
7 位	◆ステーションガーデンタワー				周辺物件
	+59%	40階	7936万円	2008年4月	日暮里駅徒歩1分
8 位	◆ワテラスタワーレジデンス				周辺物件
	+58%	41階	1億5274万円	2013年3月	新御茶ノ水駅徒歩3分
9 位	◆パークコート千代田富士見ザ タワー				周辺物件
	+58%	40階	1億4805万円	2014年3月	飯田橋駅徒歩3分
10 位	◆エアライズタワー				周辺物件
	+58%	42階	8152万円	2007年1月	東池袋駅徒歩1分
騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近（過去2年11か月）の売出価格で割って、騰落率（マンション価格の値上がり、値下がり率）を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

 「タワーマンション」と呼ばれることが多くなった超高層マンション（地上60ｍ以上、階数ではおよそ20階以上）で、中古になっても値下がりしにくい物件を抽出してみると、騰落率で上位に入るマンションの多くに共通する特徴があることが分かる。

　それは、新築分譲時に「安い！」と評価された物件が多いことだ。

最も価格上昇率が高かったのは
「シティタワー品川」

　まず、価格上昇率＋121%で1位となった「シティタワー品川」(下のストリートビュー参照）は、2008年の分譲当時、異常と言えるくらい安かった。

 「シティタワー品川」の新築時価格は、4000万円前後で購入できる80㎡、3LDKが多かった。3000万円台半ばで購入できる3LDKもあったので、今なら、郊外で駅から歩いて10分以上かかる立地のマンションと同価格の水準である。

　その価格帯で、最寄り駅は品川駅。リニア中央新幹線の始発駅となることが決まっている、あの品川駅から徒歩10分なのである。

　2008年といえば、リーマン・ショックが起きた時期で、都心マンションは価格を下げていた。そのなかにあっても、80㎡3LDKが4000万円前後は破格に安かった。

　だから、今、2倍以上に値上がりしているのも無理はないだろう。

　3500万円なら、約8000万円。もう少し狭く、70㎡程度で3000万円くらいの住戸ならば、6600万円。品川駅から徒歩10分で、その価格の中古マンションであれば、「買い」と考える人は多いだろう。

　なぜ、そんなに安かったかというと、理由は2つある。ひとつは、一般の「所有権分譲」ではなく、「定期借地権付き分譲」だから。もうひとつの理由は、「土地所有者が東京都である」から。それぞれについて、説明しよう。

土地所有者が東京都の
定期借地権付きマンション

　定期借地権付きのマンションとは、簡単にいえば期限付きで土地を借り、建物を所有する方式のこと。住戸が自分のものになるのではなく、いずれ返還しなければならないが、その分、分譲価格は抑えられる。

　近年、定期借地権付きマンションといっても、割安感が薄くなり、所有権分譲より1割とか2割しか安くならないケースが増えたため、その人気は下がリ気味だ。が、2008年当時は、2〜3割安くなっていることが多く、「シティタワー品川」はさらに安く売られた。

　もっと高くしても売れたはずだが、高くしなかった。理由は、「土地所有者が東京都である」からと考えられる。

 「シティタワー品川」は都営住宅（賃貸）の建て替えによって生まれた。その際、東京都は、「都の所有地を使って、お金もうけをすること」を嫌ったのだろう。都民のために安く分譲してくれたのである。残念ながら、そのような“仏心”は、以後なくなったようだが……。

　加えて、定期借地権の期間が70年に設定されていたことも人気の理由である。その分譲が行われたのは、忘れもしない2008年の8月半ば。はっきり覚えている理由は、北京オリンピックに合わせて分譲が行われたからだ。日本中の関心が北京に向いていた時期に800戸を超える住戸が一度に販売され、即完売となった。

　そのため、そんなマンションがあったことも知らない人が多いはずだ。そのマンションが今、高値で取引されているのだが、手放す人は少ない。

　品川駅徒歩圏では、新築分譲マンションが途絶えているため、便利なマンションとして活用したり、賃貸に出して家賃収入を稼ぐ人が多くなっている。まさに、お宝マンションである。

　なお、今回、超高層タワーマンションで取り上げたなかで、定期借地権付きのマンションは、「シティタワー品川」だけである。

「豊洲シエルタワー」や「Wコンフォートタワーズ」も、新築分譲価格が安かった

　ここから先は、所有権分譲のマンションの話だ。

　価格上昇ランキング2位の「豊洲シエルタワー」、階数ランキング2位（騰落率はランキング外だが＋48%と高順位）の「ザ・トーキョータワーズ」も、新築分譲時に「安い」と言われたマンションである。

　そして、湾岸エリアで、新築分譲時の割安感では最上級とされたのが、階数ランキング6位（騰落率は＋44%）の「Wコンフォートタワーズ」（下のストリートビュー参照）である。

　江東区東雲に建設され、地上54階建てと45階建ての2棟から成る超高層タワーマンションで、総戸数は1149戸。2002年3月に行われた第1期1次の募集を見ると、約58㎡の1LDKが1660万円からの価格帯で分譲されていた。約67㎡の２LDK（ウオークインクローゼットが2つ付く）は2020万円から…。驚くべき価格設定だろう。

　ちなみに、「ザ・トーキョータワーズ」や「Wコンフォートタワーズ」は都内の大規模中古マンションランキングにもランクインしている。
【関連記事はこちら】＞＞大規模中古マンションランキング･ベスト100　あなたのマンションの相場､値上がり率は?

分譲当時は高いと言われた
「白金タワー」が価格上昇率4位

　今回のランキングで名前の挙がった超高層タワーマンションには、分譲当時「安い」と判定されたマンションが多い。が、一部のマンションでは分譲当時、値段が「高い」とされたマンションもある。

　高いとされたが、その後、都心部の価格上昇が大きく、中古価格がさらに上がった、という事例である。

　その例として、価格上昇率ランキング4位の「白金タワー」（下のストリートビュー参照）がある。それは、地下鉄南北線の白金高輪駅に直結するマンションとして分譲された。総戸数581戸だが、元々の地権者が半数の住戸を所有するため、一般に分譲されたのは200戸強。

　分譲当時は「価格が高い」という声もあったが、人気のうちに完売。中古市場において、さらに値段が上がっているマンションである。

中古タワーマンション「価格」ランキング・ベスト10

　では、都心の中古タワーマンション市場で、最も高い値段で取引されているのはどのマンションなのか？ 中古タワーマンション「価格」ランキング・ベスト10物件は以下の通りだ。

中古タワーマンション ｢価格｣ランキング･ベスト10
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	70㎡換算価格	階数	坪単価	築年月	最寄り駅
1 位	◆虎ノ門ヒルズレジデンス				周辺物件
	3億153万円	52階	1424万円	2014年5月	虎ノ門徒歩5分
2 位	◆パークコート赤坂檜町ザタワー				周辺物件
	2億1640万円	44階	1022万円	2018年2月	乃木坂徒歩3分
3 位	◆六本木ヒルズレジデンス				周辺物件
	1億7892万円	43階	845万円	2003年4月	麻布十番徒歩4分
4 位	◆アークヒルズ仙石山レジデンス				周辺物件
	1億7787万円	48階	840万円	2012年8月	六本木一丁目徒歩4分
5 位	◆パークコート千代田富士見ザタワー				周辺物件
	1億5118万円	40階	714万円	2014年3月	飯田橋徒歩3分
6 位	◆赤坂タワーレジデンストップオブザヒル				周辺物件
	1億5055万円	45階	711万円	2008年5月	赤坂徒歩4分
7 位	◆ザ六本木東京クラブレジデンス				周辺物件
	1億4568万円	39階	688万円	2011年10月	六本木徒歩3分
8 位	◆ブリリアタワーズ目黒ノースレジデンス				周辺物件
	1億4377万円	40階	679万円	2017年12月	目黒徒歩1分
9 位	◆ブリリアタワーズ目黒サウスレジデンス				周辺物件
	1億4293万円	38階	675万円	2017年12月	目黒徒歩2分
10 位	◆パークコート麻布十番ザタワー				周辺物件
	1億4187万円	36階	670万円	2010年5月	麻布十番徒歩3分
70㎡換算価格と坪単価は、 中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。 また、投資用マンションは除く。※データは2020年調査

　最高額は「虎ノ門ヒルズレジデンス」で、坪単価（3.3㎡当たり）1424万円。ピンと来ない方も多いだろうが、70㎡に換算すると3億153万円！ とんでもない価格である。

　3.3㎡当たり1000万円は、100㎡（約30坪）のマンション住戸が3億円という水準だ。現在、高額化した都心マンションで、平均価格が3.3㎡当たり1000万円の壁を超えるようになった、というのが実情。そのため、3.3㎡当たり1424万円というのは、あきれてモノが言えないほどの高値ということになる。

　虎ノ門ヒルズレジデンスは、新築分譲時もさぞや値段が高かったろう、と推測されるのだが、私は、このマンションの分譲を取材していない。おそらく、一般には分譲されていないはずだ。

　ちなみに、「虎ノ門ヒルズレジデンス」は、東京都全体の中古マンション価格ランキングでも1位となっている。
【関連記事はこちら】＞＞東京都の中古マンション価格ランキング･ベスト100　あなたのマンションの相場､値上がり率は?

東京都の中古タワーマンション階数ランキング
1位～100位を一挙大公開！

　最後に、東京都の中古タワーマンションで、階数が高いマンション上位100物件を紹介しよう。

中古タワーマンション ｢階数｣ランキング･ベスト100
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	階数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
1 位	◆ザパークハウス西新宿タワー６０				周辺物件
	60階	+24%	1億144万円	2017年7月	西新宿五丁目駅徒歩7分
2 位	◆ザ・トーキョータワーズ				周辺物件
	58階	+48%	8982万円	2007年12月	勝どき駅徒歩5分
3 位	◆富久クロスコンフォートタワー				周辺物件
	55階	ー	9660万円	2015年4月	新宿御苑前駅徒歩5分
3 位	◆勝どきビュータワー				周辺物件
	55階	+11%	8178万円	2010年10月	勝どき駅徒歩1分
5 位	◆センチュリーパークタワー				周辺物件
	54階	+20%	9361万円	1999年3月	月島駅徒歩8分
5 位	◆Ｗコンフォートタワーズ				周辺物件
	54階	+44%	6129万円	2004年10月	辰巳駅徒歩6分
7 位	◆キャピタルゲートプレイスザ・タワー				周辺物件
	53階	+42%	8956万円	2015年7月	月島駅徒歩1分
7 位	◆勝どきザタワー				周辺物件
	53階	+19%	7899万円	2016年12月	勝どき駅徒歩6分
9 位	◆虎ノ門ヒルズレジデンス				周辺物件
	52階	ー	4億6025万円	2014年5月	虎ノ門駅徒歩5分
9 位	◆アウルタワー				周辺物件
	52階	+30%	8144万円	2010年12月	東池袋駅徒歩2分
9 位	◆ドゥ・トゥール				周辺物件
	52階	+7%	8342万円	2015年9月	勝どき駅徒歩9分
9 位	◆アーバンドックパークシティ豊洲				周辺物件
	52階	+50%	8589万円	2008年3月	豊洲駅徒歩8分
9 位	◆プラウドタワー東雲キャナルコート				周辺物件
	52階	+10%	6463万円	2012年12月	豊洲駅徒歩11分
順位	マンション名				ライフルホームズで 中古を見る
	階数	騰落率	平均販売価格	築年月	最寄り駅
14 位	◆晴海アイランドトリトンスクエアビュータワー				周辺物件
	50階	+15%	5915万円	1997年12月	月島駅徒歩9分
15 位	◆ブリリアタワー池袋				周辺物件
	49階	+41%	1億3051万円	2015年3月	東池袋駅徒歩1分
15 位	◆芝浦アイランドグローヴタワー				周辺物件
	49階	+40%	8626万円	2006年11月	田町駅徒歩8分
15 位	◆ザパークハウス晴海タワーズティアロレジデンス				周辺物件
	49階	+14%	7243万円	2016年4月	月島駅徒歩13分
15 位	◆ザ・パークハウス晴海タワーズクロノレジデンス				周辺物件
	49階	+23%	7761万円	2013年10月	勝どき駅徒歩11分
15 位	◆ベイシティ晴海スカイリンクタワー				周辺物件
	49階	ー	7323万円	2009年11月	勝どき駅徒歩9分
20 位	◆アークヒルズ仙石山レジデンス				周辺物件
	48階	+43%	2億2597万円	2012年8月	六本木一丁目駅徒歩4分
20 位	◆パークタワー晴海				周辺物件
	48階	+10%	8727万円	2019年2月	月島駅徒歩12分
20 位	◆芝浦アイランドケープタワー				周辺物件
	48階	+53%	7838万円	2006年12月	芝浦ふ頭駅徒歩11分
20 位	◆シティタワーズ豊洲ザツイン				周辺物件
	48階	+5%	6984万円	2009年6月	豊洲駅徒歩4分

総掲載物件数は約400万件！ 東京都の中古マンションを探す （ライフルホームズのサイトへ）