東京都の中古マンション市場は、2026年4月も引き続き平均価格の上昇基調を維持しながら、エリアごとの需給の温度差が色濃く出た月となった。都区部では全エリアで成約件数が前年割れとなる一方、多摩地区は唯一プラスに。城北地区では成約㎡単価が前年比18.4%増と突出し、城西では売出価格が1カ月で大幅に上昇し売り手の強気が鮮明になった。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）
東京都の中古マンション価格推移の概要
本記事で用いる2つの価格の意味を整理しておこう。「売出価格」（新規登録価格）とは、売主による希望価格だ。一方「成約価格」は買い手がついて実際に契約が成立した価格を指す。この2つの価格の差が大きいほど、売り手と買い手の認識のズレが大きいことを意味する。
4月全体の特徴は、成約件数の落ち込みと価格上昇だ。都区部5エリアはいずれも前年同月比で成約件数がマイナスとなり、特に城南は10%超の減少。一方で全エリアの成約㎡単価は前年比でプラスを維持しており、「取引が減っても価格は下がらない」という状態が続いている。
また、売出価格も多くのエリアで高止まりしており、売出価格の強気な水準が在庫に蓄積されていく流れは4月も変わっていない。
都心3区 成約価格は2カ月連続で回復も、在庫の「積み上がり」はとまらず
千代田区・中央区・港区の都心3区は、4月の成約価格が1億3930万円（前年比+9.0%、前月比+0.7%）となった。2月は1億3354万円、3月は1億3829万円と2カ月連続で前月比プラスとなっており緩やかな回復基調で、数字だけを見れば安定しているように映る。
しかし注目すべきは在庫の動きだ。在庫件数は4400件で前月比+4.6％、前年比+43.0%と、6エリアの中で突出した増加率だ。1年前の2025年4月末時点では3077件だったことを踏まえると、1年で1300件以上が積み上がった計算になる。
在庫物件の平均㎡単価は330.08万円/㎡に達しており、成約㎡単価243.34万円/㎡との開きは約87万円/㎡にのぼる。売出価格は2億440万円（前年比+13.3%）で、成約価格1億3930万円との差は約6500万円だ。「高値で売り出す→なかなか売れない→在庫になる」というサイクルが繰り返されており、売り手の強気な価格設定と買い手の慎重な選別が交錯した状態が続いている。
成約物件の築年数は20.60年と6エリアの中で最も若く、㎡単価は6エリア断トツのトップだ。在庫が膨らむ中でも一定の成約は成立しており、在庫1300件超の積み上がりと成約価格の安定が同時進行するという、都心3区らしい市況が4月も続いた。
城東エリア 成約件数は3月の急増から一転、4月は減少
台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、4月の成約件数が439件で前年比-9.1%となった。直近の推移を見ると1月401件→2月502件→3月615件と回復を続けてきたが、4月は一転して減少した。
成約価格は5689万円（前年比+5.7%）で、前月比では-5.2%の下落だ。専有面積にも変化が見られる。3月の成約物件の平均専有面積は60.04㎡だったが、4月は56.43㎡と約3.6㎡縮小した。成約に至った物件の「サイズ感」が変化しているのかもしれない。
4月の城東地区の特徴として、売出価格6240万円（前年比+24.1%）が成約価格5689万円を551万円上回る水準にある。
在庫件数は4868件（前年比+2.6%）と微増が続いているが、他エリアと比べると増加ペースは緩やかだ。3月に広めの物件が集中的に取引された後、4月は専有面積が縮小したことを踏まえると、どのサイズ帯の物件が動くかは月によってばらつきがある。5月以降の専有面積の動きにも引き続き注目したい。
多摩地区 唯一の成約件数プラス。「売り手優位」な状況にも
多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、4月の成約件数が373件（前年比+4.8%）と、都区部5エリアがすべて前年割れとなる中で唯一のプラスとなった。成約価格は3879万円（前年比+16.9%）と昨対で上昇はしたが、前月比-3.3%とわずかに減少した。
注目したいのが成約価格と売出価格の関係だ。4月の売出価格は3759万円で、成約価格3879万円を120万円下回っている。つまり多摩地区では「売り出されている物件の平均価格より高い価格で取引が成立している」状態であり、これは城南とともに需要の強さを示している。在庫件数は3408件（前年比-5.9%）と2カ月連続で減少しており、売れば売るほど在庫が絞られていく状況が続いている。
多摩地区の成約物件の平均専有面積は67.00㎡と、6エリアの中で最も広い。都心に比べて価格を抑えつつ広めの住戸を確保できることが、ファミリー層からの需要を支えているとみられる。
5月以降も件数の維持と価格のさらなる上昇が続くのか、それとも価格上昇が件数を圧迫し始めるのかが、次のチェックポイントになりそうだ。
◆ダイヤモンド不動産研究所では、都心3区、城東地区、多摩地区のほか、城西地区、城北地区、城南地区の価格推移も掲載しています。◆
東京そのほか
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