2026年4月の大阪府内中古マンション市場は、エリアによって明暗がくっきりと分かれた。大阪市内中心6区・18区・北部・東部では成約件数が前年を下回る一方、成約価格は軒並み前年を上回っており、「件数は減っても価格は下がらない」という構図が続いている。一方、大阪府南部（堺市除く）は件数が回復し、堺市は件数・価格ともに大幅な下落と、同じ大阪府内でも市況の温度差は鮮明だ。
※本記事のグラフ、データは近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）「マンスリーレポート」をもとに編集部が作成。
大阪府の中古マンション価格推移の概要
本記事で用いる「売出価格」と「成約価格」という2種類の価格の意味を明確にしておく。「売出価格」（新規登録価格）とは、売主による希望価格だ。一方「成約価格」は買い手がついて実際に契約が成立した価格を指す。この2つの差が大きいほど、売主と買主の価格に対する認識にずれがあることを示している。
近畿レインズのデータによれば、2026年4月の大阪府の中古マンション在庫件数は11072件で前年比+2.5%と増加し、在庫価格は前年比+31.7%の大幅上昇となった。売出価格が先行して上がり続けている構図が表れており、今後は高値で売り出された物件がどこまで実際の成約に結びつくかが、市況を読む上での核心的なポイントになりそうだ。
大阪市内中心6区 売出価格と成約価格の差が2200万円超。良い物件が選ばれる市場へ
北区・中央区・浪速区・天王寺区・西区・福島区からなる中心6区は、4月の成約価格が6054万円で前年比+6.6%、㎡単価は103.66万円/㎡で同+7.0%と、いずれも前年を上回っている。前月の6195万円からは微減となったが、6000万円台の水準はキープしている。
成約件数は207件で前年同月比-11.5%。3月も前年比-26.5%と落ち込んでいたため、2カ月続けて取引件数が大幅に鈍化した。
中心6区で注目すべきは、売出価格との乖離だ。4月の売出価格は8331万円。成約価格6054万円との差は実に約2277万円になる。売り手は強気な価格で売り出しを続けているが、実際に成約に至るのは価格・立地・築年数といった条件が一定水準を満たした物件に限られているようだ。
在庫として積み上がっていく高値物件が今後どう消化されるか、あるいは価格調整を余儀なくされるか、この乖離の行方が中心6区市況のポイントとなっている。
大阪市内18区 売出価格と成約価格がほぼ一致。実需エリアの健全な底堅さ
中心6区を除く大阪市内18区は、4月の成約価格が2767万円で前年比+5.9%、㎡単価は45.24万円/㎡で同+6.4%と、いずれも前年を上回った。直近の成約価格は2834万円→2847万円→2767万円と小幅に動いているが、水準としては安定している。
成約件数は227件で前年同月比-5.4%。2月・3月・4月と3カ月連続で前年割れが続いており、取引件数の下落傾向は否めない。ただし、その実態は中心6区とは大きく異なるようだ。
18区が中心6区と本質的に異なるのは、売出価格との関係だ。4月の売出価格は2757万円で、成約価格2767万円とほぼ同水準。その差はわずか10万円だ。売り出した価格に近い値段で実際に取引が成立しているということは、売り手と買い手の価格目線が合致しているということだ。価格の過熱感は中心6区に比べて小さく、堅調な取引が続いているエリアと見ていいだろう。
◆ダイヤモンド不動産研究所では、大阪6区、大阪18区のほか、大阪府北部、大阪府南部、大阪府東部、堺市の価格推移も掲載しています。◆
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、ビル、アパート、店舗・事務所 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、投資用物件、ビル、店舗、工場、倉庫、農地 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
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| 対応物件 | マンション、戸建て、土地、倉庫・工場、投資用物件 |
| 紹介会社数 | 最大6社 |
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| 対応物件 | 分譲マンション、一戸建て、土地、一棟アパート・マンション・ビル、投資マンション、区分所有ビル（1室）、店舗、工場、倉庫、農地、再建築不可物件、借地権、底地権 |
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