江戸川区「葛西・西葛西」の中古マンションがファミリー層から人気を集める理由とは？　購入時の注意点も解説！

都心でマンションを買いたいけれど、あまりの高騰に手が届かない。そんな悩みを抱えるファミリー層が注目するエリアがある。その1つが江戸川区の「葛西・西葛西」だ。大手町駅から直通で15分、手頃な予算で手の届く中古物件がそろう。通勤の利便性と子育てのしやすさを兼ね備えた、葛西・西葛西の住環境と注目マンションを紹介しよう。（フリー記者・ライター 後藤利恵子）

手の届かない都心マンションの陰で、注目される城東エリア

　都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）の2026年7月の中古マンション平均価格は、1億8,195万円。6月比でー1.7％となっている（出典：東京カンテイ「プレスリリース 中古価格マンション 2026年8月24日」）。

　これまで急騰を続けてきた都心のマンション市場に調整の動きが見え始めたが、依然として価格は高値が続き、一般的な共働き世帯の手の届く範囲を超えている。

　一方で、城北・城東11区（練馬区、豊島区、北区、荒川区、板橋区、足立区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区）の平均価格は、8,497万円。都心6区との価格差は約1億円に達し、都心6区の半分程度の水準にとどまっている。

　こうした価格差を背景に、都内に住むことを希望するファミリー層の視線は、城北・城東エリアへ移りつつある。とくに城東エリアの東京メトロ東西線沿いの街は、日本橋や大手町からのアクセスが良く、まだ手の届く範囲の物件が多い。

　なかでも注目なのが江戸川区の葛西・西葛西エリアで、中古マンション価格は4,000万円から8,000万円台で購入可能。「通勤利便性」と「住環境」の両立を求めるファミリー層にとって、有力な選択肢の一つとなっている。

西葛西駅・葛西駅の周辺にはそれぞれ魅力的な住環境がある

　西葛西と葛西は東京メトロ東西線の隣り合う駅だが、それぞれに固有の特性がある。

■ 葛西・西葛西 比較表

項目	西葛西	葛西
街の特徴	計画的に整備された住宅街	下町感と自然豊かな環境
主な魅力	生活利便性、子育て環境、多文化共生	自然、公園、水辺
通勤利便性	日本橋・大手町へ直通	日本橋・大手町へ直通
向いている世帯	共働き・子育て世帯	広い住まいを求めるファミリー
中古マンション 平均価格	4,284万円	4,013万円

※中古マンション平均価格は、ダイヤモンド不動産研究所の「西葛西駅(東京都)の中古マンション売却価格相場」、「葛西駅(東京都)の中古マンション売却価格相場」から

西葛西は、生活利便性と子育て環境が魅力

　西葛西に碁盤の目状の街並みができたのは、東西線開通の1960年代後半から1980年代前半にかけて行われた大規模な土地区画整理事業によるもの。西葛西駅周辺は道路の幅が広く、緑や公園が多く、北口には大規模マンションが複数建っている。

　駅近くにはスーパーや飲食店、クリニックなどがあり、日常の買い物が済ませやすい。北口には、24時間営業の「ワイズマート」や地域密着型の「サニーモール」、南口には「オーケー」など複数のスーパーや商業施設がある。

　認可保育園も多く、子育て支援施設も充実しており、住民からは子育て環境が充実しているという声も多く聞かれる。駅南口から徒歩5分ほどには、総合レクリエーション公園や新長島川親水公園、動物園のある行船公園などと公園も多く、子ども連れの姿も多くみられる。

　また、西葛西はインド人コミュニティが形成されていることでも知られる。本格的なインド料理店などが点在し、多文化を身近に感じられることも他の住宅地にはない街の個性である。

葛西の魅力は、自然環境と下町情緒が調和した住環境

　街並みが整然と整備された西葛西駅周辺に対し、葛西駅周辺は昔からの商店街、住宅地など下町情緒が漂っている。西口から地下鉄博物館口にかけては駅前商店街があり、駅から少し離れると、イトーヨーカドーや家電量販店のノジマなどが入店する大型ショッピングセンターの「アリオ葛西」がある。

　葛西の特徴は、こうした生活利便性と豊かな自然環境を両立していることだ。葛西を代表する公園である「葛西臨海公園」には、芝生広場が広がり、葛西臨海水族園や大観覧車など、家族で楽しめる施設がそろう。海辺の景観や野鳥観察などを日常の延長で楽しめる環境は、都心近接の住宅地として大きな魅力である。

　一方、中古マンション価格を調べると、葛西駅周辺が西葛西駅より安価である。

西葛西・葛西エリアで中古マンションを購入する際の注意点

　買い物の便利さや都心へのアクセス、割安感のある不動産価格が魅力の西葛西・葛西エリアだが、マンションを購入する際には注意したい点がある。

　とくに注意したいのが水害リスク。江戸川区は荒川や江戸川など大きな河川に囲まれた低地に位置し、西葛西・葛西周辺も洪水や高潮による浸水が想定されている。想定浸水深はエリアによって異なるため、購入を決定する前にマンションの位置をハザードマップで確認し、階数や電気設備の位置なども確認しておく必要がある。

　また、東京メトロ東西線の混雑もデメリットの一つ。大手町や日本橋方面へ乗り換えなしでアクセスできる一方、朝の通勤時間帯（7:50～8:50）は混雑率が150%（※）と高く、毎日利用する人は注意が必要だ。
※出典：国土交通省「東京圏における主要区間の混雑率（令和6(2024)年度）」

　住環境面では、両駅には異なる面がある。西葛西駅は大規模マンションが多く、比較的整然とした住宅地が広がる一方、駅周辺に大型商業施設や娯楽施設はない。

　葛西駅は小・中規模のマンションや戸建て、商店などが混在し、生活感のある街並みだが、駅周辺の飲食店が集まる一部のエリアは、夜間の雑多な雰囲気が気になるという声もある。

西葛西駅周辺で注目の中古マンションは？

　西葛西駅周辺には、駅から徒歩圏に多くのマンションがある。なかでも存在感があるのが、「レジデントプレイス西葛西」と「ライオンズプラザ西葛西」。いずれも400戸を超える大規模マンションで、駅から徒歩10分以内という利便性もある。

レジデントプレイス西葛西

 「レジデントプレイス西葛西」は、2015年に完成した459戸の大規模マンション。西葛西駅から徒歩7分。広い敷地を生かし、建物と緑が調和したランドスケープがつくられている。

　大規模マンションならではの共用施設も特徴で、コンシェルジュサービスをはじめ、パーティールーム、キッズルーム、ライブラリーなどを備え、ファミリー世帯にも使いやすい仕様となっている。

ライオンズプラザ西葛西

 「ライオンズプラザ西葛西」は、2000年完成、15階建て405戸の大規模マンション。西葛西駅からは徒歩8分となる。

　駅から徒歩8分と徒歩圏内にあり、約1万㎡を超える広大な敷地内には、植栽を配したプロムナードや公園が設けられ、緑を身近に感じられる。大規模マンションらしい充実した共用施設も魅力だ。

　価格は上昇傾向にあり、「レジデントプレイス西葛西」は7,000万円（参考価格）オーバーの部屋が見られるが、「ライオンズプラザ西葛西」では、ファミリータイプで6,000万円台（参考価格）の部屋がある。ハイグレードマンションでも8,000万円以内で見つかる可能性が高い。

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葛西駅周辺で注目の中古マンションは？

　葛西駅周辺には、小規模から中規模のマンションが点在している。規模や立地は大きく異なるが「リビオシティ・ルネ葛西」と「Brillia 葛西」がある。

リビオシティ・ルネ葛西

 「リビオシティ・ルネ葛西」は、2019年に完成した14階建て439戸の大規模マンション。葛西駅からは徒歩18分と距離があるが、広い敷地内には豊かな植栽が配され、共用施設も充実している。

Brillia （ブリリア）葛西

 「Brillia 葛西」は、東京建物のマンションブランド。2008年完成で、葛西駅から徒歩5分。12階建て43戸。各住戸にはオープンポーチが設けられており、プライバシーを確保しやすい設計となっている。

　また、駅周辺にはスーパーやドラッグストア、飲食店など、日常生活に必要な施設が集まっており、通勤・買い物の利便性を重視する人には魅力的な立地と言えるだろう。定期借地権付きの物件であるため、価格は相場より安いが、購入を検討する際には借地期間や地代などの条件を確認する必要がある。

　葛西駅周辺には1970年から2000年代にかけての物件が幅広くそろっている。マンションのグレードを落とさずに7,000万円以内の予算で、質の高いマンションを見つけることができる。

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まとめ

　マンション価格の高騰をうけ、マンションの購入選択は難易度を増している。限られた予算で都心近くに住み、通勤の利便性も諦めたくないというファミリー層にとって江戸川区の西葛西・葛西は魅力的な候補地となるだろう。

　また、江戸川区の10年後の中古マンション価格予想を見ると、今後上昇するシナリオが出ている（ダイヤモンド不動産研究所の不動産価格データベース）。

　西葛西・葛西エリアの中古マンションは将来的な資産価値についても、ある程度期待が持てると言えるだろう。

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