2026年8月の東京都の中古マンション価格は、都心3区でワニの口が縮小！　成約件数は6エリア全体で落ち込む

東京都の中古マンション市場は、都心3区・城東・城南・城北・城西・多摩の6エリアで需給の動きが異なり、同じ東京都でもエリアごとに違う顔を見せている。本記事では、2026年8月度の最新データをもとに、「売出価格」と「成約価格」の推移を確認し、エリア別の最新動向を解説する。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）

東京都のマンション価格推移の概要

　2026年8月の東京都全体の成約価格は6826万円（前年比-0.4%、前月比-2.5%）、成約件数は1562件（前年比-18.7%、前月比-16.2%）、売出価格は8955万円（前年比-16.9%、前月比--2.4%）だった。

　特筆すべきは、6エリアすべてで成約件数が前年比・前月比とも同時にマイナスとなり、過去1年で最も少ない取引件数となった点だ。住宅ローン金利の先高観や、㎡単価・成約価格の水準の高止まりなどが影響しているのかもしれない。価格の重さそのものが購入判断を鈍らせ、様子見に回る動きが強まっている可能性がある。

　在庫件数は2万8082件（前年比+21.3%、前月比+3.5%）で8カ月連続の増加となった。一方、在庫㎡単価は173.99万円/㎡（前年比+21.8%）で前月比はわずかに-0.3%と、単価面では上昇に一服感がみられる。

　ただし高水準の在庫が需給を緩め続けていることに変わりはない。エリアによって在庫の増え方や、売出価格と成約価格の差（いわゆる「ワニの口」）の広がり方に違いが出ている点は引き続き注目したい。

都心3区：成約価格は1億4175万円（前年比+4.5%、前月比+8.2%）

　千代田区・中央区・港区の都心3区は、8月の成約価格が1億4175万円（前年比+4.5%、前月比+8.2%）となり、3カ月連続で上昇した。成約㎡単価は246.81万円/㎡（前年比+4.1%、前月比+3.2%）、専有面積は57.43㎡（前年比+0.3%、前月比+4.9%）とそろって伸び、価格・単価・面積のすべてが上向いた。

　一方で、成約件数は154件（前年比-38.9%、前月比-32.5%）にとどまり、この1年（2025年8月～2026年8月）で最低となった。これより少ないのは、新型コロナによる1回目の緊急事態宣言が発出された2020年4月の98件であり、いかに低水準かがわかる。

　成約件数がこれだけ絞られる中で価格・単価・面積がそろって上振れしているのは、少数の高額・大型物件が成約全体の平均を押し上げていると見るのが自然で、市場そのものが上向いたとは言い切れない。

　在庫件数は5197件（前年比+58.1%、前月比+5.2%）で6エリアの中でもっとも高い増加率となり、在庫の膨張に歯止めがかかっていない。

　一方で売出価格（新規登録価格）は1億8977万円（前年比+0.4%、前月比-6.1%）とやや弱含んでおり、成約価格との差は4802万円まで縮小した。6月の7212万円、7月の7113万円から一気に2000万円以上縮まった計算になる。

　在庫が積み上がる中で売主側の強気な価格設定にもやや調整が入り始めている可能性があり、成約件数の急減とあわせて、都心3区の需給バランスに変化の兆しが出ていると見ることもできそうだ。

城東地区：成約価格は5996万円（前年比+3.2%、前月比+4.1%）

　台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、8月の成約価格が5996万円（前年比+3.2%、前月比+4.1%）となった。成約件数は359件（前年比-20.8%、前月比-16.3%）と減少幅が大きく拡大しており、これまで比較的減少幅の小さかった城東でも失速が鮮明になってきた。

　成約㎡単価は100.66万円/㎡（前年比+2.3%、前月比+0.7%）で、100万円/㎡台を維持している。ここで目立つのが在庫との価格差だ。在庫㎡単価は118.23万円/㎡（前年比+19.5%、前月比+0.2%）まで上昇しており、成約㎡単価との開きは17.57万円/㎡に達する。

　売出価格も6344万円（前年比+18.9%）で、成約価格との差は348万円とほかのエリアに比べて絶対額は小さいものの、在庫件数は5418件（前年比+14.3%）と6エリアの中でもっとも件数が多く、在庫の「高値化」が静かに進行している点は見逃せない。

多摩地区：成約価格は3844万円（前年比+8.8%、前月比+1.3%）

　多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、8月の成約価格が3844万円（前年比+8.8%、前月比+1.3%）となった。専有面積は64.17㎡で、6エリアの中で依然としてもっとも広く、都区部と比べた広さの優位性が実需層を引きつけている様子はこれまでと変わらない。

　成約件数が297件（前年比-9.5%、前月比-16.1%）と、この1年でみても唯一300件を割り込んだことには注目したい。都心部で先行していた需要減速が、比較的堅調だった郊外エリアにも及び始めている可能性がある。

　一方で供給面では、在庫件数が3458件（前年比-5.5%、前月比+3.5%）と、6エリアの中で唯一在庫が前年を下回っている。新規登録件数も1099件（前年比-3.4%、前月比-5.8%）と細っており、供給の絞り込みが続いている。

　在庫㎡単価（59.95万円/㎡）と成約㎡単価（59.90万円/㎡）の差はわずか0.05万円/㎡とほぼゼロで、6エリアの中でもっとも「売出価格と成約価格の実勢が近い」市場になっている。都心部で在庫の高値化と成約価格の乖離が広がる一方、多摩地区は供給が絞られながらも相場観のズレが小さい、対照的な値動きを見せている。

◆ダイヤモンド不動産研究所では、都心3区、城東地区、多摩地区のほか、城西地区、城北地区、城南地区の価格推移も掲載しています。◆