都心3区の中古マンション価格が前年同月比-20.3%の大暴落！ 都心のマンションバブルは崩壊するのか？【2026年5月】

2026年5月度の東京都中古マンション市場は、エリアによって温度差が鮮明に出た月となった。都心3区では成約価格が前年同月比20.3%減と急落し、過去1年間で最も低い水準を記録した。一方、城南・城西では成約件数が大きく落ち込みながらも高値成約が続き、多摩地区は6エリア唯一の成約件数プラスを維持するなど、エリアごとの需給構造の違いが際立っている。
※本記事のグラフ、データは東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ」をもとに編集部が作成。（画像出典：PIXTA）

東京都の中古マンション価格推移の概要

　本記事で用いる2つの価格の意味を整理しておこう。「売出価格」（新規登録価格）とは、売主が希望する価格だ。一方「成約価格」は買い手がついて実際に契約が成立した価格を指す。この2つの価格の差が大きいほど、売り手と買い手の認識のズレが大きいことを意味する。

　5月の大きな特徴は、首都圏全体で成約㎡単価が73カ月ぶりに前年割れした点だ。首都圏全体で見ると、成約㎡単価は80.78万円/㎡で前年比-3.9%と2020年4月以来はじめての下落となった。東京都内のエリア別に分解すると、都心3区の失速が全体を押し下げている構図が浮かび上がる。

　城北・多摩は成約価格が売出価格を上回る「売り手優位」の局面にある一方、都心3区・城東では売出価格と成約価格の乖離が拡大している。「価格が下がったから買い手が動く」のではなく、「価格に見合う物件だけが選ばれる」という買い手の選別眼が、エリアによって異なる顔を市場に与えている。

都心3区　成約価格が過去1年で最低水準に。売出価格との差は約8000万円に拡大

　千代田区・中央区・港区の都心3区は、5月の成約価格が1億1723万円（前年同月比-20.3%、前月比-15.8%）となった。4月の1億3930万円から約2200万円の急落で、成約㎡単価も220.34万円/㎡（前年比-8.5%）と下落した。成約件数は198件（前年比-25.8%）と5カ月連続の前年比減少だ。

　成約価格1億1723万円は過去13カ月間で最も低い。2025年5月（1億4708万円）を起点に直近13カ月の成約価格を追うと、1億2000万〜1億4000万円台での推移が続いていたが、5月は初めてその水準を割り込んだ。直近でも1月、1億4871万円、2月、1億3354万円、3月、1億3829万円、4月、1億3930万円と推移していたなかで、5月の急落は突出している。

　こうした状況で広がっているのが、売り手と買い手の価格認識のズレだ。5月の売出価格は1億9705万円で、成約価格1億1723万円との差（ワニの口）は実に約8000万円に達する。在庫件数も4553件（前年比+43.7%）と6エリア最大の増加率だ。

　これまで続いてきた「高値での売り出し→売れ残り→在庫化」のサイクルが今月ついに成約価格の大幅下落という形で表面化したと考えることもできる。4月まで成約価格は前年比プラスを維持してきたが、価格相応の物件を厳選する取引が増えた結果、成約できる物件が絞り込まれ、平均的な成約価格が押し下げられた可能性がある。

　もっとも、成約物件の平均築年数は25.68年と、4月20.60年から約5年古くなっており、「価格そのものが下がった」というより「相対的に価格が低い築古物件の成約に占める割合が増えた」とも読める。いずれにせよ、都心3区の市場は今、これまでとは異なるフェーズへと踏み込んでいる。

城東地区　成約価格は前月比で微減。成約件数も2カ月連続減少で、コンパクト物件への需要シフトが鮮明に

　台東区・江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・足立区・荒川区の城東地区は、5月の成約価格が5639万円（前年比-1.2%、前月比-0.9%）、成約㎡単価は99.98万円/㎡（前年比+5.3%、前月比-0.8%）と、前月比で僅かに下落している。

　成約件数も3月615件→4月439件→5月399件（前年比-19.2%、前月比-9.1%）と2カ月連続で減少している。

　ポイントとなるのが物件の専有面積の変化だ。成約物件の平均専有面積は3月60.04㎡→4月56.43㎡→5月56.41㎡と縮小傾向が続いている。㎡単価が下がりながらも成約価格がほぼ同水準にとどまっているのは、広めのファミリータイプの価格上昇を受け、買い手がよりコンパクトな物件へシフトしている結果とみられる。実際、在庫物件の平均専有面積は3月51.99㎡→4月52.71㎡→5月53.16㎡と増加しており、広めの物件ほど売れ残っているという仮説とも符合する。

　売出価格は5930万円で、成約価格5639万円との差は約291万円と他エリアと比べると乖離は小さい。「予算の上限に合わせて物件のサイズを選ぶ」という買い手の現実的な動きが、城東市場の取引を支えているとも読めそうだ。

多摩地区　成約価格・件数ともに前月比ほぼ横ばいで安定。成約価格が売出価格を上回る「売り手優位」鮮明

　多摩地区（八王子市・立川市・武蔵野市・調布市など）は、5月の成約価格は3890万円（前年比+5.8%、前月比-0.3%）となった。直近3カ月の推移は3月4013万円→4月3879万円→5月3890万円と、4月から5月にかけてほぼ横ばいで安定しており、都区部のように価格が大きく動く気配はない。

　成約件数も367件（前年比+2.2%、前月比-1.6%）と前月からわずかな減少にとどまっており、前年比では都区部5エリアがすべてマイナスとなる中で唯一の前年比プラスを維持した。

　5月の売出価格は3833万円で、成約価格3890万円がこれを57万円上回った。成約価格が売出価格を超えているエリアは城北と多摩の2エリアだけだ。在庫件数は3365件（前年比-5.4%）と5カ月連続の減少で、供給が絞られる中でも需要が途切れていないことを示している。

　また、成約物件の平均専有面積は67.19㎡と6エリアで最も広い。都心エリアの同額帯の物件と比べて広さで優位に立てることが、ファミリー層を中心とした実需を引きつけている要因だろう。価格水準の上昇が緩やかな分、今後も手が届く範囲で広い住戸を求める層の受け皿として需要を維持できるかが焦点だ。

 ◆ダイヤモンド不動産研究所では、都心3区、城東地区、多摩地区のほか、城西地区、城北地区、城南地区の価格推移も掲載しています。◆